物业办机关效能建设工作总结

XX 年物业办机关效能建设工作总结 按照市纪委年初确定的工作目标，现将全年提 升效能、优化环境、关注民生工作完成情况总结如 下： 一、工作完成情况 一年来，全市物业管理工作以实施物业管理重 心下移、弃管楼专项治理、业主委员会组建、物业 行业监管四项重点工作为中心，以提高老旧小区管 理水平和弃管楼专项整治为突破，启动实施了旧小 区应急维修改造工作，下大力气全面提高行业监管 效率和物业服务水平。围绕百姓关注的热点难点问 题，全面开展提升效能、优化环境和关注民生工作。 （一）物业管理重心下移。实施简政放权，推 进物业管理属地化，将市物业办履行的行政权力按 照区县一致的原则将 12 项物业管理职能下放区政 府。区政府已经落实工作部门，对相应的物业管理 业务全面承接。市、区联动的机制已经形成。 （二）弃管楼专项整治。建立市、区四位一体 的管理机制，推进社区物业工作站建设，74 个社 区物业工作站已经全面组建，承担全市 1032 栋弃 管楼房的管理责任。积极指导和培育弃管楼治理的 经验，推广了 XX 区整治弃管楼的举措，通过社区 物业服务补贴，解决了大批弃管楼的安居难题。 （三）业主委员会组建。发挥市区联动优势全 年组建业主委员会 79 个，印发了业主大会组建及 选举业主委员会的工作指导手册，在培育自治、解 决长效管理上下功夫。通过业主委员组建，实施楼 道美化工作， 100 余栋住宅楼通过业主自治的参 与，实现了楼道粉刷和单元门更新。 （四）物业行业监管。发布物业服务投诉处理 红黑榜，将投诉高、问题多的百利物业、馨泰物业、 恒福物业 3 家企业资质予以撤销，勒令一家物业公 司退出物业管理项目，将 15 家问题企业予以全面 曝光，开展了物业服务大检查活动，检查企业 112 家，发现并整改问题 320 处，强化行业监管和日常 监管工作。 （五）应急维修工作。全年投入 XX 万元启动 实施老旧小区应急维修改造工程，维修楼房 801 栋。 其中，维修屋面漏雨 236 栋，维修外墙脱落、龟裂 楼房 153 栋，维修排水管线堵塞、脱节楼房 412 栋， 受益居民 26866 户。目前，计划任务已全部完成， 正配合区政府核定准确工程量。 二、工作做法和措施 一是理顺关系，形成合力，努力打造物管新机 制。今年全市的物业管理工作可以定位为“物业管 理改革年” ，核心重点是推进物业管理重心下移， 改变原来市物业办一抓到底的管理模式，实现市、 区物业管理主管部门联动，市物业办、区物业办、 区物业服务中心、社区物业工作站四位一体的管理 机制。为保证权力下放后的平稳过渡，在同各区政 府做好业务对接的同时，市级部门强化工作的统领 和指导，在弃管楼治理、小区应急维修改造等重点 工作上的推进全面实行市区联动。四个城区的物业 部门处理了大批环境卫生、墙皮脱落、下水堵塞、 井盖缺失等物业管理问题，业主投诉的问题第一时 间得到了较好处理。目前全市社区物业工作站全面 挂牌，小区业主有任何问题，只要拨打所辖区的物 业办热线，工作人员都能及时处理、反馈问题，机 制理顺后，物业管理投诉和群访明显下降。 二是回应关切，化解矛盾，积极改进物业管理 工作。今年，全市物业管理方面的人大代表建议 7 件、政协提案 22 件，主要涉及物业管理监管、业 主委员会组建、 “弃管楼”治理、老旧小区改造四 大方面。结合代表的意见和建议，市物业办及时调 整年度重点工作，专门设立四个业务科室与四个城 区政府对接，对上级交办、来人来访、贴吧等各种 渠道反映的各类问题进行记载、整理、汇总、分析， 相应确定工作任务，认真回应广大业主的关切。如， 针对贴吧网友提出的楼房漏雨问题，分门别类予以 处理，将能列入改造范畴的力争列入改造计划，属 于施工单位保修问题的督办物业公司协调解决。