某大型集团沈阳拿地可行性研究报告（109页）

纳 斯达克代 码 ： CRIC海尔集团沈阳拿地可行性研究沟通稿中国沈阳， 2013年 1月核心内容目录目录核心内容导读PART 2 城市及区域房地产市场分析城市及区域房地产市场分析PART 3 地块研究分析地块研究分析PART 1 城市及区域宏观环境分析城市及区域宏观环境分析PART 4 综合建议综合建议2核心内容目录目录PART 1 城市及区域宏观环境分析2、城市发展规划3、城市经济研究1、城市基础概况4、区域经济研究5、重大宏观事件3l 沈阳是辽宁省省会l 东北地区最大的中心城市l 中国七大区域中心城市l 中国特大城市之一l 中国十五个副省级城市之一l 东北地区最大最繁华的国际化大都市l 中国最重要的装备制造业基地l 东北地区经济、文化、交通、商贸中心沈阳市市区面积 3945平方公里，中心建成区面积 310平方公里，居住人口 1002.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口 786万人，市辖区常驻户籍人口 513.5万。沈阳 -中国东北部百万人口中心城市东北城市基础概况 /城市概况41625年 清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫） 1634年 清太宗皇太极改称沈阳为 “盛京 ” 1644年 清朝迁都北京后，沈阳为陪都 1657年 清朝以 “奉天承运 ”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名 “奉天 ” 1911年 辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。 1923年 正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制 1929年 张学良在 “东北易帜 ”后，改 “奉天市 ”为 “沈阳市 ” 1931年 日本帝国主义发动 “九 一八事变 ”并侵占沈阳后，又将 “沈阳市 ”改为 “奉天市 ” 1945年 抗日战争胜利， “奉天市 ”恢复 “沈阳市 ”名称 1948年 11月 2日 沈阳正式解放 1953年 沈阳市改为中央直辖市 1954年 沈阳市改为辽宁省辖市 1964年 中共辽宁省委决定设立沈阳专区 1993年 原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市沈阳城市历史悠久（沈阳的建城史已 2300余年） ，城市中心地位突出“一朝发祥地，两代帝王都 ”“共和国长子 ”、 “东方鲁尔 ”解放至今天革命变革期清代都城期沈阳首次出现市的建制，定名沈阳沈阳因地处古沈水（今浑河）之北而得名 城市基础概况 /城市历程5沈阳辖 9区 3县 1县级市，城市核心区有明显环线划分，三环内五个主城区城市基础概况 /城市行政区域划分6沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港 ，位于沈阳都市圈（沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、铁岭、阜新八市）的中心地带， 距沈阳市中心 22公里 ，沈本高速公路有支线直通机场。 从沈阳始发的多条国内航线，每天都有航班飞往北京、台北，上海、广州、深圳、海口、三亚等城市。 沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口 ，有飞往香港、平壤、首尔、清州、大阪、札幌、慕尼黑，莫斯科、新西伯利亚、伊尔库茨克、哈巴罗夫斯克（伯力）等地的国际和地区航线。沈阳是东北地区铁路枢纽。 京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。沈阳站、沈阳北站、沈阳南站。沈阳有三个铁路特等站，分别为沈阳站，苏家屯站，和沈阳西站，特等站数量与北京，上海，郑州并列为全国第一。沈阳北站是东北地区最大的火车站，从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。 城市基础概况 /城市交通航空、铁路7沈阳已建成八条高速公路，一条绕城高速，七个客运站， 公路交通辐射能力强。沈阳到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。 为沈阳与周围城市创造了优越的出行条件。