房地产市场报批工作流程

1 房地产市场报批工作流程 房地产市场研究 1. 作业目的： 研究市场真实状况，为项目论证、项目策划提供依据和积累信息。 2. 主办岗位： 投资发展中心项目论证员：收集、整理信息。 协办岗位： 投资发展中心其它人员：参与相关信息收集及市场调研。 客服中心相关人员：提供市场信息及配合调研。 3. 作业要求 市场代表楼盘信息的调查、分析； 行业相关政策、法规的收集、分析； 行业相关宏观经济、城市建设等信息的收集、分析； 郑州市代表性房地产企业的研究、分析； 新项目所在区域市场环境的研究分析； 项目策划过程中市场分析信息的提供； 公司开 发项目开发过程的跟踪、分析； 4. 作业描述 通过实地调研，了解市场代表楼盘信息； 通过媒体收集行业相关信息； 通过房地产市场分析月报在公司内部发布市场研究成果。 项目信息收集 1. 作业目的： 收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 2. 主办岗位： 项目论证员：收集、汇总项目信息。 协办岗位： 报批报建员：收集相关信息。 公司高层领导：收集相关信息。 3. 作业描述： 通过土地储备中心的出让公告获取土地出让信息； 通过土地管理部门内部人员提前获知意向出让的土地信息，为公司提供更 充裕的准备和分析时间； 2 通过银行不良资产管理中心获取意向出让及合作的项目； 通过政府的招商部门获取城中村改造等项目信息； 通过朋友、熟人介绍等途径获取项目信息； 项目信息筛选 1. 作业目的： 从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目 2. 决策岗位：投资发展副总：根据筛选情况确定项目是否需要进入初判 主办岗位： 投资发展中心经理：组织信息筛选 协办岗位： 项目论证员：进行实地踏勘及住处收集整理 3. 作业描述： 对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质； 了解项目区域人文、自然环境； 了解项目区域交通状况； 了解项目的土地性质 、证件手续等； 对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求； 项目论证业务总流程 区域经济环境分析 项目初步判断 土地信息归档 初步成本分析 初步设计分析 项目市场调研 项目初步谈判 土地信息分析 步操作判断 项目确定 可行性研究 项目信息归档 初步经济测算 初步项目报告 3 项目初判 1. 作业目的： 通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。 2. 主管岗位：主管副总：熟悉项目情况，纠正报告中的错误。 协管岗位：设计、客服主管副总：熟悉项目情况，指导编写报告。 主办岗位： 投资发展中心：进行现场踏勘及市场调研，编制报告。 协办岗位： 研发中心：提供初步产品设计方案。 成本中心：进行初步经济测算。 3. 作业要求： 进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。 留取现场影像资料。 整理项目相关技术指标及证件手续。 4. 作业描述 宗地现场踏勘 地块区位及四邻状况 土地自身素质 项目周边区域走访 区域人文环境 区域自然环境 区域交通状况 区域配套设施 区域楼盘调研 区域房地产市场整体状况 区域代表楼盘基本情况 区域市场前景预测 了解 项目技术指标及规控要求 项目详细技术指标 规划部门规控要求 项目的可行出让方式及条件 项目初步成本收益分析 4 地价评估 项目成本测算 项目资金需求测算 项目初步收益分析 编制项目初判报告 初判报告评审 1. 作业目的： 通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否进入“可行性研究”阶段。 2. 主管岗位：总经理：决策项目是否进入“可行性分析”。 协管岗位：主管副总、客服副总、成本经理、财务经理：熟悉项目，提出意见。 主办岗位：投资发展中心：组织评审会。 3. 作业描述： 投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初 判报告送至相关人员评审； 各相关人员对项目提出书面建议； 公司决策层决定项目是否继续向下进行。 （“项目初判评审意见表”见下） 附件：目标宗地初步判断分析报告审批表 表单编号： 宗地名称： 部门： 送审日期： 年 月 日 主要内容： 需要审核审批事项： 5 投资发展中心负责人审核意见 签名： 年 月 日 主管副总审核意见 签名： 年 月 日 总经理审核意见 签名： 年 月 日 董事长审批： 签名： 年 月 日 市场调研 1. 作业目的： 对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。 2. 作业依据： 地区地形图，地区管线图。 3. 主管岗位： 主管副总：指导市场调研，提出报告修改意见。 主办岗位： 投资发展中心：负责组织调研及报告编写。 协办岗位： 客户服务中心：配合调研，提供市场信息。 4. 作业方法： 相关部门信息的收集、市场问卷调查、所在区域的踏勘及调研、竞争项目的详细调研、各种信息、数据的统计、分析 5. 作业描述： 项目宗地实地踏勘地形： 宗地形状，四至范围，四邻状况； 6 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而 损失的实际用地面积； 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 项目控规要求 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 区域环境 人文环 境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图） 自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。 交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政规划：近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 政策环境：行业相 关的地方性政策 主要针对外地项目 ：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等） 区域市政配套 道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本 7 等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管 线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 6. 