商场招商说明会方案(北京)

第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略 第九部分：开业庆典 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际 以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出 20 的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内 销分支等）运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下， 在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占 60左右；外地招商占 20左右； 国际招商占 15左右；预留出 5的比例，作为机动或炒作。 其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的 60；外地招商、国际招商的比例可根据实 际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可 加大预留部分的比例（例如 10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高 价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳 3 年的租金。从第四年起租金递增 5；第五年租金递增 6；第六年租金 递增 7；总体租金递增比例不超过原租金水平的 20。 2、首期交纳 5 年租金的 30，正式开业前再交齐 5 年租金全款。从第六年起租金递增 5；第七年递增 6；第八年递增 7；总体递增比例不超过 20。可签定租约合同期为 20 年。 首期就一次性交纳 5 年租金。可获得 6 年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增 6；第八年递增 7，总体递增比例不超过 20。除享受以上优惠政策以外，还可以获 挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 12 年实际使用权的 优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优 惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策 2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳 5 年租金。可获得赠送 6 个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含 第 6 年后半年）租金递增 6；第八年递增 7，总体递增比例不超过 20。除享受以上 优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 11 年实际使用权的 优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优 惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价 8.5 元计算）： 第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646 亿元； 第 6 年半年租金：3.761646/2 1.880823 亿元； 五年的贷款利息：17.91260 亿元*0.07 1.253882 亿元； 五年租金 9 折损失租金：17.91260*0.11.79126 亿元； 租五送 6 个月损失：1.8808231.253882 0.626941 亿元； 租五送一年的损失：3.7616461.253882 2.507764 亿元； 租五送一比租五打 9 折多损失： 0.716504 亿元； 租五送半年比租五打 9 折少损失： 1.164319 亿元； 从上面的分析来看，一次性交纳 5 年租金免费送 6 个月对公司最有利，租五年送一年的优 惠政策虽然损失最多，但比打 9 折只多损失 7 千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同 时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中， 对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且 回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的 提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外 的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王 的原则，运用对我们 影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫 损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量 引导商户去选择 5 年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析 内容中计算出具体的数据体现。 第四部分：经济分析 一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格） 1、根据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 9 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：9 元/天 楼层 租金价格（元/天） 出租面积（） 说明 应完成利润额（亿元） 六层 未计算 五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378 二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2 层 未计算 总计 均价 9 元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429 说明：、11.29429 亿元的 30为：3.38829 亿元。 、综合管理费：115472.04*1.5*365*31.89663 亿元。 、第一年综合管理费：6322.0941 万元。 、保证金（按一万商铺，每商铺 2 万元收取）：2 亿元。 二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 1、据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 8.5 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5 元/天 楼层 租金价格（元/天） 出租面积（） 说明 应完成利润额（亿元） 六层 未计算 五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571 四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782 三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2 层 未计算 总计 均价 8.5 元 115472.04 共回收五年租金费用 10.65441 说明：、10.65441 亿元的 30为：3.19632 亿元。 、综合管理费：115472.04*1.5*365*31.89663 亿元。 、第一年综合管理费：6322.0941 万元。 、保证金（按一万商铺，每商铺 2 万元收取）：2 亿元。 三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）： 1、根据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 9 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：9 元/天 楼层 租金价格（元/天） 出租面积（） 说明 应完成利润额（亿元） 六层 未计算 五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.53272 四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633 三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297 二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965 B2 层 未计算 总计 均价 9 元 115472.04 共回收五年租金费用 18.82381 说明：、18.82381 亿元的 30为：5.64714 亿元。 、综合管理费：115472.04*1.5*365*53.16105 亿元。 、第一年综合管理费：6322.0941 万元。 、保证金（按一万商铺，每商铺 2 万元收取）：2 亿元。 四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格） 1、根据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 8.5 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5 元/天 楼层 租金价格（元/天） 出租面积（） 说明 应完成利润额（亿元） 六层 未计算 五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618 四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304 三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633 二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965 B2 层 未计算 总计 均价 8.5 元 115472.04 共回收五年租金费用 17.91260 说明：、17.91260 亿元的 30为：5.37378 亿元。 、综合管理费：115472.04*1.5*365*53.16105 亿元。 、第一年综合管理费：6322.0941 万元。 、保证金（按一万商铺，每商铺 2 万元收取）：2 亿元。 第五部分：招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用 预计在 3000 万3600 万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实 际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 项目 费用预算（万元） 备注 广告制作 300 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。 媒体购买 2400 电视、电台、平面、户外、流动 办公用品 150 车辆、演示用具、移动办公 人员管理 400 薪水、提成奖励、培训 差旅 20 交通、住宿、招待 外埠费用 200 场地、日常费用 电话费用 30 电话、传真、网络 DM 费用 5 邮寄、夹报、散发 公关活动 100 发布会、联谊