水产品市场有限公司海峡水产品交易中心及商务配套二期（15万吨冷链物流及商务配套）项目可行性研究报告

1 水产品交易中心及商务配套二期 （ 15万吨冷链物流及商务配套）项目 可行性研究报告 2 目 录 第一章 项目概况 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 2 . 2 . 5 . 5 . 6 . 6 . 7 . 7 第二章 项目单位基本情况 . 9 . 9 . 9 . 9 第三章 项目建设的背景和必要性分析 . 11 . 11 . 14 . 15 第四章 申请政府投资补助的理由和政策依据 . 18 3 . 18 . 20 度及用途 . 21 第 五章 项目建设条件、内容及规模 . 22 . 22 . 22 . 23 第六章 项目建设方案 . 25 . 25 . 27 . 37 . 37 . 38 工程 . 39 . 42 . 42 . 43 第七章 环境保护 . 44 . 44 . 46 . 49 第八章 项目计划实施与安排 . 50 第九章 项目招投标方案 . 51 4 . 51 标方案 . 51 第十章 项目总投资估算和资金筹措方案 . 52 . 52 . 65 . 66 . 68 第十一章 项目财务、经济和社会效益分析 . 72 济分析 . 72 . 120 . 120 . 121 附图 1、 项目地理位置示意图 2、 项目功能分区图 3、 总平面图 4、 项目鸟瞰图 附件 1、 项目单位营业执照，组织机构代码证 2、 建设项目投资备案表 3、 建设用地许可证 5 4、 建设用地规划许可证 5、 土地证、国土资源部门出具用地预审意见 6、 项目环境影响报告书 技术审查会专家审查意见 7、 项目建设资金落实的证明材料 8、 项目建设开工证明材料 9、 #水产品市场有限公司章程 10、 项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明 1 第一章 项目概况 #水产品市场有限公司海峡水产品交易中心及商务配套二期（ 15万吨 冷链物流及商务配套 ） 项目 #水产品市场有限公司 #市 #区青洲路 近年来，位于 #鳌峰路 #水产批发市场交易量年均增长约10%，但是市场营业面积不足、摊位小、 与其交易量增长矛盾突出，尤其是冷链储藏矛盾极为突出，根本无法满足现有需求，存在人多、车多、货多、市场拥挤、人流、物流、车流混杂、道路拥挤、交易方式落后、交易区和停车位面积、交易环境、安全性和服务设施亟需改善；由于 #城区规模的不断扩大，现有鳌峰洲批发市场已从原来的城区边缘逐渐成为城市的中心区，货车通行时间也受限制，影响市场的正常交易和批发。为了适应 #东扩南移城市发展战略的需要，根据 #市城市总体规划（ 2007）和 #市人民政府专题会议纪要的精神， #鳌峰州现有水产批发市 场须搬迁。为此业主在#市和 #开发区政府支持下于 2008 年开始筹建，成立了 #水产品市场有限公司，具体承办这个项目。项目已列入 #2009 年重点项目和福建省 2009年重点民生项目。 我国冷链物流发展比较缓慢，规范化的农产品冷链物流在福建还 2 是空白，食品安全要求建设规范的冷链物流系统，市场呼唤规范化的冷链物流系统出台， #水产品市场有限公司在深入调查研究的基础上提出“发展冷链物流，保障食品安全，增强人民健康，提高企业效益”的发展思路，并规划出“海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目”。项目将 根据相关的规则，对货物进行全程的温度控制，以确保食品的安全。 #水产品市场有限公司于 2008年 12月在 #注册成立的有限责任公司，现有职工 40多人，注册资本 1亿元，主要从事冷链物流、水产品市场管理，为进场经营者提供相关服务、制冰（非食品冰）、水产品、畜禽产品冷链储藏及商品信息咨询。 项目建成后，冷链物流交易中心的冷库总库容量达 15 万吨，其中畜禽内产品（猪肉）冷库总库容量达 9万吨，水产品冷库总库容量达 6万吨。 