浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析房地产公司成本费用管理问题 及其对策 摘要：随着宏观调控政策趋紧和 消费者日趋理性，房地产行业已经由 “暴利”回归“微利”时代。微利时代，再 加上严的经济形势，成本费用管理势在 必行。房地产企业必须通过成本的精细 化管理，深耕细作， “向成本管理要效益 ” ，才能在当前波诡云谲的市场环境中屹 立不倒。 中国论文网 /3/view-12781726.htm 关键词：房地产公司;成本费用; 会计核算;内部控制 一、房地产公司成本费用管理的 必要性 （一）提高企业经济效益，增强 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 风险抵御能力 当前国际经济持续低迷、国内经 济下行压力增大，与经济走势密切相关 的房地产行业也处在震荡之中，加之国 家宏观调控政策不断加码，除了北上广 深这四大城市行情仍然火爆外，其它城 市房地产业已见疲态。据国家统计局最 新数据显示，2015 年前三季度全国房地 产开发企业土地购置面积同比下降 33.8%， 土地成交价款下降 27.5%，行业整体风 险持续升高。严峻的市场环境下，房地 产公司必须加强自身成本费用控制，确 保现金流安全。并且，加强对企业的成 本费用管理，剔除、改善不合理的支出， 能够提升企业的利润空间，提高企业的 资金利用水平为企业再生产创造条件。 此外，成本费用管理也能够帮助企业提 高自身管理水平，改善经营状况。 （二）维护金融市场稳定，增进 社会整体和谐 房地产行业同社会民生息息相关， 房地产企业加强成本费用管理，壮大自 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 身、规避经营风险的同时，也能够增进 社会和谐，维护社会稳定。购房支出是 当前家庭的一项重大支出，甚至可能牵 涉到两三代人的努力和资产，如果房地 产公司应为成本费用控制不善而导致资 金链断裂，项目被迫中断烂尾，那些通 过预售方式购买期房的客户势必可能陷 于“房财两空 ”的境地，由于地产项目规 模庞大、集中度高，很可能就由此引发 群体性危机，危及社会稳定。此外，由 于房地产行业同金融行业密切相连，如 果放任企业成本控制不力引发资金链断 裂，就会危及银行贷款安全甚至引发金 融雪崩，酿成重大危机。 二、当前房地产公司成本费用管 理存在的问题 （一）成本费用管理环境不理想 首先，企业成本意识薄弱。当前 房地产行业鱼龙混杂、参差不齐，尤其 是一些转行而来的中小型开发商，只在 乎项目前期审批和后期销售，捞一把就 跑的赌徒心理明显，对成本费用控制并 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 不重视，对项目的论证调研、风险评估、 成本估算、费用控制等缺乏耐心，企业 融资成本高砌、费用支出靡多，直接影 响企业的利润水平和现金流安全。其次， 成本管理的信息化程度不够。信息化是 成本费用管理的前提，也是成本费用管 理的关键。然而当前在许多房地产企业， 对信息化建设的重视和投入并不够，企 业总部很难及时得到全面、真实、准确 的项目相关信息，企业各部门之间也因 为信息沟通不畅而导致管理壅塞，影响 了企业成本管理效果。最后，成本费用 控制人才缺乏。成本费用管理是一项专 业性很强的工作，尤其对于房地产行业 而言，由于开发项目的多元化，需要涉 及不同学科、不同领域的知识。而目前 的房地产企业财务人员参差不齐，很难 适应这种财务管理需求。 （二）成本费用管理体系不健全 首先，房地产企业存在“轻设计、 重施工”， “轻事前、重事后 ”等思想，成 本费用管理并没有涵盖到房地产开发全 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 过程，诸如一些投融资管理、招投标管 理、税收管理等成本管理手段和工具都 不被企业所重视，导致企业成本高砌不 下、管理漏洞频出。其次，目标成本体 系和责任成本体系匮乏。不少房地产企 业忽视对项目目标成本的规划与测算， 从源头上就失去了对项目成本的把控能 力。而在成本指标分解上，由于企业未 按照科学合理的方式进行计算分摊，导 致企业内部成本压力分担不均;也因为责 任模糊不清导致成本管理的约束力不强， 部门和人员缺乏动力。最后，内部控制 体系不完善。