宁波市人防车位法律问题研究

宁波人防车位相关法律问题研究 针对目前很多同事对于人防车位的相关问题存有疑问，我部通过考察研究， 结合宁波市的相关规定，作出以下释疑： 1.人防车位的产权归属 人防车位的产权归属法律没有明确的规定，处于不明晰状态。根据宁波市 的规定（关于规范“结建”防空地下室管理的通知 ） ，人防工程是国防战备 设施， “结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出 售产权或使用权。在目前产权界定尚不明晰的情况下， “结建”防空地下室只允 许临时出租，但租期每次最长不得超过三年。因此，人防车位处于“准征收” 状态，其产权现在既不能属于开发商，也不能属于业主，所以不能买卖。现实 操作中，宁波的人防车位不能办出产权证。 2.人防车位的使用管理 人防车位由物业公司进行管理。根据宁波市规定（宁波市人民防空工程 使用管理暂行规定 ） ，人防车位应由由业主委员会或建设单位委托的物业服务 企业负责日常维护管理。 如果需要将住宅小区的人防设施改为人防停车位的，应当向当地人防主管 部门办理登记手续。当地人防主管部门一般是县级以上人防办公室。 使用的方式只限于临时出租，但租期每次最长不得超过三年。任何单位或 个人不得出售产权或使用权，人防车位应向小区内的全体业主、住用人开放。 但是不得设置专用停车位，不得以专用车位形式出租，因此可以以不设定专用 车位的形式出租，每次租期不超过三年即可。 3.人防车位的收费问题 根据宁波市的规定，人防车位收费标准如下： （1）包月停车收费：汽车每辆每月 300 元，允许上浮 20%，下浮不限。 （2）计时（临时）停车收费：汽车每辆每小时 2 元，停放不足 2 小时的， 按 2 小时收费；停放 2 小时以上的，不足 1 小时按 1 小时收费；每天（连续时 间 24 小时）收费最高每辆不超过 18 元。 业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其 计时（临时）停车收费累计不得超过包月收费标准。 4.人防车位使用费管理 根据宁波市的规定，物业收取的平时使用费，要严格单独列帐。除税后 40%可 用于物业管理服务费用外，其余税后 60%应按每半年一次作为人防工程专项维 修资金交入当地人防主管部门账户。 物业服务公司终止服务合同时，应将存放在当地人防主管部门代管的人防 工程专项维修资金余额数及财务帐本移交给下一期物业服务企业。在办理移交 手续时，应告知当地人防主管部门参加移交，人防主管部门应在移交清单上签 字，做到交接手续清楚完备。 物业服务企业需使用人防专项维修金的，应在年初编制维修项目资金预算 计划，提出用款申请，报经工程所在地人防主管部门审核批准后，方可组织实 施。开工前可预拨 50%工程款，工程竣工后，经财务决算，报经原审批部门验 收确认后一次性付清余额。遇特殊情况，需计划外维修应专项报经当地人防主 管部门批准后，再组织实施。 5.其他问题 在宁波，由于规定人防设施不得出卖产权或使用权，也不能以专用形式固 定车位，所以原则上也不能签定车位出租协议。目前部分房地产公司采纳车 位使用权转让合同以“20 年租赁+50 年借用”法律形式变相转让人防车位， 导致被税务部门双重征税的问题。同时如果宁波公司采用这样的方式，则可能 被认为是擅自出售或者以专用车位形式出租停车位，可以由辖区物业主管部门 责令改正；拒不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚 款。 根据宁波市的规定，开发商在移交房屋的时候应该将人防设施移交给物业 公司，由物业参与人防设施的管理 ，也就是说开发商不能获得人防车位的收益。 相关法院判例 3.1 人防工程产权问题 2003 年 8 月，海淀区人防办把华清嘉园甲 15 号楼业主地下两层租给华润 置地（北京）物业管理公司，每年收取 2 万元租金，直到 2013 年。业主对此表 示不满并以所有权人的名义将海淀区人防办告上法庭。 法院判决：“即使修建该地下室的成本确认为各业主所分担，但其在出资 时缺乏主观能动性，也并非法律意义上的投资行为。 ”据此，一审法院驳回业主 的诉讼请求。 此案结论：由于人民防空法未作修改，因此，此案仍有参考价值。该 案明确了业主并不是人防设施的产权所有人。 3.2 人防车位买卖合同效力问题 2004 年 5 月，宁波市华泰剑桥小区的楼某与开发商华泰股份有限公司签订 了一份华泰剑桥二期地下车位买卖合同一份，合同约定：楼某向华泰股份 有限公司购买位于华泰剑桥二期地下 K1 库编号为 123 的车位一个；车位的价款 为 9.8 万元。直到 2009 年，楼某才得知，已买的停车位属于人防工程。因此， 请求法院判令：确认原、被告车位买卖协议无效；被告返还原告购车位款 98000 元，赔偿利息损失 34041 元。 法院判决：法律和行政法规未禁止作为人民防空工程