项目建成投入使用后年冷藏和冷冻食品约 78 万吨；年加工冷 藏食品 5000吨；日制冰 300吨；物流运输配送量约为 #水产品市场有限公司将与国内领先物流软件运用商合作，引进先进物流管理技术，搭建市场内信息化平台，收集发布水产品交易与供求信息，使入驻的经销商、养殖户等能适时调整水产品交易品种，在促进养殖户生产结构调整、密切产需联系等方面提供更有效的服务。 项目将采用冷链冷藏技术、冷链保鲜与包装技术、冷链节能技术 3 和冷链自动化技术。 项目将采用先进的食品检验检测技术，对市场交易的畜禽产品（猪肉）、水产品、冰鲜用冰等实施包括药物残 留在内的食品安全检测。 冻产品工艺 项目产品主要经粗加工、冷藏或冷冻后外销， 4 原材料接收 包装物料验收 解冻 水洗 盐洗 贮存 分解 清洗 切片 选别 排盘急冻 蒸 煮 冷 却 清洗消毒清洗 5 包装 金探检测 装箱 进库冷藏 装柜出口 图 项目工艺流程图 项目物流运输配送工程主要由 #物流有限公司完成，运输车辆主要为集装冷冻车，每辆车的载货量约为 30t35 项目总投资 57292 万元，其中建设投资 ，建设期利息 2292万元，铺底流动资金 1、项目建设投资 ，由企业自筹 元，申请银行贷 款 35750万元。 2、申请国家物流业调整和振兴专项投资贴息补助资金 2292 万元。 3、项目流动资金总需求量为 中 : 余 项目申请国家物流业调整和振兴专项投资贴息补助资金 2292 万元。 6 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 用地面积 2 建筑占地面积 3 总建筑面积 人防 工程、地下室 4 建筑密度 % 5 容积率 6 道路、停车场、广场面积 53187 7 绿化率 % 10 8 职工人数 人 1000 9 项目总投资 万元 57292 10 年营业收入 万元 常年 11 财务内部收益率 % 后 12 投资回收期 年 建设期 2年 本项目实施进度初步安排如下： 2009年 1月进行项目前期准备工作； 2009年 3月进行场地的平整、填方； 2009年 4月进 行项目的土建施工。 2009年 6月进行块设备招投标、合同签约等； 7 2010年 12月完成建设； 2011年初投入生产使用。 项目建设资金主要拟向中国农业银行贷款人民币伍亿陆仟玖佰肆拾万元整（小写）￥ 569,400,000,00（贷款意向书见附件）。 因此，本项目的建设资金已全部落实。 冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起 来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。 本项目技术先进，严格按照欧盟标准，全面实施 源头到成品进库整个过程，严格控制生产流程，遵循实施产品追溯作业体系，严格科学管理，系统化进行组织培训，确保所有产品合格率达到 100%。因此，项目产品具有较强的市场竞争力，市场前景良好，加上利用 #市海峡水产品交易中心拟建成全国乃至东南亚最大的水产品集散地的设施依托，使本项目的建设可更好的发展。 项目建成后将在国内乃至东南亚冷链物流市场中抢占最大的先机，产品可满足 国外市场需求，这将加快省内甚至是国内冷链物流业的发展，因此，本项目具有良好的社会效益。 根据财务分析，本项目财务内部收益率都大于行业基本收益率， 8 财务净现值都大于零，盈利能力较好，加上具有一定的抗风险能力，因此，具有较好的经济效益。 建议本项目尽快报批实施，同时做好设备的配套工作，注意做好享受相关优惠政策的申报工作。 9 第二章 项目单位基本情况 有限责任制公司 #水产品市场有限公司于 2008年 12月在 #注册成立的有限责任公司。 项目拟聘职工 1000 人，注册 资本 1 亿元。主要从事冷链物流、水产品市场管理，为进场经营者提供相关服务、制冰（非食品冰）、水产品、畜禽产品、冷链储藏及商品信息咨询。 （ 1）企业法定代表人：林燊 现年 25 岁，主要从事各种各样的客户服务，同时从事与银行和金融相关的业务。 教育经历： 2004 年 悉尼西悉尼国际学院商业文凭，成功完成学业； 2005年 西悉尼大学悉尼学士学位的贸易和商业本科生，主修国际商务、人力资源管理与市场营销。 （ 2）股东构成 #水产品市场有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行企业化管理， 承担项目建设资金筹措，资金使用、项目的建设与经营管理。、公司下设办公室、财务部、企划部、营销部、冷库部、项目部、信息价格中心、检验检疫中心等，企业组织系统如图 10 图 企业组织机构示意图 冷库部 办公室 财务部 项目部 企划部 营销部 制冷 搬运 仓管 氨机 人事 档案 会计 文秘 出纳 土建 水电 广告宣传 公关 采购 检验检疫中心 物业管理 招商 营销 信息价格中心 董事会 董事长 总经理 副总经理 副总经理 11 第三章 项目建设的背景和必要性分析 一条完整的冷链包括冷冻加工、冷冻贮藏、冷冻运输与配送、冷冻销售四个环节。只有在四个环节中都使农产品处于生理需 要的低温环境中才能保证其质量、减少其损耗。而目前，我国能独立开展仓储、运输、配送等一条龙冷链综合物流服务的企业很少，各地虽有一定数量的冷库和冷藏运输车队，但服务功能单一，规模不大，服务范围小，跨区域服务网络没有形成，无法提供市场需求的全程综合物流服务。而且，任一环节、任一家企业的条件不规范都会导致产品质量受损。如加工环节中一些企业使用不好的原料；贮藏环节中一些企业在常温下装卸时间过长；运输与配送环节中一些企业以保温车代替制冷车；销售环节中一些企业的冷柜温度设置过高，都会影响产品的质量和储存期。 我国的冷链 物流最早产生于 20世纪 50年代的肉食品外贸出口。1982年，中国颁布食品卫生法，从而推动了食品冷链的发展起步。近年来，随着城乡居民生活水平的提高和人们消费习惯的改变，以水产品、畜产品、果蔬及花卉为代表的冷链物流日渐趋热，冷链物流行业也随着市场需求的增大而不断发展。 从整体冷链体系而言，中国的食品冷链还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。中国易腐食品规模巨大，但国家重视不足，缺乏行业规范，造成冷链物流发展滞后，形成了特有的行业环境。 格局 12 我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，市场规模不大，区域性特征比较强，缺乏有影响力的、全国性的第三方冷藏物流行业领袖。据慧聪邓白氏研究目前了解到，我国的冷链物流公司主要以以下几种形式存在： （ 1）第三方物流公司。此类型又包括从传统的物流公司进军冷链物流市场的企业，如中外运裕和、锦江低温，山东荣庆等，和专注于冷链物流行业的重庆雪峰、康新物流等，以及与麦当劳长期合作的冷链物流体系相对完善的夏晖物流。 （ 2）企业内部的物流公司。此类型最典型的是百胜集团下属的物流事业部，为百胜集团下属的餐厅提供核心业务以及 有特殊要求产品的物流服务。 （ 1）在提供基本服务的基础上，逐步提供有价值的增值服务 目前行业内的企业基本都可以提供仓储、冷链运输、市内配送等基础服务；除此之外，一些企业如锦江低温、中外运裕和、重庆雪峰等，还可以提供配货、分拣、贴标等附加功能；夏晖物流可以提供的服务范围更加广泛，可提供诸如采购、库存管理、数据分析等增值服务。不断提供有价值的增值服务，将是未来行业的发展趋势之一。 （ 2）冷库、车队等硬件设施投入力度不断加大 规模较大的冷链物流公司，一般都拥有自建冷库。但有的自建冷库建设年代久远，卫生状况较差；新建冷库通常较为先进，如中外运裕和在上海嘉定有一座现代型冷库，是国内最大的单体多温度分区冷库，具备电脑自动控制的温控装置，可根据客户需要调节并时时监控 13 冷库温度。据慧聪邓白氏研究了解，随着业务的不断拓展和市场发展的需要，目前几家大型冷链物流企业存在新建冷库的计划。 