温州企业总部基地可行性研究报告

1 第一章 总 论 一、项目名称： “ 温州企业总部基地” 二、项目地址： “ 成都 市龙潭 总部经济城” 三、项目性质： 新建 四、项目投资方： （一）投资方名称： 四川省温州人投资发展有限公司 （二）法人代表： （三）注册资本： 四川省温州人投资发展有限 公司 注册资本 1000 万元 （四）企业类型： 有限责任公司 （五）经营范围： 1、 房地产业 ； 2、 建筑装饰； 3、商务服务业； （六）企业简介： 四川省温州人投资发展有限公司是四川省温 州商会组织召集“正泰集团、天信仪表集团、乔治白服饰”等 30 家在国内具有行业影响力的温州企业出资，在成都注册成立。 四川省温州人投资发展有限公司 是一家集 房地产 项目投资、 商业服务业等相关产业 为一体的 实体企业。 公司 现有架构为董事会领导下的总经理负责制， 业务上 归口 四川省温州商会指导 。 “ 温州企业总部基地” ，是 四川省温州商会在成都 市成华区 投资 的 首个 建设 项目 。项目占地 近 60 亩， 投资金额 约 3 亿元。 项目建成后， “ 温州企业总部基地”将成为温州企业“集中发展、团结创业、优势互补” 示范基地。 同时，也是川、 2 温两地温州企业 拓展 西南市场的 “营运枢纽和指挥中心” 。 （七）编制依据及 可行性调研 可行性研究报告的主要研究内容为：项目建设的必要性、市场前景及预测、建设内容及建设规模、建设场地及条件、工程进度计划及安排、投资估算及资金来源、效益分析和结论。 （八）可研报告主要结论 （ 1）项目建设的必要性 当前，基于成华地理区位优势强，交通十分便利，震后招商引资政策更加优惠，建设各项条件和时机基本成熟，众多温州企业有抱团投资愿望。加之 成华区以 房地产产业 为引擎，以商务服务业和商贸业为支撑，以都市工业、都市旅游业和文化创意产业为 特色，优化产业结构，壮大产业规模，形成综合竞争力强、辐射 面宽 、特色鲜明的现代产业体系正在形成。 1、 本项目 对促进 成华 早日建成 “ 总部经济 ” 示范区 有积极地助推作用 ； 2、 本项目 作为“龙潭总部经济城”的标志性建筑之一， 对推动 区 域 的 经济发展， 具有不可替代的“ 产 业强区”优势 ； 3、 本项目 有利于 解决温州在川企业建设发展所需，还有利于 提升 成华 区 及龙潭都市工业 集中发展 区 的 整体形象， 增强对外招商引资力度， 吸引更多的 外来企业入 驻，从而进一步 提高其市场知名度和辐射力。 （ 2）区域 业态 优势 分析 成华正着力“一轴引领、四城驱动、一区 辉映、三带贯穿”发展战略， 企业新一轮的投资发展机遇跃然眼前。“一轴引领”即以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构筑成都新商圈。“四城驱动”是指将成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾） 3 休闲商务城、成都（新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城打造成四大新兴特色功能片区，其中成都（龙潭）总部经济城将以龙潭裕都总部城项目、二重总部项目等为重点深入探索总部经济发展的“成华方式”。“一区辉映”就是依托北湖和“大熊猫”国际文化资源，打造北湖熊猫国际旅游风景区。 “三带贯穿”则是将沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城市森林绿带打造成贯穿成华的“绿色生态走廊”。 成都是四川省省会 ，是 西南地区 政治、经济和文化的中心 ，在 整个 西 南 地区中 具有 明显 的区位优势， 其 战略地位十分重要。 成华 区 地处 成都市 中心城区 ，属成都城市空间的第 一 层次，也是 “总部经济”的 示范区，其区域优势、产业优势和市场优势不言而喻； 龙潭都市工业 区交通便捷，地理位置优 越，配套设施完善。 在此投资发展具有以下几大优势： 自然生态优势。成华区拥有北郊风景区、北湖核心景区和沙河绿廊等生态资源，全区园林绿化面积 亩，人均公共绿地 方米，绿地总面积和人均面积均居五城区之首。同时，成华区拥有离市中区最近、全球唯一的熊猫都市家园、国家 旅游景区 大熊猫繁育基地，珍稀的熊猫品牌是成华最宝贵的具有国际化品质的核心资源。优越的自然生态环境将是成华区发展现代服务业，打造最佳人居环境的重要支撑。 区位交通优势 ： 成华区位于成都市城市东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，新客站 (成都地铁、成绵乐城际铁路、成兰、成渝高速铁路等 )、新机场高速等重要交通枢纽布局其间，是成都辐射川渝经济腹地的 门户，成华区必将在省、市对外开放、区域合作的推进实施中凸显其重要的战略地位和作用。 