x卫星城xx地块开发市场分析综合报告

IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有1地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 2003年 9月Integrated Market ConsultingX卫星城卫星城 XX地块开发市场分析综合报告地块开发市场分析综合报告IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有2地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 目录目录 第一部分： X卫星城地区经济发展现状以及政府规划方向 第二部分： X卫星城地区商业环境 -竞争对手分析 第三部分：商铺潜在投资群体对 X卫星城商铺的需求 第四部分：小户型投资群体对小户型的需求 第五部分： XX公司概念测试结论 附本：对 X卫星城地区商场消费者的有关分析结论IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有3地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 第一部分： X卫星城地区经济发展现状以及政府规划方向1、 X卫星城地区总体状况描述2、 X卫星城区政府规划方向IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有4地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 1、 X卫星城地区总体状况描述IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有5地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： X卫星城于 1998年 2月撤县设区，四个街道是 X卫星城最繁华的经济中心 X卫星城是上海历史、文化的发祥地，上海开埠前 X卫星城是上海地区政治、经济、文化中心，有 “上海之根”之誉； 解放后苏南行政署设 X卫星城专区， 1958年 3月撤消 X卫星城专区并改隶为苏州专区， 1958年 11月由江苏省划归上海市， 1998年 2月国务院批准撤县设区；信息来源： 2003年上海统计年鉴X卫星城历史沿革镇 街道 办 事 处 居民委 员 会 村民委 员 会10 4 81 149X卫星城区目前的行政区域包括永丰街道、岳阳街道、中山街道、方松街道IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有6地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： X卫星城区位于上海西南面，距上海市区 30公里，交通条件的提升加强了新城区的建设空空公公 公 公 X卫星城区距离虹桥国际机场 25公里，距离浦东国际机场 70公里；铁v 四条公路干线、一条铁路干线把 X卫星城新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起；沪杭高速公路沪青高速公路5120国道（高速）嘉金高速公路沪杭铁路v 已经开工的上海轻轨 R4线为 X卫星城新城快速形成提供了重要保证，加快了 X卫星城与上海市中心的交流；飞机空运公路铁路轻轨建设R4IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有7地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 以下是关于 2002年底 X卫星城区人口数量以及文化娱乐、餐饮零售单位数量 2002年底 X卫星城区主要的文化场所 5个，艺术表演场所 2个、公共图书馆 1个、文化馆 2个； 2002年底 X卫星城区共有娱乐场所 182个；土地面 积 （平方公里） 年末人口（万人） 人口密度（人 /平方公里） 户 数（万 户 ） 平均每 户 人口（人）604.71 50.32 832 16.67 32002年底 X卫星城区人数统计指标：文化娱乐 餐饮零售 2002年底 X卫星城区现有零售业单位 10643个，餐饮业单位 1367个（其中正餐 603个、快餐 75个、其他 689个 )；IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有8地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 近三年来 X卫星城区经济发展迅猛 ， GDP、 工农业生产总值、财政收入的年均增长率均高于上海全市平均增长水平 2002年 X卫星城区国内生产总值 180.08亿元，工农业总产值为 614.17亿元，全区财政收入 40.47亿元； X卫星城 GDP年均增长率高于上海 8.28个百分点，工农业总产值和地方财政收入增长速度分别高于全市 6.7个百分点和 25.6个百分点；平均增长率 =17.3% 平均增长率 =20.8%平均增长率 =92.7%信息来源： 2002年上海统计年鉴、政府官员访谈IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有9地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 2、 X卫星城区政府规划方向IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有10地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 根据整体规划未来 X卫星城区将划分为六大区域：经济密集区、旅游度假区、科技园区、出口加工区、农业园区和生活区 经济密集区：目标是建成上海重要的制造业及出口创汇基地； 出口加工区：上海首家市级工业区， 30多家世界 500强企业已经投资落户； 现代农业园区：目标是建成都市型绿色农副产品生产基地；旅游度假区：上海唯一的国家旅游度假区，自然条件优越，西北部的 12座山峰是上海唯一的山林； 科技园区：新城的西侧是总投资达 100亿美元的上海 