广场明珠——住宅报告

广场明珠住宅部分初步方案金佰利物业机构2005年 2月目 录一、惠阳区 2004年房地产市场分析；二、惠阳区 05年竞争对手的分析；三、项目 SWOT分析；四、项目定位五、整合营销推广思路宏观市场分析惠阳 04年 房地产市场 分析惠阳市场宏观分析惠阳区 04年 房地产市场 分析项目 单位 合计 惠城区 惠东县 惠阳区 博罗县 龙门县 大亚湾房屋造价 施工房屋建筑面积 平方米 3357782 2452649 79231 225000 154554 10000 436348竣工房屋建筑面积 平方米 1039551 817759 44456 51850 98983 6000 20503竣工房屋价值 万元 137649 109195 4248 9864 8603 500 5239竣工房屋造价 元平方米 1324.12 1335.29 955.5 1902.41 869.14 833.33 2555.24房屋实际销售 实际销售面积 平方米 861267 622916 48133 62900 80263 6000 41055实际销售额 万元 167033 125223 5735 17120 10955 800 7200实际销售平均价格 1939.39 2010.27 1191. 2721.8 1364.9 1333.33 1753.74空置与出租房屋 空置房屋 平方米 698476 460994 2424 113620 59602 40020出租房屋 平方米 304122 224539 4200 17613 57770 惠阳区房地产市场 分析2003年相关数据惠阳区市场 分析惠阳区房地产开发量（ 20032004 年） 在售 项 目 在建 项 目 筹建中 项 目9 14 5惠阳区房地产整体市场现状分析：惠阳区市场 分析惠阳区 03-04年项目开发统计 总投资额： 353007 万元 总占地面积： 2494424平方米 总建筑面积： 2497236平方米 房屋销售宗数： 2463宗 总销售金额： 3.98亿 销售金额同比上升： 42 商品房预售面积： 13万平方米惠阳区房地产整体市场现状分析 ：项目名称中铭豪苑 昊康花园 瑞景居项目位置市政广场南侧，新老城区的交汇处 ,市政广场西侧，紧临本项目东侧， 星河路与中山路交汇处，规模 24.5万平米 ,一期约为 7万平米，住宅近 4万多平米，商场 7000多平米 总规划 12万平米，一期近 6万平米容积率 3.8 3.5 3.6绿化率 43% 40% 50%总户数 一期 468户，二期 312户。复式30户216户 总户数 858户，一期为 396户，二期为462户社区规划整体采用中轴线对称布局 ,一期为围合式，一、二层为裙楼、三栋住宅塔楼，整体为二、东西朝向布局，以广场景观为主要规划导向共 26栋 11层小高层，不规则排列，建筑 一期组团 12栋 12层高小高层与4栋 16层高层组成，1栋 23层， 2栋 15层， 共分两期开发，一梯三户，一期 12栋小高层现已入伙形象包装项目形象定位不明确，略有包装意识，但执行效果较差无包装意识，现场销售氛围太差 有较强的包装意识，且形象包装效果较为到位销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏有销售无服务，采用柜台式的销售模式，且服务态度冷漠销售人员素质有待提高，热情不足户型比例以中大户型为主，以 120-130平米三房和 140-150四房为主体该项目以 96139 平米三房和 150-186平米四房大户型为主，户型定位明确，以 110左右三房和 140左右四房为主力户型均价 2384 2550 2112销售状况90% 80% 98%近期动向二期预计年底推出 二期预计年底推出惠阳区十四个代表性楼盘分析惠阳区十四个代表性楼盘分析项目名称锦绣豪苑 信河苑 熊猫碧富新城项目位置惠阳区淡水卢屋路 惠阳区人民路、市政广场背面。 惠州大亚湾西区规模 占地 33279平方米 ,总建筑面积121873平米， 建筑面积 0。 8万多平米， 占地面积： 83万平方米，总建筑面积：约50万平方米。