房地产开发课程综述

房地产开发课程综述 房地产开发全面论述了房地产开发的基本理论和基本方法。本书共十一章，内容 包括房地产开发的程序与管理、房地产开发项目策划、房地产开发项目前期工作、房地产 开发项目的建设管理、房地产开发项目的经营管理、房地产开发项目的物业委托、房地产 开发项目后评价。 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合 开发和配套建设，是一种商品生产和管理活动。房地产开发的全过程可以分为项目的前期 策划、前期工作、建设管理和市场营销。 房地产是一种稀缺的资源，重要的生产要素和基本的生活资料，是人们十分重视，珍 惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展， 社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加。由房地产开发、咨询、估价、 经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业，并已经成为国民经济的 支柱产业。 房地产开发包括土地开发和房屋开发。 土地开发 土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发， 即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的 城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城 市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的 劳动。 房屋开发 就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与 经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基 础设施的开发。 二、房地产开发的原则 房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产 开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主 要有： 1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。 在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房 地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产 开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的 纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制 定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展 的保证。 3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。 社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环 境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区 别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管 理。 4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发 有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进 生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。 5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原 则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划 的制约。 三、房地产开发的条件 1.开发主体合法 进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企 业，则应依照城市房地产管理法规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并 取得营业执照。 2.用地的使用权 房地产开发主体必须通过城市房地产管理法规定的合法途径，取得房地产开发用 地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有国有土地使用 证 。 城市房地产管理法第 28 条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有 关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 ” 3.在规定的期限内动工 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约 定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工 开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的， 可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动 工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 四、房地产开发的主要程序 1 投资决策分析 投资决策分析类似可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分忻主要包 括市场分析和财务估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和 自由度加以考虑。目前人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要 的市场分忻却没有足够的重视。应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方 案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。 2 前期工作 当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备印实施前期父作。它 包括研究地块的持性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权； 征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划 许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷;寻找预租(售)顾客；初步确定租金 或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述工作完成后。对项目可以 再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化。 3 建设阶段 建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设 一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对许多小项目面言，一旦 3 签署了承包合同就几乎不再有变动的机会了。这就再次说明了前两个阶段工作的重要件。 为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察 施工现场，以了解整个建设过程的全貌。 4 租售阶段 在很多情况下，开发商为厂分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租 或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找 客户。 对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度印 开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以 出租为主。 虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一 个重要组成部分。 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定 着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售， 是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验 收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 城市商品房预售管理办法第五条规定： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的 25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城 市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 现售条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质 证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基 础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 五、总结： 房地产开发这门课程为我们详细介绍了房地产的相关概念，并让我们了解了房地产开 发从开始设计建设一直到交易、物业管理的整个过程。本课程主要介绍了房地产及房地产 开发与经营的基本概念房地产市场及其运行规律、房地产开发的程序、房地产开发用地的 获取、房地产开发项知道了房地产开发的可行性研究、房地产开发项目的准备、房地产金 融与项目融资、房地产营销管理、房地产交易管理、物业管理等内容。房地产开发经营的 主体是房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业也称为房地产开发 商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 房地产开发是房地产业 中最基本、最主要的物质生产活动同时有在城市建设担当着重要的角色因而房地产开发具 有自身的特征。房地产开发是多部门协作活动。涉及规划、土地管理、勘测、设计、施工、 市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、交通、商业、银行等部门。 房地产开发企 业自身资金有限而且需要不断地滚动投入获取最大的利润。所以它们不仅需要从金融机构 融资而且需要吸收社会资金参与开发。另一方面大量社会资金因为资本的逐利性特点也积 极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业。还有一些企