X卫星城科技园区；123456*IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有11地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： X卫星城工业区是首家市级工业区，它拥有便利的交通条件 X卫星城工业区位于 X卫星城区的岳阳街道、中山街道和方松街道交界处，面积20.56平方公里，是上海市首家市级工业区； X卫星城工业区距地铁外环线站 18公里，离虹桥国际机场 20公里，北以沪杭高速公路为界，东至车新公路，南至北松公路，西与 X卫星城城区相邻，沪杭铁路复线贯穿而过；X卫星城工业区位地理位置IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有12地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 上海 X卫星城工业区是分三期开发的，周边又比较全面的生活服务设备 X卫星城工业区自 1992年 7月底启动开发，采取滚动式开发方式，分为三期开发，第一期面积 2.56公里，第二期为 10平方公里，第三期为 8平方公里；v 现在工业区一、二期的土地已基本批租完毕，现开发重点在铁路以南的第三期，第三期的开发重点是上海 X卫星城出口加工区；X卫星城工业区周围生活服务设备齐全，有红楼宾馆、 X卫星城宾馆、供销商厦、百货大楼、云间商厦、全国闻名的 X卫星城二中，有 X卫星城中心医院、中医医院、方塔医院等；生活服务设备IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有13地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 经过几年的发展 X卫星城工业区已经发展成为众多知名企业投资的场所 2002年底 X卫星城工业区引进的外资项目达 310项，总投资 35亿美元，其中已建成投产的企业 290家，正在建设的企业 20家， 90%以上的投产企业经济效益良好； 进入上海 X卫星城工业区的企业是国内外有竞争力的企业，其中国际著名跨国公司已有 60家（包括世界 500强企业已有 31家）；v 经过几年的发展上海 X卫星城工业区内已经初步形成支柱产业群体：X卫星城工业区现状 美国福特 罗门哈斯 道康宁 英国 ICI 瑞士雀巢 日本日立 东陶机器 三井美能达松下电工 德国豪玛克 汗斯格雅 法国阿尔卡特 丹麦嘉士伯 韩国三星泰国正大新加坡杨协成 中 国台湾东培信息产业 新型建材食品 精细化工 生物医药著名公司上海田岛工具 英智移视电子 巴特勒IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有14地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 根据总体规划 X卫星城新城分两期开发，近期开发土地面积 36平方公里，远期开发地域扩至 60平方公里 土地面积 36平方公里，人口规模 30万，界限东起通波塘，西至油墩港，南起沪杭铁路，北起规划中的旗天路，计划 2005年底初步建成；X卫星城新城的规模和范围近期开发 地域扩至 60平方公里，人口规模达到 50万。周边界限东起洞泾港，西至油墩港，南起沪杭铁路，北至规划的花辰路；远期开发 X卫星城老城区的整体面积是 19.33平方公里，现成为 X卫星城新城规划的一部分； 老城区现有人口 25万左右（含外来人员），占 X卫星城新城 90%以上，计划 50%的人口向新城区转移；注：IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有15地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 在 老城区，规划将保持传统明清风格的建筑，大力开发庙前街和华亭老街等返古 式商圈 西林禅寺位于华亭老街内，寺内的西林塔是整个 X卫星城老城区标志性建筑和人文景观 庙前街是X卫星城区最为繁华的商业区，该商圈内建筑均为仿明清时代的建筑庙前街街景 华亭街街景庙前街景（ 1） 庙前街景（ 2） 华亭街景（ 1）华亭街景（ 2）信息来源：实地拍摄IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有16地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 在新城区，规划将建设英式风格的广场和休闲场所 各式小桥风貌及水边餐饮休闲广场示意 玻璃通廊内景风貌示意信息来源：资料购买IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有17地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 目前，在 X卫星城新城，还有一批商业场所正在建设，其业态涵盖大卖场、酒店、商品市场和休闲商 圈X卫星城新城正在建设的商业场所信息来源：深访和实地调查IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有18地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 第二部分： X卫星城地区商业环境 -竞争对手分析1、 X卫星城地区街边商铺介绍2、主要竞争对手介绍IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有19地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 1、 X卫星城地区街边商铺介绍IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有20地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 本次商铺调查范围北起荣乐中路、南达松汇路、东至谷阳北路、西接西林北路，该区域是 X卫星城区最繁华的地带 本次对街边商铺的调研选择 X卫星城最繁华的区域 -岳阳街道； 该区域周边有 9个生活小区，也是街边上铺最集中的地段； 