茂名市香塘小区项目投资可行性研究报告方案22

茂名市香塘小区茂名市香塘小区 项目项目投资可行性研究报告投资可行性研究报告2008年 9 月目 录第一部分：项目概况与背景第二部分：房地产投资环境分析第三部分：房地产市场分析第四部分：项目定位第五部分：项目经济效益分析1. 项目位置一、项目概况与背景项目所在区域为 茂名大道（现高水路）与油城九路 延长线（油城十路）的交界处，属茂名市香塘小区的规划范围内。本案1.2、地块现状n地块区域现为农田及水塘， 有高压电缆横跨上空；n地块 南向地势略高 ，东西两面均有 水塘及养殖场。n东面为洼地，并紧邻东方实验学校。1.3、地块四至n北面为新规划的 油城十路n地块 西面地势略高 ，为茂名大道即现在的 高水路n有 水 南面为洼地，并紧邻东方实验学校n东面为村庄1.4、地块周边情况南面：为 茂名大道及新的行政中 心区与商住区北面： 鱼塘及 农田，较远处有村庄 西面： 鱼塘及村庄北面 西面南面 东面东面： 香蕉林，远处为村庄2、地块规划简介规划要点 ：类别 占地面积（） 总建筑面积（） 容积率数值 70亩 5， 5994 1.2注： 地块总占地 130亩， 60亩左右作酒店用地，剩余 70多亩用作酒店配套的商业用地 土地价格：类别 地价 楼面地价 备注数值 25万亩 313元 按容积率 1.2计3. 城市规划对地块影响分析南拓东移梯度推进渐进靠海城市发展策略地块所在片区属于城市近期发展区域，是未来城市发展的方向茂名市位于广东省西南部，东毗阳江，西临湛江，北连云浮和广西壮族自治区，南临南海。东北距广州 362公里，西南距湛江 121公里。全市陆地总面积11458平方公里 。1.1 地理位置二、房地产投资环境分析1、城市印象现 辖茂南区、茂港区和电白县，并代管高州市、化州市和信宜市 。 2007年 末， 全市户籍人口 701.59万人 ,其中市辖区 124.15万人 。1.2行政区域u港口 定位为地区性重要港口，包括水东港区、北山岭港区和博贺港区；u铁路 三茂铁路、河茂铁路、洛湛铁路、茂湛铁路、沿海客运铁路；u路网 新 325国道、广湛高速（沿海高速并线）、茂南大道 281省道；1.3 交通体系1.4、城市市容市貌北面建筑群东面建筑群西面建筑群南面建筑群2.1 国民经济保持较快增长分析：近几年茂名 GDP总值保持每年 10%以上的增长速度 ，为项目的开发提供了良好的经济基础及预期。2、城市宏观经济发展2.2 产业发展状况2.2.1 产业结构三大产业的比例从 2005年的 24.4： 35.1： 37.7变为 22.1： 38.3： 39.6，农业比重逐年降低，第二产业持续提高， 产业结构日趋优化，农业经济向工商业经济转型加快。分析：2.2.2 产业增长 率分析： 第二、三产业增长率均保持在 10%的，工业化、商贸业进程明显加快。2.2.3 三大产业对 GDP贡献率分析：2006年茂名市三大产业对 GDP的贡献率分别为 22、 38和 40，显示出第二产业对全市经济拉动作用明显，另外第三产业的 发展态势令人欣喜的是居民消费较为活跃 u 石油化工： 茂石化炼油厂拥有华南地区最大原油加工能力， 有 “ 中国南方油城 ” 之称。 全国首座百万吨乙烯基地 于 2006年 9月 16日正式投料生产，以平均每天 1000万利润、 300万税收的业绩创下全国最好的效益。2.2.4 优势产业u 旅游业：2007年 全年旅游业总收入 53 65亿元，增长 7 8。其中旅游外汇收入 986万美元，增长 14 6。星级宾馆开房率 62。 。 旅游业已经成为茂名经济中发展最快的重要产业，成为第三产业发展的龙头。综合评述： 重化工业将成为茂名市新一轮经济发展的主旋律，占据茂名市半壁江山的茂石化、乙烯公司的职工因换房需求将成为全市购房不容忽视的生力军 ; 旅游业的异军突起，将刺激城市度假型、休闲型物业的购买需求。