徐闻县富骏农资超市及农资配送中心

打造湛江农资超市“沃尔玛” 徐闻县富骏农资超市和农资配送中心 可行性研究报告 项目主办单位：徐闻县供销社 项目合作投资单位：湛江富骏房地产开发有限公司 报告编制：徐闻富骏农资超市及农资配送中心项目组 报告编制日期：2010 年 10 月 2 本报告目录 一、报告概述 项目概况 项目主办单位概况 项目投资及效益 二、项目建设的背景和必要性 政策背景分析 农资行业发展现状及趋势 徐闻农业经济发展状况 项目建设的必要性 三、市场分析与经营方案 相对优势分析 经营模式及策略 四、项目选址与建设条件 项目地址位置现状 项目地址建设条件 五、项目建设方案 建设规模与布局 构建农资运营体系 六、项目评价 3 企业效益评价 社会效益评价 七、结论与建议 4 一、报告概述 项目概况 1.1 项目名称：徐闻县富骏农资超市及农资配送中心。 1.2 项目性质：新建。 1.3 项目投资及合作单位：湛江富骏房地产开发有限公司（项目投 资） 、徐闻县供销社（项目合作） 。 1.4 经营模式：农资超市渠道分销配送中心服务加盟网点。 农资超市：实行“大农资”超市卖场一站式购齐的零售模式， 采取接从厂家采购、直接销售供应农户的“零环节”货真价实的大 卖场零售方式。以农资超市为核心，集农资零售、农资采购、农资 展示、农资推广、农户服务等功能于一体，推动富骏农资分销业务 和农资销售网点的发展。 农资仓储式批发：农资产品仓储式批发是富骏农资的重点业 务之一，以优质低价的农资产品批发供应带动富骏农资加盟网点的 建立和发展。因此，富骏农资将直接与国内农资主要品牌生产厂家 建立经销代理的战略性合作关系，从源头上保证富骏农资产品质量， 从货源上保证富骏农资的长期稳定供应，从采购上保证富骏农资产 品的低成本优势；同时，直接与国内省级以上农资公司建立长期的 合作销售联盟，确保农资产品品种（国产和进口优质农资产品）的 多样化，以及低价促销推广的优势。 农资配送中心：农资配送中心是富骏农资供应链的核心，是 富骏农资超市和农资批发供应以及网点销售的物流供应保障。农资 仓储、农资配送中心、农资超市零售、农资销售网点构成了富骏农 资供应链体系。 农户服务：富骏农资的农户服务体系由测土配方施肥服务中 心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心等 四大中心构成，让富骏农资的农户“放心买、买得起、放心用、懂 得用、用得好” 。 5 富骏农资网点：以农资仓储式批发和配送中心为平台，逐步 在全县重点乡镇村建立富骏农资加盟网点，实行“六统一”服务， 即统一采购、统一配送、统一标识、统一经营、统一服务、统一价 格。建立富骏农资便利销售服务网络，形成由大农资超市和乡镇村 农资网点相结合的富骏农资营销服务体系。 1.5 经营农资品类：肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、 生物肥系列）、农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、 农膜系列、农机农具及农用设备设施、其它配套农资系列等。 1.6 项目建设规模及内容： 项目建设地点：综合性一体化的农资超市、农资仓储区、农 资配送中心和办公、服务中心，集中建在徐闻县徐城镇城南九头铺 村县供销社的地块。 项目建设期：1.5 年（2011 年至 2012 中期）。 项目主体建设规模及内容：项目占地面积 50 亩,总建筑面积 90000 平方米。其中农资超市 10000 平方米，农资仓储区 20000 平 方米、农资配送中心 2000 平方米、服务中心大厅（测土配方施肥服 务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中 心）2000 平方米、办公区 1500 平方米、农机具货场和其它配套建 设 45000 平方米。 项目投资及效益 项目预算总投资 1.5 亿元，正常年农资年销售额 6 亿元，实 现销售利润 4600 万元，税金 1200 万元。 