容积率 2.8 3.5 3.6绿化率 41 3% 50%总户数 528户 65户 整个小区分四期开发，有小高层、多层、高层、别墅总共约有 135栋，预计 5年之内完工社区规划整体采用排列式布局 ,一期为原有烂尾楼改建而成，一、三栋 6层住宅，户型朝向、采光、通风效果好。整个小区分四期开发，有小高层、多层、高层、别墅总共约有 135栋，预计 5年之内完工建筑 联排式单体设计 一期 12栋小高层现已入伙形象包装项目形象定位不明确，略有包装意识，但执行效果较差无包装意识，现场销售氛围太差 有较强的包装意识，且形象包装效果较为到位销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏有销售无服务，采用柜台式的销售模式，且服务态度冷漠销售人员素质有待提高，热情不足户型比例以中小户型为主，以 108-111平米三房和 69、 78、 87、 89二房为主体该项目以 130平米三房和 160-180平米四房大户型为主，86平米二房二厅一卫， 117123 平米三房二厅二卫 153169 平米四房二厅二卫，179253 复式均价 1050 2426 2580销售状况一期 90% 76% 一期 98%近期动向二期预计在 2005年上半年推出 惠阳区十四个代表性楼盘分析项目名称 华南建材市场 锦江花园 文华豪庭项目位置 大亚湾上阳商业区 市政广场西侧， 淡水镇幸福三路规模 总占地面积达 26.32万平方米，建筑面积约 45万平方米，住宅近 7万多平米，商场 2万多平米 容积率 3.8 3.5 绿化率 43% 40% 总户数 1500户 510户 社区规划 整体采用中轴线对称布局 , 三层为裙楼、六栋住宅塔楼， 单体 11层小高层，不规则排列，建筑 高层办公和多层住宅及商铺组成，多栋小高层， 形象包装 项目形象定位不明确，略有包装意识，但执行效果较差未进入销售阶段 形象包装效果较为一般销售服务 销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏未进入销售阶段 销售人员素质有待提高，热情不足户型比例 有二房二厅、三房二厅、四房两厅、楼顶复式花园住宅等多种户型，套房面积 100-160平方米该项目将以 130平米三房和 160-180平米四房大户型为主，三房二厅（ 112-115平米）、二房二厅（ 72.53平米）、复式四房二厅（ 180.56-1192.42平米）。均价 1700销售状况 20% 98%近期动向 惠阳区十四个代表性楼盘分析项目名称华星雅苑项目位置惠阳区淡水开城大道与人民六路交汇处规模 占地 11730平方米 ,总建筑面积38391平米， 容积率 3.27绿化率 35.8%总户数 276户社区规划华 星雅苑建筑布局成围合而成，小区分部分组成，立面外观为暖色。一、建筑 7栋 12层小高层。形象包装略有包装意识，但执行效果较差销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏户型比例以中小户型为主，以 120-133.8平米三房和 96. 二房为主体均价 2000销售状况现正 接受内部登记，近期将公开发售。近期动向主体工程以封顶。 星河湾淡水镇大埔路6栋分 两期开发，一期为多层、二期为高层整体形象推广统一，平面广告设计交好。现场销售人员缺乏销售技巧，整体意识差。以三、四和复式为主，建筑面积为100125平方米， 146268平方米。一期已 售完，目前二期正开始认筹1380名苑山庄丽景酒店旁4栋 建筑面积 1。 6万平方米。3， 132%4栋 分两期开发。4栋 分两期开发，一期为多层二期为12层建筑面积 1。 6万平方米。项目营销包装推广一般。现场销售人员整体素质一般。以 三、四房为主建筑面积 135149、175、 268平方米2380一期已 售完，目前二期正开始认筹惠阳区十四个代表性楼盘分析项目名称 康 汇 花园项目位置大亚湾管委会旁规模容积率绿化率总户数社区规划建筑布局成围合而成，小区分部分组成，立面外观为暖色。