2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）

沈阳塞纳书香苑项目用地简 要 分 析海尔地产北京分公司2011年 3月1沈阳塞纳书香苑项目用地简报Part 1. 项目概况2沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目基本情况 n 项目名称： 沈阳塞纳书香苑项目用地n 项目位置：沈阳浑南新区沈阳理工大学北侧n 项目四至：东至用地界、南至用地界、西至 12米规划路、北至汇泉东路，分为东西两个地块，中间隔 16米规划路。n 基础数据：规划占地面积 10.57万平方米（约 158.6亩），容积率 2.2，总建筑面积28.01万平方米。n 土地价格：拟转让价格约 2000元 /建筑平方米（约 293万元 /亩）。项目用地建筑大学理工大学奥体中心浑 河富民桥 长青桥浑河桥五爱隧道浑南中路三环路浑河大街 汇泉路3沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 项目用地现状：项目用地南侧为沈阳理工大学校区；东侧紧邻有一个加油站和公交场站；东北方向近邻沈阳建筑大学；北侧临汇泉东路。 地块内部平整，无拆迁。图中黄线代表规划道路。其中西侧规划路 12米宽，中间规划路 16米宽，东侧规划路 40米宽。AB加油站公交车站沈阳三环路4沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目宏观区位示意（沈阳）项目用地10公里10公里5沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目微观区位示意（浑南新区）6沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 周边关系示意：项目用地位于沈阳市未来城市发展新的核心增长极 浑南新区。根据规划，未来沈阳市政府将在三年内南迁至莫子山、青堆子区域。2013年第十二届全运会全运村也已确定选址于浑南新区莫子山附近。未来高铁新沈阳站也将落户浑南。未来大浑南地区将成为沈阳新的行政中心、科技中心和文化中心，区域拥有巨大的发展潜力。 桃仙国际机场新沈阳站长白岛区域全运村选址沈阳市政府规划新址项目用地奥体中心7沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 周边路网：项目紧邻三环路，近邻沈大、沈苏、沈营、沈丹等多条高等级快速路。但由于周边规划路尚未建成，目前出行较为不便。预计未来出行将比较便捷。距三环下深沟立交桥约 4公里； 距浑南中路约 2.5公里；距二环长青立交桥约5公里；距沈抚轻轨孤家子站仅 1.5公里；距沈阳北站约17公里（路程）；距桃仙机场约16公里（路程）。沈阳二环路沈丹高速沈营路沈苏快速干道浑南中路沈抚城市轻轨沈阳桃仙机场沈阳三环路沈大高速路项目用地8沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 概念规划方案：项目 “ 东地块内东北至西南走向、西地块内东西走向 ” 地下铺设有输油管线，其保护范围为两侧各退让 15米（见红色虚线标注范围）。9沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 概念规划方案：10沈阳塞纳书香苑项目用地简报n 概念规划方案：11沈阳塞纳书香苑项目用地简报Part 2. 区域参考项目12沈阳塞纳书香苑项目用地简报1234 5781213 691011项目用地项目用地周边参考项目示意14编号 项目名称 均价1 恒大江湾城 精装修 6000元 /2 东亚国际城 毛坯 6000元 /3 金地长青湾 丹陛 毛坯 8700元 /4 金地国际花园 毛坯 7500元 /5 万科金域蓝湾 毛坯 13000元 /6 河畔公馆 精装修 15000元 /7 首创国际城 毛坯 6800元 /编号 项目名称 均价8 金地檀郡 毛坯 7500元 /9 U-WORLD优品天地 毛坯 6000元 /10 泰莱 16区 毛坯 5700元 /11 沿海赛洛城 毛坯 6300元 /12 远洋和平府 