内部控制体系是实施成本 管理的基础，也是房地产企业财务管理 的关键环节。然而就当前房地产企业的 管理实践来看，内部控制并没有得到有 效的实施和执行，诸如预算控制、不相 容控制、审批权限控制等都没有得到有 效的贯彻和实施，企业内部“跑、冒、 滴、漏”等问题普遍。 （三）成本费用管理方法不科学 首先，成本归集不合理。成本归 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 集就是将发生的费用，按照一定的对象 归集起来，以便核算各个对象的成本总 额。房地产企业工程规模较大，如果归 集对象设置过粗，容易导致成本计算偏 差，难以反映出开发过程中的真实成本。 但设置过细的话，不仅没有必要也徒添 工作人员的压力。其次，成本会计核算 不科学。成本核算是成本管理的基础， 但是当前房地产企业在成本核算上仍然 存在诸多问题，诸如票据不规范、会计 科目设置不合理、成本核算方法不科学 等，影响成本核算的精确度。最后，成 本控制工具不完善。一些房地产企业在 成本控制与分析上，没有运用科学的管 理工具，成本控制效果不佳。 三、加强房地产公司成本费用控 制的措施建议 （一）增强成本意识，构筑良好 的成本管理环境 首先，增强成本意识，转变成本 管理理念。房地产企业应当改变过去那 种粗放的经营模式，向精细化、科学化 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的现代企业管理模式转变。企业管理层 应当加强对成本管理的支持和投入，健 全成本管理组织机构，并自上而下加强 对全成本管理理念的推广和宣传，营造 氛围。其次，加强科技应用，推动成本 管理信息化进程。房地产企业通过自行 研发或服务外包的形式，研发设计成本 管理信息平台，将成本合约、招投标、 融资管理、物流管理、采购管理、存货 管理、销售管理等业务融合到信息平台 上，形成公司大数据库。同时，要充分 利用大数据等数据挖掘技术，加强成本 信息挖掘与分析。最后，重视智力支持， 加快人才队伍建设。房地产企业要加强 对成本控制人才的吸收和培养，建设一 支高水平的成本管理团队。 （二）加强制度建设，建立完善 的成本管理体系 首先，建立起事前、事中和事后 相结合的全成本管理体系。房地产开发 涉及多个环节，如拿地、设计、融资、 招投标、施工、销售、交房等，企业成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 本管理必须涵盖全部经营过程。为此， 企业必须建立起与全成本管理体系相适 应的组织架构，健全全成本动态跟踪机 制，同时也要积极探索各个阶段的成本 控制方法。如在融资阶段可以通过融资 方式、融资渠道的选择来降低融资成本， 又如在税费阶段可以通过延缓征税时间、 充分利用已有优惠政策等来合理税收筹 划等。其次，建立起目标成本与责任成 本相结合的动态成本管理体系。房地产 企业应推行全面预算管理，在合约规划 中及时准确编制企业目标成本，并将成 本目标按照科学合理的方式层层分解， 落实到具体责任人。健全目标责任激励 与约束机制，避免部门之间的推诿卸责。 最后，建立起完善的内部控制体系。加 强制度建设，制定和完善企业成本管理 办法、资金审批流程等，同时加强内部 监督与成本审计，及时纠偏。 （三）强化科学指导，运用先进 的成本管理方法 首先，完善成本归集。房地产企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 业应当建立起若干成本中心，企业总部 设置总成本中心，根据经营业务、管理 流程等设置不同的二级成本中心，如营 销中心、财务中心、子公司中心等。同 时依据成本费用发生的对象不同，合理 归集到不同的成本中心，如土地费用、 拆迁费用、建设费用、招投标费用、材 料费用、管理费用等。结合目标成本管 理，加强实际成本费用同成本中心费用 的对比分析。其次，加强成本核算。规 范票据管理，尽量选择规模、实力较为 雄厚、能够开具正规发票的供应商。健 全会计制度，科学合理设置会计科目， 严格按照相关法律法规、政策要求进行 会计处理，引入采用先进的会计核算方 法，提高会计核算的科学性和准确性。 最后，健全控制工具。充分运用甘特图、 网络图等项目管理工具，加强成本控制 与进度管理;与此同时，要积极运用先进 的科学技术，提高房产开发的机械化程 度和智能化程度，优化精简成本。 四、