区域房地产概况 域住宅市场概况 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3） 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 未来 2区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 7. 区域代表项目 楼盘规模 产品形式 产品品质 销售价格 销售情况 项目特色及对区域房地产市场的影响等 8 编制可行性研究报告 1、作业目的 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真 正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 2、作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 3、主管岗位：主管副总：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位：财务经理，研发经理，成本经理：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助主管副总 把关。 主办岗位 投资发展中心：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据主管副总的意见优化修改。 4、紧前工作条件 初步可行性研究：已进市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标： 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。 5、作业描述 管副总组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 主办岗位制订工作计划， 明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报主管副总批准后，布置安排落实。 成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 组集体讨论，议题为： 场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比 9 较论证优化后，提出推荐方案。 济技 术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 步可行性研究报告内容： 场分析 体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、 平均空置率。 分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 目分析 目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 目优劣势分析（ 析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 目开发建议与评价 目主要定位 市场定位（市场形象、主题品牌）； 10 客户定位（主要客 户对象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 目开发规模和产品类型 整体开发 /分期开发 /产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 目财务分析 建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 目 风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 目研究结论和建议。 件（包括附图和附表）。 度可行性研究报告内容： 论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测、风险分析。 筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项 目总体规划方案，建筑方案比选。 目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 11 论与建议 表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财 务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 第一章 宗地状况 宗地位置 （位置示意图） 宗地所在位置，所属区域，离市中心的距离等。 二、宗地现状 （宗地平面示意图） 地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面 现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 （说明：以上部分可附实景照片） 规控要求 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面 积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 12 绿化率 其他 第二章：区域环境及配套 区域环境 人文环境 区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图） 自然环境 区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。 交通环境 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程 度，公共交通的便利程度等。 市政规划 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 政策环境 行业相关的地方性政策 主要针对外地项目 ：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等） 区域市政配套 道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及 线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 第三章 区域房地产市场状况 区域房地产概况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3） 开工量 /竣工量 13 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各 项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 未来 2区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 二、区域代表项目 与项目距离较近，在区域内具有一定代表性的楼盘的详细信息：楼盘规模、产品形式、产品品质、销售价格、销售情况、项目特色及对区域房地产市场的影响等。 