毛坯 8500元 /13 万科城峰汇峰会 精装修 10000元 /14 中海国际社区 毛坯 7000元 /13沈阳塞纳书香苑项目用地简报1、恒大江湾城项目名称 恒大江湾城开发商 恒大地产集团物业公司 沈阳金碧物业顾问有限公司项目位置 浑南东路东建筑类型 板楼、高层（精装修）项目规模 占地面积： 210000平方米，建筑面积： 540000平方米容积率 2.5绿化率 40%销售价格 均价 6000元 /平方米物业费 1.8元 /平方米 *月户型面积 主力户型面积区间精装 86-186平方米 项目简介恒大江湾城整体建筑采用欧洲新古典建筑形态，空间布局、功能设置等都体现出欧式建筑的精髓。整体园林为欧洲新古典主义风格，沿袭地中海具有代表性的景观风格，打造 18万平欧洲宫廷风情的花园景观社区。痊愈设有 3层幼儿园，约 2000平米，自建约 5000平米私家会所，提供航母级配套服务。 14沈阳塞纳书香苑项目用地简报2、东亚国际城项目名称 东亚国际城开发商 东亚新华地产物业公司 东亚时代物业项目位置 浑南新区文溯街 6号 建筑类型 板楼、小高层、高层（毛坯）项目规模 占地面积： 170000平方米，建筑面积： 500000平方米容积率 2.89绿化率 35%销售价格 均价 6000元 /平方米物业费 1.60元 /平方米 *月户型面积 户型面积区间 42-125平方米。 项目简介项目整体以高层建筑形态为主，配以国际风情商业街及教育、休闲、娱乐等生活配套， 35%的绿化率， “ 内外双河 ” 的景观规划，成就水漾人生的极致境界。 东亚国际城子母房以及独立电梯间的设计是项目产品一大亮点。一室 +两室的子母房十分适合三代同堂的人家居住。 90平米独立电梯入户产品，大大增加了每户的实用面积，提高了户型的经济性。15沈阳塞纳书香苑项目用地简报3、金地长青湾 丹陛项目名称 金地国际花园开发商 沈阳金地长青房地产开发有限公司物业公司 金地物业项目位置 浑南新区学城路 18号建筑类型 多层、板楼、高层（毛坯）项目规模 占地面积： 800000平方米，建筑面积： 1500000平方米容积率 1.7绿化率 37%销售价格 均价 8700元 /平方米物业费 2.2元 /平方米 *月户型面积 户型面积区间 140-205平方米 项目简介金地长青湾丹陛将原汁原味的北欧生活场景，最大限度的移植入园。紧邻 20000 如镜大湖， 321棵 50年以上树龄的原生大树在窗前列阵成礼，近瞰千米浑河至美的湾区景致，双享无与伦比的河湖岸畔风情，令自然与建筑契合为和谐的旋律；在此基础之上，造园大师们倾智奉献，以多年旅居北欧的经验将花草、雕塑、小品、水系等深植园区营造出返璞归真的桃源意象，令人叹为观止！ 16沈阳塞纳书香苑项目用地简报4、金地国际花园项目名称 金地国际花园开发商 金地集团（沈阳）房地产置业有限公司物业公司 深圳金地物业管理有限公司项目位置 浑南新区浑南中路（奥体中心沿浑南大道向东 800米）建筑类型 多层、板楼、高层（毛坯）项目规模 占地面积： 110000平方米，建筑面积： 220000平方米容积率 2.0绿化率 35%销售价格 均价 7500元 /平方米物业费 1.75元 /平方米 *月户型面积四大产品系：晶彩 65系、缤纷 80/90系、醇品 100/120系、奢享 144/180系纯板空间，融合露台、阳台、飘窗等情景符号，将 “ 科学筑家 ” 的理念精彩演绎。 项目简介金地国际花园天域项目，位于园区南侧，南临浑南大道、西近朗月街、北侧与项目 3期相隔、项目占地面积约 2.4万平米，建筑面积约 7万平米，园区由 7栋建筑围合而建，环抱出 “大围合、内通透、全景观 ” 的建筑布局，阔达百米的楼间距，拥享最佳观景视野，将黑森林与巴登湖德式双景的阔美与宽适展现得淋漓尽致。17沈阳塞纳书香苑项目用地简报5、万科金域蓝湾项目名称 万科金域蓝湾开发商 沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司项目位置 浑南新区朗日街 1号建筑类型 小高层、高层（毛坯）项目规模 占地面积 :226000平方米；建筑面积 :566000平方米容积率 2.5绿化率 60%销售价格 均价 13000元 /平方米物业费 1.9元 /平方米 *月户型面积 主力户型两居 120 ，三居 149-159 ，四居 169-172项目简介 万科金域蓝湾系产品，是近年万科高档产品线研发的高品质特色产品系列，占据城市核心领域。 