城市基础概况 /城市交通公路l 京沈高速 沈阳到 北京 ，高速全长 658公里，行车 8小时左右可从沈阳到达北京，途径 盘锦、锦州、葫芦岛 等地；l 沈大高速 沈阳到 大连 ，全长 348公里，5小时左右行驶至大连，途径 鞍山、营口 等地；l 沈丹高速 沈阳到 丹东 ，全长 222公里，行程 4小时左右，途径 本溪 ；l 沈四高速 沈阳到 四平 ，与长春到四平高速对接，到达 长春 车程 3小时左右。l 此外还有沈抚、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平等共八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。8l 沈阳地铁线网规划范围以沈阳市中心城区为主，规划方案为环形加放射形。由东西方向两条线、南北方向两条线和一条环线组成。 。 未来规划形成 “ 二横、三纵、两 L”7 条线。l 目前已经开通地铁 号线，地铁环线 号线工程和 号线现已开工，预计 2017年开通。1、 2城市基础概况 /城市交通地铁城 市 影 响l 在地铁 1号线、 2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条 L线，一横两纵，形成网络化布局；l 加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展；l 重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。l 沈阳地铁建成将让城市变 “ 快 ” 变 “ 小 ” ，也改变着这个城市的格局 降低核心区人口密度，促进副城和近郊发展，拓展城市发展空间。、 910 9城市基础概况 /城市交通高铁l 哈大高铁 北起黑龙江哈尔滨市，南抵滨海城市大连，线路纵贯东北三省，途径三个省会城市和六个地级市及其所辖区县。全长 921公里；l 随着哈大高铁的运行，不仅是出行方式又多了一种选择，更为重要的是将会改变人们的生活品质，也逐渐开始 影响一部分人的置业观念。 “ 高铁时代 ” 的启动将带动周边新一轮的房地产开发热潮，关于沿线房价是否会飙升的热议也开始逐渐升温。l 哈大高铁的开通，房地产发展格局或将改变。10沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。基本按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市扩张。东部借势自然资源 西部搬迁工业让出城市空间北部引进不同产业资源 南部政府重点投资打造城市发展规划11数据来源：沈阳统计公报主要城市 2010年 GDP对比 全国主要城市 2010年 GDP上海位于首位， 17165.98亿元，其次为北京、广州、深圳一线城市，沈阳 GDP 5017.5亿元，与一线城市存在一定差距，但明显高于长春、郑州、济南、哈尔滨等省会城市，步入 1.5线城市。 沈阳是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。从GDP的组成部分看，第二和第三产业比重明显高于第一产业，对于经济的拉动作用突出。产业的发展使私营业主比例有所增加。 第二产业近年来发展速度超过了第三产业， 与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。沈阳步入 1.5线城市。第二、第三产业在沈阳市的产业结构中占据了绝对的优势，私营业主逐年增加，预示着本地中高端住宅的消费群体在不断加大。城市经济研究 /总体特征数据来源：沈阳统计公报12数据来源：沈阳统计公报 2004年以来，沈阳 GDP经济总量保持着快速的增长， 2011年沈阳 GDP达到 5914.9亿元， 近几年年均增长率近 20%，增长速度较快，说明沈阳 具备了一定的经济基础。 2011年沈阳全年社会消费品零售总额为 2426.9亿元，比上年增长 17.5%，延续了平稳增长的态势。 社会消费品零售总额稳步增长说明沈阳人民生活水平稳步提升，社会零售商品购买力充足。2004 2012年 1-9月沈阳 GDP/人均 GDP走势情况 2004 2012年 1-9月沈阳社会消费品零售总额增长情况沈阳近年 GDP增长速度较快，具备一定的经济基础。社会消费品零售总额稳步增长，说明市民生活水平稳步提升，购买力充足。