冷链物流企业的冷冻车按照运输规模，主要分为 2 吨、 4 吨、 8吨、 12吨、 20吨、 30吨等不同类型。各种规模的冷冻车根据企业客户的具体情况，分布在不同的物流配送中心，完成市内配送或长途运输等服务。不同企业拥有的冷冻车的数量 相差较大，从几十台到几百台不等。通常情况下，冷冻车的平均更换时间在 8 （ 3）冷链意识不足，市场盲目竞争形成价格战 目前中国市场上，无论生产企业、下游客户，还是普通消费者，对冷链物流的概念都比较陌生，对冷链物流的认识比较肤浅或不全面；冷链物流服务标准、企业从业标准缺失，非冷藏车进行冷链物流服务业务，造成企业之间恶性价格竞争，使有心投入高端硬件提供高质量服务的企业陷入一定的困境，这一行业现状凭借企业一己之力是难以改变的。 （ 1）服务质量和水平将不断提升 几乎所有 的冷链物流企业均意识到，不断提升服务质量和水平，提高客户满意度，才能促进企业的健康发展。在实际操作过程中，一些冷链物流企业通过企业内部的考核指标，对配送及时率和损失率进行统计和考核，并努力通过提高及时率，降低损失率，不断加强品牌建设，提升服务质量和水平。 （ 2）软硬件设施的投入将逐步增大 据统计，我国汽车冷藏保温车辆只有美国的 1/7，日本的 1/4， 14 与发达国家之间相比仍存在较大差距。慧聪邓白氏研究通过访问多家冷链物流企业了解到，随着业务的不断拓展，很多冷链物流企业均有扩大软硬件设施的计划，其中包括多种形式 ，如计划新建物流配送中心；计划新建、收购或新租借冷库；计划购置冷藏车辆，完善配送网络等。此外，在原有设施改造和更新的同时，技术性的改造也将成为另一发展趋势。卫星定位系统 ( 子定货系统（ 电子车载地图等高科技技术的应用，将进一步降低管理成本，提高效率，增加客户满意度。 （ 3）冷链物流意识不断加强，行业内的各项标准开始制定 目前中国的冷链物流行业仍然缺乏服务标准和服务企业准入标准，因此急需通过国家标准来规范市场秩序，建立健全冷链物流行业的资质认证、诚信认证、食品相关安全的一系 列标准，提高行业准入资格，逐步规范冷链物流服务市场。 近年来，位于 #鳌峰路 #水产批发市场交易量年均增长约10%，但是市场营业面积不足、摊位小、与其交易量增长矛盾突出，尤其是冷链储藏矛盾极为突出，根本无法满足现有需求，存在人多、车多、货多、市场拥挤、人流、物流、车流混杂、道路拥挤、交易方式落后、交易区和停车位面积、交易环境、安全性和服务设施亟需改善；由于 #城区规模的不断扩大，现有鳌峰洲批发市场已从原来的城区边缘逐渐成为城市的中心区，货车通行时间也受限制，影响市场的正常交易 和批发。为了适应 #东扩南移城市发展战略的需要，根据 #市城市总体规划（ 2007）和 #市人民政府专题 15 会议纪要的精神， #鳌峰州现有水产批发市场须搬迁。为此业主在#市和 #开发区政府支持下于 2008 年开始筹建，成立了 #水产品市场有限公司，具体承办这个项目。项目已列入 #2009 年重点项目和福建省 2009年重点民生项目。 我国冷链物流发展比较缓慢，规范化的农产品冷链物流在福建还是空白，食品安全要求建设规范的冷链物流系统，市场呼唤规范化的冷链物流系统出台， #水产品市场有限公司在深入调查研究的基础上提出“发展冷链物流，保障食品安全，增强人民健康，提高企业效益”的发展思路，并规划出“海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目”。项目将根据相关的规则，对货物进行全程的温度控制，以确保食品的安全。 #市乃至福建省服务业发展 福建省在发展现代物流业的专项规划中指出，实施以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，以培育和规范物流市场为基础，扶持和发展第三方物流企业为重点，建立和完 善现代物流服务体系；培育一批现代化的大型物流企业，推动有条件的运输、仓储和代理等企业向第三方物流企业发展。