经 过近一年来的推进和落实，相关人大代表、政协委 员意见和建议的办理取得了阶段性成果，在此基础 上，召开了人大代表面复会、政协委员面复会，对 人大代表和政协委员提出的问题，做到有回音、有 跟踪、有改进、有反馈。 三是瞄准目标，协同发力，促进整体水平提升。 弃管楼问题是百姓反映强烈的重点问题。今年，在 市物业办牵头指导、区政府职能部门的积极组织下， 在弃管楼整治上联合打出了“组合拳” ，通过落实 社区物业管理的属地管理、网格化管理职责，将社 区物业工作站打造成受理、处理弃管楼问题的窗口， 使弃管楼问题有人抓、有人管。现物业管理已纳入 社区 107 项工作内容之一，对辖区弃管楼的应急问 题第一时间全面予以处理，对暂时不能处理的通过 组织成立业主委员会，化解群体信访，共同与业主 研究费用分摊或采取应急维修机制。通过推进，弃 管楼治理问题现已经成为大社区改革后，完善社区 服务功能的突破口，百姓的参与意识和费用分摊意 识初步形成，四个区政府结合各区实际，形成了各 自的经验。XX 区探索了以居民自治，试点一批； 以强带弱，挂靠一批；创造条件，直管一批；社区 服务，推动一批的四种模式，每个模式均选取了试 点，做了大量基础性、突破性和创新性的工作；XX 区实施了以落实工作机构、组织专业施工队伍，打 造应急服务中心的统筹维修和处理机制，实现资源 整合；XX 区发挥政府职能和社区自治优势，以一 事一议，应急维修为主，配合开展既有建筑节能改 造，积极解决百姓诉求；郊区以推动业主大会，选 举业主委员会建设为切入点，通过社区集中观摩典 型社区业主委员会的筹备和选举，推进业主委员会 建设规范化和促进弃管楼管理。 四是积极引导，强化宣传，营造良好的小区环 境。为了使广大市民理解和支持物业管理工作，促 进行业管理部门更好地把物业工作做好，全市开展 了以“物业管理进社区”为主题的一系列物业管理 活动，与行风热线开辟“物业星期五”专栏，对物 业管理的热点问题答疑解惑，指导各区政府建立弃 管楼问题受理、处理机制，四个区政府设立了物业 热线电话，落实网格员，确保有诉必接、有诉必果。 进一步提高业主对物业管理参与度，通过印制业主 大会示范文本，推进业主大会和业主委员会规范化 运作。开展了“物业管理政策进小区”活动，以社 区物业工作站挂牌为契机，对物业管理法规政策进 行宣讲，开展有针对性的开展入户走访和调查活动， 为小区长效管理工作打下法制基础。组织小区开展 隐患警示排查和安全整治活动，对可能发生的治安 案件和各种灾害事故，制定应急预案，确保及时处 置，防患于未然。 三、存在问题 我市物业管理近几年得到了较快的发展，但由 于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后， 物业管理市场机制还不够健全，管理中尚有不少薄 弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。 （一）物业管理法制化建设需要调整和完善。 随着物业管理重心下移的推进，我市配套实施的物 业管理政策与工作程序出现冲突。有些物业管理相 关的职能部门认为物业管理条例是物业管理行 业的法规，与他们无关；有些社区人员对条例 认识不清，发挥指导作用不够；相当一部分业主缺 乏市场观念，法律意识淡薄，仍习惯于传统的福利 性房管模式，只享受服务而不愿意缴纳物业管理费 用；业主委员会与物业管理企业之间的合同意识不 强，业主的公约意识淡薄等等，这些都在一定程度 上制约了物业管理行业的健康发展 （二）物业管理职责不清，前期物业管理矛盾 突出。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的 问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民 对物业管理的不满；一些开发企业为了促进销售， 追求短期效益，夸大宣传，不负责地乱做承诺，业 主入住后不能兑现；开发建设单位多年积累的历史 遗留问题随着业主法律意识的提高逐渐显露出来， 造成群众集体上访。 （三）物业管理企业规模小、收费低、运作不 规范，企业人才流失严重。由于我市物业管理行业 还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业管 理企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。 一些物业管理企业服务手段原始，现代企业制度尚 未建立，缺乏自我生存和发展的能力，忽视业主的 权益，不按合同、制度办事，部分企业通过降低服 务标准和工资标准等方式降低成本支出，企业员工 缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重， 影响了物业管理行业的健康发展，行业发展形成恶 性循环。 （四）业主参与物业管理的意识和能力还比较 弱。当前物业管理中，业主成员权利的行使过于松 散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员 会未充分发挥作用。有些小区，业主大会难以召集， 尽管通知到户，但多数业主不参加会议，致使业主 委员会难以产生，正常工作难以开展。 四、下步工作思路 下一步，我们将进一步强化措施，加强物业服 务监管，理顺工作体系，推动物业服务行业健康快 速发展。 一是以推进物业管理体制创新为基础，将物业 管理工作重心全面下移。按照市委、市政府权力下 放的工作部署，加快建立物业管理新体制，将工作 重心前移到社区，明确区政府在住宅区管理中的主 体地位，同时整合各部门力量，强化综合协调机制， 推进条块合作。力争短时间内使我市的物业管理工 作重心前移到位，齐抓共管变为常态，实现社区管 理和物业管理的有机融合。 二是以完善社区服务体系为目标，推动广大业 主参与小区环境的改善和治理。以成立业主委员会 为目标，通过各区政府和广大社区工作人员的努力， 逐步推动广大业主参与居住小区的建设和管理，丰 富社区服务体系，实现政府引导、业主负责的机制， 以单元门、楼道窗的修补、楼道的美化亮化为切入 点，组织业主建设并管理好自己的家园。推动工作 创新，整合全体居民的热情和智慧，不断推进小区 自治建设，努力提高社区居民的“幸福感” 。 三是以强化物业日常监管为手段，推进物业管 理服务水平全面提升。随着政府投入资金开展既有 建筑节能改造、小区应急维修等建设工程，小区环 境已经得到了一些改善，但日常管理机制得不能跟 踪到位，小区改造后业主仍会不满意。下一步、市、 区两级物业管理部门将在日常监管上下功夫，建立 一套行之有效的管理和监管机制，建立在社区组织 下的物业管理联席会议机制，制定新的考核体系， 建立一级抓一级、层层抓落实的工作机制，第一时 间发现问题，第一时间研究解决办法，促进物业管 理整体水平的提高。 四是以提高百姓幸福指数为中心，推动物业服 务的规范化发展。规范企业经营行为，以此解决部 分物业服务企业服务水平低下问题，严格市场准入 和企业资质管理，规范物业服务企业行为。通过年 度检查和日常管理，将不按照合同履约、服务不到 位、服务质量差、不规范经营的企业及时清理出物 业市场，净化市场环境。加大宣传力度，提高全社 会对物业管理的认识，加快推进住宅小区物业规范 化管理，通过让老百姓看到物业服务的好处，逐步 树立起居民花钱买服务的意识，促进物业维护、社 区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务逐步 迈向市场化、专业化、规范化轨道。 全市的物业管理工作关系社区和谐稳定，我们 将进一步创新体制机制，回应业主关切，化解矛盾 纠纷，为开创我市和谐、满意的物业管理工作新格 局做出应有的贡献。 