本报告详细介绍了该区域各个路段商铺的业态、数量、营业面积以及租金范围；荣乐中路松汇路西林北路谷阳北路街边商铺调研范围IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有21地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 荣乐中路商铺不多，其中绝大多数经营建材、五金和摩配修理等行业荣乐中路商铺分析 该路段总共有 15家商铺，其经营类别如下：营业 面积商 铺 数量 主要 经营类别20-30平方米6 五金 *2、摩配 /修理 *2、家具、建材40-80平方米9 药 店、建材 *7、油漆租金范围1.3-2.8元 /天 /平方米IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有22地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 西林北路的商铺经营类别分散，美容美发、摩配 /修理、房屋中介相对较多 西林北路 A路段总共有 21家商铺，租金范围为 1.6-2.6元 /天 /平方米，其经营类别如右：AB西林北路商铺分析营业 面 积 商 铺 数量 主要 经营类别西林北路 A段（荣 乐 中路与中山二路之 间 ）15-35平方米16 五金、摩配 /修理 *4、家电 /日用 电 器、美容美 发*2、餐 饮 、百 货 、便利、厨具 *3、刻字、配送中心70平方米 3 五金、家 电 /日用 电 器、电脑100平方米 2 家具店、餐 饮 店西林北路 B段（中山二路与松 汇 路之 间 ）20-30平方米 19 文化用品、摩配 /修理、美发 美容 *3、餐 饮 *2、 娱乐场 所、百 货 、便利、房屋中介 *4、茶叶、 坟 墓、机电 、音像制品、 饮 用水v 西林北路 B路段总共有 19家商铺，租金范围为 1.93-3.75元 /天 /平方米，其经营类别如右：IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有23地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 松汇路的商铺比较分散，小商品市场、五金、建材和机电等业态相对较多 松汇路该路段总共有 27家商铺，其经营类别如下松汇路商铺分析营业 面 积 商 铺 数量 主要 经营类别20-35平方米 20 五金 *4、小商品市 场 *2、家 电 /日用 电 器、美容美 发 、建材 *3、干洗、机 电 *5、刻字、 饮 用水、油漆40-60平方米 6 自行 车 、家具、餐 饮 、电 器 *2、建材100平方米 1 装潢租金范围0.7-1.67元 /天 /平方米IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有24地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 谷阳路商铺数量不多，主要集中在 X卫星城一百一带，经营类别也主要是餐饮店和日用品商店 谷阳北路该路段总共有 15家商铺，其经营类别如下谷阳北路商铺分析营业 面 积 商 铺 数量 主要 经营类别谷阳北路 A段（荣 乐 中路与中山二路之 间 ）没有商 铺谷阳北路 B段（中山二路与松 汇 路之 间 ）30平方米 4 餐 饮 、食品 杂货 、茶叶、音像制品40-80平方米 11 美 发 美容、餐 饮 、 娱乐场 所、食品 杂货 *3、百货 *2、便利、花 铺 、 动物保健AB租金范围1.1-5.4元 /天 /平方米IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有25地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 本次研究还对其他的一些路段的街边商铺进行分析，岳庙商城是重点考察的地段 原报告中，除了对以上边缘路段的商铺分析，还重点对中间区域的各路段进行分析； 原报告划分 A、 B、 C、 D、 E五个路块分别对乐都路、中山二路、中山路、人民北路和人民路的街边商铺进行分析；其他路段商铺分析重点考察对象IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有26地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 庙前街是 X卫星城老城区非常繁华的一个商业场所，该区域拥有 183家商铺，绝大多数为 25平方米左右的小型店铺，其中以服装店铺居多营业 面 积 商 铺 数量 主要 经营类别14平方米、 18平方米20平方米、 22平方米25平方米、 30平方米159 服装 *76、金 银饰 品 *5、鞋 类 *5、 药 店、文化用品、酒店 /酒楼*2、小商品市 场 *4、体育用品、通 讯销 售店 *2、家具、床上用品 *3、 钟 表、皮具 /箱包、家 电 /日用 电 器 *2、美 发 美容 *13、餐饮 *16、食品 杂货 *7、百 货 商店 *2、便利、房屋中介、建材店、茶叶、干洗 *2、古玩、 护 扶品、花卉、 乐 器、旅行社、 饰 品、音像制品、 摄 影 *350平方米、 60平方米80平方米24 服装 *2、酒店 /酒楼 *5、通 讯销 售店 *2、餐 饮 *7、 娱乐场 所 *2、食品 杂货 *2、便利、房屋中介 *2、 /120平方米、 200平方米 10 酒店 /酒楼 *2、美 发 美容、餐 饮 *4、 娱乐场 所、食品 杂货 、便利庙前街商铺信息租金范围 1.1-5.4元 /天 /平方米IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有27地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话： 62439544传真：网址： 在庙前街，服装类、餐饮类、美容美发类是最多的商铺类型庙前街商铺分布服装店铺是庙前街最多的经营业态，占所有店铺总数的 42%；美容美发与餐饮类的商铺在庙前街也占有较大的比例，分别占总店数的 8%和 15%；店 铺 种 类 服装 类 餐 饮类 美 发 美容 类 其他 合 计数量 78 27 14 64 183注：IMC 2003 上海思潮市场咨询 公司版权所有28地址：上海武宁路 350号联合大厦 2201室 电话：