第四章房地产现金流量与资金时间价值

第四章 房地产现金流量与资金时间价值 1、现金流量2、资金时间价值3、 资金等效值计算4、复利实例1Real Estate Development第一节 现金流量一、现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称。现金流出（ Cash Output， CO）：流出系统的资金现金流入（ Cash Input， CI）：流入系统的资金净现金流量 CI CO对房地产开发投资， CI CO2Real Estate Development第一节 现金流量二、 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。0 1 2 3 4 n 3Real Estate Development一、概念不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为。例： 1000元存入银行， 1年后本利为 1120， 120为增加值。也即是 1000元在 1年中的时间价值。就是在 1年内让出了 1000元货币的使用权而得到的报酬，这 120是 1000元在 1年中的时间价值。理解1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（ 资金增值）2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的 损失所应作的必要补偿 ）第二节 资金时间价值4Real Estate Development一、 概念资金时间价值影响因素投资利润率通货膨胀率风险因素第二节 资金时间价值5Real Estate Development二、利息与利率利息： 占用资金所付出的代价。Fn P+InFn本利和； P本金； In利息利率： 在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。i In/P100%第二节 资金时间价值6Real Estate Development第二节 资金时间价值二、利息与利率利率的高低取决于平均利润率。影响因素： 社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等7Real Estate Development三、单利计息与复利计息单利： In Pni “息不生息 ” 复利： In P(1+i)n-1 “息生息 ”第二节 资金时间价值8Real Estate Development四、 名义利率 r与实际利率 i名义利率：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。名义利率 =周期利率 *每年的计息周期数实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。复利计算时： 名义利率因计息周期不同名义利率 实际利率例：年利率 12% ， 1000元， 1年期。两者关系：第二节 资金时间价值9Real Estate Development第三节 资金等效值计算一、资金等值概念是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。10Real Estate Development第三节 资金等效值计算二、 复利计算1） P、 F 、 A三者两两之间的关系P与 F、 F与 A、 P与 A2）只需记 P与 A F=P（ 1+i)n P=A/i 1-1 /（ 1+i)n P=A1/(i-s) 1-(1+s) n/（ 1+i)n 11Real Estate Development第三节 资金等效值计算三、 复利系数的应用主要是在 房地产投资分析 与 评估 中的应用 12Real Estate Development计算 1 已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息。问该笔贷款的实际利率是多少？ 2 某房地产开发商向银行贷款 2000万元，期限为 3年，年利率为 8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？13Real Estate Development 3 某家庭预计在今后 10年内的月收入为 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ 4 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%。问月还款额为多少？如果该家庭 25%的收入可以用来支付抵押贷款余额还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？14Real Estate Development 5 某购房者拟向银行申请 60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入的增长情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为 0.5%。问该购房者第 10年最后一个月的月还款额是多少？15Real Estate Development 6 某家庭预购买一套面积为 80平方米的经济适用住宅，单价为 3500元 /平方米，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均为 15年，公积金贷款的最高限额为 10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后月还款额是多少？16Real Estate Development 7 某家庭以 4000元 /平方米的价格，购买了一套建筑面积为 120平方米的住宅，银行为其提供了 15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为 6%，抵押贷款价值比率为 70%。如该家庭在按月等额还款 5年后，于第 6年年初一次提前偿还了贷款本金 8万元。问从第 6年开始的抵押贷款月还款额是多少？17Real Estate Development 8 某家庭以 3500元 /平方米的价格，购买了一套建筑面积为 80平方米的住宅，银行为其提供了 15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，抵押贷款价值比率为 70%，月还款常数为 0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？18Real Estate Development例 1 某家庭欲购买一套建筑面积为 80M2的经济适用住房，单价为 3500元 /M2，首付款为房价的 25% ，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2% 和 6.6% ，期限均为 15年，公积金贷款的最高限额为 10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少 ?19Real Estate Development解： （ 1）已知： P 350080（ 1 25% ） =210000元，n 1512 180月， i1 4.2%/12 0.35% ，i2 6.6%/12 0.55% ， Pl 100000元，P2 210000 100000 110000（元）（ 2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：组合贷款的月最低还款额：A A1+A2 750+964 1714（元）20Real Estate Development例 2 某家庭拟购买一套住宅，单价为 3000元 /M2，该家庭月收入 6000元，其中 30% 可用来支付房款，银行可为其提供 15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为 6% ，抵押贷款价值比例最大为 80% 。问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅 ?21Real Estate Development解： （ 1）设该家庭每月能支付的房款为 A，则 A=600030%=1800 （元）（ 2） n=1512=180（月）， i=6%/12=0.5%（ 3）该家庭能承受的抵押贷款额为 P（ 4）该家庭能承受的购房总价值为 V，则 V=213306/80%=266633 （元）（ 5）对该家庭比较适合的房型面积为 S，则S=266633/3000=88.88（ M2 ）22Real Estate Development例 3 某家庭以 4500元 /M2的价格购买了一套建筑面积为 120M2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70% 的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为 15年，年利率为 12% ，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第 10年年初一次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少 ?23Real Estate Development解：（ 1） P=4500 12070%=378000 （元），n=1512=180（月）， t=612=72（月）， i=1%（ 2） （ 3）第十年年初拟一次偿还的金额应为：24Real Estate Development例 4 某家庭预买一套面积为 120M2的商品住宅，单价为7000元 /M2，首付款为房价的 30% ，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别4.65% 和 5.04% ，期限均为 20年，公积金贷款的最高限额为 20万元，采用等额还本付息方式。商业贷款采用等比递增还款方式，月还款额增长率为 0.35% 。问该家庭申请组合抵押贷款后第 15年最后一个月的最低还款额是多少 ?25Real Estate Development解： （ 1）已知： P=1207000（ 1 30% ） =588000元，n=2012=240月， t=1512=180月， i1=4.65%/12=0.39% ，i2=5.04%/12 0.42% ， s=0.35% ， P1=200000元，P2=588000 200000=388000元（ 2）计算公积金月还款额（ 3）计算商业贷款第 15年最后一个月还款额（ 4）组合抵押贷款后第 15年最后一个月的最低还款额A=A1+A2=1284.83+3294.10 4578.93元26Real Estate Development例 5 某家庭购买了一套 90M2的商品住宅，售价为4000元 /M2。该家庭首付了房价总额的 30% ，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为 4.5% 和 6.8% ，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为 10万元。如果该家庭以月收入的 35% 用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收人为多少 ?假设该家庭在按月还款 3年后，于第 4年初一次性提前偿还商业贷款本金 5万元，那么从第 4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少 ? 27Real Estate Development解：（ 1）已知： P=400090（ 1 30% ） =252000元，n=1512=180月， i1=4.5%/12=0.38% ，i2=6.8%/12=0.57% ， P1=100000元，P2=252000 100000=152000元， P=50000元，n=1212=144月， i=0.57%（ 2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额28Real Estate Development解： （ 3）组合贷款的最低月还款额A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元（ 4）要求该家庭的最低月收入2120.7235%=6059.20 元（ 5）第 4年初一次偿还商业贷款本金 5000元后，在第4到第 15年内减少的月还款额（ 6）从第 4年开始抵押贷款月还款额2120.72 509.93=1610.79（元）29Real Estate Development例 6 张某于 2