空间资源优势 ： 与其它中心城区相比，成华区具有独一无二的空间资源优势，全区各类建设用地总面积达 35 平方公里。目前已整理可供存量土地约 6 平方公 4 里，未来二至三年可整理出土地面积约 18 平方公里，这为成华区在结构转型的竞争中提供了强大的载体支撑。 工业文明优势 ： 曾经辉煌的工业文明，为成华区留下了丰富的文化、科技、人才资源以及浓厚的工业氛围，这是成华在五城区中独具特色的优势，将是为省内乃至西部地区制造业服务的生产性服务业聚集的重 要动因。充分发挥工业文明优势，不仅能有效延续城市的历史与文脉，更将推动传统优势在现代经济条件下焕发出新的生机。 （三） 项目 选 址 拟投资 项目位于 龙潭都市工业集中发展区“ C 沿线” ， 距市中心 约 10 公里，距三环路仅 一 公里，地理及交通条件较为便利 。 （四） 项目 市场分析 随着 我国经济的高 速 发展， “ 球 经济一体 化 ” 基础已经 形成 ， 企业 在经受 形势 考验 和竞争日趋激烈 的 同时 ， 有效 制定更加长远的发展规划， 不断加快适应形势 发展 步伐 ， 是 现阶段各个 企业 面临的首要问题。 温州企业素来有“敢冒知进退、共生且共荣”团结创业精神，尤其在拓展 市场方面尤为明显。由于大多数温州企业在外创业过于分散，各自为阵，不能充分体现“集中 发展、团结创业、信息共通、资源共享”优势， 正是 基于 这 种 理念的思考 ， “ 温州企业总部” 应运而生。 “ 温州企业总部基地” 优势 非常明显， 其一， 项目由企业投资建设，“政府只添言 、 不添钱” ， 排除政府投资风险，为政府节约很大一部分财力， “抛砖引玉”、“以地引企”的作用明显 ； 其二， “总部”集中用地， 最大限度的合理和有效利用土地，降低土地使用成本；其三， 最大限度的降低企业特别是新开办企业的 资金投入，减少其运作成本；其四，它能有效利用 “ 温州企业 总部 5 基地” 的潜能 开 展招商引资 ， 以商招商， 减轻政府招商引资压力； 其五，它能实现工业港内企业技术和信息的互通， 有效促进 “ 温州企业总部基地” 企业的良性发展；其六，它便于实现对企业的集中管理， 共同节约成本， 有效培植税源；其七， 它能 有效解决 社会很大 一部分 剩余 劳动 力的 问题， 对 促进 社会稳定，推动 第三产业的发展 具有不可替代的重要作用 。 （五） “温州企业总部基地 ” 建设规模 项目占地 28466 （不含代征地），规划 总建筑 面积 103804 ， 如下： （一）办公建筑面积 78825 1、 办公写字楼宇建筑面积 78458 2、配套建筑面积 367 A物管用房建筑面积 356 11 （二）地下建筑及层数 19597 （ 2 层） 其中： 18168 651 778 （三）半地下机动车库建筑面积 4528 （四）地上不计入容积率建筑面积 853 三、容积率 、绿地率 30 （六） 建设周期 “ 温州企业总部基地” 拟建周期为 24 个月，从 2010 年 9 月开始建设， 2012 6 年 8 月全部竣工投入使用。 （七）投资估算及 资金来源 1、投资估算 项目总投资为 3 亿元人民币（含土地、 办公 写字 楼 、 基础建设、景观绿化、配套设施）。 2、资金来源 项目建设资金 由 参与“温州总部大厦”的入股 温州企业 自筹 ，四川省温州人投资发展有限公司独立运作 。 （八 ）效益分析 1、 经济效益： “ 温州企业总部基地” 建成后， 入驻 上 规模 ，且 符合 “ 龙潭总部经济”城 相关要求的 企业 30 家， 投入营运后 税源关系长期稳定 。 与此，还将带动服务业等第三产业的快速发展。 2、社会效益： 项目的建设，符合成华 “一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿 ”发展战略； 有利于提升 成华 区 及 龙潭都市工业集中发展区的 整体形象 的包装和塑造 ；有利于 成华 “ 招商 引资、招才引智” ， 特别 能吸引一大批 江浙企 业（尤其是温州企业）入驻园区 ，促进产业优势集群和规模发展 ；有利于企业的 良性发展和 市场 核心 竞争能力 增强 ，促进企业 抗风险能力 进一步 提高 。 同时， 该项目 还可有效解决 400 个以上人员 的劳动就业 ， 对维护稳定起到不可或缺的促进 。 综上所述， “ 温州企业总部基地” 经济、社会效益优势明显， 项目建设是 切实 可行的。 第二章 项目背景 7 一、 成都“总部经济”迎来新一轮发展机遇，优势正在凸显 经济优势：成都是四川省会城市，也是中西部地区重要的政治、经济、文化中心。