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个人住房抵押贷款的信用风险探析及防范 摘要：美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国 经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险 控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国 个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风 险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析，并对如 何提高我国个人住房抵押贷款信用风险管理水平提出了防 范措施和建议，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用风险；住房抵押贷款；风险防范 XX 年以来，我国进一步深化了城镇住房制度改革，加 快了住房分配货币化方案实施步伐，使得银行的商业性住 房贷款迅速开展起来。个人住房贷款业务近年来的稳步增 长，使其在银行信贷资产中比重逐渐增大，同时也为国内 银行开辟了一个重要的蓬勃发展的业务市场。数据显示， 长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在 75-97，1997 年末全国个人住房贷款余额 190 亿元，到 XX 年底已达到 3 万亿，多年来一直保持着高位增长。随着 个人住房贷款余额的增长，信用风险也不断累积，个人住 房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势，而其本身所携带的风 险影响程度也随着扩大，再加之次贷危机的爆发以及目前 房价的相对企高，这就更值得引起我们对其风险管理的关 注了。在社会信用制度不健全的情况下，借款人信用是个 人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此，作为银行信 贷产品，信用风险是银行首当其冲要面对的风险，也是解 决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险，也是目前银行 面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身 的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失 误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因；后者 则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业 管理落后等等原因，具体又可分为还款能力风险和还款意 愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长，通常要持续 20-30 年，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的不确定性， 经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生， 这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下， 借款人还可能故意欺诈，骗取银行贷款，拖欠还款，造成 所谓的还款意愿风险。在过去，受传统计划经济体制影响， 政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险 的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入，政府干预 和银行治理结构缺陷因素正在消减，市场变化因素增强。 在美国，受次级债对全球金融市场和实体经济的冲击， 一些金融机构由于大量投资于次级债而受到影响，出现流 动性困难，最终破产或被兼并，连一些大的金融机构也难 逃厄运。诸如美林公司被美国银行吞并，贝尔斯登被摩根 大通廉价收购等等，足见住房信贷风险的破坏力。目前， 我国的大中城市房价依然处于高位运行，而同时居民在住 房投资和投机的积极性都空前增加，贷款买房的居民占绝 大多数。同时在各国经济政策的刺激下，全球经济已经进 入了恢复期，各种资源、原材料价格已经逐步回升，我国 的很多企业都基本实现了扭亏为盈，消化金融危机中的亏 损。随着企业业绩的复苏，油价、水价、电价的上调以及 其他各类资产价格的上涨，我国经济中存在着可能的通货 膨胀隐忧。而目前利率仍在低位徘徊，由此引发的可能的 加息会使住房抵押贷款面临前所未有的风险曝露。因此， 我们必须做好这方面的预警和预防工作，防止住房贷款信 用违约集中释放造成的多米诺骨牌效应。 二、个人住房抵押贷款信用风险的信号识别 理论认为，资本结构、担保、企业规模、资本大小可 以作为贷款信用风险的识别信号，但是对于个人住房抵押 贷款，这些指标并不完全适应。目前而言，对于住房抵押 贷款信用风险的识别可以基于以下指标的判断： 第一，借款者家庭资产净值的大小。家庭资产净值是 指住宅的现有价值与其债务的现有市场价值之差。住宅作 为抵押贷款的抵押物，是作为贷款人无力履约时银行需要 变卖的资产，其现有市场价值的大小直接关系到违约情况 下贷款损失所能挽救程度的大小，可以作为信用风险识别 信号之一，也可以作为判断是否违约的一个最基本的决定 因素。 第二，借款人的工作和收入来源。住房抵押贷款的偿 还主要还是依靠借款人以后的工作收入来偿还，具有固定 的职业和稳定的收入来源的借款人所发生的信用风险更小。 第三，借款人持有的资产。根据收入和资产转化的分 析，借款人如有不能提供证明依据的经常性稳定收入，则 必须具有一定数量的资产证明。审查收入不足以确定借款 人还款能力的，银行会考虑到要求借款人出具具有流动性 的金融资产以证明其还款能力。而当借款人持有资产急剧 缩水时，我们可以判定此时发生信用风险的概率也会明显 变大。 第四，征信机构报告。主要是判断借款者的还款意愿 风险。可以说，以往的信用记录可以一定程度反映一个人 的信用意识和价值观，而这种观念和意识很难在短时间内 改变，借款人在以前的借款记录中违约频频，则在以后的 借款中发生违约的概率也会很高。对于征信单位给出的历 史的信用行为记录进行调查评估是规避信贷风险、保障房 供安全的重要环节。