项目投资利润率 30.66%，投资利税率 38.66%，投资回收期 （含项目建设期）5.5 年。 项目资金筹资方案：项目所需资金全部由项目投资方和项目 合作方自筹解决。 项目土地：项目建设用地面积 50 亩，项目土地从二方面解 决，一是属徐闻县供销社在徐闻县徐城镇城南九头铺村县的 20 亩地 6 块；二是在该地块的紧邻周边新增征用土地 30 亩。 项目主办单位概况 作为徐闻县富骏农资超市和农资配送中心项目的主办单位 徐闻县供销合作社联合社（简称徐闻县供销社） ，成立于 1953 年 2 月，是全县供销合作社的联合组织和领导机构。全系统在职干部职 工 1174 人。现有下属独立核算单位 20 个，其中直属公司 8 个，基 层供销社 12 个。主要职能是：研究制订全县供销合作社的发展战略 和发展规划，指导全县重要农业生产资料和农副产品经营，进行组 织、协调、管理、服务。 徐闻县供销社属下的徐闻县农业生产资料公司成立于一九五三 年二月，2000 年 1 月改制为“徐闻县农业生产资料有限责任公司” 。 徐闻县农业生产资料有限公司是徐闻县供销社以及全县 “农业生产 资料主体经营企业” ，承担全县农资分销、配送供应、服务的经营职 责。该公司 2005 年被国家商务部列定为全国“万村千乡”市场工程 试点企业。该公司的农资经营网点遍布全县城乡，现拥有农资经营 和连锁加盟店 210 多个。其中被列为国家商务部“万村千乡”市场 工程农家店 185 个，省经贸委“万村千乡”市场工程农家店 36 个。 农资仓库一座面积 1000 平方米，农药批发部 4 个，农资门市部 7 个。 规范整合徐闻农资经营、建立徐闻大农资的规模化、专业化经 营，不断满足徐闻农业经济和农户对农资的需求，是徐闻县供销社 以及徐闻县农业生产资料有限公司的发展计划。充分发挥县供销社 和农业生产资料有限公司经营优势与湛江富骏房地产开发有限公司 的资金优势，双方进行“强强合作” ，是建立徐闻大农资、规模化、 专业化经营的良好机遇，也是徐闻农资市场发展的迫切需要。 二、项目建设的背景和必要性 政策背景分析 中国是一个农业大国，徐闻是广东的农业大县。 “三农”问题是 全国工作的重点、热点和难点。农资是重要的农业投入生产资料， 是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的物资保障和基础。 大力发展农资零售分销和物流配送，是增加农民收入的有效途径， 7 也是实现全面小康的有力保证。 党的十七届三中全会做出了新形势下推进农村改革发展若干重 大问题的决定，对促进农村长期繁荣、农民持续增收、农业稳步增 效进行了全面部署。中央一号文件明确指出：扩大国内需求，最大 潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农村；保障和改 善民生，重点难点在农民。 2008 年 12 月 30 日，国务院办公厅下发了关于搞活流通扩大 消费的意见明确要求：完善农业生产资料流通体系。继续推进农 业生产资料连锁经营，重点培育大型农业生产资料流通企业，加强 农业生产资料现代物流设施建设，保障市场供应。加强农业生产资 料市场调控和监管，促进市场竞争，降低流通成本，切实减轻农民 负担。引导和鼓励农业生产资料流通企业为农民提供技术、农机具 租赁等多样服务。 为加快完善农业生产资料流通体系，促进农业发展和农民增收， 2009 年 3 月 9 日，商务部颁发了关于完善农业生产资料流通体系 的意见明确提出： 总体目标：培育若干家销售额超 100 亿元的大型农资流通企业， 建设改造一批农资连锁门店和区域性配送中心，通过三到五年的努 力，初步形成以乡、村两级经营网络为基础，以农资交易市场为平 台，以大型农资龙头企业为重点，区域性连锁配送为骨干，布局合 理、经营规范、运作高效、协调发展的多元化、连锁化农资流通体 系。 主要任务：发展农资现代流通网络。