按照市纪委年初确定的工作目标，现将全年提 升效能、优化环境、关注民生工作完成情况总结如 下： 一、工作完成情况 一年来，全市物业管理工作以实施物业管理重 心下移、弃管楼专项治理、业主委员会组建、物业 行业监管四项重点工作为中心，以提高老旧小区管 理水平和弃管楼专项整治为突破，启动实施了旧小 区应急维修改造工作，下大力气全面提高行业监管 效率和物业服务水平。围绕百姓关注的热点难点问 题，全面开展提升效能、优化环境和关注民生工作。 （一）物业管理重心下移。实施简政放权，推 进物业管理属地化，将市物业办履行的行政权力按 照区县一致的原则将 12 项物业管理职能下放区政 府。区政府已经落实工作部门，对相应的物业管理 业务全面承接。市、区联动的机制已经形成。 （二）弃管楼专项整治。建立市、区四位一体 的管理机制，推进社区物业工作站建设，74 个社 区物业工作站已经全面组建，承担全市 1032 栋弃 管楼房的管理责任。积极指导和培育弃管楼治理的 经验，推广了 XX 区整治弃管楼的举措，通过社区 物业服务补贴，解决了大批弃管楼的安居难题。 （三）业主委员会组建。发挥市区联动优势全 年组建业主委员会 79 个，印发了业主大会组建及 选举业主委员会的工作指导手册，在培育自治、解 决长效管理上下功夫。通过业主委员组建，实施楼 道美化工作， 100 余栋住宅楼通过业主自治的参 与，实现了楼道粉刷和单元门更新。 （四）物业行业监管。发布物业服务投诉处理 红黑榜，将投诉高、问题多的百利物业、馨泰物业、 恒福物业 3 家企业资质予以撤销，勒令一家物业公 司退出物业管理项目，将 15 家问题企业予以全面 曝光，开展了物业服务大检查活动，检查企业 112 家，发现并整改问题 320 处，强化行业监管和日常 监管工作。 （五）应急维修工作。全年投入 XX 万元启动 实施老旧小区应急维修改造工程，维修楼房 801 栋。 其中，维修屋面漏雨 236 栋，维修外墙脱落、龟裂 楼房 153 栋，维修排水管线堵塞、脱节楼房 412 栋， 受益居民 26866 户。目前，计划任务已全部完成， 正配合区政府核定准确工程量。 二、工作做法和措施 一是理顺关系，形成合力，努力打造物管新机 制。今年全市的物业管理工作可以定位为“物业管 理改革年” ，核心重点是推进物业管理重心下移， 改变原来市物业办一抓到底的管理模式，实现市、 区物业管理主管部门联动，市物业办、区物业办、 区物业服务中心、社区物业工作站四位一体的管理 机制。为保证权力下放后的平稳过渡，在同各区政 府做好业务对接的同时，市级部门强化工作的统领 和指导，在弃管楼治理、小区应急维修改造等重点 工作上的推进全面实行市区联动。四个城区的物业 部门处理了大批环境卫生、墙皮脱落、下水堵塞、 井盖缺失等物业管理问题，业主投诉的问题第一时 间得到了较好处理。目前全市社区物业工作站全面 挂牌，小区业主有任何问题，只要拨打所辖区的物 业办热线，工作人员都能及时处理、反馈问题，机 制理顺后，物业管理投诉和群访明显下降。 二是回应关切，化解矛盾，积极改进物业管理 工作。今年，全市物业管理方面的人大代表建议 7 件、政协提案 22 件，主要涉及物业管理监管、业 主委员会组建、 “弃管楼”治理、老旧小区改造四 大方面。结合代表的意见和建议，市物业办及时调 整年度重点工作，专门设立四个业务科室与四个城 区政府对接，对上级交办、来人来访、贴吧等各种 渠道反映的各类问题进行记载、整理、汇总、分析， 相应确定工作任务，认真回应广大业主的关切。如， 针对贴吧网友提出的楼房漏雨问题，分门别类予以 处理，将能列入改造范畴的力争列入改造计划，属 于施工单位保修问题的督办物业公司协调解决。经 过近一年来的推进和落实，相关人大代表、政协委 员意见和建议的办理取得了阶段性成果，在此基础 上，召开了人大代表面复会、政协委员面复会，对 人大代表和政协委员提出的问题，做到有回音、有 跟踪、有改进、有反馈。 