“十一五”期间，我省商品交易市场发展的重点是建设和培育能够加快产业集聚，促进产业集群发展的大中型专业批发市场，全面推动专业批发市场升级改造与整合重组；重点培育发展 #、厦门、泉州水产品批发市场，带动霞浦、东山、漳浦、莆田、平潭、连江等海产品主产区县市的产地批发市场发展。本项目属于水产品、畜 16 禽等冷链物流项目，将完善鲜活水产品等销售、储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，本项目符合国家产业政策要求和物 流业调整和振兴规划 2009 年扶持范围，它的建设将促进 #市乃至福建省物流业的发展。 #水产品批发市场的交易和发展 现代商贸服务业是现代服务业的一个重要组成部分。 #现有水产品批发市场经营模式单一，现代化、信息化管理水平较低，功能分区不尽合理；交易方式、功能配置、管理手段、基础设施、交通安全等方面都有待完善；现有市场区域面积小、发展空间有限，也影响了经营户、大型商贸企业的入驻和市场进一步发展。为保障生产经营者的合法权益和经营收入，使 #市的优质水产品、畜禽产品等便捷 地进入国内外市场流通领域，建设一个设施完备、管理规范、秩序稳定的大型水产品冷链物流项目势在必行。 进福建省水产业不断发展 福建省是水产资源大省，多年来水产品总量均跻身全国前三名。从区域位置上看，北接浙江，南连广东面对台湾水产大省，是南北水产品调动的枢纽中心。 #市是全国渔业重点城市之一，同时又是重要的水产品集散地和消费城市，优势的地理位置和渔业基础，有利于建设在全国具有一定影响力的大型水产品冷链物流交易中心，通过充分挖掘当地及周边地区已有的水产资源的潜力， 进行统筹调配；利用与 #毗邻闽东渔场和闽中渔场的地缘优势，进一步合理开发当地浅海和滩涂资源进行养殖，为水产品冷链物流交易中心的水产品等贸易 17 提供资源保障，带动周边地区水产养殖业的发展。 造海峡两岸水产品销售网络 #具有邻近马祖、台湾的地理优势。近几年 #水产品批发市场有部分水产品通过对台贸易的形式进入台湾市场，同时台湾水产品也通过 #市场销往内地。本项目设立台湾水产品经营窗口，通过两岸水产品贸易，充分利用海峡两岸渔业自然资源与生态环境、科技水平、劳动力 资源以及市场条件等方面的各自优势，促进海峡两岸的水产品贸易，实现水产业达到优势互补、互惠互利、双赢发展。 进多元化市场形成 我国水产品出口目前存在出口品种、出口国家过于集中日、美、欧、韩等国家以及出口水产品与其它国家相似、竞争压力较大等问题。海峡水产品冷链物流交易中心以两岸贸易为契机，在交易中心培育成为两岸水产品贸易平台的同时，进一步拓展新兴市场，加强与东盟国家的水产品交流，建设成全国乃至东南亚最大的水产品集散地及价格、信息中心，对 #甚至福建水产品等交易市场 的进一步发展有一定的促进作用。 供社会就业岗位 新建的海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目及其批发市场预计日均进场人员 30000 人次、各种车辆 3000 多辆，市场内直接经销水产品、畜禽冻品批发的人员达 2000 多人，管理、保安、工人等服务人员 1000 多人；市场将拉动运输、贮藏、包装、餐饮、住宿等服务产业的发展，可提供大量的直接或间接的就业岗位。 18 第四章 申请政府投资补助的理由和政策依据 我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突 出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与 是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。 2008 年下半年以来 ，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。 调整和振兴物流业是应对国际金融危机的迫切需要。