2008房地产估价师《案例与分析》模拟试题(3)-中大网校

2008 房地产估价师案例与分析模拟试题(3) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） (1)某公司一幢办公综合楼于 1993 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 7 层，裙楼 1、2 层为自营商铺，3 层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢 办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (2)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工 厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办 公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专 业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见 ，甲公司可能提 出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？ (3)某企业有一临街的框架结构的 4 层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每 层建筑面积约 400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业 要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评 估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。 二、单项选择题（共 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意， 请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） (1)TSE 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂 区在 20 世纪 90 年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲 厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为 了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门 批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。TS针对以上情况，在估 价时最恰当的做法是（ ） 。 A. 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告 B. 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告 C. 两个厂区分别估价，出具一份估价报告 D. 视委托人要求进行估价并出具估价报告 (2)委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。 估价机构认为（ ） 。 A. 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价 B. 只能对两个厂区的土地进行估价 C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价 D. 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价 (3)对乙厂区土地估价的思路应当是（ ） 。 A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值 B. 按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 D. 用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利 息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费 (4)TSE 某公司自有酒店 200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年 来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为 80 元/（m2 月） 。TS若 对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。 A. 0 元/（m2月） B. 80 元/（m2月） C. 按亏损前的净收益 D. 按市场租金 (5)若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（ ） 。 A. 收益法 B. 市场比较法 C. 成本法 D. 剩余法 (6)若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估 应优先选择的方法是（ ） 。 A. 市场比较法 B. 收益法 C. 成本法 D. 剩余法 (7)TSE 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成 的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价 人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为 办公楼用于出租。TS估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。 A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B. 根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价 C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (8)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。 A. 自行改变 B. 经上级主管部门批准改变 C. 经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续 D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 (9)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ） 。 A. 该两幢建筑物抵押评估价值之和 B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地 使用权出让金 C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 (10)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ） 。 A. 该两幢房屋的正常市场价值 B. 该两幢建筑物的重新建造成本 C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 三、指错题（下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。每指明一处错误 得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写 在序号后面空格处的不计分） (1)大厦用地地价评估报告致委托方函（略）估价 师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告。 一、委托 方全称：有限公司法定代表人：（略）住所：（略）二、估价方全称：房地产咨 询评估有限公司法定代表人：（略）住所：（略）三、估价对象概况 1地理位置及周围 环境估价对象位于市区路号，市商务中心用地内。地块南邻 45m路， 西邻 40m 步行街，北邻 25m 规划路，东邻 50m街，规划用地 11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的 大厦。估价对象地处区地区，紧临使馆区，是市涉外建筑最为集中的地 方，其周边已开发建成为市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为 半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对 象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美， 交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资 建设的理想场所。2市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的 市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市 政配套设施完备。3规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具 体规划设计条件见表 1。 表 1 规划设计条件轰 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的 30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45 辆/万 m2 总建筑面积 80000m2 四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资 产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点 2001 年 1 月 5 日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 四、改错题（指出并改正下面估价报告片断中的错误，本题 10 分。后面应用前面的错误计 算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分。本题 最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） (1)某酒店土地总面积 3000m2，土地使用年限 40 年，从 1998 年 10 月 8 日起 计：总建筑面积 10000m2，共 5 层，每层建筑面积 2000m2； 首层有 500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平 方米建筑面积 100 元，正常出租率 80%；其他楼层均为客房，共 200 间，当地同档次酒店 客房的价格为每天 200 元，年平均入住率 80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的 40%，其中出租税费为每月 2 万元。经调查得知，附近商业用地同样使用年限的楼面地价 为 3000 元/m2，土地资本化率为 8%，建筑物资本化率为 109/6，酒店欲投保， 请评估其 2001 年 10 月 8 日的保险价值。估价计算如下：（1）有效毛收入 =20001001280%+20020036580%=13600000 元（2）总费用 =20020036540%=5840000 元（3）酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000- 5840000=7760000 元（4）酒店土地净收益=1000030008%=2400000 元（5）酒店建筑物 净收益=7760000-2400000=5360000 元 该酒店 2001 年 10 月 8 日的保险价值为 63114957 元。 答案和解析 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） (1) : (1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。 (2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。 (3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。 (4)选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；评估完全产权条件的价值，然 后扣除需补交的土地使用权出让金；说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用 权出让金价值。 (5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。(2) : 解法一： (1)甲公司可能会提出如下要求： 1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估； 2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估； 3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。 (2)房地产估价机构可以作出的答复为： 1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包 括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另外委托评估停产停业的损 失补偿； 2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决； 3）如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造 以后的办公用途进行评估（评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别） ， 还可以对办公楼承租人的损失进行评估。Page 解法二： 甲公司可能提出的要求： (1)按改造后的办公用途市场价值进行评估； (2)对办公楼承租人损失进行评估； (3)对装修、改造费用进行评估。 房地产估价机构可作的答复： (1)应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途 评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿； (2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估， 也可以评估办公楼承租人的损失； (3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。 (3) : 在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法 的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估 4 层仓库转换用途后的价格；然 后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试 费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出 4 层仓库的现时价格。二、单项选择 题（共 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案 对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） (1) :B (2) :C (3) :B (4) :D (5) :B (6) :C (7) :B (8) :B (9) :D (10) :D 三、指错题（下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。每指明一处错误 得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写 在序号后面空格处的不计分） (1) : 1缺土地权属状况。 2规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。 3市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。 4市场比较法的比较修正没有理由。 5市场比较法的修正取值不规范。 6市场比较法的评估缺交易情况修正。 7办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 8缺估价时点的美元与人民币的汇率。 9收益法中收益年限的确定错误。 10销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏 依据。 11销售税金的税率(5.55%)确定错误。 12熟地价计算式：“(1+12%)2x(1+30%)=51266