创意文化地产-创意经典 落地运营

创意经典 落地运营 从旅游专业视角看房地产业运作 旅游房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边沿性 结构，产生了的全新综合，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔 夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。其中，以别 墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的 时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等，正 在各地闪亮。旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的 区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。 用旅游的视角看地产，可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以运 用旅游业已熟练的技术于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得 人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引 力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开 发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定启示。 一、旅游专业视角与旅游专业技术 旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。 以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交 为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大 业态。 旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。取决于旅游产品的游憩方式设计 是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）；商业模式是否达到最大程度的增 加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果； 旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方 式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。 二、房地产业态分级 一级区域开发商结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进 行的成片土地综合整体开发；二级项目包装公司以小块土地独立项目及土地 片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作；三级非标准产品 开发商以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础 的建筑产品开发商；四级标准产品开发商（房屋工厂）以大众市场交易的建 筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心， 为房地产业的 “ 简单加工型 “ 企业； 三、旅游与房地产 、景观设计与房地产 景观是旅游的基础资源，在旅游业内，景观评价、景观设计已经成为非常成熟 的专业技术。其中，形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标 准，这为景观设计提供了强有力的支持；在旅游景观设计中，形成了大地艺术、 植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、 艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术；在旅游开发中，长期形成的独特 性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等等理念。这些理念和技 术，对房地产开发，具有非常使用的价值。 房地产中对主体建筑景观的设计技术，已经发展得十分完善，但对环境景观的 理念，长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑 与生态房产，再到人居环境的深化与细化发展，房地产业打造环境的理念与技 术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，必将形成新 的提升。 、主题定位与房地产 旅游项目设计，非常讲究主题定位。房地产项目的功能与旅游项目功能不同， 但从吸引力的塑造来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的极大功效，主 题型房产将会越来越多。对游客量有效的独特性吸引力设计技术，完全可以借 用于房产开发。芙蓉古城、建外 SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海的八 国小镇等等，都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌 剧院等非标准公共产品，是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。 、游憩方式设计与房地产 游憩方式设计，需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适 合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点 安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。 对于房产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏 设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环 境等等方面，与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用；情境设计、 体验设计、娱乐化设计等等，对于房地产开发，都有实际的借鉴价值；居住、 办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，是旅 游中可以借鉴的技术；旅游中基本的盈利模式以独特吸引力，最大程度的增 加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平等游憩方式分析方法对大 型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发有特别大的借鉴意义。 、游憩型商业地产 步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall 等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。 商业地产出现了两大趋势：大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；休闲、娱乐、 餐饮、购物等的群聚、混合及特色化趋势。 Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。 Shopping Mall 的成功， 必须以游憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对 游憩吸引力的设计，是旅游游憩方式设计的专业特长。 步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游 人的钟爱，同样是游憩方式设计的专业。 城市商业游憩区，具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，新天地的古建 背景与古文化氛围打造、形成新天地模式 “ ，外滩的西洋楼群、滨水结构与霓 虹灯、称为 “ 外滩模式 “ ，商业步行街模式，重庆的 “ 南滨路模式 “ 等等， 都是创意开发的典型，在商业游憩中心的开发上，未来必将产生全新的个性化 城市名片。 、旅游房地产 我们称为旅游房地产的领域，主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权 酒店及分时度假酒店。中远郊型别墅具有最明显的周末休闲第二居所的特点， 休闲环境和服务的配套，具有关键性作用。其中，高尔夫别墅、滨水别墅、景 区山裙别墅是最成功的类型；度假胜地别墅具有最明显的周末休闲第三居所的 特点，包括有滨海度假胜地、避暑胜地、运动康疗度假胜地、山水田园、特殊 气候条