南昌 2014 年 10 月房地产市场报告

2014 年 10 月 南昌 2014 年 10 月房地产市 场报告 “银十 ”成色不足 市场成交量跌 价 升 内容摘要： 宏观经济： 2014 年前 三季度 ， 全省生产 总值 （简称 GDP） 达 10797.9 亿元， 同 比增长 9.5%， 增速 与上半 年 持平， 高于全 国平 均水 平 2.1 个百分点 ，工业 增加值 4707.0 亿元 ，增长 11.8%，固 定 资产投资 10875.8 亿元 ， 增长 17.5%， 社会消费 品零售 总额 3554.4 亿元 ， 增 长 12.6%。 中央政策 ：1 0 月 9 日 ，住房 城乡建设 部、财 政部、 人民 银行联合 印发关 于发展 住房公 积金 个人住房 贷款业 务的通 知 ， 通知 规定： 职工 连续足 额缴存 住 房公积金 6 个月 （ 含） 以 上， 可申请 住 房公积金 个人住 房贷款 。对 曾经在异 地缴存 住房公 积金 、在现 缴 存地缴存 不满 6 个月的 ， 缴存 时间可根 据原缴 存地住 房公 积金 管理 中心出具 的缴存 证明合 并计 算。 地方政策 ：从 10 月 29 日 开 始，只要 你首套 房的贷 款已 经结清， 相关报 告 北京 2014 年 10 月房地产市 场报告 上海 2014 年 10 月房地产市 场报告 武汉 2014 年 10 月房地产市 场报告 济南 2014 年 10 月房地产市 场报告 长沙 2014 年 10 月房地产市 场报告 二 套 房用 公 积 金 贷 款仍 算 作 首 套 房。 昌 市 住 房 公积 金 管 理 中心 已 开始执行“ 认 贷不 认 房” 政策 。 市场运行 ： 10 月南 昌 市整 体 成交量 环 比下降 10%， 同比 下降 5%， 传统成交 旺季成 色不足 ， 虽 有限购政 策解除 、 央行 贷款 政策松绑 、 住 房 公积 金 贷 款 调 整等 利 好 政 策 出台 ， 但 对 市 场刺 激 不 大 ，成 交 促进有 限 ，据 相 关监 测 数 据 了解 ， 11 月份 南昌市 预计 有 27 个 项 目开盘或 加推， 推 盘区域 主 要以南 昌 县、 高 新、新建 县为主 。 市场监 测报 告系 列 一 级市 场 ： 2014 年 10 月，南昌市共有 11 宗国 有 建 设 用地进 行 了公 开 拍卖 ， 1 宗 流拍，1 宗 终止， 9 宗 成交 ，总 成交面积 54.25 万平 方米， 环比下降 16%。 二 级市 场 ： 2014 年 10 月，南昌市市 区商品 住宅成交 4266 套，环比 下降 10%；成 交面积 46.98 万 平米， 环比 下 降 13%；成 交均 价 8663 元 /平米， 环比上 升 15%。非 住宅成 交 597 套， 合 计 6.27 万平 米，环 比上升 8%。 2014 年 10 月 ， 南 昌市 市 区 写字楼 成 交 424 套， 环 比上 升 38%； 成 交面积 2.74 万平 米， 环比上升 24%； 成交均价 9949 元/ 平米， 环 比下降 1%。 三 级市 场 ： 2014 年 10 月 ， 南昌二 手 房住 宅 成交 面 积为 14.59 万平 米，共 1620 套 ，成交量 环比上 升 6%。 总 的来 讲： 一、土地方面， 10 月份土 地 成交 环 比小 幅 下降， 成 交区 域 主要 集 中 在 经开区 ， 据 市 本级 2014 年度 土地供应 计划 了解 ， 预期 11 月份南 昌市区 将有 3 宗 商业、 居住用 地供应 ， 分 别 为商业 、 商务 、 居 住 用地 2 宗， 居住 用地 1 宗 ， 分别位 于 西湖区 、 青山 湖 区 、 高新 区 ； 二 、 市 场成 交 方 面 ， 10 月南昌 市整 体成交量 环比下 降 10%， 同比下降 5%，传统 成交旺 季 成色不 足，虽 有限购 政策 解除、央 行贷款 政策 松绑 、 住房 公 积金 贷 款调 整 等利 好 政策 出 台， 但 对市 场 刺激 不 大， 成 交促 进 有限 ， 据相 关 监测 数 据了 解，11 月份 南昌 市 预计有 27 个项目开 盘或加 推，推 盘区域主 要以南 昌县、 高新 、新建县 为主 ； 三、 库存方面， 10 月 份 全 市 住 宅 库存面 积 去化 时 间环 比 下降 1%， 其 库存量 仍集中 在红谷 滩新区 、 西 湖区 、 高新区 ， 分别 占 全市 总 库 存 量的 23%、1 7%、1 5%。 