首先从经济实力上看，经济总量和 工业增加值均居西部城市第一。 2006 2007 年：中国总部经济发展报告显示，成都总部经济发展能力位居全国第八、西部第一。成都 已 是西部商贸中心 ： 统计表明，整个西部地区的商品零售总额，成都占了 40%。同时，以成都、重庆为龙头的成渝经济区是我国正在崛起的最重要的城市群之一，有望成为继珠三角、长三角、京津冀之后的又一个经济高速增长的区域。再从产业发展上看，联合国工业发展组织中国技术与投资促进处对地震后成都市的投资环境、投资机会和招商引资进行专项调查，成都市原有的六大优势产业 不仅 没有因地震而削弱，相反，还在保险业 、医药业、食品饮料业、电力业、水泥业、建材业、有色金属业、机械制造业等八大产业上显现出新的发展机会。 政策优势：震后的成都，是名副其实“三区合一”的“新特区”。特惠政策种类之多、力度之大和涉及面之广，全国罕见。一是灾后恢复重建的“新特区”。以国务院汶川地震灾后恢复重建条例和国家汶川地震灾后恢复重建总体规划为标志，从中央到地方，再到企业和个人，在灾后重建中都有各自的定位和职责，国家推出了一系列特殊优惠政策，把灾后恢复重建作为加快西部发展、推动区域协调发展的重大战略部署，受灾地区因此成了事实上的“新特区 ”。二是统筹城乡综合配套改革试验区。 2007 年 6 月，成都被批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制。这就意味着，成都将在享有“试错”特权的改革探索中获得加快 8 科学发展的重大机遇。三是西部大开发的“先行区”， 国家从资金投入、项目支持、税收优惠等方面都有加大政策扶持的力度，一大批事关全局的基础性重大项目相继在成 都落地开花，成都因此被誉为西部大开发的“桥头堡”。 区位优势：成都是西部的明珠，是盆地的核心。在交通区位上，成都正成为贯通南北、连接东西、通江达海的西部综合交通枢纽。按照四川省与铁道部签署的两次部省会谈纪要，以兰成铁路、成贵铁路、成绵乐、成都至都江堰城际铁路等为重点的灾后恢复重建项目正加紧推进，届时， 10 条出川铁路大通道将形成成都至周边省会城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉 4 小时交通圈，成都至京津冀、珠三角、长三角地区 8 小时交通圈，并连接至贵阳到广西、广东的铁路，从而架起从中国沿海经西南西北、进入中亚 、走向欧洲的新欧亚大陆桥。成都双流国际机场是西部最大航空枢纽，正在建设的二跑道和新航站楼，将开通更多的至欧美发达国家的航线。英特尔产品从成都出发的空运费比从上海出发还略低。2005 年底开始修建的成都地铁网络也将使成都人流、商流发生颠覆性改变，为发展总部经济创造更好的条件。在通信区位上，成都正在打造西南地区通信枢纽。早在 1993 年，成都就被国务院确定为西南通信枢纽，今年初制定的成都通信枢纽建设规划纲要显示，今后三年，成都将通过实施三大工程、打造八大中心、建设三大基地，打造国家级通信枢纽，把成都建成汇聚西部 、服务全国、联通世界的信息资源集散中心和通信网络交换枢纽，成都也将跻身国际通信枢纽城市之列，与纽约、芝加哥、新加坡和我国的香港等媲美。 资源优势：成都人杰地灵，资源丰富。首先表现在人才资源优势上。成都高等教育发达，科研院所众多，是西部人才的聚集城市和知识创造中心。成都有高等院校 29 所、科研机构 117 个、院士 30 人、国家有突出贡献中青年专家 121 人、享受国务院特殊津贴专家 2563 人。二是在金融资源优势上。成都金融体系 9 发达，现有金融机构数量都已稳居西部第一，其发展之迅速、类别之齐全，全国罕见。目前，成都有 银行类金融机构 31 家，其中外资银行 7 家，西部最多；省级保险分公司 42 家，其中外资保险公司 8 家，西部最多；金融后台服务中心 13家，总投资 100 亿元人民币，西部最大；证券公司 5 家，证券营业部 83 家，证券业务成交量西部第一。三是在人文资源优势上。成都是“一座来了就不想走的城市”，宜商宜居。成都是文化名城，古蜀文明、三国文化璀璨夺目，都江堰、青城山是世界文化遗产，武侯祠和杜甫草堂举世闻名，金沙遗址让人叹为观止，还连接着九寨沟、三星堆、峨眉山和乐山大佛等世界级旅游景观。作为移民城市，这也孕育了成都深厚的“和”文化，包 容、接受、尊重和认可度高，各种文化在这里相互交融，交相辉映，“总部文化”生机蓬勃。成都还是一座“大爱之城、情义之都”，在抗震救灾中彰显的人才素质、生命价值及其群体所构成的令人感动的城市气质，展示了成都独特的城市魅力和珍贵的人文品格，增添了更加现代、更加厚重的文化底蕴，更成为一个让人来了成都就不想离开的最直接、最温暖的理由。