浅谈房地产开发中造价的合理有效控制

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈房地产开发中造价的合理有效 控制 【摘要】在房地产开发中，对整 个项目应进行各个阶段的全过程控制， 尽可能地减少工程成本，降低产品市场 价格，最大限度地提高企业的投资收益， 以增强企业的市场竞争力。 中国论文网 /2/view-12895777.htm 【关键词】合理 有效控制 房地 产 造价 【 abstract 】 in real estate development, to the entire project should carry on the various stages of the process control, as far as possible to reduce project costs, reduce product market price, -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 maximize enterprise investment returns, in order to enhance the enterprise market competitiveness. 【 key words 】 reasonable and effective control of housing construction 中图分类号： F293.3 文献标 识码：A 文章编号： 在当今这个竞争激烈的市场经 济大潮中，如何求生存，如何发展是摆 在房地产开发企业面前的一个重要课题， 在相同的开发环境中，除了开发适销对 路的适应市场需求的产品外，重要的是 价格，尽可能地减少工程成本，降低产 品市场价格，最大限度地提高企业的投 资收益，这一点一直倍受众多房地产开 发企业的热切关注，即为热点又是难点。 如何降低工程成本，提高企业工程投资 收益？合理有效地控制工程造价是关键。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 一、决策阶段是控制工程造价 的基础 房地产项目投资决策阶段的工 程造价控制，对整个项目全过程造价控 制起着决定性作用。据相关资料显示， 项目决策阶段对总投资的影响程度一般 为 90%左右。这表明项目决策阶段对整 个项目工程造价具有决定性影响。 一个城市中的不同区位和地点 对于房地产项目投资决策的形成起着重 要的影响作用。决策过程中必须根据项 目建设地点的规划功能，公共配套设施， 居住人群的密集情况、流动性、职业特 点来确定该项目的开发类型，建设标准 的档次，项目的容积率、绿化率以及主 要设备的选用等，而这些都关系到工程 造价的高低。 二、设计阶段是控制工程造价 的前提 在满足项目使用功能的前提下， 合理的设计将使工程造价大幅度降低； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键 所在。为此，要作好以下几方面的工作： 1、房地产商在开发项目定位以 后，应对项目的功能定位充分分析，在 对市场进行充分调查的基础上按照价值 工程的原理对项目的功能进行分析、评 审、决策。 2、设计总体方案应重点研究。 整个项目的建筑品质，小区的综合平面 布置、中水处理、智能化布线，园林、 绿化、交通组织，配套设施及小品等都 要做细致研究，并注意征求各方的意见， 以避免因项目总体规划的失策导致施工 过程中设计发生重大的变动，甚至重新 设计的情况发生。 3、房地产商应向设计师充分表 达建设意图、建设标准及建设进度的要 求，以做好初步设计的编写工作。 4、进行限额设计。房地产商应 将项目造价目标按专业构成进行逐层分 解，要求设计人员在建筑平面、结构设 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 计、机电设备、材料选用等方面，在分 配的投资额度内最大限度地满足和提高 使用功能。 5、加强设计过程控制，及时与 设计方进行沟通和配合，减少设计中的 错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度 地减少施工中的洽商、变更。 三、工程招标阶段是控制工程 造价的核心 招标方式有公开招标、邀请招 标、议标等，各种招标方式有其特点及 适用范围，一般要根据承包形式、合同 类型、工程紧迫程度和业主期望控制工 程建设的程度等决定，一般采用公开招 标。实践中，房地产商选择以往信誉好、 施工业绩好的企业作为合作对象，不失 为回避风险的良策之一。 四、施工阶段是控制工程造价 的重要环节 做好施工阶段的造价控制需要 从以下几个方面着手： 1、工程项目实施阶段项目管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 方式的策划。项目管理方；式的合理选 择是控制工程质量、进度、投资三大目 标的主要保证。 2、审查优化施工方案及施工顺 序。审查及优化施工方案是控制投资最 有效的手段之一。 3、严格控制工程变更。施工前， 要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸 进行会审、技术交底，避免施工中出现 不应有的返工，特别是那种涉及费用较 高的设计变更，必须经设计 单位、建 设单位现场代表、监理公司、施工单位 等几方在现场核实并进行技术及经济比 较，尽量减少合同外费用。 4、严格现场签证管理。及时做 好施工现场记录：制定现场签证的管理 程序；加强现场签证的管理工程签证 随做随签，避免“ 一揽子”及日后签证， 同时签证尽可能量化，避免仅作定性或 含糊不清的签证。 5、制定索赔程序。妥善处理各 种事项准确及时处理工程索赔和事件。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 五、竣工结算与后评价阶段是 控制工程造价的关键 工程竣工结算是建设工程造价 管理的一个重要环节是合理确定单位 工程造价和竣工决算的前提和保障。做 好工程结算的审查，笔者认为应着重把 握以下几个主要环节： 1、认真熟悉图纸，分析竣工资 料，核实工程数量。对于未完工程或未 做的工作内容在结算时应予扣除。 2、审查现场签证的真实、合理 性。审查签证单上的内容与设计图纸、 定额中所包含的内容是否重复。对于重 复的项目及内容必须予以剔除。 3、严格审查施工合同，正确处 理结算纠纷。审查施工合同及有关文件 的工作为：核准工程结算范围，确定施 工期，正确进行索赔，确定施工承包方 式，审查合同其它条款的落实情况。 4、审查定额使用、政策调整的 合理性、准确性审查是否按规定的工 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 程量计算规则计算工程量。 5、认真做好工程材料价款的结 算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票 作为工程结算材料调价依据的作法：审 查是否按规定计算材料差价；审查是否 存在施工单位将建设单位委托购买的材 料列入工程结算。 6、审查各项取费是否符合规定， 是否合理准确。审查取费基数是否正确， 审查是否提高取费等级审查是否存在 普通装饰工程按专业装饰工程取费的情 况。 7、在结算审查过程中，正确处 理审查方与被审查方的关系，保证工程 结算工作顺利开展。 后评价是对整个建设项目的一 次性综合性评价，也是对项目工程造价 控制的总结。一般来说，房地产商应做 好三个方面的工作：一是对数据资料进 行整理、分析和归类，分析影响工程造 价的各项因素并建立相应的数据库。为 下次项目的控制提供