目前呼吁建立信用档案的主要意义也 在于此。 上述因素被认为是表征借款人信用品质的主要指标， 也是判断住房抵押贷款信用风险的重要标准。 三、个人住房抵押贷款信用风险的评估 从 20 世纪末起，信用风险管理在国际金融界得到很高 的重视和极大的发展。在古典信用风险度量方法基础上， 新的度量和管理方法不断涌现，在突破传统定性方法的局 限基础上，新的信用风险度量方法能够更为科学地进行定 性和定量分析。国外提供的模型方法有 J.P.Morgan 的 CreditMetrics 模型、KMV 模型、CreditRisk+模型、RAROC 模型、KPMG 公司的贷款分析体系等，然而目前对于国内来 说，基于各个风险估值模型的特点和应用范围约束，并不 存在完全适应个人住房贷款风险管理的模型，因而在国内 住房抵押贷款实践中运用这些模型进行信用风险量化度量 的并不多，更多地仍是依赖于信贷员或信用分析人员的职 业判断。 国内可以针对个人住房抵押贷款建立一个独立的风险 估值模型，这一模型可以将影响贷款质量的宏观因素和微 观因素、长期因素和短期因素囊括进来，宏观方面的因素 可以考虑失业率、GDP 增长率及政府支出水平和特定地区、 行业的经济指标值、证券市场指数，微观方面的因素可以 考虑借款人的财务状况、受经济周期影响程度、个人诚信 度、持有资产现值等等因素。在确立这一系列因素之后， 就可以对每笔个人住房抵押贷款给出相应的量化评分结果， 同时，再根据以往个人住房贷款的数据资料将评分估值结 果同相应的损失期望值对应，那么就可以较准确估计出银 行所持有个人住房抵押贷款的风险大小。 在此基础上可以根据历史或测算的市场震荡数据，运 用模拟方法或计量技术模仿一系列不利情况下可能曝露的 信用风险，比如测试经济迅速下滑时可能对借款人偿债能 力的影响、测试房价在短期内连续下跌可能对银行信贷组 合的价值变化的影响等等，根据这些测试评估结果制定相 应的业务拓展政策方针和风险战略决策，这样银行对住宅 抵押贷款的信用风险的现状和未来就可以有一个动态、全 面的把握，从而将风险损失减至最少。 四、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建 议 第一，建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的 量化分析技术。在国外，个人住房抵押贷款成为银行贷款 发放的主要领域之一，美国个人住房抵押贷款余额占到银 行信贷余额的 22左右。我国个人住房抵押贷款业务发展 也极为迅速，但是相应的更为科学、客观的贷款管理体系 并未完全建立。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定 量化，在风险识别、度量过程中均有大量的实证数据作支 持，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。 我国商业银行也应该学习国际经验，积累和完善数据资源， 建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。 第二，政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支 持。经济系统中存在个体难以抵御的系统风险，在全球性 的金融海啸情况下更是使得一些中下等收入居民违约风险 增加，会对银行信贷循环体系造成巨大冲击。因此，政府 针对经济形势，在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷 款实施一定的优惠政策，减轻存在较大违约风险的购房者 还贷负担。例如，XX 年央行宣布的首套房屋可享受 7 折房 贷政策出台，广发银行、XX 银行等银行对于首套唯一的 140 平方米以下住房并且无逾期记录的房贷者给予了 7 折房 贷政策优惠，一定程度对中下等收入居民形成了政策支持， 有助于降低银行信用风险。 第三，建立符合中国国情的住房消费模式，整顿和完 善房地产市场秩序。与西方国家比较，我国居民以最低的 人均 GDP 实现了最高的住房拥有率，那么我国的低收入群 体的生存压力也应该是十分巨大。针对低收入群体推出住 房保障制度，推广廉租房计划，同时加强对住房保障制度 的公开、透明运作和社会监督，抑制住宅炒作和投机活动， 有助于减少房价的剧烈波动，降低房贷信用风险。 第四，建立和完善中国的个人信用管理体系，包括建 立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预 警制度。我国应借鉴发达国家的社会征信体系经验，采用 政府推动和市场化运作相结合的方法，整合各个部门的公 共记录信息，这将有利于银行在放贷过程中更全面、更及 时地动态把握好贷款所处的风险状况，减少信用违约带来 的损失。 第五，提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首 先是健全银行内控制度，商业银行要建立严格的风险管理 程序和培育良好的风险管理文化，银行在贷前调查、贷中 审查、贷款审批、贷后管理等各环节要落实各项风险管理 措施，建立科学的量化的风险管理系统，增强风险控制和 预警功能。其次要提升信贷员工整体素质，增强其对金融、 分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握，加强员 工的敬业精神和职业操守教育，减少风险估计的随意性， 严防“假个贷”，杜绝人为控制信贷业务的情况，削弱银 行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。再次要 努力提高银行自身资本充足率，提高抵补预期和非预期损 失的能力，管理层可以根据宏观经济形势建立动态资本和 动态拨备要求，强制性提高银行的风险抵御能力。 第六，稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金 融创新和资产证券化的积极意义，不能因噎废食。住房抵 押贷款证券化实际上是把不可移动的房地产转化为可流通 转让的有价证券，它可以有效地分散和转移积聚在银行的 信用风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来 集中在银行的贷款资产在资本市场上转为各类投资者人的 有价证券，由于抵押证券是以一组投资组合为抵押，个别 信用风险被分散；同时，它也解决了银行面临的流动性约 束，一定程度上转移了抵押贷