此外，成都的休闲文化氛围颇具特色，在快节奏、高强度工作之余，再品味精妙绝伦的川剧、川菜、川茶、川酒，能更好地释放和消减压力和焦虑。而且，成都还是“中国最佳商务城市”、“中国最具经济活力城市 ”、“国家环境保护模范城市”，在中国十佳宜居城市中也名列前茅。 以 中国加入 “ 国家实施 西部大开发 战略为 背景，成都市制定了关于都市 集 群发展战略规划，包括 成华 区在内的十四个郊区县将以集约化、规模化发展的方式形成包围成都市中心区域环状生态绿径走廊带。 同时，发展高新技术产业和传统优势产业 已 成为城市经济发展重点。 成都市龙潭都市工业集中发展区 是成都市重点发展 的 “总部经济”示范 园区。其作为 成华 区经济发展的一个重要支撑点，战略地位不言而喻。 10 二、 落地成华区“龙潭都市工业集中发展区”的选址和论证 成华区位 于成都市城区东北部，是成都市中心城区之一 。成华区区位优势突出，被誉为“成都未来之精华”，是成都的 市会客厅，成渝经济的门户、现代物流中心、西南地区交通枢纽、总部基地，是成都最适宜居 住的生态城区，全球唯一的熊猫都市家园。成华区配套设施齐全，曾是我国重要的电子工业基地，云集了中央、省、市属大中型企业 200 余家。区内有小学 70余所、普通中学 29 所，电子科技大学、成都理工大学等大专院校、科研单位 40余所。 成华区人文旅游资源丰富。景色秀美的府河流经成华，全长 里的沙河 里经过境内；有全国第 四、西部第一高的四川电视塔；有闻名中外的 大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有五代后蜀皇帝孟知祥墓和“川西第一禅林” 昭觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的理工大学恐龙博物馆。五城区 70%的水面集中在成华，东风渠横贯全区，是成都湿地资源最丰富的城区。 三、 成华 区委、 政府的政策支持 成华区政府目前正加大对城市规划和改造力度， 明确了“开辟新天地，塑造新形象，实现新跨越”的发展思路，确定了“生态城区、现代成华”的发展定位和“一轴四城一区三带”的产业发展战略， 对统筹城乡，推进“城乡一体化”建设起 到了重要的促进作用。 “ 温州企业总部基地”作为成华区重点引资项目，其发展前景非常广阔。 “ 温州企业总部基地”在形成之初， “中国正泰集团” 等 30 家企业表明 在成都设立“西南营运中心” 的 意向 。 成华区地理位置优越， 扶持企业 发展的 优惠 政策 机制已经形成。 1、成华区对新办的企业，从取得营业收入之日起年纳税额达到规定额度， 11 可享受 到 贷款贴息资金 的 扶持。 2、享受新税政的优惠和支持。 3、 子女入学 享受成都市五城区适龄儿童同等待遇。 4、按照市、区有关促进再就业优惠政策和区政府关于促进失地农民再就业的实施意见，切实落实使用下 岗失业人员、失地农民的企业减免税费等优惠政策。 5、 成华区所 实行 的 招商重点跟踪服务制度。对投资重点企业 ， 重点项目，实行区级领导定点联系，并确定责任单位，落实专人，进行重点跟踪服务。对投资新办企业和新引进的重大项目，办证进入区政务中心“绿色通道”，实行联审联办。 6、 成华区 严格控制对企业的检查。按照四川省控制对企业进行检查规定，有效控制对企业的各类检查，规范检查行为，任何单位和个人不得随意借检查之名干扰企业正常的经营活动。 7、 成华 实行 的 涉企行政事业性收费公示制度。严格按照成华区涉及企业行政事业性收费 公示目录，明确收费项目、收费标准、收费依据，规范收费行为，坚决杜绝“三乱”现象发生。 8、 成华区所 完善投诉办理和处理机制。再充分发挥机关作风投诉中心等投诉机构作用的同时，积极拓宽投宿渠道，及时受理和查处企业投诉，加大查处力度。建立投诉奖励和投诉者保护制度。建立损害投资软环境责任追究机制，对发生损害投资软环境的部门和单位，追究责任和直接领导责任。大力推进规范化服务型政府建设，积极转变政府职能，创新行政管理体制和服务方式，提高行政效率，进一步营造公平竞争的良好投资环境。 四、本 项目特点 12 “ 温州企业总部基地” 项 目由于 地处 成华区东三环路 ， 地理位置、交通条件、环境条件等均较为优越 ，因此，其项目和构建在本区域甚至成都市范围内都有 具有良好的市场效应和项目发展基础 。综上所述 ， “ 温州企业总部基地” 项目具有以下特点和优点： 1、 政府“抛砖引玉”企业独立开发 ，降低政府 投资风险和 招商成本 本项 目的特点是 ：项目在开工建设以前 ， 30 家企业 为拓展市场，彻底解决“西南营运中心”办公自用房 问题，在四川省温州商会的召集和组织下， 成立 了四川省温州人投资发展有限公司 来 进行统一运作，并按照协商 达成的投资 比例 和占有股份 ，投入建设资金。