一是要解决当前物流企业面临的困难，需要加快企业重组步伐，做强做大，提高产业集中度和抗风险能力，保持产业的平稳发展；二是物流业自 身需要转变发展模式，向以信息技术和供应链管理为核心的现代物流业发展，通过提供低成本、高效率、多样化、专业化的物流服务，适应复杂多变的市场环境，提高自身竞争力；三是物流业对其他产业的调整 19 具有服务和支撑作用，发展第三方物流可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力。 调整和振兴物流业是适应经济全球化趋势的客观要求。一是随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式要求加快发展现代物流业，优化资源配置 ，提高市场响应速度和产品供给时效，降低企业物流成本，增强国民经济的竞争力。二是为了适应国际产业分工的变化，要求加快发展现代物流业，完善物流服务体系，改善投资环境，抓住国际产业向我国转移的机遇，吸引国际投资，促进我国制造业和高技术产业的发展。三是随着全球服务贸易的迅猛发展，要求加快发展现代物流业，培育国内现代物流服务企业，提高物流服务能力，应对日益激烈的全球物流企业竞争。 调整和振兴物流业是国民经济持续快速发展的必要保证。根据全面建设小康社会的新要求，我国经济规模将进一步扩大，居民消费水平将进一步提高，货物运 输量、社会商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，农产品、工业品、能源、原材料和进出口商品的流通规模将显著增加，对全社会物流服务能力和物流效率提出了更高的要求。同时，中西部地区要求改善物流条件，缩小与东部地区的物流成本差距，承接东部沿海地区产业梯度转移，促进区域间协调和可持续发展。 调整和振兴物流业是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要举措。调整和振兴物流业，有利于加快商品流通和资金周转，降低社会物流成本，优化资源配置，提高国民经济的运行质量； 20 有利于提高服务业比重，优化产业结构，促进经济发展方式的转 变；有利于增加城乡就业岗位，扩大社会就业；有利于提高运输效率，降低能源消耗和废气排放，缓解交通拥堵，实现经济和社会的协调发展；有利于促进国内外、城乡和地区间商品流通，满足人民群众对多样化、高质量的物流服务需求，扩大居民消费；有利于国家救灾应急、处理突发性事件，保障经济稳定和社会安全。 我国冷链物流发展更为缓慢，规范化的农产品冷链物流在福建还是空白，食品安全要求建设规范的冷链物流系统，市场呼唤规范化的冷链物流系统出台， #水产品市场有限公司在深入调查研究的基础上提出“发展冷链物流，保障食品安全，增强人民健 康，提高企业效益”的发展思路，并规划出“海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目”。项目将根据相关的规则，对货物进行全程的温度控制，以确保食品的安全。 项目建设期总投资可达 57292万元，投资成本大，为减轻企业负担、加快建设进度，特向政府申请投资补助，用于银行固定资产贷款的贴息，尽快强有力的发展我国的冷链物流业，早日发挥本项目利国、利社会、利企业的作用。 本项目为畜禽产品（猪肉）和水产品的冷链物流项目。（一）符合 2005年颁布的产业结构调整指导目录的“第一类 鼓励类 二十五 其他服务 业”中“现代物流服务体系建设”的条款。（二）也是国家重点产业调整振兴规划中的重点产业 物流业。 同时，项目申请国家资金补助还满足以下政策规定： 21 1、国务院关于投资体制改革的决定（国发【 2004】 20号）； 2、物流业调整和振兴规划（国发【 2009】 8号）； 3、中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法（国家发展改革委令第 31号）； 4、国家发展改革委办公厅关于印发物流业调整和振兴专项投资管理办法的通知。 