08房地产开发项目可行性研究

房地产 开发与经营2第八章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目社会影响分析23第一节 可行性研究概述u 基本含义u 作用和依据u 编制单位及人员构成u 工作阶段u 质量、时间、费用u 主要内容34一、基本含义最初是美国 30年代为开发田纳西河流域而采用。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。45二、作用和依据v作用n 项目投资决策的重要依据；n 申请有关建设许可文件的依据；n 项目申请金融信贷的依据；n 指导规划设计工作的依据。56二、作用和依据v依据n 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；n 批准的项目建议书和同等效力的文件；n 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；n 自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；n 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；n 国家所规定的经济参数和指标；n 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。67三、编制单位及人员构成v编制单位n 开发商自行编制n 委托具有相应资质的工程咨询机构编制v人员构成n 注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家 78四、工作阶段v机会研究阶段v初步可行性研究阶段v可行性研究阶段891.机会研究阶段机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的估计。9102.初步可行性研究阶段对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主要解决两个问题：n 拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；n 对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。10113.可行性研究阶段要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。1112五、质量、时间、费用v质量n 可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研究报告结论中。 n 针对可行性研究的不同研究深度，即机会研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通常的质量要求：机会研究： 30% ；初步可行性研究： 20% ；可行性研究： 10% 。1213五、质量、时间、费用v时间 与研究深度和建设规模有关n 一般小型项目 1-2个月，甚至 2-3个星期；中型项目 8-9个月；大型项目 1.5-2年或更长。n 从整个建设工程看，前期可行性研究占 1/3，工程规划设计准备占 1/3，施工建设占 1/3。1314五、质量、时间、费用v费用 与规模、研究深度成正比一般占投资总额的比例：n 机会研究： 0.2-1.0%n 初步可行性研究： 0.25-1.5%n 可行性研究：大型项目 0.2-1.0%；小型项目 1.0-3.0%1415六、主要内容v项目概况n 开发项目现状调查v市场研究v项目开发方案n 建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、环境影响分析、开发组织机构v项目经济评价n 投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与不确定性分析、国民经济评价v社会影响分析v结论及建议1516项目建议书了解有关部门与委托单位对建设项目的设想开发地点选择资源调查市场调查确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构征求有关部门与委托单位对方案的初步意见财务评价 国民经济评价提出可行性研究报告项目初步设计及编制建设总进度决策部门决策研究项目的必要性和现实性方案论证、比较研究技术上的可能性研究经济上的合理性研究实施办法得出结论与建议1617第二节 项目投资与收入估算u 房地产开发项目投资估算u 房地产开发项目收入估算1718一、房地产开发项目投资估算v开发直接费v开发间接费18191.开发直接费v土地费用v前期工程费v房屋开发费1920(1)土地费用v划拨用地n 生地：农村土地征收拆迁安置补偿费n 毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开发成本2021(1)土地费用v出让用地n 毛地：土地出让金城市基础设施建设费n 熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费v转让用地n 参考市场价格v合作用地n 参考市场价格2122(2)前期工程费v规划设计费v可行性研究费v水文、地质勘探费v“ 三通一平 ” 等土地 前期 开发费用2223(3)房屋开发费v基础设施建设费v建安工程费v公共配套设施建设费2324基础设施建设费v概念n 又称 室外工程费 ，是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。v构成n 供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；n 上述设施与市政管网的接口费用；n 道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。2425建安工程费v概念n 是指直接用于工程建设的总成本费用。v构成n 建筑工程费 ： 结构、建筑、特殊装修工程费n 设备及安装工程费 ： 给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等n 室内装饰家居费2526建安工程费v估算方法n 单元估算法： 是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。n 单位指标估算法： 是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。n 工程量近似匡算法： 采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。n 概算指标法： 采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。直接费 =每平方米造价指标 建筑面积主要材料消耗量 =每平方米材料消耗量指标 建筑面积2627公共配套设施建设费v概念n 又称 附属工程费 ，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。v构成n 居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。27282.开发间接费v管理费v销售费用v财务费用v其它费用v不可预见费v税费2829(1)管理费v概念n 房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。v构成n 人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、技术开发费、无形资产摊销等。n