第六章有关办理购房程序第七章市场调查

N.A.C 深圳新业房地产营销顾问 第 153 页第六章 有关办理购房程序一、 有关名词解析房地产交易税费房地产契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 纳税保证金 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘测丈量）费用。 土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地使用税 是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。 耕地占用税必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。 土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平N.A.C 深圳新业房地产营销顾问 第 154 页整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。 住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。 房屋权属登记与证书名词解释房屋权属登记 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 总登记 是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记 指新建房屋竣工或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。转移登记 是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。（房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。） 他项权利登记 是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 注销登记 是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权利申请人 是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。 共有权证 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。 他项权证 指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 宅基地证农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。 房屋部分产权 职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给房屋所有权证，产N.A.C 深圳新业房地产营销顾问 第 155 页别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位：，产权比例为：（个人），（单位）。” 二、 办理购房程序一、认购手续业主交定金后，与发展商签订认购书。 个人提供身份证； 公司提供营业执照复印件，还须在认购书上盖上公章；二、办合同手续交首期楼款后与发展商签订买卖合同（提供首期延期交的情况例外） 提供楼款收据、身份证三、办按揭手续1、交清首期楼款与发展商签订买卖合同。A、 填好按揭申请表；B、 银行审批后，到公证处办理按揭合同公证；C、 公证后的合同送房管局办理楼花抵押登记；D、 业主交清所有办证费用后领取按揭合同，按指定的日期供款。具体的按揭手续和程序以各楼盘的规定的为准。2、选择“银行按揭”付款的个人需提供的资料。四、办公证手续提供合同、楼款收据、公证申请表及公证费A、 个人提供身份证B、 公司还需营业执照副本，公章、法人代表证明书、法人代表身份证，如法人要找他人代办，则要法人委托证明书，被委托人的身份证。C、 有办按揭的，则须另签抵押合同与买卖合同一起公证，并到房管局办理楼花抵押登记。五、办入伙手续A、 提供楼款收据，合同复印件；B、 到管理处取钥匙；N.A.C 深圳新业房地产营销顾问 第 156 页C、 提供银行存折，入住通知单，身份证复印件、交水电费押金、公共维修基金，有线电视开户费、煤气开户费、其他。六、办房产证手续到所在区属房管局房地产产权登记科办理申领房地产证，办证应提供下列材料：A、 转移登记申请书（在产权登记科领取）B、 房地产买卖合同C、 付清房款证明D、 购房发票复印件E、 身份证明：个人身份证复印件（单位购买的应提交营业执照复印件或政府批文，法定代表人委托书、法人、委托人身份证复印件）备齐以上材料，填写好转移登记申请书，交收件室，领取回执，最后凭回执和本人身份证，同时交纳房价款0.05%的印花税（外加5元印花税票）及房价款0.1%的登记费、房款2% 契税后，即可领取房地产证商品房住宅销售流程图预售 登记 销售 交易登记 办理产权证 办理进户 物管预售合同转让 办理公证 房屋转让 办理保险办理按揭N.A.C 深圳新业房地产营销顾问 第 157 页附：1、 房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2、 房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。3、 房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。4、 预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。5、 预购的房地产，须领取房地产证后方可转让。6、 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。7、 房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。8、 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。9、 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。10、 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。11、 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价