度及用途 申请政府投资补助资金数额： 2292万元，用于 投资贴息。 22 第五章 项目建设条件、内容及规模 海峡水产品冷链物流交易中心及商务配套项目位于 #市区东南部的 #区青洲路，地处为北纬 25 59，东经 119 27，距 #市中心 18 公里，东濒闽江口，西与晋安区交界，南与仓山区、长乐市隔江相望，东北与连江县接壤。紧靠本项目的 #港区是 #的海上门户，我国的重要口岸之一。 项目西侧邻沈海高速公路青洲高架桥，隔青洲路为瑞闽铝业公司，北侧隔罗星中路为盛辉物流、 851药业等企业，东侧邻长隆纺织、海马饲料企业及东南造船厂，南侧为闽江。在 项目用地南侧，将规划建设 #水产品市场公司自有的渔业码头，详见图。 本项目用地符合 #市 #区土地利用总体规划规定的土地使用要求。项目地块现状地势较平坦。项目场地计标高约 7米， #属南亚热带海洋季风气候，全年冬短夏长、温暖湿润，年降雨量 1382毫米，年平均气温 19 21。 水条件 #区 #自来水厂日供水能力 吨，预计 2010 年 #区日供水能力 38 40 万吨，近期水源取自闽江，并以白眉溪水源为第二水源。 #市 #区现有 电站一座， 11 万伏的输电线路已 23 引入区内，对岸有华能 #电厂，又有容量 （ 1）航空 本项目距 #长乐国际机场仅 18沈海高速公路入口 2 （ 2）港口 本项目紧临 #闽江口 #港，有 2 个万吨级和 2 个 5000 吨级泊位码头，计划兴建国际客运码头，距罗源深水港区约 70江阴水港区距离约 60理条件得天独厚。 在本项目用地南侧，正在申请建设自用的 5000 吨泊位的渔业码头。 （ 3）铁路 福厦铁路、温福 铁路离项目厂址不到 5项目离城门枢纽站不到 8 （ 4）公路 项目场址距离 104 国道、沈海高速公路 #互通口各约 500m，地块与北侧为幅宽 30侧为幅宽 40 该场址依托 #区和 #城区，建设和生活条件便利。工程建设所需的砂石、钢材、木材、水泥等均可方便地在 #区、 #市场采购。项目建设和生活的其他外协条件基本具备。 本项目用地 建设面积 中地下 24 建筑面积 ，地上建筑面积 内容：包括冷库、制冰和水产品加工车间、商务楼等组成。 1、共有 7 栋建筑，其中 1 栋 26 层的商务楼（二）、 1 栋 6 层的商务楼（三）、 1 栋 9 层的信息网络、价格、检验检疫中心、展示竞拍中心、 1 栋 2 层的交易楼、 3 栋冷库（一、二、三号冷库）及加工车间。 本项目冷库及加工车间总建筑 133799 平方米，项目建成后，冷链物流交易中心的冷库总库容量达 15万吨，年冷藏和冷冻食品约 78万吨；年加工冷藏食品 5000吨；日制冰 300吨。 2、建设供电、污水处理、垃圾收集站等项目配套设施。 3、 建设集装箱车、一般机动车、非机动车停车位和市场内道路绿化等室外工程。 25 第六章 项目建设方案 （ 1） #水产品市场有限公司将与国内领先物流软件运用商合作，引进先进物流管理技术，搭建市场内信息化平台，收集发布水产品交易与供求信息，使入驻的经销商、养殖户等能适时调整水产品交易品种，在促进养殖户生产结构调整、密切产需联系等方面提供更有效的服务。 （ 2）项目将采用冷链冷藏技术、冷链保鲜与包装技术、冷链节能技术和冷链自动化技术。 （ 3）项目将采用先进的食品检验 检测技术，对市场交易的海鲜、冰鲜、冻品、淹制水产品、贝类和海鲜用水、冰鲜用冰等实施包括药物残留在内的食品安全检测。 项目产品主要经粗加工、冷藏或冷冻后外销， 26 原材料接收 包装物料验收 解冻 水洗 盐洗 贮存 分解 清洗 切片 选别 排盘急冻 蒸 煮 冷 却 清洗消毒清洗 27 包装 金探检测 装箱 进库冷藏 装柜出口 图 项目产品技术方案 按照 #市政府有关会议纪要精神和项目业主的发展规划，本项目属新建项目。 1、设计原则 （ 1）服从 #市城市总体规划（ 2007 2020年），遵从相关法规的有关规定； （ 2）贯彻高起点、高标准的建设思想； （ 3）处理好项目与周边地 区的市政设施的衔接，合理配套设施； （ 4）保护生态环境，做到可持续发展。 