3.1 城市发展战略 3、城市发展规划分析建立粤西湛茂都市区，茂名市与湛江市共同构建广东省域副中心城市3.2 城市发展趋势南拓东移，梯度推进，渐进靠海南拓东移 以北组团河东片区为依托，发展高水公路东侧局部片区及茂南城郊经济开发试验区茂南大道以北片区；梯度推进 继续完善河东区的基础配套设施建设，提升城市形象；中组团围绕石化工业园一区工程先期投入基础设施建设；渐进靠海 南组团以港口、旅游产业、产业转移园区及沿海防护隔离带的建设为主导，带动南组团的发展。 1、房地产发展概况06年 项 目 GDP（亿元）房地产开发投资（亿元）市区人均可支配收入（元）数 据 940.18 7.93 10282元增长速度 14.9 -27.5 11.1表 1： 2006-2007年主要指标增长速度对比表分析： 2006年全市房地产开发投资增速远远低于国内生产总值及人均可支配收入的增长速度， 房地产业仍处在缓慢的发展阶段，为本项目开发提供更大的发挥空间。三、房地产市场分析07年 数 据 1066.8 13.87 11195元增长速度 13.1 74.8 8.9城市 房地产开发投资额 （亿元） 占固定资产投资比重 （ %） GDP（亿元） GDP排位（广东省）茂名 7.93（ 07年 13.87） 4.53 940.18 6惠州 67.92 22.08 933.19 7江门 28.96 10.37 921.01 8湛江 23.83 11.54 770.18 9阳江 14.5 14.3 346.7 14表 2： 2006-07年各城市房地产投资水平对比表分析： 房地产开发投资额基数低，占固定资产投资比重较低， 07年 13.87亿元的投资有所增长但与 GDP快速的发展状况不相匹配。2、房地产供应状况分析： 2006年商品房及住宅批准预售面积均比往年有明显的提高，另外 07年 1-3季度的数据 65.85、 55.92， 表明房地产市场开发速度有所加快，楼市行情开始被看好。项目 06年数据 07年数据 同比增长商品房销售面积（万平方米） 86.86 113.89 31.1%商品房销售额（亿元） 13.78 22.14 74.8%商品房销售均价（元 /平方米） 1586 1823 14.9%其中：市区商品房销售均价 1854 2250 21.4%表 3： 2006-2007年茂名市房地产成交状况3、房地产成交状况分析：商品房销售面积与上年相差较大， 反映出房地产市场需求开始进入快车道；销售均价变化较大，超出正常增长水平，主要是受 07年下半年大市场的影响以及需求结构的变化所导致的。分析： 06年茂名市商品房销售面积增长速度明显低于其他城市， 07年商品房 销售面积为 113.89万平方， 反映出当地房地产市场热度逐步加大，市民购买力开始得到释放。文化广场板块茂南区 板块本案4、在售楼盘分析文化广场板块富新花园名雅花园文化广场亨利华府茂丰花园项目名称 位置 规模 物业类型户型（）销售价格（元）名雅花园 油城九路占地 110亩 ,总建 18万,由 42栋七层及 6栋十七层住宅组成 多层 /小高层三房： 129 149四房： 173190五房： 200278起价： 1500均价： 2100最高： 2700贸丰花园 西粤中路，沃尔玛旁占地约 2.6万 ,总建 13万 ,由 7栋 23层高层组成 ,其中 13层为商业 高层三房： 135140四房： 176 201起价： 1780均价： 2300最高： 2880富丽苑 迎宾三路由两栋 10层及八栋 19层组成 小高层 /高层两房： 83 110三房： 123 160四房： 156 185起价： 2300均价： 2500最高： 2950亨利华府 广场南街由七栋 29层高层组成 高层 四房： 151 180五房： 186 224起价： 2040均价： 2600最高： 3030文化广场板块在售楼盘一览表项目名称 位置 规模 物业类型 户型（平方米）销售价格（元）富新花园 油城七路与文明路交界由两栋 23层高层住宅组成 高层三房： 126 145四房： 152 168起价： 1950均价： 2400最高： 2900财富城市花园 官山四路占地约 2万，总建6.4万 ,由七栋 1215层住宅组成小高层三房： 114132四房： 164 203起价： 1650均价： 2100最高： 2520东和豪苑 福华二街 由四栋