引导供销社、农业服务站、 邮政、农资生产企业等终端网络资源加强合作，实现优势互补。 支持农资物流配送中心建设和改造，完善配送、信息功能，提高农 资统一配送率，依托农资连锁网络优势，构筑农产品收购、加工、 销售和日用消费品下乡等流通渠道，提高农资流通网络“双向流通、 双向开拓”的功能，实现“一网多用” 。继续推动各地连锁经营企业 统一纳税，减少重复抽检等问题，促进农资连锁经营跨区域发展。 农资流通行业发展现状及趋势 近年来，通过实施“万村千乡市场工程” ，在全国农村逐步推行 8 农资物流配送，满足农民消费需求，促进了农业产业和农资市场的 发展。但由于农资物流配送中心进入农资流通领域时间还不长，目 前还存在不少问题： 流通环节过多,流通成本过高。传统农资供应企业基本上没 有真正做到直接面向终端的农民客户，特别是省市一级的供销社所 属的农资供应物流企业，其销售的产品往往经过若干级经销商最后 才到农民手里，这就造成了流通环节多，成本居高不下。我国农资 物流成本一般占总成本的 30%40%，世界发达国家物流成本一般控 制在 10%以下。 农资流通方式陈旧，管理难度大。传统农资供应物流业的运 作模式基本是仓储基础上的调拨，由于目前仓储容量不足，库店布 局不合理、规模小，导致农资从采购到销售终端需要多次的储存， 效率低、流通费用高。 大部分县一级市场基本还没有建立起规模化大型农资超市， 缺乏农资大型零售和分销商“一站式、一体化、规模化、规范化” 的龙头带动和辐射作用。近二年一些地方以农资超市为龙头带动农 资连锁经营网络发展的经验证明，规模化的农资超市对带动农资连 锁经营网络发展起到非常重要的作用。 服务单一，缺少服务功能。随着“三农”经济的发展，农村 和农民对农资供应营销服务需求不断提高，如测土配方施肥、科技、 信息、产品多样化、一站式购买、金融支持等增值服务。这些增值 服务为满足农民对农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得 好”的需求十分重要。 农资市场秩序混乱。农资经营“小、散、乱”是县域农资市 场的基本现象。由于没有影响力的农资经营品牌带动，以及监管无 力、管理主体繁多，农村市场常常成为假冒伪劣农资的倾销地和批 发地，假冒伪劣农资坑农害农的事件常常发生。 中国一万多亿元的农资市场，前景广阔。要促进农资市场又好 又快发展，在中央政策的支持下，应着力于经营模式创新和现代零 售、分销、连锁经营体系的构建，这是农资流通行业和农资投资商 的基本共识。近二年，在全国主要农业市、县已开始建立或正在筹 建大型农资超市和农资配送中心，扶植农资“沃尔玛”成为各级政 9 府的目标。2009 年 8 月国务院下发关于进一步深化化肥流通体制 改革的决定后，化肥经营权被放开，吸引了更多民间资本逐利化 肥终端渠道，外资和国内关联投资机构非常看好中国这个大农资市 场，积极参与投资及经营。 如中化化肥控股集团，该集团于 2010 年 5 月设立了全资子公司 中化肥美特农资连锁有限公司，在山东平度投资开业经营国内第 一家真正意义上的现代化“大型综合肥美特农资超市”。肥美特农 资超市面积 5000 多平方米，分化肥、种子、农药、农机具、农膜和 科普宣传六大功能区，商品品种超过 3000 种，从工厂直接采购，销 售给农户，最大化地压缩了渠道层级，极大地降低了农资产品的成 本，保证实施“以批发价格零售给农民”的定价策略，同时以大型 卖场为平台，还将向终端客户提供农技服务、金融服务、配送服务 和信息等多附加值服务；还提供专家坐诊、种植示范、农技课堂、 测土配方等多种专业的农资服务。肥美特农资超市将按三年三阶段 的方式进行建设。2010 年为探索起步阶段，在山东平度等农资需求 旺盛的农业区域建设 4-5 家试点；2011 年为试点推广阶段，将建设 区域逐步扩大到国内其他较成熟的地区，建设 30-50 家肥美特超市； 2012 年为体系构建阶段，完成 100 家肥美特农资超市的建设，构建 标准化的中化农资超市体系；并通过多种方式宣传推广，致力于将 “肥美特”打造成为农资流通领域的著名品牌。 