项目完成后，按照 各自 投资比例进 行 使用面积分割自用。 整个环节，不涉及对外招商的问题，是典型的“政府搭台， 企业唱戏，商会帮腔 ”，体现了政府和企业双赢、多赢，和谐发展的良好格局。 2、它能最大限度 地合理、 有效 和集约 利用土地，降低土地使用成本 本项目由于是统一规划， 集中 开发， 因此能大大节约土地，提高国土利用率。以本项目规划为例：入 驻企业 30 家，仅需现有计划土地 50 余 亩，若 30 家企业均分散 建设 ，则至少需要 1000 亩以上 ，由此可见 ， “ 温州企业总部基地” 集中发展区 优势 所在 。 3、它能最大限度的降低企业 各自建设的成本， 特别是新 建项目 的资金 投入，减少其运作成本 按常规，企业如果单独开发，将会牵涉到 选址 、 报建、 环评、 建 设 等诸多问题，企业往往 需要投入大量的资金，也 会承担较大的投资风险。不少企业往往就因缺少资金和担心风险 望而却步 ；本项目恰恰为企业 突破 了制约发展 的 “瓶颈” ，有效 规避了 企业的 投资风险。 “ 温州企业总部基地” 不仅 具备完善的基础配套设施及良好的发展环境， 而且还 是根据 30 家温州企业为解决办公自用房，而采取 13 由四川省温州人投资发展有限公司在成华“打批发”方式取得土地后“ 量身定做 ” ，从而减少了 各个 企业 单一 运作 的 成本。 4、减少政府招商环节， “温州企业 总部基地” 形成之初，就解决了 招商引资 问题 在四川省温州商会组织和召集下，“中国正泰集团、浙江天信仪表集团 ”等 30家具有行业影响力的温州籍企业汇集旗下，在 “ 温州企业总部基地”形成之初，就已达到 “以商招商，以商促商”的良性效果； 而对于该项目 而言 ， 四川省温州人投资发展有限公司 作为投资者，也是 成华 区政府 通过四川省温州商会 成功招商30 家企业 的一个 特别的 范例。 5、它能实现 “温州企业总部基地” 内企业技术和信息的互通，有效促进企业的良性发展 由于入驻 “ 温州企业总部基地” 的企业均为上规模 的 优势企业，在 “ 温州企业总部基地” 这种集中管理的模式下，依托 “ 总部基地” 的 纽带作用， 企业之间可充分交流，有效形成企业管理 、市场信息等诸多方面的互通，从而获得更加良性的发展。 6、它便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源 “ 温州企业总部基地” 实行统一规划建设和基础设施共用，大大提高了水、电、气、路、通讯等基础设施的综合利用率，有效降低了入驻企业成本；而 “ 温州企业总部基地” 的建成和不断发展，又能培植大量的企业税源服务于国家经济。 7、它能有效解决 相当 一部分 社会剩余 劳动 力 就业 的 问题， 对 促进周边第三产业的 形成和 发展 具有重要的推动作用 根据 测算， 入驻 30 家企业，即可为 社会 解决 400 个以上 人 员 的劳动就业 问题 。同时， “ 温州企业总部基地” 的建设，还将促进当地第三产业（如餐饮、文 14 化娱乐等）的快速 形成和 发展， 最终 形成 你赢、我赢、大家赢的“多赢”格局 。 由此可见， 项目发展前景 十分 可观 ， 各种成熟 条件 已经具备， 归纳如下： 1、体现 成华 区委、区政府对 优势产业和来 蓉 投资 外来 企业的扶持力度； 2、与 成都市、 成华 区政府经济发展规划一致； 3、 带来良好的市场和社会效益，促进 成华 区地方经济的发展； 4、 促进 成华 区招商引资范围的扩大，增强外资 内资 注入的信心； 5、 带动 成都“总部经济”示范区的发展，促进 温州 企业 “西南营运中心”市场拓展能力 。 第三章 项目的提出及建设的必要性 一、项目的提出 依照 成华 区城市和经济发展战略规划以及投资企业的发展 需求，为进一步加大企业在 蓉 投资力度，提 升企业形象，促进企业多元化发展，把握良好投资环境和市场机遇， 四川省温州人投资发展有限公司 对该项目经过严格论证和分析，决定在 成华 区 “成都市龙潭都市工业集中发展区” 投资建设 “ 温州企业总部基地” ，全部采用自筹资金的方式，自主经营，自负盈亏。 二、项目建设的必要性 1、有利于把成都建设成为西南地区最 大商贸中心城市 1993 年，国务院就颁发了西南、华南部分省区区域规划纲要， 提出将成都定位为“西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽”。明 确 成都 的 城市 功能 和发展 方向， 充分肯定了成都在改革开放和社会经济发展 的重要地位和作用。 “商贸中心”作为成都城市功能 的定位 ， 产业 优势和区位优势十分明显。 