【管理课件】第二章 房地产开发项目可行性研究

第二章 房地产开发项目可行性研究本章要点 :根据可行性研究的目的不同，可行性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项审批使用的可行性研究和向金融机构贷款使用的可行性研究。本章以投资决策使用的可行性研究为例，介绍了可行性研究的涵义、可行性研究的工作程序、可行性研究的依据、房地产市场调查与预测、开发项目投资、成本、费用的估算、项目收入估算与资金筹措、经济评价、不确定性分析、可行性研究报告的基本构成和正文的写作要点，本章的重点是房地产开发项目经济评价。 第二章 房地产开发项目可行性研究 概述 房地产市场调查与预测 房地产开发项目投资、成本、费用的估算 房地产开发项目收入估算与资金筹措 房地产开发项目经济评价 房地产开发项目不确定性分析 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 2.1 概述 可行性研究的内涵 房地产开发项目可行性研究作用 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 房地产开发项目可行性研究的工作程序 房地产开发项目可性研究的主要依据 房地产项目可行性研究的内涵 房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。 房地产开发项目可行性研究作用 为投资决策提供依据 作为资金筹措的依据 为项目实施提供开发经营方案作为项目立项审批的依据 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评价 房地产开发项目可行性研究的工作程序 针对目标地块，明确拟开发项目性质 组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 市场调查与预测 提出开发经营方案 开发经营方案的评价与选择 编制可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容 项目概况 市场调查与预测 规划设计方案的选择 项目开发经营周期的确定 项目投资估算 项目收入估算 投资计划与资金筹措计划 经济评价 不确定性分析 结论与建议 2.2 房地产市场调查与预测 房地产市场调查与预测的主要内容 l 房地产投资环境的调查与预测 l 房地产市场状况的调查与预测 房地产市场调查与预测的方法 2.3 房地产开发项目投资、成本、费用的估算 房地产开发项目总投资的构成 经营成本 费用 房地产开发项目投资、费用的估算方法 房地产开发项目总投资的构成 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。 房地产开发项目经营方式出售出租自营出售型房地产项目的开发经营周期0 1 2 3 4 5 6开发期经营期开发经营期出售型、出租型房地产项目总投资估算表 自营自用型房地产项目总投资估算表 经营成本开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。 费用 运营费用 修理费用 期间费用 运营费用 出售型房地产项目，经营期的运营费用主要包括：管理费用、销售费用、财务费用等。 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁费用，保安费用，办公费，固定资产折旧费、保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。 期间费用 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，开发期的期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，现房销售期的期间费用计为运营费用。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用。 房地产开发项目投资、费用的估算方法 土地费用估算 前期工程费用估算 基础设施建设费估算 建筑安装工程费估算 公共配套设施费估算 开发间接费用估算 管理费用的估算 财务费用的估算 销售费用的估算 开发期税费的估算 其他费用的估算 不可预见费的估算 经营资金的估算 开发期间税费估算表 其他费用估算表 2.4 房地产开发项目收入估算与资金筹措 房地产开发项目收入估算 资金筹措计划的编制 租售收入的估算 租售方案 租售价格 租售收入 收款方式 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入及经营税金估算表 资金筹措计划的编制 投资计划与资金筹措计划编制 借贷资金还本付息计划 投资计划与资金筹措表 房地产开发项目经济评价 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。 房地产