农资流通已经进入大型现代化农资超市运营阶段，这将加快农 资流通现代化建设的步伐。 徐闻农业经济发展状况 徐闻是广东农业大县。全县总面积 1862.6 平方公里，其中耕地 7.13 万公顷，辖 14 个乡镇、1 个街道办和 1 个省级经济开发区，5 家大型国营农场，总人口 71 万人，农业人口占 80以上。2007 年、 2008 年、2009 年，全县生产总值分别为 59.60 亿元、62.97 亿元和 65.05 亿元；其中农业生产总值分别为 47.27 亿元、48.08 亿元和 50.05 亿元，农业生产总值平均占全县生产总值的 77.53%；农民人 均收入分别为 5710 元、5712 元和 5980 元。 近十年来，徐闻县以特色农业为主的经济发展迅速，现代农业 取得了明显成效，建起南亚热带农业示范区 20 个，形成了菠萝、香 蕉、外销蔬菜、芒果、糖蔗、甜玉米、珍珠、对虾等十大商品基地， 10 先后被评为“中国菠萝产业龙头县” 、 “中国香蕉第一县” 、 “中国冬 季蔬菜龙头县” 、 “中国果菜无公害十强县”和“全国绿色食品原料 标准化生产基地（菠萝） ”。现代农业快速发展，全县分别建立起经 济联合总社、经济联合社和经济合作社，全县建立农民专业合作组 织 42 个。2009 年，徐闻县被国家定为全国农技推广示范县、被省 定为全省现代农业科技示范县。 徐闻县农业经济的快速发展，为农资生产提供了广阔的市场。 按全国平均农业生产总值农资投入比例 30%计算，徐闻每年农资总 需求在 10 亿至 15 亿元以上。徐闻较大的农资市场价值与“小、散、 乱”农资市场经营现状形成鲜明的反差。在徐闻县建立一家大型农 资零售、分销和配送中心龙头企业，迫在眉捷。 项目建设的必要性 符合国家相关的产业政策。该项目符合国务院产业结构调整 和发展目录，如上所述，国家对加快发展农资流通和连锁经营的政 策性支持、扶持不断加强。 符合国家的行业发展规划。促进现代物流和流通业发展是国 家的重点行业发展规划之一，也是广东省重点重点行业发展规划之 一。农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是 发展现代农业的物资保障和基础。搞好农资供应，对实现现代农业 建设、农业增产、农民增收具有十分重要的意义。 符合徐闻县政策和发展规划。徐闻是广东农业大县，农业经 济在全县经济社会中占用十分重要的地位。多年来，徐闻县委、县 政府以政策支持、产业引导、资金投入、科技服务、市场促进等有 效措施，促进了徐闻农业经济的快速发展，取得了显著成效。徐闻 县林海武县长于 2010 年 3 月 3 日在徐闻县第十四届人民代表大会第 六次会议上提出：以发展农村经济作为新农村建设的重点，着力推 进特色现代农业建设，争当全市现代农业发展龙头。农资是现代农 业发展的生产资料投入的保障，因此，农资项目符合徐闻县“港口 建设、临海工业、现代物流、城乡建设”四位一体发展战略和农业 产业发展规划。 农资项目的建设是推动徐闻经济快速发展的需要。富骏农资 超市及农资分销配送中心平台的建设，除繁荣徐闻农资市场外，还 11 可带动徐闻商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运 输、金融等相关行业的发展，增加徐闻的就业机会，推动徐闻经济 的快速发展。 项目的建设有利于加强农资质量的监管。农资产品质量安全 监管体系建设是农资市场秩序的根本措施。本项目建有的农资质量 检测中心，对农资进行源头监管，从源头上提高和确保农资产品质 量，确保农民消费利益。 项目的服务功能建设更加满足于农民对农资消费的需求。测 土配方施肥和农业科技服务服务功能，使农户和种植户“懂得用、 用得好”农资；农资质量检测功能，使农户和种植户“放心买、放 心用”农资；农户金融服务功能，为农户和种植户提供“农资金融 服务” ，让农户和种植户“买得起农资” 。