城市经济研究 /总体特征数据来源：沈阳统计公报13数据来源：沈阳统计公报 2005年以来，沈阳常住人口保持稳定增长， 平均每年增长 13.6万， 截止到 2011年达到 788万人 。 沈阳城市化率明显高于全国城市化率， 2010年达到 71.63%，具备雄厚的房地产消费群体。 人均可支配收入的稳步增长表明沈阳城镇居民收入稳步提升，购买力逐年增强，为住宅等消费市场的持续活跃奠定了坚实的基础 。 人均可支配收入增长速度放缓，说明沈阳市场物价相对稳定，通胀压力较小。近 5年沈阳常住人口增长情况 2004 2012年 1-9月沈阳人均可支配收入 增长情况沈阳常住人口保持稳定增长，城市化率明显高于全国城市化率，具备雄厚的房地产消费群体。人均可支配收入的稳步增长为住宅等消费市场的持续活跃奠定了坚实的基础。城市经济研究 /人口与收入数据来源：沈阳统计公报14区域基础概况皇姑区l 位于沈阳市西北部，面积 66平方公里，人口 83万。l 沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。l 辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。l 新一轮行政区划调整后，皇姑区 12大街道：黄河街道、三台子街道、辽河街道、明廉街道、新乐街道、华山街道、塔湾街道、寿泉街道、三洞桥街道、舍利塔街道、北塔街道、陵东街道、方溪湖村、四台子村15区域基础概况皇姑区l 名称由来 ：由来努尔哈赤之干女儿葬于寿泉地区，此地故名为皇姑坟。新乐遗址昭陵（北陵） 16区域基础概况皇姑区l 皇姑区内比邻沈阳北站和长途汽车客运总站。距桃仙机场仅 40分钟路程。北站北广场北行商贸中心l “ 北行商贸中心 ” 、 “ 黄河大街现代商务区 ” 、 “ 北站北出口商业区 ” 、 “ 国际金融网络中心 ” 、 “ 工业园区建设 ” 等一系列大型招商项目的确立和实施、大批黄金地段被预留用来招商，开发潜力巨大 。长客总站17数据来源：沈阳统计公报沈阳各区域 2010GDP对比 沈阳 2010年各区 GDP中铁西区位于首位， 836.45亿元，皇姑区排在第八， 320.04亿元。 2006年以来，皇姑区 GDP经济总量保持着快速的增长， 2010年沈阳 GDP达到 320亿元， 近几年年均增长率近 30%，增长速度较快，未来发展潜力巨大 。皇姑区 GDP与其他各区相比，绝对值不大，但增长速度较快，说明皇姑区经济未来发展潜力巨大。区域经济研究 /总体特征皇姑区近 5年 GDP走势数据来源：沈阳统计公报18数据来源：沈阳统计公报 皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，尤其第三产业占比 70%以上。 2006年以来，皇姑区常住人口保持增长趋势， 截止到 2010年达到 80.8万人 。皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，常住人口保持增长趋势， 截止到 2010年达到 80.8万人。区域经济研究 /总体特征皇姑区近 5年人口（万人）皇姑区产业结构特征（ 2010年）数据来源：沈阳统计公报19皇姑区从 2006年开始，每年固定资产投资稳定增长，到 2010年已经达到了 377.35亿元。 2010年皇姑区财政收入大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础。2006年 -2010年皇姑区固定资产投资情况 2006年 -2010年皇姑区财政收入情况 2006年以来，皇姑区固定资产投资保持着快速的增长， 2010年同比增长达到了 32%。 2010年皇姑区财政收入暴涨，同比增长了 165%。财政收入的大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础 。区域经济研究 /总体特征数据来源：沈阳统计公报数据来源：沈阳统计公报20机遇缓解就业压力，增加就业机会促进第三产业发展，推进产业结构优化升级促进改善道路交通，通讯，环保等方面现代化水平。加快沈阳四五环、高架桥建设速度，城市交通动脉被打通，大城市圈硬件加速建设。加快桃仙机场 T3航站楼改扩建和地铁等重点工程建设，地铁线让城市交通进入快速发展通道，也改变了城市房地产格局。给建筑业的发展带来较大的发展空间，建筑业的发展又将极大的带动与其相关的设计行业、材料行业、制造业、房地产业的发展。金廊沿线城市标志性建筑的建设，使市政面貌有很大改善。风险全运会及其一系列测试赛对 2013年房地产开工量和供应量有一定影响。