1. 宏 观经 济 2014 年前 三季度，全省生 产 总值 （简称 GDP） 达 10797.9 亿元， 同比 增长 9.5%， 增 速与上半 年持平，高于 全 国平均水 平 2.1 个 百分点， 工业增加 值 4707.0 亿元， 增 长 11.8%， 固定 资产投 资 10875.8 亿元， 增长 17.5%， 社 会消费品 零售总 额 3554.4 亿 元，增长 12.6%。 2. 市 场政 策 2.1 中央 政府 10 月 3 日， 央 行和银 监会 发布 关 于进一 步做好 住房 金融服 务 工作的 通知( 以 下简称 通知 )明确，拥 有 1 套住房并 已结 清相应 购房 贷款的 家庭， 为改善 居住 条 件再次 申请贷 款购买 普通 商 品住房 ，银行 业金融 机构 执行首 套房 贷款 政策 。此 外 ，银行 业金 融机 构可 根据 当 地城镇 化发 展规 划， 向符 合 政策条 件的 非本 地居 民发 放住房贷 款。 10 月 9 日， 住房城 乡建设 部 、 财政部 、 人 民银行 联合印 发 关于 发展 住房公 积金个 人住房贷 款业务 的通知 ， 通知 规定 ： 职工 连 续 足 额缴存 住 房公 积 金 6 个月 （ 含）以上 ，可申 请住房 公积 金个人住 房贷款 。对曾 经 在异地 缴 存住 房 公积 金 、 在 现缴存 地 缴存 不 满 6 个月 的 ，缴存时 间可根 据原缴 存地 住房公积 金管理 中心出 具 的缴存 证明 合并 计算 。同 时 ，按照 支持 基本 住房 消费 原 则， 通知 强 调， 住房 公 积金贷 款对 象为 购买 首套 自住住 房或 第二 套改 善型 普 通自住 住房 的缴 存职 工， 不 得向购 买第 三套 及以 上住 房 的缴存 职工 家庭 发放 住房 公积金个 人住房 贷款。 10 月 14 日， 中国 政府网 发 布 国 务院关 于同意 设立四 川天府新 区的批 复 。 批 复 指出， 设立并 建设好 四川 天府新 区， 对于 积极 探索 西 部地区 开发 开放 新路 子、 构 建内陆 开放 型经 济高 地、 推 进经济 结构 战略 性调 整等 具有重要 意义。 10 月 16 日 ，住房 城乡建 设 部表示， 当前要 积极推 进管 理信息化 建设， 进一步 加强 城镇个人 住房信 息系统 联 网建设 。以 楼盘 表为 基础 ， 加快推 进房 产测 绘、 预售 许 可、买 卖合 同网 签、 交易 资 金监管 、产 权档 案管 理等 系统的关 联与共 享，抓 紧推 进市区县 系统整 合，完 成纸 质档案数 字化。 10 月 24 日 ，根据 财政部 、 国家税务 总局联 合发布 关 于金融机 构与小 型微型 企业 签订借款 合同免 征印花 税 的通知 ， 自 年 月 日至 年 月 日， 对金 融机 构与 小 型、微 型企 业签 订的 借款 合同免 征印 花税 。小 型、 微 型企业 的认 定， 按照 工 业 和信息 化部 国家 统计 局 国 家发展 和改 革委 员会 财政 部关于 印 发中 小 企业 划 型 标 准规定 的 通知 （工 信 部 联 企业 2011300 号）的 有 关规定执 行。 10 月 24 日 ，国务 院总理 李 克强主持 召开国 务院常 务会 议，决定 创新重 点领域 投融 资机制、 为社会 有效投 资 拓展更 大空 间， 会议 决定 ， 一是进 一步 引入 社会 资本 参 与水电 、核 电等 项目 。