从而实现农户和种植户对 农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”的需求 综上所述，本农资项目的建设具有明显的经济和社会效益，项 目的建设是十分必要的、可行的。 三、经营方案 相对优势分析 区位优势：徐闻县位于祖国大陆最南端，是大陆通往海南岛 之咽喉，是海南国际旅游岛的“后花园” ，交通发达、功能配套。以 海安港为中心的港口建设、服务功能不断完善；粤海铁路的要道； 湛徐高速公路年底通车；全县县城、乡镇、村道路四通八达，纵横 交错。发达便利的交通网络，加快了徐闻现代物流业的发展，为现 代农资流通发展提供了物流保障和优越的条件。 特色优势：徐闻现代特色农业优势明显，潜力巨大，已形成 32 万亩北运蔬菜基地，23 万亩反季节香蕉基地，20 多万亩优质菠 萝基地，甘蔗 30 万亩，10 万亩甜玉米基地，5 万亩良姜基地等。建 起南亚热带农业示范区 20 个，形成了菠萝、香蕉、外销蔬菜、芒果、 糖蔗、甜玉米、珍珠、对虾等十大商品基地。徐闻现代特色农业的 规模发展，为现代农资流通提供了较大市场空间。 12 市场优势：徐闻现代农业经济的快速发展，为现代农资流通 提供了较大市场空间。徐闻农资的需求量、农资产品结构、以及农 资市场规模，比湛江各县区都具有明显的市场优势。徐闻每年农资 总需求在 10 亿至 15 亿元以上，其中化肥占 65%以上。 经营模式及策略 富骏农资的经营模式为： 农资超市渠道分销配送中心增值服务加盟连锁网点。 实行“六统一”服务，即统一采购、统一配送、统一标识、统 一经营、统一服务、统一价格。销售渠道为：农资超市直接销售； 本县分销商销售；加盟网点直接销售。 农资项目的经营模式首先建立在以“农资超市和农资配送中心” 为核心的采购供应、批量销售、渠道分销、配送体系基础上。在此 基础上，建立完善“测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、 农业科技服务中心、农户金融服务中心”等四大主要服务功能，之 后再进一步建立“农产品购销交易服务”的辅助功能，逐步实现 “农资和农产品双向流通”运营方式。 通过“农资超市和农资配送中心”实现批量销售、看样订货、 预约订货、电话订货，实行配送上门，开通农资下乡的“快车道” 和“直通车” ，实行高效快捷供应配送服务。 农资超市功能： 批量销售功能。仓储开放式陈列产品，明示标识，现场选购、 现场批量销售。实现信息化的超市管理系统运作。主要农资产品包 括肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、生物肥系列）、 农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、农膜系列、农机 农具及农用设备设施、其它配套农资产品系列等 3000 多个品种。 展示和订货功能。农资超市 3000 多个农资品种，既是销售产 品，又是产品展示和作为订货样品。通过农资超市展示样品，实现 提供看样订货、预约订货、电话订货的订货服务功能。 信息服务功能。运用超市信息化系统收集、整理、分析农资 13 产品供、销、存信息，定期印发农资产、供、销信息，为农户和专 业户提供农资消费选购指南。 农资配送中心功能： 采购功能。配送中心汇集农资超市、各加盟网点门店、以及 分销渠道的产品需求计划，并结合库存和市场供应情况，制定采购 计划，向供应商统一采购。 分销功能。与各分销渠道商、种植大户、各网点门店签订供 销合同，落实订货计划，组织分销供应。 配送调运功能。根据农资超市、各分销渠道商、种植大户、 各网点门店的要货计划，进行统一配货送货、统一调运。 分装功能。根据各分销渠道商、各网点门店的销售要求，对 肥料等农资产品进行分装，以满足各分销渠道商、各网点门店的销 售要求。 储存功能。应季农资的储存、正常销售农资的储备库存。 信息采集功能。配送中心连接采购和销售的中心环节，是整 个农资供应链的协调中心，因此，配送中心也是农资的信息中心， 承担着农资经营的信息采集功能。 