西部大开发战略的实施，成都成为外商投资的热土， 成华 区也迎 15 来了巨大的发展机遇， 建 设 “总部经济”示范区 正 顺应了这一趋势，这对促进成都的经济发展 具有是十分 的。 2、有利于促进 成华 区经济发展，切合 成华 区经济发展规划的要求 成华 区位于成都市 东北 部 ，根据成都市发展的总体规划：要加大对优势产业和高新技术产业的开发，提高城市经济效率，加速城市经济发展；重点扶持来川投资企业和地方新兴企业。这就对拥有 “龙潭都市工业集中发展区”的 成华 区提供了十分有利的条件。本项目的建设运营，将更加切合此项条件，促进 成华 区 拓宽招商引资的渠道 ， 符合 成华 区经济发展规划的总体要求， 从而促进 成华 区的 经济 的腾飞 。 3、有利于提升 成华 区 及 “ 总部经济 ” 示范区 的 整体形象， 必然 提高其知名度和辐射力 “龙潭都市工业集中发展区” 作为 成华 区 “总部经济” 的集约地 ， 对 成华经济的 发展 起到了 举足轻重 的作用 。因此，政府更需要扩大招商引资范围，用不同的方法，不同的路径提高招商力度，让更多的外地、外资企业来此入驻 ，以进一步促进 城市工业 产业的壮大。本项目的建设投资，正是切合了这一需要， 积极 提升 了 成华 区整体形象， 从而 吸引更多企业 前来投资兴业 。 综上，本项目的建设是必要的。 第四章 市场分析 一、成都市及 成华 区基本情况 （一）成都市 1、成都市是四川省会 ， 现有人口 1000 余万人，城市居民 近 500 万， 日 均流动人口 80 100 万人。 16 2、 1997 年国务院确定成都市为中国西部商贸 中心城市，并将成为 国家 实 施西部大开发战略的重要支撑点。 3、成都市是中国西南地区的“三中心、两枢纽” 商贸、金融、 科技 中心和交通、通信枢纽。 4、成都市综合实力进入全国 50 强，投资环境步入全国 40 优行列。 5、成都市为全国第一批 24 个历史文化名城之一。 （二） 成华区 成华区地处成都平原，成都市东北部：幅员面积 109 27 平方千米，位于东经 103 53 104 03，北纬 30 33 30 41。区内地域平坦，仅东北部偏高，属浅丘地带。磨盘山海拔 594 米，属龙泉山脉延伸地域，是成华区及成都市城 区的海拔最高点；成华区的地貌特征总体属于平原型。 成华区属亚热带湿润季风气候，空气温暖湿润，季节分明。区域内多南风或北风，少有东西风。风力多为 1 3 级，偶见 4 级以上大风。年平均温度约 ；年无霜期大于 337 天，夏无酷暑，冬无严寒。雨量充沛，年平均降雨量为 900 1300 毫米，其特点为春旱少雨，夏热多暴雨，秋季温差变化大、且多连绵雨。年平均日照时数约 1042 小时，年日照率为 28。 成华区是成都市东部资源最密集的城区，公路辐射强。成渝高速公路、成绵高速公路、川陕公路和即将建成的我国主干道成南高速 公路的成都起点皆在成华。三环路，横贯全区，构成了极具辐射力的公路运输网。铁路运输网点多。火车东站是西南地区最大的编组货站，铁路口岸可为进出口货物提供联系服务。除了宝成、成渝、成昆、达成铁路外，还有 59 条专用线。成都双流国际机场是中国西南地区最大的航空港和客货集散地，与中国各大城市和香港地区、新加坡、曼谷等地有定期航班，成华区距其仅 18础管网与成都市城市管网建设并 17 连为一体。电力、供水、供气设施完善，有全国最大的天然气配气站。 成都市通过对东郊工业区结构调整的加快，高标准整治沙河，配合地铁站、绿地、道路 网等基础设施建设，给海内外投资者提供了更为广阔的发展空间和难得的发展机遇。 二、市场覆盖情况 本项目所在地 位于 成华区东三华路二段， 区域位置良好 。 “ 温州企业总 部基地”入驻企业均为 温州 投资企业 。 三、本项目 市场调查 A、地处龙潭工业区板块，交通好，潜力巨大，客户区域认同度较高； B、成华区的工业招商条件在全市属于领先水平，极利于项目的发展； C、工业地产项目方兴未艾，已经成为开发行业的一支生力军； D、项目净用地 42 亩，总规划面积约 70 亩，规模适中，开发中可以灵活机动； E、地块北侧为约 30 亩景观绿地，景观资 源较好，并拥有水系自然生态景观； F、紧邻总体大规划中的生活配套区，未来周边环境成熟完善； G、地块平整、方正，产品可塑性强，紧邻主干道，识别性强； H、发展商为温州商会背景，实力雄厚，有较强资源整合能力； I、投资潜力及后续发展潜力较大。 J、 成都 是西南地区最大的商贸中心，前来投资及洽谈的客商较多 ，而随着政府 助推 “总部基地” 发展力度的 不断 加大，还将会形成外商云集的局面，为该项目提供 了发展潜力； K、众 多上规模 温州 企业都有到西部特别是成都投资的迫切意向，对于人多 18 地少、民间资本雄厚、有到外地经商传统的温州企业 更是如此。 