二 是 支持基 础电 信企 业引 入民 间战略 投资 者。 三是 加快 实 施引进 民间 资本 参与 市政 基 础设施 建设 。四 是支 持 农 民 合作社 、家 庭农 场等 投资 生态建设 项目。 五是落 实支 持政策， 吸引社 会资本 对教 育、医疗 、养老 、体育 健身 和文化设 施等加 大投资 。 10 月 28 日 ，国务 院印发 关于加快 科技服 务业发 展的 若干意见 ，部 署培育 和壮 大科技服 务市场 主体， 创 新科技 服务 模式 ，延 展科 技 创新服 务链 ，促 进科 技服 务 业专业 化、 网络 化、 规模 化 、国际 化发 展， 为建 设创 新型国家 、打造 中国经 济升 级版提供 重要保 障。这 是国 务院首次 对科技 服务业 发展 作出全面 部署。 10 月 29 日 ， 国务 院 总理 李 克强主 持 召开 国 务院 常 务 会 议。会 议 要求 重 点推进 6 大 领域消费 ，包括 移动互 联 网和物 联网 、绿 色 节 能、 住 房保障 、旅 游休 闲、 教育 文 体、养 老健 康。 进一 步放 开 和规范 银行 卡清 算市 场， 提高金融 对外开 发水平 。 10 月 30 日 ，财政 部、商 务 部、国家 邮政局 日前联 合下 发了关 于开展 电子商 务与 物流快递 协同发 展试点 有 关问题的 通知 ， 决 定在天 津、 石 家庄、 杭州 、 福州 、 贵阳个 城市开 展电子 商务 与物流快 递协同 发展试 点。 财政部将 划拨专 项资金 ，帮 助个试 点城市 推进电 商快 递协同发 展工作 。 。 2.2 地方 政府 经南 昌 、 九 江两 地 公积 金 管 理机构 审 议和 两 地人 民 政 府 批准 ， 并 报 省住 建 厅备 案 ， 10 月 8 日起 ， 南 昌、 九江 住房公积 金贷款 昌九一 体化 政策正式 实施 。 10 月 14 日 ，江西 省住建 厅 住房公积 金监管 处相关 负责 人告诉记 者，我 省已于 当日 将通知 下发 到各地 级 市，各地 公积金 管理部 门将 按照自己 的情况 制定实 施时 间表，没 有强制 实施时 限 。 从 10 月 29 日开 始， 只要你 首套房的 贷款已 经结清 ， 二 套房用公 积金贷 款仍算 作首 套房。 昌市住 房公积 金管 理中心 已开 始执 行“ 认贷 不 认房” 政策 。“ 认贷 不认 房 ”政策 分两 种情 况： 其一 ， 首套房 为商 业贷 款， 即使 没有还 清贷 款， 二套 房用 公 积金贷 款仍 可享 受首 套房 贷 款政策 ；其 二， 首套 房为 公 积金贷 款并 已结 清， 二套 房可享受 首套房 贷款政 策。 1. 一 级市 场 1.1 供应 分析 2014 年 10 月南 昌房 地产市场 土地 供应 一览表 交 易 地 块面 积宗 地号 /名 称 地 块位 置 方 式 (万 平米) 容 积率 地 块用 途 公 告日 期 DAHG2014039 网拍 桑海 5.70 1.5 工矿仓储 2014-10-11 DAIJ2014060 网拍 湾里 3.43 2.0 居住、商 业设施 2014-10-11 DAFJ2014070 网拍 高新 8.45 1.6 居住 2014-10-17 DAFJ2014067 网拍 高新 4.59 1.6 居住 2014-10-17 DAFJ2014068 网拍 高新 10.57 2.0 居住 2014-10-17 DAEJ2014072 网拍 红谷滩 0.85 0.7 商业 2014-10-22 宗 地号 /名 称 交 易 方 式 地 块位 置 地 块面 积 (万 平米) 容 积率 地 块 用 途 公 告日 期 DAFJ2014069 网拍 高新 7.07 2.0 居住 2014-10-24 2014 年 10 南 昌土地 供应 共 7 宗， 总面积 为 40.65 万 平米， 环比 下降 36%。 