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 第四章 土地获取分析 土地价格分析 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 获取方式分析 分析各种土地获取方式的可行性并比较优其劣势：投标拍卖、协议转让、通过收购公司取得土地、合作开发、政府划拨等方式。 法律与政策性风险分析，项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述，合作方式及风险评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 综合分析 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性 ，风险的可控性进行评价。 第五章 市场及产品定位建议 市场定位建议 通过对区域市场分析及对区域消费者调查，对项目的项目形象、项目特色、产品形式、产品价格、及目标消费群进行定位。 二、产品定位建议 产品规划建议（规模、容积率、绿地率、车位比率） 产品主体建议（产品类型搭配） 户型建议（确定主力户型和其他户型的功能面积和比例、面积比、套型比） 14 公建配套建议（教育配套设施、康体配套设施、环卫配套设施） 材料及装修标准建议（内外装修标准） 规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念、设计概念、技术 概念、可持续发展概念 本项目优势劣分析 针对以上产品定位分析项目在区域市场中的优劣势，及与竞争对手的优劣势分析。 第六章 开发计划 （公司讨论） 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 开发节奏建议。 分期开发、开发周期，各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 工程计划（工程部）：开竣工时间及工期计划，各期交房时间。 第七章 销售计划 （客服中心建议） 各期销售时间、价格、面积，入住时间， 预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 推广方案建议（推广阶段、推广节奏） 第八章 物业管理建议 （物业公司建议） 当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算。 物业管理模式建议（级别、智能化设施等） 第九章 投资受益分析 成本预测（成本组） 成本测算表 税务分析（财务部） 营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测（财务部） 资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 项目投资收益指标要 求（财务部） a、核心指标 b、内部收益率 % c、销售净利率 % d、参考指标 15 e、单位面积净利 f、销售毛利率 g、资金峰值比例 h、地价支付贴现比 I、各年资金占用回报率 第十章 管理资源配置 （公司讨论决定） 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解 决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第十一章 项目 析及结论 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威协 结论和建议 可行性分析报告评审 作业目的：通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。 主管岗位：总经理：熟悉报告内容，进行最终决策。 16 协管岗位：设计、客服、财务主管领导：给合全职工作提出意见。 主办岗位：投资发展中心：组织评审会。 紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。 工作描述： 投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初判报告送至相关人员评审； 各相关人员对可行性分析报告提出意见； 项目策划人员根据建议对需要修改、完善部分进行修订； 根据修订完善后的报告，相关人员对项目提出书面建议； 公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。 附件：项目可行性研究报告评审表 表单编号： 项目名称： 17 部门： 送审日期： 年 月 日 主要内容： 评审小组意见： 参会人员签名： 年 月 日 投资发展负责人意见： 签名： 年 月 日 主管副总意见： 签名： 年 月 日 总经理意见： 签名： 年 月 日 备注： 1、评审会议纪要应附于本表之后。 2、如有需要，可另附他表 项目策划业务总流程 项目概况分析 区域规划分析 区域市场 分析 客户定位 政策法律环境分析 价格定位 18 项目策划 作业目的 19 根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。 作业依据 项目可行性分析报告，获取的土地技术指标。 决策岗位：总经理：项目经营计划指导书的签发。 主管岗位：投资发展副总：协调各部门开展工作。 主办岗位：投资发展中心：负责经营计划指导书的编写。 协调岗位：公司各相关部门：负责相应内容的编制。 工作程序 投资发展中心提交的项目可行性研究报告是本阶段产品策划的输入。 工作准备 客户服务中心项目销售组安排调研 时应事先与投资发展中心、主管副总协调和沟通。 工作展开前，项目案场经理应组织销售组成员准备以下文件： 项目可行性研究报告。 过往同类项目的项目产品建议书。 调研工作实施 项目案场销售成员查阅并熟悉项目可行性研究报告、观察各方面的工作现状、现象和活动获取项目相关信息。 项目案场销售人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。 每次调研完成后，项目案场销售部必须完成一份市场调研报告，由项目案场销售经理审核并保证调研报告的正确性和完整性。提交客服中心经理，报告内容应包括： 调研的目的和范围。 调研组成员。 调研日期。 调研所依据的文件。 调研结果表述。 调研结果分析、小结。 