楼市投资已回暖-一线城市成最大风险区

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 楼市投资已回暖?一线城市成最大风 险区 时至 2014 年年底阶段，从房地 产市场最新表现来看，由于限购政策取 消、 “央四条”政策出台、年底房企销售 业绩指标等因素，今年第四季度以来的 月度市场成交量开始出现环比回升的现 象，市场去库存的速度在适度提高，从 一线城市及基本面良好（存销比在 15 个月以下）的城市来看，市场基本面有 可能会率先好转，年底将出现“翘尾” 行 情。 中国论文网 /3/view-12973123.htm 于是，部分媒体开始发表声音， 表示楼市已开始回暖。那么，年底出现 “翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 回暖？是否意味着房地产市场迎来了新 一轮的市场发展机会？同策咨询研究部 总监张宏伟在接受采访时认为，当前市 场仍然是调整期，市场基本面并没有明 显改变， “去库存 ”仍然为市场主旋律， 这个基调并不会因为上述部分城市市场 成交量回升而改变。毫无疑问，即使至 年底仍然维持成交量回升的行情，也并 不意味着楼市会持续好转。 “细水长流式 ”的“微刺激”决定流 动性不会宽裕 张宏伟认为，在宏观经济深化改 革与经济结构调整的阶段，中国特色的 “细水长流式 ”的“微刺激”已经成为“新常 态”，并不会受到美国 QE 退出的太大影 响，这就决定市场流动性不会宽裕，短 期内来看，房价下跌城市数量仍然是主 流。 当美国今年 11 月 QE 正式退出 之时，中国宏观经济因为深化改革也刚 好为触底阶段，这给中国宏观经济未来 走向带来一定压力，尤其是美国也正在 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 酝酿首次加息，这有可能导致国内市场 流动性进一步偏紧；从今年以来国内货 币政策变化特征来看，即使受到美国 QE 退出的影响，国内货币政策“大水漫 灌”的刺激措施几乎不可能出现。从这 个角度来看，国内货币政策总体仍然会 维持改革阶段的偏紧的“ 新常态 ”，因此， 短期内来看，房价下跌城市数量仍然是 主流，目前，大多数大中城市仍然面临 房价下降的压力。 同时，百城房价同比环比均出现 下降，房价下跌城市数量仍然占据主流， 这在短期内难改变。 2014 年 11 月 1 日，中指百城价 格指数发布。从中指数据来看，2014 年 10 月，全国 100 个城市（新建）住 宅平均价格 为 10629 元 /平方米，环比 上月下跌 0.4%，连续第 6 个月下跌， 跌幅缩小 0.52 个百分点。同比来看，全 国 100 个城市住宅均价与去年同月相比 下跌 0.52%，同比在经历连续 22 个月 上涨后首次下跌。10 月百城住宅均价环 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 比、同比首次双双下跌，但环比跌幅收 窄。 而央行新政落地后， “惜贷” 常态 化的基本面也并不会改变，年内楼市基 本面难有实质性好转。 从短期内来看，市场又进入新一 轮的市场低谷期，买卖双方仍然处于博 弈状态，即使限购政策取消、部分省市 “救市”政策出台、央行也发布 “救市”措 施，大多数大中城市仍然受制于银行 “惜贷”等因素的影响，面临较大的去库 存压力，这会进一步影响企业的资金面。 张宏伟认为，银行“惜贷” 的现象 还会长久持续，此时，未来市场仍然存 在不确定性，尤其是中小企业，可能面 临更多的债务违约的市场风险。对于房 企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量 的高周转策略，加大去库存力度，通过 尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。 目前，大部分城市库存去化周期 仍然在 15 个月以上， “去库存 ”仍然是市 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 场主旋律。从 10 月份 36 个大中城市存 销比指标来看，库存压力仍然较大、市 场去化周期在 15 个月以上、市场基本 面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市， 比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等 仍然面临较大的市场“ 去库存 ”压力。当 前，对于大多数城市而言， “去库存” 仍 然是市场主旋律，房价年内仍然有下行 压力。 从 10 月份市场表现来看，在多 重政策红利的刺激之下，品牌开发商力 拼“银十”导致业绩有所回升，但是，大 多数城市市场库存偏大的基本面并没有 明显改变。同时今年至今，大多数品牌 开发商业绩完成率并不理想，又面对年 底（上市公司年报）销售业绩指标的压 力，此时，对于大多数开发商来讲，利 用政策红利的“ 窗口期” 进行跑量的策略 并不会改变，开发商会使出浑身解数在 马年最后 2 个月最大限度跑量扭转大中 城市今年楼市不给力的大势。因此，对 于第四季度的大中城市楼市来讲，要想 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 出现成交量逐步回升的楼市“翘尾” 行情， 房价尤其是上市公司的项目的价格就不 可能出现大规模涨价现象，甚至部分存 量较大的城市还应该继续坚持“以价换 量”的市场策略。 总之，在宏观经济深化改革与经 济结构调整的阶段，限购政策取消、部 分城市地方政府救市、 “央四条 ”等政策 利好改变不了年内大部分城市库存较大 的市场现状。即使当前部分品牌房企传 出涨价，也是“ 有贼心没有贼胆 ”，不敢 真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小 幅优惠平价策略。 警惕：一线城市或成楼市投资风 险最大区域 同策咨询研究部数据显示，2012 年北上广深四个一线城市土地出让金合 计 2020 亿元；2013 年四个一线城市土 地出让金猛增至 5245 亿元，土地出让 收入大增；2014 年 1-10 月，北上广深 四个一线城市土地出让金合计 4055.53 亿元，去年同期为 4100.69 亿元，同比 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 微跌 1.1%，并没有出现明显下滑。 张宏伟认为，北上广深四个一线 城市土地出让金猛增，甚至在市场低迷 期也没有明显下降，这背后也就意味着 开发企业的土地成本大增，甚至出现 “面粉贵过面包 ”的现象。而 “面粉贵过 面包”可能导致未来一线城市部分板块 市场逐渐步入“ 被改善”“被豪宅”的时代， 如此以来再加上营销炒作，区域楼市定 位遭遇“拔苗助长 ”，房价 “天花板”不断 人为捅破，而此时，市场能否接受还真 是值得担心，因此， “被改善 ”、 “被豪宅” 的现象并不是一件值得称道的事情，或 许对于房企来讲，这成为其投资一线城 市的最大隐藏风险。 近两年，土地市场热点主要还是 一二线城市，尤其是一线城市，其原因 与品牌房企重返一二城市有密切关系。 尤其是 2013 年以来，品牌房企积极抢 滩一二线城市优质地块，优势资源开始 向品牌房企集中，突显出品牌房企布局 战略的变化，一定程度上也进