云南高校物业管理主要问题及社会化对策

云南高校物业管理主要问题及社会化对策 随着高校办学规模的不断扩大,物业管理逐步成为高校管理和后勤服务的重要内容,各 地高校认真贯彻国家关于高校后勤改革重要指导思想,充分结合自身实际,努力探索高校物 业管理模式,积累了很多具有自身特点、富有借鉴意义的实践经验。高校物业管理不同于社 会其他物业管理,其业主是高素质的教师队伍和接受高等教育的学生群体,不同的服务对象 决定了高校物业管理功能的特殊性。高校物业的首要功能是服务,服务于高校广大师生和教 学科研工作;其次是育人功能,高校物业以优质的管理服务教育广大师生树立劳动意识,珍惜 美好环境;高校物业管理还具有社会和政治功能,其直接反映出高校的教学科研育人环境和 管理服务现代化水平,因而直接关系到学校的社会声誉、形象和影响力1。云南省地处我 国西南边陲,边疆、民族、贫困、山区“四位一体”是其基本省情,一定程度上制约了区域 高等教育的发展。近年来,在党中央、国务院的政策支持下,云南高等教育立足现实基础,充 分吸纳社会资源,办学规模和质量日益提升,68 所高校经教育部备案、审批进入国家招生计 划,目前在校大学生人数突破 70 万人,给云南高校物业管理提出了更高的要求和全新的挑 战。文章在深入调查云南部分高校物业管理基本情况的基础上,全面总结了云南高校物业管 理的社会化现状,深刻分析了云南高校物业管理存在的主要问题,客观提出了加强云南高校 物业社会化管理的对策与建议。 一、云南高校物业管理的现状 (一)服务范围 高校承担着人才培养、科学研究、社会服务、文化传承等特殊历史使命,高校物业必须 服务于高校的特殊功能使命,以规范化的管理服务满足高校内部不同主体工作、学习、生活 的权利需求2。高校物业管理部门必须坚持服务师生,依据国家法律标准和服务协议规定, 引进现代化的管理科学和服务技术,对各项物业实施专业化管理,为学校和师生提供多样化 的优质服务,通过有效的互动服务构建浓郁的教书育人校园环境,推动学校的改革发展和办 学质量的提升。 高校物业管理范围按照服务功能区域不同,一般可分为教师生活区、学生生活区、教学 科研区三大区域物业管理,具体服务内容包括房屋建筑、公共设施、水电保障、环境卫生、 苗木绿化、辖区治安以及其他有益于师生的商业代办服务3。云南各高校由于设置教室、 宿舍、绿化、保卫等管理部门,物业管理范围和具体服务内容存在不同程度的差异。云南大 学物业管理范围包括校园、办公场所、图书馆、学生宿舍楼道和教室等公共卫生;西南林业 大学包括校园、家属区公共卫生和校园绿化管护;楚雄师范学院包括校园、办公场所、家属 区公共卫生和校园绿化管护;云南农业大学则主要包括校园、东校区家属区公共卫生和校园 绿化管护及教室公共卫生管理,引进社会物业公司负责综合办公场所公共卫生和图书馆卫生,学 生宿舍楼道由学生处宿舍管理科负责,引进保安公司负责校园安全保卫。 (二)管理制度 云南省全面深化高校后勤改革,着力构建新型高校后勤服务保障体系,加快建立并不断 完善行政执法、行业自律、学校监管、学生参与、舆论监督相结合的高校后勤监管体系4。 要求各高校加强后勤服务企业管理,按照 “权力与责任挂钩、权力与利益脱钩”的要求,完 善监督、控制、评价体系,促使后勤服务企业规范有序地做好服务保障工作4。云南农业 大学贯彻国家 关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见精神,遵循管理机构和 服务实体分开的原则,将原总务处职能改革为后勤管理处,代表学校履行后勤监督管理职能; 同时整合学校部分后勤服务资源,新组建后勤服务集团,负责经营服务;后勤服务集团与学校 的行政隶属关系转变为合同契约关系,后勤服务集团实行 “独立核算、自主经营、自负盈 亏”,经费实行 “拨改付”,即将人员工资、办公经费、后勤设施设备费等的经费拨款改变 为按服务项目、工作量、服务质量支付服务费。 各高校物业管理为了提高服务水平,降低服务成本,结合本校实际积极探索建立高校物 业管理规章制度,制定了岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的文件制度,但 这些规章制度多半停留在文件上和公告栏上,并未形成完整的制度体系,执行的随意性也较 大,执行的力度也不强。云南大学物业管理建立了校园保洁标准、监督考核办法,并设置专 人监督考核;西南林业大学和楚雄师范学院物业管理均建立了监督考核办法,实行定期检查 考核制度。多数高校是由一个或几个科室行使物业管理职能,虽然已经成立了物业管理公司 等服务企业,但仍按传统的计划管理体制下的事业型部门管理,缺乏有效的激励管理机制。 