投资发展中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成市场调研报告及初步产品建议书，经投资发展中心经理审核修正，主管副总确认。 由投资发展中心向研发中心提交初步项目产品建议书，供进行项目概念设计。 概念设计确认后，由投资发展中心、研发中心共同向成本管理中心提交初步项目产品建议书及项目概念设计成果，由成本管理中心进行新项目建安成本概算，概 20 算后提交财务管理中心进行新项目完全成本概算及经营指 标及资金要求概算。 经新项目成本概算后，由投资发展中心据概念设计研究、新项目经营成本概算等资料组织编写项目产品建议书。 项目产品建议书经主管副总确认后，投资发展中心组织研发中心、客服中心、成本管理中心、财务管理中心向公司总经理汇报。公司总经理最终批准，由投资发展中心提交研发中心、客服中心，供研发中心进行设计招标；供项目部编写项目开发工作指导书。 项目商业部份的产品建议按产品建议书（商业部份）作业指引执行。 产品建议书定稿后，根据项目进展对其所做的补充及修订，以会议纪要等形式备案，并提供万 创公司作为设计输入资料。 分期开发的项目，每期的产品建议视项目具体情况，可按以上程序进行，或在原产品建议书基础上修订完善。 初步产品定位建议书（模版） 1、项目定位 潜在消费者背景资料分析 21 潜在消费者产品需求对比分析 市场现状 2、产品定位 类型：生活设计、形象定位 档次风格：价格定位、建筑风格定位 建筑比例建议： 建筑类型 比例 面积（万平方米） 套数（平方米） 合计 3、 预期价格（采用可类比物业加权比较法） 4、 注意营造的要点 交通设施 环境 小区配套 物业管理服务 5、 经营模式的考虑 住宅部分 公建部分 物业服务模式的提升 6、 机构潜在消费建议 机构消费者类型 使用目的 产品需求 7、 概念设计阶段工作重点 工作目的 工作重点 8、 开发节奏 项目经营计划指导书基本内容 22 主要章节 细分章节 1、项目概况 1、用地自然条件及分析 2、用地社会条件及分析 3、公司内部资源及环境分析 2、市场分析和市场定位 1、市场现状 2、 析 3、明确目标市场 4、挖掘差别优势 3、产品建议、概念设计 1、产品建议书 2、概念设计 4、经 营计划 1、利润计划 2、销售计划 3、资金计划 4、人力资源计划 5、开发控制计划 1、项目总体控制计划 2、开工准备计划 3、开发节点计划 4、成本控制计划 5、各部门工作结点计划 23 现场踏勘 获得土地招标文件和相关技术指标 市场调查 配套调查 产品定位 初步确定规划设计方案的技术指标 投标准备会议 需求预测 价格预测 营销方案预测 客户服务中心 产品研发中心 委托设计单位进行方案设计 项目拓展中心 客户、产品定位 测算报价范围、敏感性分析 工程管理中心 负责工程管理方面的投标文件编写 成本结算中心 开发成本的测算 财务管理中心 银行资信 证明资料整理 行政人事中心 企业简介及相关的资料 主管副总在向总经理汇报和商讨最终投标报价 投标申请资料准备 参加投标 土地投标流程 24 土地投标 作业目的：土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标 成败的关键。 作业依据：政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息、招标文件、公司年度开发计划。 决策岗位： 总经理：负责土地投标书的批准和签发。 主管岗位： 主管副总：向总经理汇报并商量决定投标报价，负责投标文件的最后审定。 协管岗位： 财务经理：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 主办岗位： 投资发展中心：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。负责投标文件与招标文件的符合性 ,组织各相关部门对投 标结果进行评估。 协办岗位： 财务管理中心，成本管理中心，产品研发中心、工程管理中心，客户服务中心、物业公司、行政人事中心：按招标文件的要求，按时提供书面的资料信息，并对其真实性、客观性及准确性负责。 紧前工作条件：获得土地招标文件和相关技术指标要求。 作业描述 5 1 组织现场踏勘由主管副总召集，本主办岗位组织，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查 ）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（主管副总认为有必要时，市场调研业务可安排营销策 划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 5 2 投标准备会议 主管副总召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门负责人审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应收集整理答疑问题，参加招投标答疑会，做好详细 25 记录并组织相关岗位讨论，制定相应对策。 5 3 各岗位责任和分工 客户服务中心：根据周边市场情况进行市场需 求预测和平均售价预测；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 产品研发中心：根据招标文件要求，委托设计单位进行方案设计。 投资发展中心：负责研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制投标书。负责投标文件封面、封底和内容排板的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件 的盖章、封标、存档。 工程管理中心：根据招标文件的要求，负责工程管理方面的投标文件编写。 成本管理中心：负责建安成本、项目开发成本的测算，并负责项目总投资的汇总。 财务管理中心：提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料 , 负责项目预期收益的测算，负责编制内部管理成本和税费及有关财务报表。 行政人事中心：根据招标文件的要求，提供完整的企业简介及相关的资料。 主管副总：确定项目相关技术参数，审定主办岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价。 5 4 投标（ 商务标）文件内容（以招标文件为准）： 投标申请表；投标书 ;投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 5 5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加开标。 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 5 6 投标工作全过程的保密纪律： 5 6 1 各岗位对所掌握的投标信息承担保密责任，主管副总对最终报价承担 保密责任。 