六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议.docx

六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议 近年来,随着国民经济的増长,我市房地产市场蓬勃发 展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金 融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投 资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容 忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力, 促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作 出认真分析的同时,提出相应调控建议: 一 房地产市场运行基本情况 (一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。 一是房地产总投资额持续增长.XX 年上半年,全市共完 成房地产开发投资 44505 万元，同比增长 39%；二是住宅建 设速度加快,XX 年上半年,全市商品房新开工面积达 32.72 万元平方米，同比增长 37%；商品房竣工面积 31.49 万平方 米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积 24.57 平方米，同比增长 48%；商品房住宅竣工面积 23.76 万平方 米，同比增长 12%. (二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定. 1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。XX 年上半 年，全市共批准预售商品房面积 18.45 万平方米，同比下 降 45.94%，而实际销售面积达 21.18 万平方米，同比增长 16.63%，销售金额达 22443.4 万元，同比下降 18.93%，且 中心城区的申报价格稳定在 850 元/平方米左右。 2、住宅类商品房销售势态良好，XX 年上半年，全市共 批准住宅预售面积为 16.57 万平方米，占预售商品房总量 的 89.22%，而实际销售面积达 17.92 万平方米，同比增长 31.76%，销售金额为 14572 万元，同比增长 30.11%。 3、商品房空置率有所上升.XX 年上半年,全市累计空置 房 13.54 万平方米,同比增长 26%,但空置房主要集中于营业 用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故 其空置比例仍基本合理. 4、商业营业用房需求量下降。XX 年上半年，全市共销 售商业营业用房面积达 2.03 万平方米，同比 下降 55.27%，销售金额达 7491.3 万平方米，同比下降 19.15%。 5、经济适用房建设力度加大。1-6 月共批准建设经 济适用房 7 万平方米，竣工面积突破 12 万平方米。 6、廉租房建设步伐加大。六盘水市廉租房住房管理 办法已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。 (三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制 度化。 1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1-5 月共完 成产籍管理归档 2138 宗，面积 10.37 万平方米，交易金额 13410.74 元，同比增长 62.01%，且其它相关业务量也呈现 不同层次的增长。 2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。 3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行 为，对个别违规企业给予了处罚。 4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市 场运行情况作出认真分析,XX 年上半年共完成房地产市场运 行分析报告 2 篇. (四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发 展提供坚实后盾。 XX 年上半年，全市共办理房地产抵押登记 2055 宗，抵 押贷款面积 34.37 万平方米，抵押权利价值 28304.99 万元， 同比分别增长 20.31%、16.67%和 66.50%。 二 存在的问题 (一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员 缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖 性强,风险防范能力差. (二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供 给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导 致潜在的住房需求没有充分调动. (三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能 部门的协调工作尚需进一步加强.意义 三、 加强房地产市场宏观调控的建议 (一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健 全住房供应体系 1、进一步 完善住房供应政策。 一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结 合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因 素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商 品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成 以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合 理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭， 普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房 面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入 家庭中的“双困户“。 2、加强对经济适用房的建设和管理. 一是认真落实六盘水市住房分配货币化改革方案 和六盘水市住房分配改革方案实施细则有关要求,加大 经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持 经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部关于大力发 展经济适用房的若干意见中关于经济适用住房价格的八 项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商 品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费 标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经 济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并 严格控制户型面积. 3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡 商品住房建设。 一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提 高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住 房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房 和高档商品住房门槛, 严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高 项目资本金比例和预售条件。 4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的 “双困户”发放租赁补贴。 (二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房 地产信贷管理 1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。 一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、 信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持， 尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重 点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷 款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企 业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加 强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实 防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定. 2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、 降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提 高住房公积金的使用率和职工购买力。 3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独 立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经 营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地 产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家 庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。 (三) 标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序 1 、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规 行为。 一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管 理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收 益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等 行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地 产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市 场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与 责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。 2、完善房地产信息系统和预警预报体系。 一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好 房地产开发企业和执业人员信用信息登记入库工作，将企 业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会 公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产 开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。 二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市 场，稳定房价。 3、加强对房地产开发行业的管理。 一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐， 指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企 业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规 行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资 信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。 4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一 政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理 政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市 场发展的市场化，进一步完善房地产市场。 5、规范发展市场服务。 一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管 理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员 市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格 执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格制度，为居民 提供准确的信息和便捷的服务。 (四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地 产市场的综合治理工作 1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实 中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、 区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