部分高校物业管理部门既具备企业管理特点,又具备事业单位管理特点,呈现半企业化状态, 成立了具有独立法人资格的企业,但在学校内部其职能相当于一个科室级别,这样的物业管 理企业职能很难有效充分发挥。部分高校物业管理实现完全企业化,校园内的物管企业积极 走出高校,努力开拓校外市场。 (三)服务队伍 队伍建设是提升高校后勤服务质量的重要基础,是深化高校后勤社会化改革的主要内容。 云南高校紧紧围绕后勤服务队伍的建设,积极开展后勤干部职工的培训教育,切实提高后勤 队伍的整体素质和服务技能;加强后勤职工的思想建设和文化建设,为深化改革提供思想保 证、精神动力和智力支持;加强后勤工会组织建设,强化后勤员工的 “主人翁”意识,激发 后勤干部职工的工作热情;树立 “以人为本”的观念,关心后勤员工的思想、工作和生活, 为后勤员工的工作、学习、生活创造必要的条件。 云南高校后勤物业管理改革各项工作起步较晚,队伍建设较为滞后,还未具备职业化的 管理服务队伍,多数管理服务人员是教职工子女、家属和退伍转业军人,都是从原来的相关 后勤服务部门分流而来,他们长期从事高校后勤服务工作,具有一定的实践经验,但是服务理 念比较淡薄,事业单位管理模式影响深刻,多数缺乏专业技能培训,服务能力和水平还不能满 足现代化管理服务的要求。随着云南高校后勤改革的不断深入,我们可以明显地感受到高校 后勤物业管理服务质量的逐步提升,和谐校园建设成效显着,从业人员逐年增加,年龄结构以 中青年为主,40 岁以下占一半以上,专科以上学历的职工人数有所增加,由于自然退休、工 作调动等原因,专业技术人员人数有下降趋势。云南大学后勤物业管理服务从业人数约 200 人,其中正式职工约 20 人,外聘临时工约 180 人;西南林业大学从业人数约 100 人,其中正 式职工约 10 人,外聘临时工约 90 人;楚雄师范学院从业人数约 70 人,其中正式职工约 10 人,外聘临时工约 60 人,可以看出云南高校后勤物业管理服务事业编制人员比例较低,外聘 临时工已成为高校后勤物业管理服务的主力军。 (四)资金来源 云南高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和物业服务收费,各高校在明确学校与 后勤的责权利关系,明晰资产所有权、使用权以及确保资产保值、增值的前提下,由价格和 财政部门合理核定后勤服务收费的范围和标准,事业性收费按照有关规定申报办理。学校后 勤部门严格成本核算,通过面向市场、广开门路、多元筹资,保证同类服务项目的收费低于 社会同行业标准4。云南大学、楚雄师范学院物业管理费用按照管护面积拨款,西南林业 大学物业管理费用按照物业管理部门人员工资费用和材料消耗费用拨款。 高校物业管理服务育人功能决定了其公益性特点,既要遵循教育规律,也要服从市场规 律,在追求经济效益的同时,还要注重社会效益和政治效益的统一5。高校物业管理一切以 服务于学校教学科研为中心,亏本经营现象普遍,而且后勤离退休人员较多,管理成本和用工 成本的逐年增加,造成后勤物业管理经费严重紧缺。云南大学、楚雄师范学院为从事物业管 理的外聘骨干员工购买五险,云南大学外聘员工的月工资达到 15002000元,楚雄师范学院 外聘员工的月工资达到 10001500 元;西南林业大学为从事物业管理的所有外聘员工购买 五险,且月工资达到 15002000元。 二、云南高校物业管理存在的问题 (一)管理模式落后 高校物业管理是为适应现代大学建设发展而逐步兴起的高校管理领域之一,也是高校后 勤改革、提升高校现代化管理的重要内容之一,由于受计划经济时代高校管理模式和服务理 念的影响,高校物业管理各项规章制度正处于不断探索阶段,政府相关职能部门也还未结合 新形势下现代大学管理实际制定统一的政策法规,对高校物业管理服务进行规范引导,因而 各高校对于物业管理服务缺乏完整的监督考核体系,日常管理的随意性和盲目性较大6。 云南部分高校积极探索适合本校实际的物业管理服务模式,整合学校部分后勤资源组建物管 企业或面向社会公开引进物管公司,试图以企业化管理推动后勤物业管理改革,但是在事业 管理体制的大环境中,物管企业仍受到学校指令性行政管理的约束,员工 “顾客至上”服务 意识较弱,服务手段落后,在服务内容和收费等方面主要服从学校指令性规定,很难执行相应 服务行业标准,多数情况下为了服务于学校教学科研工作,只能不计成本完成一些服务内容, 这在一定程度上制约了物管企业的可持续发展。 (二)专业人才缺乏 为了建设高水平的教学科研型大学,提升学校在社会上的知名度和影响力,高校的人才 队伍建设工作普遍注重引进高学历、高职称的专业技术人才充实到教学科研岗位,而对于后 勤管理服务岗位人才培养和引进工作没有给予应有的重视,后勤高级管理人才和物业管理技 术人员的引进还没有列入学校人才建设计划7。云南高校多数物业管理服务岗位面向社会 公开招聘临时工,工资待遇偏低,很难吸引有文化、懂技能的青壮年从事这些的工作,导致现 从业人员年龄结构偏大,文化素质普遍不高,服务技能较低,由于资金投入不足,从业人员接 受专业化培训机会很少。通过调查发现,部分高校校园保洁人员全部为外聘临时工,平均年 龄达到 55 岁,工资标准在 1200 元左右,可以看出云南高校物业管理服务队伍年龄老化、待 遇较低、用工风险较大的现象普遍。 (三)沟通协作滞后 高校物业管理服务范围涉及日常教学、科学研究、师生生活等诸多方面,工作内容错综 复杂,由于教室、实验室、宿舍、水电、保洁、绿化等属于学校内部不同部门管理,各本部 门都成立了相应的管理科室,造成物业管理分工过细过散,单打独斗现象普遍,工作推诿扯皮 时有发生8。 云南多数高校成立了教室管理科、宿舍管理科、能源保障科、绿化环卫科、条件平台 科等科室,安全保卫,分属于后勤集团、学生处、科技处、保卫处等校内部门管理,但是部门 之间缺乏有效地沟通协作和资源整合,导致部分物业管理资源重复投资,浪费严重,降低服务 成本、提高工作效率、提升经济效益成为纸上谈兵之事。 (四)经费来源单一 随着云南各高校招生规模的急剧扩大,学校教学楼、宿舍楼、食堂等后勤基础设施建设 全面推进,一些设备设施超负荷运转,基础设备设施维修、卫生保洁、安全保卫等管护费用 也会急剧增加,而少量的服务性收费等成本收益不成比例增加,甚至亏本经营,投入与收益严 重失衡,学校的物业管理经费负担将会越来越重。另外,当前各高校物业管理改革处于不断 摸索阶段,完善的管理体制机制还没有形成,学校与后勤的责权利关系还没有足够理顺,造成 高校物业管理经费来源比较单一,资金主要来源于学校拨款和少量的服务收费。 三、提升云南高校物业管理的对策 (一)完善管理体制 为了提升高校物业管理服务工作的效率和水平,各高校应该逐步改革原有的计划经济体 制和事业单位管理条件下的后勤物业管理机制,整合学校内部物业管理的资产、人员等资源,按 照“自主经营、自负盈亏、独立核算”的原则,在工商管理部门登记注册物业管理公司,完 整地从学校行政管理系统中剥离出来,能够自主地参与到社会物业管理竞争,在校外开拓自 己的市场,不再按照学校下属行政部门管理;或是面向社会公开吸纳有实力的优秀物业管理 公司参与管理,做好服务收费、监督管理和职工分流等热点问题,通过企业化管理促进学校 后勤物业的专业化、规范化、科学化发展。对于物业公司的管理应该建立监督考核体系,包 括科学规范的管理制度、工作标准和服务程序,主动接受学校和师生的监督9。 (二)建设人才队伍 高校应该核定一定编制,投入专项资金,专门用于后勤物业管理服务队伍建设,物业管理 在编在岗干部职工的使用、职称评定、工资待遇等,要与学校其他在编在岗干部职工一视同 仁。在实施后勤物业管理改革的过程中,对原属学校事业编制的后勤人员要区别不同情况, 按照国家有关政策妥善安排;通过岗位设置、转岗培训、开拓项目、分流员工以及实行职工 待岗或转岗等方式4,切实提高物业管理服务效率。加强高校后勤物业管理服务人员的思 想、业务、文化、身心等素质的培养,运用素质教育、岗位培训、技术考核等形式,培养一 批懂专业、会经营、善管理的物业管理人才,提高从业人员的专业水平和服务意识。通过利 益调整,引入竞争机制,加强岗位考核,做到优胜劣汰,逐步建立一支动态管理的高素质物业 管理服务队伍。认真贯彻落实 中华人民共和国劳动合同法,依法与编制外聘用临时工 按照劳务派遣、人事 (劳动)委托代理等方式办理用工手续,签订用工合同并参加社会保险, 在岗、在职时待遇由学校自主确定。 (三)拓展经费来源 高校后勤具有公益性和育人特点,后勤物业服务于学校教学科研中心工作,服务收费标 准较低,经济效益不明显,很难保障自身运转经费。 高校物管企业应该坚持以服务为本,千方百计开拓其他渠道,根据师生的不同消费层次 和领域,开展多元化、多层次、多领域的有偿服务,有效弥补学校物业管理经费的不足10。 一是拓展学校物业管理的经营服务功能,优化配套服务,开设快递收发邮件等;二是贯彻落实 岗位责任制和工作标准,形成有效的成本监控系统,努力降低经营服务成本;三是积极开拓校 外物业服务市场,承接社会上各类保洁、安保、绿化等项目;四是将校内的商业经营服务点 以租赁的方式划入学校物管企业经营,以增加物管企业的自我发展能力;五