三是瞄准目标，协同发力，促进整体水平提升。 弃管楼问题是百姓反映强烈的重点问题。今年，在 市物业办牵头指导、区政府职能部门的积极组织下， 在弃管楼整治上联合打出了“组合拳” ，通过落实 社区物业管理的属地管理、网格化管理职责，将社 区物业工作站打造成受理、处理弃管楼问题的窗口， 使弃管楼问题有人抓、有人管。现物业管理已纳入 社区 107 项工作内容之一，对辖区弃管楼的应急问 题第一时间全面予以处理，对暂时不能处理的通过 组织成立业主委员会，化解群体信访，共同与业主 研究费用分摊或采取应急维修机制。通过推进，弃 管楼治理问题现已经成为大社区改革后，完善社区 服务功能的突破口，百姓的参与意识和费用分摊意 识初步形成，四个区政府结合各区实际，形成了各 自的经验。XX 区探索了以居民自治，试点一批； 以强带弱，挂靠一批；创造条件，直管一批；社区 服务，推动一批的四种模式，每个模式均选取了试 点，做了大量基础性、突破性和创新性的工作；XX 区实施了以落实工作机构、组织专业施工队伍，打 造应急服务中心的统筹维修和处理机制，实现资源 整合；XX 区发挥政府职能和社区自治优势，以一 事一议，应急维修为主，配合开展既有建筑节能改 造，积极解决百姓诉求；郊区以推动业主大会，选 举业主委员会建设为切入点，通过社区集中观摩典 型社区业主委员会的筹备和选举，推进业主委员会 建设规范化和促进弃管楼管理。 四是积极引导，强化宣传，营造良好的小区环 境。为了使广大市民理解和支持物业管理工作，促 进行业管理部门更好地把物业工作做好，全市开展 了以“物业管理进社区”为主题的一系列物业管理 活动，与行风热线开辟“物业星期五”专栏，对物 业管理的热点问题答疑解惑，指导各区政府建立弃 管楼问题受理、处理机制，四个区政府设立了物业 热线电话，落实网格员，确保有诉必接、有诉必果。 进一步提高业主对物业管理参与度，通过印制业主 大会示范文本，推进业主大会和业主委员会规范化 运作。开展了“物业管理政策进小区”活动，以社 区物业工作站挂牌为契机，对物业管理法规政策进 行宣讲，开展有针对性的开展入户走访和调查活动， 为小区长效管理工作打下法制基础。组织小区开展 隐患警示排查和安全整治活动，对可能发生的治安 案件和各种灾害事故，制定应急预案，确保及时处 置，防患于未然。 三、存在问题 我市物业管理近几年得到了较快的发展，但由 于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后， 物业管理市场机制还不够健全，管理中尚有不少薄 弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。 （一）物业管理法制化建设需要调整和完善。 随着物业管理重心下移的推进，我市配套实施的物 业管理政策与工作程序出现冲突。有些物业管理相 关的职能部门认为物业管理条例是物业管理行 业的法规，与他们无关；有些社区人员对条例 认识不清，发挥指导作用不够；相当一部分业主缺 乏市场观念，法律意识淡薄，仍习惯于传统的福利 性房管模式，只享受服务而不愿意缴纳物业管理费 用；业主委员会与物业管理企业之间的合同意识不 强，业主的公约意识淡薄等等，这些都在一定程度 上制约了物业管理行业的健康发展 （二）物业管理职责不清，前期物业管理矛盾 突出。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的 问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民 对物业管理的不满；一些开发企业为了促进销售， 追求短期效益，夸大宣传，不负责地乱做承诺，业 主入住后不能兑现；开发建设单位多年积累的历史 遗留问题随着业主法律意识的提高逐渐显露出来， 造成群众集体上访。 （三）物业管理企业规模小、收费低、运作不 规范，企业人才流失严重。由于我市物业管理行业 还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业管 理企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。 一些物业管理企业服务手段原始，现代企业制度尚 未建立，缺乏自我生存和发展的能力，忽视业主的 权益，不按合同、制度办事，部分企业通过降低服 务标准和工资标准等方式降低成本支出，企业员工 缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重， 影响了物业管理行业的健康发展，行业发展形成恶 性循环。 （四）业主参与物业管理的意识和能力还比较 弱。当前物业管理中，业主成员权利的行使过于松 散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员 会未充分发挥作用。有些小区，业主大会难以召集， 尽管通知到户，但多数业主不参加会议，致使业主 委员会难以产生，正常工作难以开展。 四、下步工作思路 下一步，我们将进一步强化措施，加强物业服 务监管，理顺工作体系，推动物业服务行业健康快 速发展。 一是以推进物业管理体制创新为基础，将物业 管理工作重心全面下移。按照市委、市政府权力下 放的工作部署，加快建立物业管理新体制，将工作 重心前移到社区，明确区政府在住宅区管理中的主 体地位，同时整合各部门力量，强化综合协调机制， 推进条块合作。力争短时间内使我市的物业管理工 作重心前移到位，齐抓共管变为常态，实现社区管 理和物业管理的有机融合。 二是以完善社区服务体系为目标，推动广大业 主参与小区环境的改善和治理。以成立业主委员会 为目标，通过各区政府和广大社区工作人员的努力， 逐步推动广大业主参与居住小区的建设和管理，丰 富社区服务体系，实现政府引导、业主负责的机制， 以单元门、楼道窗的修补、楼道的美化亮化为切入 点，组织业主建设并管理好自己的家园。推动工作 创新，整合全体居民的热情和智慧，不断推进小区 自治建设，努力提高社区居民的“幸福感” 。 三是以强化物业日常监管为手段，推进物业管 理服务水平全面提升。随着政府投入资金开展既有 建筑节能改造、小区应急维修等建设工程，小区环 境已经得到了一些改善，但日常管理机制得不能跟 踪到位，小区改造后业主仍会不满意。下一步、市、 区两级物业管理部门将在日常监管上下功夫，建立 一套行之有效的管理和监管机制，建立在社区组织 下的物业管理联席会议机制，制定新的考核体系， 建立一级抓一级、层层抓落实的工作机制，第一时 间发现问题，第一时间研究解决办法，促进物业管 理整体水平的提高。 四是以提高百姓幸福指数为中心，推动物业服 务的规范化发展。规范企业经营行为，以此解决部 分物业服务企业服务水平低下问题，严格市场准入 和企业资质管理，规范物业服务企业行为。通过年 度检查和日常管理，将不按照合同履约、服务不到 位、服务质量差、不规范经营的企业及时清理出物 业市场，净化市场环境。加大宣传力度，提高全社 会对物业管理的认识，加快推进住宅小区物业规范 化管理，通过让老百姓看到物业服务的好处，逐步 树立起居民花钱买服务的意识，促进物业维护、社 区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务逐步 迈向市场化、专业化、规范化轨道。 全市的物业管理工作关系社区和谐稳定，我们 将进一步创新体制机制，回应业主关切，化解矛盾 纠纷，为开创我市和谐、满意的物业管理工作新格 局做出应有的贡献。 