从供 应土地类 型来看 ， 主要以 居 住用地为 主， 共 5 宗， 供应 面积 34.10 万 平米 ， 占总 供 应面积的 84%； 其次有 1 宗 商业用地， 供应 面积 0.85 万平 米，占总 供应面 积的 2%； 1 宗工矿 仓 储 用 地 ，供 应 面 积 5.70 万 平 米， 占 总供 应 面积的 14%。 1.2 成交 分析 2014 年 10 月 份 南 昌 房地产 市 场 土 地 成 交一 览 表 住宅 总 成交 楼 面地 交 易时 间 宗 地号 /名 称 区 域 地 块用 途 地 块面 积(万 平米) 容 积 价 率 （ 万元 ） 价 （元 / 平 米） 竞 得人 江西海 亮 房地产2014-10-15 DAEJ2014057 红谷滩 居住 1.02 3.0 10209 3335 2014-10-27 DAGJ2014064 经开 居住 17.01 2.0 85720 2520 有限公司 中铁十 六 局集团 置业投 资 有限公 司 2014 年 10 月份 南昌 房地产市 场土 地成 交一览 表 商业办 公 总 成交 楼 面地 交 易时 间 宗 地号 /名 称 区 域 地 块 用 途 商业、商 地 块面 积 (万 平米) 容 积 价 率 （ 万元 ） 价 （元 / 平 米） 竞 得人 江西浙 大 中福科 2014-10-15 DAFJ2014058 高新 2014-10-24 DADJ2014066 青云谱 务、居住 商业、商 务、居住 8.76 2.3 32866 1650 5.08 6.2 116219 3687 技园发 展 有限公 司 江西正 盛 时代置 业有限 公 司 江西 正 盛 时代置2014-10-24 DADJ2014065 青云谱 商业、 商 务 2.34 5.7 51439 3855 2014-10-27 DAGJ2014062 经开 商业 6.50 1.5 4196 430 2014-10-27 DAGJ2014063 经开 商业 6.00 1.5 3870 430 业有限 公 司 南昌 绿 地 申飞置 业有限 公 司 南昌绿 地 申飞置 业有限 公 司 2014 年 10 月份 南昌 房地产市 场土 地成 交一览 表 其他 总 成交 楼 面地 交 易时 间 宗 地号 /名 称 区 域 地 块用 途 地 块面 积(万 平米) 容 积 价 率 （ 万元） 价 （元 / 平 米） 竞 得人 南方高 科 工程技2014-10-10 DAFG2014038 高新 工业 4.01 1.6 673 105 2014-10-15 DAGG2014037 经开 工业 3.52 1.5 1352 256 术有限 公 司 南昌 辉 门 密封件 系统 有 限 公司 2014 年 1 0 月 ， 南昌 市共 有 11 宗 国有 建设 用地 进行 了公开 拍卖 ， 1 宗流 拍 ， 1 宗终止 ， 9 宗成 交 ， 总 成 交面 积 54.25 万 平方 米， 环比下 降 16%，其 中成 交 3 宗 商 业 用地 ，成 交面 积 1 4.85 万平 米， 占成 交总 面 积 27%； 2 宗商 住 用 地 ， 成 交 面积 13.85 万平 米， 占成 交总面 积 26%； 2 宗 居住 用地 ， 成 交面 积 1 8.03 万 平米， 占成交 总面 积 33%；2 宗 工业用 地， 成交 面 积 7.53 万平米 ，占 成交 总面 积 14%。 2014 年 10 月份 ，土地 成交 面积 环比 小幅下 降，从 成交 土地性 质 来看， 主要以 住宅 用地为主 。从成 交区域 来 看，主 要 集中 在 经开 区 ， 其 成交面 积 占总 成 交面 积 的 61%。 2. 二 级市 场 2.1 供应 分析 2014 年 10 月 ，南 昌 市区 新 建商品 房 共计 32 个 项目 取 得预售 ， 其中 住 宅新 增 供应 4593 套， 环比 下降 12%， 供应面积 50.74 万平 米，环 比下降 14%；非 住宅新 增 14.89 万平 米 ，环比 下降 29%，合计 1098 套 。 