一、建筑 高层形象包装有包装意识销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏户型比例以中小户型为主，以 120-133.8平米三房和 96. 二房为主体均价 2500销售状况现正 接受内部登记，近期将公开发售。近期动向主体工程以封顶。 项目名称 康 汇 花园项目位置大亚湾管委会旁规模容积率绿化率总户数社区规划建筑布局成围合而成，小区分部分组成，立面外观为暖色。一、建筑 高层形象包装有包装意识销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏户型比例以中小户型为主，以平米三房和 二房为主体均价销售状况现正 接受内部登记，近期将公开发售。近期动向主体工程以封顶。中区华府惠阳区政府后面2。 6项目名称 康 汇 花园项目位置大亚湾管委会旁规模容积率绿化率总户数社区规划建筑布局成围合而成，小区分部分组成，立面外观为暖色。一、建筑 高层形象包装有包装意识销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏户型比例以中小户型为主，以平米三房和 二房为主体均价销售状况现正 接受内部登记，近期将公开发售。近期动向主体工程以封顶。建筑面积 2万多平方米。项目名称 康 汇 花园项目位置大亚湾管委会旁规模容积率绿化率总户数社区规划建筑布局成围合而成，小区分部分组成，立面外观为暖色。一、建筑 高层形象包装有包装意识销售服务销售人员较为热情，但现场管理和销售技巧仍较缺乏户型比例以中小户型为主，以平米三房和 二房为主体均价销售状况现正 接受内部登记，近期将公开发售。近期动向主体工程以封顶。建筑面积 2万多平方米。120160 平方米三房两厅和四房两厅为主力户型。主题形象包装到位现正 接受内部登记，公开发售时间不祥。惠阳区市场 分析项目供应量比例惠阳区房地产整体市场现状分析 ：惠阳区市场 分析目前在售物业类型惠阳区房地产整体市场现状分析惠阳区市场 分析现有楼盘在售情况惠阳区市场 分析主力户型比例惠阳区市场 分析在售项目建筑规模惠阳区市场 分析在售项目面积比例惠阳区市场 分析消费群体类型二、惠阳区 05年潜在竞争对手分析惠阳区潜在竞争对手分析1、项目名称：博雅苑地理位置：淡水镇惠阳一中对面。建筑规模：两栋 17层和一栋 19层高层。主力户型：三房两厅两卫，建筑面积 90120平方米。2、项目名称：裕华广场地理位置：开城大道与中山交汇处建筑规模： 3万多平方米，商住综合用途。主力户型：四房、三房大户型为主。惠阳区潜在竞争对手分析3、项目名称：碧翠苑地理位置：开城大道（金叶大酒店对面）建筑规模： 4万多平方米，商住综合用途。主力户型：四房、三房大户型为主。4、粤海集团地理位置：世纪华园（旁）建筑规模： 8。 8万平方米主力户型：四房、三房大户型为主惠阳区潜在竞争对手分析4、项目名称：中铭豪苑（三期）地理位置：惠阳区市政广场旁。备 注：中铭豪苑（三期）由于建筑规划设计等其他原因，入市时间将向后推迟。5、项目名称：新阳城地理位置：淡水镇人民四路备 注：项目规模较大，现正进行规划论证阶段，项目入市时间暂不确定。惠阳区潜在竞争对手分析7、项目名称：富可达地理位置：区建委旁备 注：项目规模接近 100万平方米，现正进行规划论证阶段，项目入市时间暂不确定。8、项目名称：泗水花园地理位置：淡水深汕高速入口的对面备 注： 18万平方米，现正进行规划论证阶段。惠阳区潜在竞争对手分析9、项目名称：隆基广场地理位置：白云路。备 注：建筑面积 11万平方米，分两期开发。惠阳区市场宏观分析惠阳区市场 分析：位于广东省惠州市南部，毗邻香港和深圳，属于 广东经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区域范围。距深圳 45公里距香港约 50公里；距惠州约 60公里；距广州 128公里 车程；占据天时地利人合投资升值首选之地。惠阳区市场 分析（ 1）、惠阳区的区域位置惠州市惠阳区建设一个世界级石油化学工业区。壳牌项目对惠州、惠阳区经济影响 ？惠阳区房地产业的发展趋势有何影响呢 ？惠阳区市场 分析（ 2）、惠阳区经济腾飞的支点 壳牌（ 3）、惠阳区人口结构及居住状况1、惠阳区户籍人口