服务中心功能： 测土配方施肥服务中心功能。采取与县农业技术部门合作方 式，配套测土配方设备和技术人员，推广测土配方施肥，为农户提 供测土配方施肥服务，帮助农户更好地科学、合理、高效用肥。 农资质量检测中心功能。建立产品采购质量监控制度，建立 产品抽检制度，配套检测设备和人员，并与技术监督部门和工商管 理部门协作，定期检测农资产品质量情况。向用户承诺“假一赔十” 的质量保证。 农业科技服务中心功能。建立信息、技术服务平台，与全国 14 主要农业科技以及农资厂商建立长期合作关系，为农民提供政策咨 询服务、农业技术服务、农资产品价格信息服务等。 农户金融服务中心功能。与县信用合作联社、市主要信用担 保公司建立合作关系，为农户、种植专业户、分销商提供购销信用 担保和资金支持的金融服务，实现“农资金融”的服务模式。 农产品购销交易服务辅助功能： 在做好农资主营业务的同时，利用农资营销网络资源以及农户 资源优势，建立农产品购销交易服务平台，为农户和农产品购销商 家提供农产品购销交易中介服务，逐步实现“农资和农产品双向流 通”运营方式。 农资产品策略： 一线农资商品(I 类)：公司直接代理的知名品牌厂家直销农 资产品、国内省一级农资经营商的农资产品。在品类上，包括紧销 化肥、农药、进口农资产品等。这类产品是公司的主打优势产品， 由公司直接销售至终端用户，占公司经营主要的利润收入，并具有 较大的利润操作空间。 二线农资产品(II 类)：公司直接经销的厂家直销农资产品、 国内省、市农资经营商的农资产品。这类产品是徐闻市场比较畅销、 农户普遍常用的农资产品，属公司争取较大市场份额的产品，利润 操作空间适中，农资超市自销，以及各分销商和各加盟门店销售， 并给予各分销商和各加盟门店较大的利润空间。 三线农资产品(III 类)：这类产品为紧跟型、推广型和特定 型的农资产品。紧跟型产品是具有市场潜力、但近期销量不大、将 来成为公司竞争优势的产品；推广型产品属于市场推广的绿色、科 技类的农资新产品；特定型产品属于用量少但紧缺、或者用户特定 的农资产品。紧跟型、推广型和特定型的农资产品采取代销方式与 厂家或省、市农资经营商合作，进场费、广告费和推广费由厂商直 接投入。 四线农资产品(IV 类)：这类产品为代购产品，根据各分销 商、各加盟门店、大户提出的指定订购产品计划，代为采购供货。 15 四、项目选址与建设条件 项目地址位置现状 农资超市、仓储、配送中心、服务中心、公司办公区的建设地 址拟选择在徐闻县徐城镇城南九头铺村县供销社权属的地块，该地 块面积为 20 亩。由于项目建设用地面积为 50 亩，因此需要在该地 块的紧邻周边地块新增征用土地 30 亩。 该项目地址在县城中心附近，交通十分便利，完全辐射 4050 公路范围内全县主要种植基地的乡镇和村庄，包括南至海安、龙塘、 南山、城南、红星农场；西至大黄、迈陈、角尾、西连；东至曲界、 锦和、外罗、下洋、前山、海鸥农场、友好农场；北至下桥、南华 农场、勇士农场。符合现代农资超市和分销配送的商圈要求。 项目地址建设条件 该项目地址场地、地质、交通、供电网络、供水、通讯等条件 具备，符合项目的建设条件，只需配置配套建设区内道路、供电、 供水、通讯等基础设施就可。 五、项目建设方案 建设规模与布局 项目规划总用地面积 33333 平方米（50 亩） ，总建筑面积为 90000 平方米。 建农资配送中心综合楼一幢，用地面积为 12000 平方米， 共 6 层，建筑面积 56000 平方米。其中一层前为农资超市，建筑面 积 10000 平方米，后为农资配送中心，建筑面积 2000 平方米；二层 建筑面积 12000 平方米，设农产品购销交易服务平台，面积为 5000 平方米，公司行政和业务办公，面积为 2000 平方米，服 务中心大厅（测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科 技服务中心、农户金融服务中心） ，面积为 1500 平方米，餐厅，