按照市纪委年初确定的工作目标，现将全年提 升效能、优化环境、关注民生工作完成情况总结如 下： 一、工作完成情况 一年来，全市物业管理工作以实施物业管理重 心下移、弃管楼专项治理、业主委员会组建、物业 行业监管四项重点工作为中心，以提高老旧小区管 理水平和弃管楼专项整治为突破，启动实施了旧小 区应急维修改造工作，下大力气全面提高行业监管 效率和物业服务水平。围绕百姓关注的热点难点问 题，全面开展提升效能、优化环境和关注民生工作。 （一）物业管理重心下移。实施简政放权，推 进物业管理属地化，将市物业办履行的行政权力按 照区县一致的原则将 12 项物业管理职能下放区政 府。区政府已经落实工作部门，对相应的物业管理 业务全面承接。市、区联动的机制已经形成。 （二）弃管楼专项整治。建立市、区四位一体 的管理机制，推进社区物业工作站建设，74 个社 区物业工作站已经全面组建，承担全市 1032 栋弃 管楼房的管理责任。积极指导和培育弃管楼治理的 经验，推广了 XX 区整治弃管楼的举措，通过社区 物业服务补贴，解决了大批弃管楼的安居难题。 （三）业主委员会组建。发挥市区联动优势全 年组建业主委员会 79 个，印发了业主大会组建及 选举业主委员会的工作指导手册，在培育自治、解 决长效管理上下功夫。通过业主委员组建，实施楼 道美化工作， 100 余栋住宅楼通过业主自治的参 与，实现了楼道粉刷和单元门更新。 （四）物业行业监管。发布物业服务投诉处理 红黑榜，将投诉高、问题多的百利物业、馨泰物业、 恒福物业 3 家企业资质予以撤销，勒令一家物业公 司退出物业管理项目，将 15 家问题企业予以全面 曝光，开展了物业服务大检查活动，检查企业 112 家，发现并整改问题 320 处，强化行业监管和日常 监管工作。 （五）应急维修工作。全年投入 XX 万元启动 实施老旧小区应急维修改造工程，维修楼房 801 栋。 其中，维修屋面漏雨 236 栋，维修外墙脱落、龟裂 楼房 153 栋，维修排水管线堵塞、脱节楼房 412 栋， 受益居民 26866 户。目前，计划任务已全部完成， 正配合区政府核定准确工程量。 二、工作做法和措施 一是理顺关系，形成合力，努力打造物管新机 制。今年全市的物业管理工作可以定位为“物业管 理改革年” ，核心重点是推进物业管理重心下移， 改变原来市物业办一抓到底的管理模式，实现市、 区物业管理主管部门联动，市物业办、区物业办、 区物业服务中心、社区物业工作站四位一体的管理 机制。为保证权力下放后的平稳过渡，在同各区政 府做好业务对接的同时，市级部门强化工作的统领 和指导，在弃管楼治理、小区应急维修改造等重点 工作上的推进全面实行市区联动。四个城区的物业 部门处理了大批环境卫生、墙皮脱落、下水堵塞、 井盖缺失等物业管理问题，业主投诉的问题第一时 间得到了较好处理。目前全市社区物业工作站全面 挂牌，小区业主有任何问题，只要拨打所辖区的物 业办热线，工作人员都能及时处理、反馈问题，机 制理顺后，物业管理投诉和群访明显下降。 二是回应关切，化解矛盾，积极改进物业管理 工作。今年，全市物业管理方面的人大代表建议 7 件、政协提案 22 件，主要涉及物业管理监管、业 主委员会组建、 “弃管楼”治理、老旧小区改造四 大方面。结合代表的意见和建议，市物业办及时调 整年度重点工作，专门设立四个业务科室与四个城 区政府对接，对上级交办、来人来访、贴吧等各种 渠道反映的各类问题进行记载、整理、汇总、分析， 相应确定工作任务，认真回应广大业主的关切。如， 针对贴吧网友提出的楼房漏雨问题，分门别类予以 处理，将能列入改造范畴的力争列入改造计划，属 于施工单位保修问题的督办物业公司协调解决。经 过近一年来的推进和落实，相关人大代表、政协委 员意见和建议的办理取得了阶段性成果，在此基础 上，召开了人大代表面复会、政协委员面复会，对 人大代表和政协委员提出的问题，做到有回音、有 跟踪、有改进、有反馈。 三是瞄准目标，协同发力，促进整体水平提升。 