2.2 成交 分析 2014 年 10 月 ， 南 昌市 市 区 商品住 宅 成交 4266 套， 环 比下降 10%； 成交面 积 46.98 万平米 ， 环比 下降 13%； 成交均价 8663 元/ 平米， 环 比上升 15%。非 住宅成 交 597 套，合计 6.27 万平 米， 环比上升 8%。 从区域成 交来看 ，201 4 年 10 月 份 区域 成 交套 数 最 高 的 是 红 谷 滩新 区 ，月 成 交 1650 套 ，环比 上升 23%，成 交套数占 全市成 交量 39%， 成交面积 18.62 万平 米， 环 比上升 24%， 成 交 面积 占 全 市成 交 面 积 40%； 主要成 交 项 目为莱蒙 都会小 区，成 交 4 61 套，成 交面积 52977.21 平米，成 交均价 12326 元/ 平米 ；其次 为 西湖 区， 月成交 951 套， 成交面 积 10.58 万 平米 ， 主 要成 交 项目 为 世 茂 大观南 苑 ， 成 交 183 套， 成交面 积 19572.87 平米， 成交 均价 7498 元 /平 米 。 2.3 存量 分析 南 昌 商 品 房 住宅 存 量 （ 截止 2014 年 10 月 31 日） 存量套数消化 时间 存量面积消化 时间 区域 13.11-14.10 月份平均 销售套数 （套） 存量消化时间 （月） 13.11-14.10 月份平均销售 面积（万平米 ） 存量消化时间 （月） 全市 3331 9.2 36.72 9.8 东湖 71 18.3 0.78 21.4 西湖 409 12.3 4.71 13.5 青山湖 207 12.0 2.19 12.6 青云谱 103 19.7 1.16 22.3 湾里 126 25.8 1.24 29.4 经开 388 9.0 4.13 9.2 高新 836 5.3 9.12 5.8 红谷滩 1129 6.2 12.76 6.6 桑海 62 23.2 0.64 22.1 英雄 0 240.0 0.002 235.0 截止 10 月 31 日 ， 南 昌市 住 宅可售 面 积为 360.31 万平 米， 可 售套数为 30522 套 ， 全市一 手 房住 宅 按之前 12 个月的平 均销售 速度 36.72 万平 米 /月来 计 算的 话 ， 存 量面 积 约 需要 9.8 个月 才能 销售完， 环比下降 1%。 从 区域 来看 ， 目 前 存量 套 数最 大 的 仍然是 红 谷 滩 新 区 ， 库 存 套 数 7033 套， 如 果按 前 12 个 月平均销 售速度 1129 套/ 月 计 算，大概 需要 6.2 个 月才能 销售完。 2.4 成交 TOP10 2014 年 10 月 南 昌 房 地产市 场 住 宅 成 交 排名 TOP10 楼 盘 一 览 表 排 名 项 目名 称 成 交套 数（ 套） 成 交面 积（ 平米） 成 交 均 价 （ 元 /平 米 ） 1 莱蒙都会 小区 461 52977.21 12326 2 绿地国际 博览城 344 39058.18 7917 排 名 项 目名 称 成 交套 数（ 套） 成 交面 积（ 平米） 成 交均 价 （ 元 /平 米 ） 3 南昌万达 城 311 35765.91 6851 4 隆祥苑 199 18395.3 6731 5 世茂大观 南苑 183 19572.87 7498 6 绿地玫瑰 城 163 16998.51 7059 7 绿地外滩 城 162 16647.68 11689 8 橡福小区 144 16127.45 8099 9 万科海上 传奇小 区 134 15125.27 8728 10 正荣御峰 小区 134 15419.77 7504 2014 年 10 月 南 昌 房 地产市 场 非 住 宅 成 交排名 TOP10 楼 盘 一 览表 排 名 项 目名 称 成 交套 数（ 套） 成 交面 积（ 平米） 成 交 均 价（ 元 /平 米） 1 传奇国际 广场 133 7311.13 9183