18沈阳塞纳书香苑项目用地简报6、河畔公馆项目名称 河畔公馆开发商 沈阳华新联美置业有限公司项目位置 和平南堤中路 建筑类型 多层、板楼、高层（精装修）项目规模 建筑面积： 70015平方米容积率 2.5绿化率 50%销售价格 均价 15000元 /平方米物业费 1.80元 /平方米 *月户型面积 在售 A座 240-340平方米四居室和五居室项目简介河畔公馆是由 “ 豪宅专家 ” 联美地产经三年筹备，两年精琢，两百余位国际专家精心打造的 2008年最具知名度的国际化顶级精装都市豪宅项目。坐享城市发展繁华活力，多重、立体、全覆盖式交通网络，联通城市繁华。19沈阳塞纳书香苑项目用地简报7、首创国际城项目名称 首创国际城开发商 首创置业股份有限公司物业公司 沈阳盛世物业管理有限公司项目位置 浑南新区浑南西路 1号（浑南西路与沈营路交汇处）建筑类型 板楼、高层（毛坯）项目规模 占地面积 :175000平方米；建筑面积 :610000平方米容积率 3.0绿化率 43%销售价格 均价 6800元 /平方米物业费 1.7元 /平方米 *月户型面积 一居 50 ，二居 88-97 ，三居 98-135 ，四居 180项目简介首创 国际城是首创置业旗下城市国际化高档居住产品线，规划上采用国际上流行的以高度换空间的设计手法，使项目拥有超大的中央公园，总绿化面积 7.7万，集中绿化面积 6万。20沈阳塞纳书香苑项目用地简报8、金地檀郡项目名称 金地檀郡开发商 沈阳金地世城房地产开发有限公司 物业公司 深圳金地物业项目位置 浑南新区浑南西路（浑南西路与沈营路交汇）建筑类型 多层、小高层、高层物业类型 洋房（ 4、 5层）、公寓（小高层 12、高层 33层）项目规模 占地面积 :93900平方米；建筑面积 :140000平方米容积率 1.5绿化率 35%销售价格 洋房均价 13000元 /平方米，小高层均价 9500元 /平方米，高层均价 7500元 /平方米。项目简介项目产品类型以金地 “ 第七代坡地花园洋房 ” 为主，辅以 3栋小高层， 4栋景观高层，是延续金地一贯 “ 低密 ” 产品规划风格的又一力作。项目采用英伦建筑风格，把英国百年传承的经典建筑精髓移植本土，致力打造值得沈阳人世代传承的收藏臻品。项目园林以台地园林为主，在工程正负零基础上抬高水平线，人为的形成高低错落景观视觉效果。项目内部设有 4500平方米的专属业主会所和 5200平风情商业街，为业主提供全方位的尊贵服务。会所内设有室内恒温游泳池，数码电影厅，家庭体验中心，棋牌室，健身中心等。项目设有 3重入户大堂，层层的重叠，保证业主私密性的同时更是业主尊贵身份的彰显。21沈阳塞纳书香苑项目用地简报9、 U-WORLD优品天地项目名称 U-WORLD优品天地开发商 沈阳升科置业有限公司 物业公司 世邦魏理仕 CBRE（顾问公司）项目位置 浑南新区汇泉东路 1号 建筑类型 板楼、多层、小高层、高层（毛坯，公共部分精装修）物业类型 洋房（ 4、 5层）、公寓（小高层 12、高层 33层）项目规模 总占地面积： 100000平方米；建筑面积： 250000平方米容积率 1.8绿化率 39%销售价格 均价 6000元 /平方米户型面积 户型面积从 35210 的多种户型选择 物业费 1.7元 /平方米 *月项目简介沈阳 U WORLD优品天地，是香港升科置业 2010年巨擎之作，位于浑南新区文化核心区域，紧临沈阳理工大学院。总占地10万平，总建筑 25万平，分两期开发。项目一期占地 5万平，建筑 10万平。一期建筑规划多样态，有小高、高层、洋房及公寓组成的观景房。低密度、宽间距，体现超前人性化设计。 22沈阳塞纳书香苑项目用地简报10、泰莱 16区项目名称 泰莱 16区开发商 沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司物业公司 嘉诚物业项目位置 浑南新区奥体中心南行 800米 建筑类型 板塔结合、多层、小高层、高层（毛坯） 项目规模 占地面积： 60000平方米；建筑面积： 130000平方米容积率 2.15绿化率 35%销售价格 均价 5700元 /平方米物业费 1.50元 /平方米 *月户型面积 50 -130平方米项目简介泰莱 16区项目位于沈阳浑南新区，地处富民南街与汇泉东路交汇处，距奥体中心仅 2分钟车程，与理工大学仅隔一墙之隔。