L、 政府的 经济发展战略、 招商引资政策和扶持 “总部基地” 发展的措施为该项目提供了有力保障； M、目前成都市的工业港（园） 整体水平不高、 规划滞后、 举办规模不大 ，已 不能满足成都市 城市 经济发展战略目标的需要 ，招商引资企业良莠不齐。但“龙潭都市工业集中发展区”从规划、建设、招商均与众不同，起点、规模和层次更高 ； N、 “总部基地” 本身的运作理念、管理优势、合作方法 能减轻政府独 立开发的压力，降低投资企业的运营成本，促进园区产业的发展，形成良性和多赢的局面，符合各方 的需要。 四、项目 优势分析 1、市场潜力大， 发展 条件 好； 2、 定位 准确 ，具有较大市场 容量 ； 3、专业化定位，现代管理、整合运作，具有较强的市场竞争力和先进的管理发展能力； 4、有区委、区政府的支持，政策优势 明显 ； 5、辐射区域广，市场范围大； 6、 成华 区良好的 投资 环境，对 市场 的 培育起到积极 的促进作用； 7、 四川省温州商会团队成员中，不少企业家 具有 良好的市场运作经验有助于市场开发 和运作 ，特别 有利于吸引更多浙江温州企业来园投资 ； 8、 四川省温州商会团队较强的实力也有助于本项目 投入和市场竞争； 9、良好的地理、交通和自然环境可有效吸引 投资团队 。 五、项目 前 景预测 19 1、西部大开发战略的实施， 对经济的 建设和 发展提供 了有利的 机遇。 中央西部大开发战略的实施，将使成都市这个西南地区的中心城市成为一片投资热土，将促进成都市经济步入一个新台阶，同时对成都市的各类经济发展提出了更高要求和巨大的发展机遇。 2、 成都市作为国家“建设商贸中心”的改革试点城市，近几年经 济发 展步伐较快 ，已形成了较良好的市场和经济基础，为项目的建设提供了良好的社会和市场氛围。 3、良好的地理环境和交通条件为项目 建设和发展提供了有利条件。 近年来， 成华 区不遗余力的大力发展交通、整治城区环境、鼓励各类 投 资，使其 具备了良好的经济发展环境，吸引了众多的国内外客商前来投资。 本项目位于 成华区东三环路 ， 有 极佳的交通和地理条件，为项目的建设和发展提供了有利基础 。 4、项目自身的特点 有利 于 良性发展和获得 经济、社会 效益。 5、 “ 温州企业总部基地” 具有“以商招商， 以商促商，集体 经营 ， 合作 开发 ”的特点，既为 政府减轻了独立操作压力，扩大了政府招商引资力度 ， 解决了政府部分劳动就业问题 ；又为 入驻企业营造了一个统一管理，信息互通，节约 成本，共 同发展的基础空间，同时带动了周边其他产业的发展；并且也为本项目投资者本身提供了一个良好 的发展平台，使其获得相应的经济和社会效益。 六、项目建设的特色 （一）先进的现代管理 本项目将采用 东部沿海地区 先进现代的管理模式，形成规范、完善的 管理 服务体系。 （二）积极主动的整合、整体 运作 20 “ 温州企业总部基地” 建成后， 四川省温州商会 将成立专门的 自我服务 机构， 组建专业的 服务 队伍进行 优势 整合和整体运作， 改进工作措施 ， 优化服务 ，从而促进 “ 温州企业总部基地”企业 经济的发展。 （三）坚持以人为本，加强人员培训 通过各种形式的培训，提高员工及管理人员素质，培养一批善经营、 会管理的企业员工，为项目 上档次、上 规模 、上水平创造 必要 条件。 七、市场预测 “温州总部大厦”项目定位为中高端办公写字楼宇，既解决了 30 家温州企业设立“营运中心”的各自所需，同时，剩余的面积可用于出租，正好可以缓解龙潭片区办公写字楼供给矛盾。目前，龙潭片区写字楼宇的租赁价格超过市区，至今没有任何闲置的场所，前景很是令人看好。 通过以上分析及项目客观上 的各种有利条件 ，可以预见，项目建成后，市场前景 完全处于意料之中，自己完全可以掌控 。 虽 “ 温州总部 大厦 ” 项目前景非常乐观 ， 但 股东之间的“相互磨合和信任理解”将成为决定项目是否顺利建设的关键， 只有全体股东本着“着眼 长远 、共生共荣”的发展信念 ， 有 政府 的 重视和支持，这将为项目的 顺利 建设创造 重要 的外部条件。 综上所述，投资方认为项目市场前景可观。 第五章 规划及实施方案 一、设计原则 1、高起点规划、高标准设计、高质量施工，聘请国内 知名 设计 公司和设计专家 ，运用最新设计理念进行设计。充分融合项目所处 交通地理环境，把项目建设 成为功能齐备、设施完善、管理有序、服务到位的 “ 总部基地” 。 21 2、功能分区明确，经营管理方便，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，功能配套良好。 3、合理利用交通地理优势 ，进行有效的交通组织。 