弃管楼问题是百姓反映强烈的重点问题。今年，在 市物业办牵头指导、区政府职能部门的积极组织下， 在弃管楼整治上联合打出了“组合拳” ，通过落实 社区物业管理的属地管理、网格化管理职责，将社 区物业工作站打造成受理、处理弃管楼问题的窗口， 使弃管楼问题有人抓、有人管。现物业管理已纳入 社区 107 项工作内容之一，对辖区弃管楼的应急问 题第一时间全面予以处理，对暂时不能处理的通过 组织成立业主委员会，化解群体信访，共同与业主 研究费用分摊或采取应急维修机制。通过推进，弃 管楼治理问题现已经成为大社区改革后，完善社区 服务功能的突破口，百姓的参与意识和费用分摊意 识初步形成，四个区政府结合各区实际，形成了各 自的经验。XX 区探索了以居民自治，试点一批； 以强带弱，挂靠一批；创造条件，直管一批；社区 服务，推动一批的四种模式，每个模式均选取了试 点，做了大量基础性、突破性和创新性的工作；XX 区实施了以落实工作机构、组织专业施工队伍，打 造应急服务中心的统筹维修和处理机制，实现资源 整合；XX 区发挥政府职能和社区自治优势，以一 事一议，应急维修为主，配合开展既有建筑节能改 造，积极解决百姓诉求；郊区以推动业主大会，选 举业主委员会建设为切入点，通过社区集中观摩典 型社区业主委员会的筹备和选举，推进业主委员会 建设规范化和促进弃管楼管理。 四是积极引导，强化宣传，营造良好的小区环 境。为了使广大市民理解和支持物业管理工作，促 进行业管理部门更好地把物业工作做好，全市开展 了以“物业管理进社区”为主题的一系列物业管理 活动，与行风热线开辟“物业星期五”专栏，对物 业管理的热点问题答疑解惑，指导各区政府建立弃 管楼问题受理、处理机制，四个区政府设立了物业 热线电话，落实网格员，确保有诉必接、有诉必果。 进一步提高业主对物业管理参与度，通过印制业主 大会示范文本，推进业主大会和业主委员会规范化 运作。开展了“物业管理政策进小区”活动，以社 区物业工作站挂牌为契机，对物业管理法规政策进 行宣讲，开展有针对性的开展入户走访和调查活动， 为小区长效管理工作打下法制基础。组织小区开展 隐患警示排查和安全整治活动，对可能发生的治安 案件和各种灾害事故，制定应急预案，确保及时处 置，防患于未然。 三、存在问题 我市物业管理近几年得到了较快的发展，但由 于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后， 物业管理市场机制还不够健全，管理中尚有不少薄 弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。 （一）物业管理法制化建设需要调整和完善。 随着物业管理重心下移的推进，我市配套实施的物 业管理政策与工作程序出现冲突。有些物业管理相 关的职能部门认为物业管理条例是物业管理行 业的法规，与他们无关；有些社区人员对条例 认识不清，发挥指导作用不够；相当一部分业主缺 乏市场观念，法律意识淡薄，仍习惯于传统的福利 性房管模式，只享受服务而不愿意缴纳物业管理费 用；业主委员会与物业管理企业之间的合同意识不 强，业主的公约意识淡薄等等，这些都在一定程度 上制约了物业管理行业的健康发展 （二）物业管理职责不清，前期物业管理矛盾 突出。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的 问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民 对物业管理的不满；一些开发企业为了促进销售， 追求短期效益，夸大宣传，不负责地乱做承诺，业 主入住后不能兑现；开发建设单位多年积累的历史 遗留问题随着业主法律意识的提高逐渐显露出来， 造成群众集体上访。 （三）物业管理企业规模小、收费低、运作不 规范，企业