全运板块项目同期建设上市，造成短时期内滞涨，竞争压力较大，对各项目去化速度产生一定影响。沈阳是第十二届全运会的主会场。全运会是国内水平最高，规模最大的综合性运动会，在人民群众中有相当高的知名度，通过举办全运会，将会推动沈阳城市的跨越发展，是塑造城市形象、打造城市品牌、扩大城市影响力、改善城市环境的良好契机。重大宏观事件 /全运会21核心内容目录目录PART 2 城市及区域房地产市场分析2、区域房地产市场分析1、城市房地产市场分析 土地市场分析 商品房市场分析 区域板块格局 住宅市场 商业市场 办公市场 土地市场22城市房地产市场分析 /住宅市场沈阳 2008年 2012年商品房供应与成交面积 沈阳 2008年 2012年商品住宅供应与成交面积 商品房 /商品住宅供销市场历年保持稳中有升的状态，市场表现较为沉稳，符合沈阳市场规律。 城市房地产抗风险能力较强。沈阳 2008年 -2012年商品房价格走势 沈阳 2008年 -2012年商品住宅价格走势 商品房 /商品住宅成交价格逐年递增， 2012年成交均价达到高峰值，同比 2011 年分别增长 15.7%与 11.6%。 城市房地产抗风险能力较强。皇姑区商品房 08年 10年均高于沈阳市评价价格， 11、 12年区域优势明显下滑。商品住宅保持稳中有升的状态，区域优势表现明显。数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统 数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统 数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统232012年沈阳商品房各个区域供应去化面积和销售均价2012年沈阳商品住宅各个区域供应去化面积和销售均价 皇姑区商品房 /商品住宅在各个区域销售排名第六。销售价格分别为 8094元与 742元。城市房地产市场分析 /住宅市场数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源：易居 CRIC中国房地产决策咨询系统242012年沈阳政策对商品房的影响1、 9今年供地指标从严从紧优先保障房2、 19坚持房地产调控不改变、不动摇、不放松3、 27央行：对首套自住型购房政策性贷款优惠17中央经济工作会议：明年继续坚持调控不动摇10国务院：下放“ 商品房预售许可 ”审批权8、 27十二五明确开征房产税初稿已上报住建部7、 2新 闲置土地处置办法 7月 1日起实施6、 19别墅类房产首列限禁用地目录 从国家出台的各项政策上来看，对沈阳房地产市场影响不是很大。可以说明沈阳房地产处于健康正常的发展状态。城市房地产市场分析 /住宅市场25区域 区域背景特征与政策 12年在售楼盘数量 12年土地成交宗数 区域地产发展速度和平区 沈阳公认最繁华的区域；最好的小学教育区；商业市场发达 47 16 较缓皇姑区 市内五大区域之一，发展较早，文化氛围浓厚，著名的北行商圈坐落在此区 36 13 较缓铁西区 原为工业区域，进几年来发展最快楼盘数量最多的区域；曾获得全国最佳居住区域奖 89 123 快大东区 城市老旧居住区，区域经济发展缓慢，无产业支撑，今年随着东北大马路大力开发，区域房地产市场迅速升温 42 27 快沈河区 沈阳经济成熟区域之一，城市价值较高，全市行政办公聚集地 33 10 一般东陵区 全市唯一资源型区域，棋盘山坐落于此，沈阳高端别墅区，居住环境较好 36 113 较快于洪区 原沈阳城乡结合部，后大力开发区域，建成于洪新城后许多知名开发商汇聚于此，现阶段成为沈阳楼盘供销最大区域之一 52 59 较快沈北区 引进各个产业的区域；沈北大学城 72 82 较快浑南区 政府南迁；浑南大学城；政府大力支持的区域； 13年全运会在此区域举办 56 20 较快苏家屯 沈阳南侧门户区域，近年来因会展中心等公建搬迁于此，带动区域经济发展，房地产行业迅速升温 26 44 快城市房地产市场分析 /住宅市场区域 万科 中海 保利 碧桂园 恒大 荣盛 龙湖 金地 华润 远洋和平区 皇姑区 铁西区 大东区 沈河区 东陵区 于洪区 沈北区 浑南区 苏家屯 企业份额 18 5 9 4 7 7 4 6 6 2从知名地产企业项目在沈阳 10个区域分布上来看：万科在沈阳 7个区域均有分布，并且在沈阳市场所占份额最多为 18个项目。（每个 “ ” 代表一个项目）城市房地产市场