4、合理构建该项目与周边的整体环境，作好 规划布局 ，使项目整体同周边环境紧相融合，达到高度和谐统一，既美化生态环境，又符合 “总部基地” 总体规划，同时又能有效吸引 投资经营 者。 5、为实现项目建设周期短，见效快和自成体系的要求，建设项目占地 和建筑原则上安排相对集中。 6、合理整合、利用 四川省温州商会的影响和自身优势，形成良好的自我服务 和营销 环境，从而促进 项目 的规模化、一体化发展。 二、总平面布置 本项目位于 成都市龙潭都市工业集中发展区（“总部经济园”） ，距 天府广场约 10 公里， 距 成华区政府 办公地约 6 公里 ， 具有极好的交通地理条件和 设立“温州企业总部”的 优势。项目占地面积约 60 亩 ， 分 为 员工 办公区、企业 高管指挥调度 中心和 商务中心 三大功能版块 。绿化带将环绕三大功能区 并有效连接三者，形成统一版块。 项目内通道形成网 状格局，清晰快捷，符合交通及消防要求。 三 、建筑外观设计及结构 1、整体外观设计 本项目建筑外观采用现代建筑材料，将聘请国内知名的 专家设计机构， 运用最新设计理念进行设计，并通 过精细的施工手段，以材料自身的美感体现建设项目的特征，既显 温州企业 活力 ，又展 总部 风采，使 整体 形象与周边环境 融合协调， 达到自然 与建筑、与 环境 、与 人的和谐统一。 22 2、建筑结构 本项目主要建筑全部采用框架结构。 第六章 公用工程 一、给排水 （一）生活给水 以自来水为水源，用水标准取值为： 办公用水标准： 20L/人日 项目内给水管道采用铝塑复合管，用水由城市给水管网直接供给。 （二）热水系统及开水系统 采用 燃气或 电 热 开水器供应 日常 饮用水。 （三）排水 该项目排水对象主要是常规生活污水 。 室 内外排水均采用分流制，生活污水经化粪池集中排至城市污水系统 。 二、电气 本项目供电、照明、防雷及接地均按相关标准或规定执行。 三、弱 电 以符合项目需要为标准。 四、通风 设置相应通风装置，确保空气流通 。 五、消防 建筑设计按工业 建筑设计防火规范有关规定执行。项目内各设施设备均符合消防要求。 23 六、环保 项目定性为“综合办公”， 各项指标均符合环保相关规定和要求。 七、节能 （一）本项目工程采用的建筑材料及建筑措施均遵守国家颁布的有关规范规定，采用新型节能建筑材料及合理的建筑构造。 （二）在一些公共 部位和 场所选用高效节能型灯具。 （三）空调温度夏天控制在 26 摄氏度，冬季控制在 20 摄氏度。 第七章 建设场地及建设条件 一、 建设场地 本项目拟建于 成华区“龙潭都市工业集中发展区”（总部经济园）内 ，占地近 60 亩，项目用地属于已批准的 一类 工业 建设规划用地，项目建设场地地形平坦，交通方便，地理位置优越。 二、建设条件 本项目周边的城市附属设施已使本项目具备了相应的建设条件。 第八章 工程进度计划安排 根据工期定额和类似工程的实际情况， 以及 “龙潭都市工业集中发展区” 要求的工作 进 度 ， 本项目建设期确定为 2 年，具体安排为： 2010 年 7 月底以前，完成可行性研究、资金筹集 和调配 等前期准备工作。 2010 年 8 月 初 至 10 月 底 ，完成 前期施 工筹备和 建设 招投标准备工作。 2010 年 11 月 初 至 12 月 底 ，完成 施工图设计，施工报建，招投标工作。 2010 年 12 月底至 2012 年 12 月初前，建设工作 全部 竣工 ，项目 投入 使用。 24 （见项目实施进度图） 项目实施进度图 工作阶段 2010 年 20012 年 10 月底以前 11 12 月 12 月 1 6 月 7 12 月 前期工作 施工图设计 建设、竣工及交付使用 第九章 投资估算及资金 来源 一、投资估算 （一）投资估 算依据 1、 国家及四川省相关项目评价方法及计价定额 ； 2、 成华 区及周边区域同类建筑建设项目相关技术经济指标 ； 3、 四川省温州商会 的 相关基础资料 。 （二）投资估算的主要范围 本投资估算主要包括项目的 土地、基础建设 、 景观绿化、配套设施 等的投资额。 （三）投资估算 经估算，本项目总投资 3 亿元人民币 （含土地、 办公楼 、 基础建设、景 25 观绿化、配套设施）。 二、资金 来源 四川省温州人投资发展有限公司 负责项目的投资建设， 所需 资金 由参 加“温州企业总部”（西南营运中心） 30 家温州企业按投资参股比例出资 解决 。 第十章 效益 分析 一、经济效益 1、项目建成运营后，依照成都市现有 项目发展状况，以及本项目的市场定位，预计将会有良好的经营前景。 “ 温州企业总部基地” 项目建成后， 30 家企业按比例直接分割 ， 即可投入使用， 经济效