有参与投标的岗位人员，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不得擅自打印和复制。 26 项目获取 国有土地使用证 选址意见书 建设用地规划许可证 消防审核 日照分析 建设工程规划许可证 文物钻探 基建用水报装 基建用电报装 规划院放线 建设工程施工许可证 管线工程规划许可证 正式用电报装 方案设计 施工合同 正式用水报装 方案设计 施工合同 燃气报装 方案设计 施工合同 热力报装 方案设计 施工合同 竣工验收 竣工验收 竣工验收 竣工验 收 消防验收 报批报建总流程 27 项目选址意见书 1. 作业目的：为了体现政府对实施城市规划和土地利用的监督，指导和服 务的职能作用，房地产开发项目的选址建设，必须得到市规划局用地处的审批。 2. 作业依据：郑州市城市规划局的项目选址意见书办事程序。 3. 主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位：投资发展中心：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。 4. 作业描述： 向规划局用地处递交资料：建设单位申请书、建议书或相关部门批准文件、 1/1000 数字化地形图两套、国有土地使用证及双方协议、建设单位经办人身份证、营业执照、资质证书 规划院实地测量，并处定位图，收取测量费。 用地处转总工室审查（用地性质 、范围、面积是否符合城市整体规划。） 用地处签署意见上报局业务会批准 主管副局长批准公示 郑州规划局网公示 7 天 规划局 信访办、用地处 签字 盖章 主管副局长批准发证 领取选址意见书 5. 所需时间： 35 工作日 6. 流程图（所标注天数为工作日） 28 向市规划局用地处递交资料 建设单位申请书、建议书或相关部门批准文件、 1/1000 数字化地形图两套、国有土地使用证及双方协议、建设单位经办人身份证、营业执照、资质证书 市规划院测量、出定位图 10 天 转总工处审查资料 3 天 用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划 用地处签署意见并报局业务会批准 5 天 主管副局长批准 5 天 规划局网部公示 7 天 信息中心及用地处签署意见 主管副局长批准发证 5 天 领取选址意见书 29 建设用地规划许可证 1. 作业目的：为了体现政府对实施城市规划和土地利用的监督，指导和服务的职能 作用，房地产开发项目的用地规划，必须得到市规划局用地处的审批。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2. 作业依据：郑州市城市规划局的建设用地规划许可证办事程序。 3. 主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位：投资发展中心：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。 4. 紧前工作条件：土地证、选址意见书办理完毕。 5. 作业描述： 向规划局大厅用地处窗口递交资料：选址意见书、定界图、航测图、营业执照、资质证书、土地相关证明文件 用 地处根据选址意见书出控制性详规设计要点（需主管副局长审批） 委托市规划院做控制性详细规划； 控规公示 7 天（规划局网站）； 主管副局长批准发证； 6. 所需时间： 30 工作日 7. 流程图（所标注天数为工作日） 向用地处递交资料 用地处出控规要点 5 天 选址意见书、定界图、航测图、营业执照、资质证书、土地相关证明文件 主管副局长审批 3 天 市规划院出控规 10 天 控规规划局网公示 7 天 主管副局长批准发证 5 天 领证 30 建筑工程消防设计技术审核 1. 作业目的：根据消防审核规定，完成项目设计方案的消防审核，领取建筑工程消防设计审批意见书。 2. 作业依据：郑州市消防支队审批程序。 3. 主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主 办岗位：投资发展中心：负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。（一）所需资料： 协办岗位：产品研发中心：提供施工图纸，协助填写消防相关申批表，根据消防审核意见修改设计方案。 4. 紧前工作条件：施工图设计完毕。 5. 作业描述： 报送所需资料：（纯多层项目报大厅绿色通道，含高层项目报消防咨询服务公司。） 建筑工程的全套施工图纸及相关资料； 总平面布置图二张； 城建部门提供的航测图复印件（标明其位置局部复印二张并盖章）； 有自动消防设施的工程项目应提供消防设计专篇说明； 填写建设单位委托消防技术咨询机构的委托书（该书 由消防技术咨询机构提供，正面是委托书，背面是工程明细表，建设单位认真填写） 纯多层项目由大厅直接报送建审科审查，下发建筑工程消防技术审批意见书； 高层项目由消防咨询公司审查，出具建筑工程施工图消防设计文件审查合格书，转交建审科下发建筑工程消防技术审批意见书。 收费标准： 工业建筑按建筑工程设计费的 4%收取； 易燃易爆工程按建筑工程设计费的 5%收取； 民用建筑；（按市场价换算成按建筑面积收费） （ 1）、单层、多层居住建筑按建筑面积每平方米 收取； （ 2）、高层二类居住建筑按建筑面积每平方米 收取； （ 3）、高层一类居住建筑按建筑面积每平方米 1 元收取； （ 4）、超高层（ 100 米以上）居住建筑按建筑面积每平方米 收取； （ 5）、单层、多层公共建筑按建筑面积每平方米 收取； （ 6）、高层二类公共建筑按建筑面积每平方米 1 元收取； （ 7）、高层一类公共建筑按建筑面积每平方米 收取； （ 8）、超高层（ 100 米以上）公共建筑按建筑面积每平方米 收取； 31 （ 9）、公共娱乐场所按建筑面积每平方米 收取； 常程序约 10 个工作日 (根据项目工程量不同 ,时间不同 ) 标注天数为工作日） 向消防总队报送资料 含高层项目报消防咨询公司审图 项目全套施工图、航测图两张、消防设计专项说明（高层项目）、消防咨询委托书（高层项目） 咨 询公司出“ 建筑工程施工图消防设计文件审查合格书 ”“ 5 转建审科审批 3 天 建审科发审核意见书 纯多层项目报大厅审批绿色通道 转建审科审图 5 天 大厅发审核意见书 审查不通过 ,设计部门修改方案 32 日照及技术指标审核 1. 作业目的：根据规划审批规定，完成项目设计方案的日照及指标分析，取得项目建筑总平面技术经济指标计算表及“日照分析图”。 2. 作业依据：民用建筑设计通则、城市居住区规划设计规范、住宅设计规范等规范。 3. 主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位：投资发展中心