项目分为两期开发。由 50-130 的稀缺多层、洋房、小高和高层住宅组成。园区景观规划为 “ 法式浪漫水景园林 ” 。主入口的 “ 欧洲转盘 ” 大型喷泉，远看气势磅礴，近观，浪漫典雅，是沈丹路上最亮丽的一道风景线。 23沈阳塞纳书香苑项目用地简报11、沿海赛洛城项目名称 沿海赛洛城开发商 沈阳荣天房地产开发有限公司物业公司 美佳物业管理（深圳）有限公司项目位置 浑南新区天坛南街 8号（奥体中心南 200米） 建筑类型 板塔结合 、高层（毛坯）项目规模 占地面积： 20000平方米；建筑面积： 83000平方米容积率 3.99绿化率 40%销售价格 均价 6300元 /平方米物业费 1.50元 /平方米 *月户型面积 51-145 ，一居至三居。 24沈阳塞纳书香苑项目用地简报12、远洋和平府项目名称 远洋和平府开发商 远洋地产（辽宁）有限公司物业公司 远洋物业沈阳公司项目位置 和平长白岛（工农桥下桥处东侧或三好桥下桥处北侧）建筑类型 板楼、多层、高层（毛坯）物业类型 住宅、洋房、别墅项目规模 占地面积 :112177平方米；建筑面积 :317049平方米容积率 2.29绿化率 35%销售价格远洋和平府滨河帝景湾， 130-160平方米洋房，均价 11000元 /平方米； 82-280平方米高层，均价 8500元 /平方米； 240平方米别墅，均价 14000元 /平方米。一次性付款 97折，贷款99折。项目简介远洋 和平府以 “ 中央湾区第一府 ” 为项目定位，力求于细节上臻于完美，缔造巅峰人居品质。 园区内景与长白岛水岸风光的和谐共生，叠拼、洋房、河景高层，构建高端建筑群落。国际顶级景观大师 豪斯泰勒（雪糕先生），精心缔造的“ T” 字形大尺度景观体系；采撷西班牙建筑风格，构筑的湾景别墅、水岸洋房，以及简约的新古典风格的观澜华宅等，使远洋和平府，于跃动的天际线中，在水光潋滟中，为居者谱写一曲华美的生活乐章。25沈阳塞纳书香苑项目用地简报13、万科城峰汇项目名称 万科城峰汇开发商 沈阳万科永达房地产有限公司物业公司 沈阳万科物业服务有限公司项目位置 和平长白西路 58号万科城物业服务中心建筑类型 板楼、高层（全装修）项目规模 占地面积 :350000平方米；建筑面积 :1000000平方米容积率 2.5绿化率 30%销售价格 均价 10000元 /平方米户型面积 三居 140-220平方米，四居 255平方米项目简介万科城峰汇雄踞沈阳百年来顶级豪宅生长的唯一土壤 和平，畅享工农大桥、胜利大桥、三好大桥与和平母区高端生活资源紧密衔接；占据长白岛域最为宽阔、美丽的水岸线，万科城 独享极稀双向临水，囊括浑河、内河绝美双向河景，一揽和平母区恢弘城市全景，城市繁华之极，岛域自然之最，尽收于此，树立起都市顶级生活的崭新高度。26沈阳塞纳书香苑项目用地简报14、中海国际社区项目名称 中海国际社区开发商 中海地产（沈阳）有限公司物业公司 中海物业项目位置 和平长白大街建筑类型 板楼、高层（毛坯、精装修）物业类型 住宅、公寓、洋房项目规模 占地面积 :470000平方米；建筑面积 :1200000平方米容积率 2.5绿化率 35%销售价格 72-160平方米高层，起价 6500元 /平方米，均价 7000元 /平方米。一次性 98折优惠，贷款 99折优惠。项目简介中海国际社区是中海地产旗下高端精品物业项目品牌，以锁定主流城市、主流地段、为主流人群打造主流精品，实现主流居住价值为项目品牌理念。沈阳中海国际社区 -和平区水岸国际生活城。在建筑风格上强调建筑风格与地域生态、文化的完美交融。在沈阳首度引入同源美国帝国大厦的 Art Deco（新装饰主义）风格建筑，在世界经典的建筑语汇之中，融入现代居住的哲学思考，以风靡世界的经典建筑标注奢华品味。以合园、合苑、合院三大规划理念，将园区的点、线、面有机融合，形成和谐的景观之美。道路、树阵的设置，不仅专注于理性的科学布局，更兼顾浪漫的感受。组团关系上