2、平面布置 本项目总平布置分为冷库及加工区、冷链物流交易中心、商务楼、展示竞拍中心等 4个区域，为水产品经营提供优质服务和可靠保证，见总平面布置图。 布局设计以物流方便、功能分区明确为布局原则：靠近交通出入 28 口；冷库布置在南侧靠近闽江，制冰区和加工车间布置在冷库两侧，便于加工后的冷藏贮存；污水处理区位于二号冷库的东侧；一、二号商务楼设在项目最南侧，方便管理。三号商务楼与展示竞拍中心位于中间，构成连接枢纽。 交易区北临罗星中路，西靠青洲路 ，南临建设路，形成良好的交通运输通道，解决了单一出入口、人车混道出入而造成的交通过度拥挤和秩序混乱的问题。活鲜交易区布置紧邻闽江，形成一个便利的水上运输通道，届时到港活鲜产品可直接进入活鲜交易区。冷库位于冰鲜等水产品交易区的南侧、海鲜交易区的北侧，对内临近集装箱回车场，对外靠近交通出入口和港口，形成产销通道及便利的交通。制冰区布置在冷库加工车间内、活鲜交易区的东侧；方便加工区和物流中心的用冰服务。 商务楼和展示竞拍中心安排在冷库的南北两侧，交通方便，功能分区较明确。 3、道路及竖向设计 三个地块设有 6 43路采用水泥路面，能承受 20吨的集装箱货物重量。道路设计标高 场内道路、停车场、广场面积 53187平方米。 4、总平面设计指标 表 总平面设计指标 序号 项目 单位 数量 1 征地面积 实际用地面积 29 3 建筑占地面积 建筑密度 5 6 总建筑面积 中 地上面积 下面积 积率 绿地面积 绿地率 % 10 9 机动车停车位 辆 445 其中 地上机动车数 辆 295 地下机动车数 辆 150 10 非机动车停车位 辆 2167 5、项目主要工程组成表 本项目主要工程组成见表 项目工程组成一览表 工程分类 工程内容 建设规模 建筑面积（） 备注 主体 工程 交易楼 年交易量 78万 t 1992 交易中心 冷库 最大设计量 15万t 111198 加工车间 年加工量约5000t 22601 加工区，主要是水产品加工 30 制冰间 制冰量 300t/d 1250（面积含在加工间） 在加工车间一的一层 商务楼 2栋 36530 交易楼 1栋 1920 展示竞拍中心 1栋 15276 配套工程 液氨储罐区 储罐容积 15m 在冷库一的东面 环保 工程 污水处理站 设计处理规模1018t/d 在冷库二的东面 垃圾收集间 3个 每个地块各有一个 公用 工程 电力工程 10间，变电所 1间，配套 5组配电室 402 变电所和开闭所 电信工程 3组电信电视间 30 公厕 4个 20 其它 门卫等 200 道路、停车场、广场面积 53187 绿地面积 围墙长度 m 1151 2米高，铁栏 31 消防水池 m 918 1、 冷库（一） 冷库（一）为地上七层现浇钢筋砼结构，占地面积约 5184筑总面积约： 36288 容面积）。地下一层，建筑面积 6360 筑为高层丙类库房，耐火等级为二级。 建筑功能分布：地下一层为车库（仅考虑停放 3吨小 货车，装载货物后的总高度为 水泵房；地上一层至七层为冷库。冷库库容量 顶层为通风层，采用轻钢屋面（轻钢屋面确保不漏水不渗水）。（以确认的建筑方案图为准） 层高：地下车库层高 下水泵房层高 库部分一至七层层高均为 层层高 外月台高度 筑总高 冷库设六部 5吨货梯，两部 3吨货梯，一部 1吨客梯，以我方提供的电梯图纸为准。其中两部 5吨货梯（兼做消防电梯）停靠地下室和通风层，一部 1吨客梯停靠地下室，其余均按标准楼层停靠。月台上设 16个高 度调节板。 内外装修做法： 穿堂地面采用金刚砂地面，墙面采用水泥砂浆墙面深色杀菌防霉涂料罩面，顶棚抹水泥砂浆。 32 月台地面采用金刚砂地面，墙面采用水泥砂浆墙面白色乳胶漆罩面（中级），墙裙采用水泥耗资墙面深色杀菌防霉涂料罩面（ H=1800），顶棚抹水泥砂浆。 冷库地面采用 楼梯间地面均做水泥砂浆楼面，墙面、顶棚均做水泥砂浆墙面白色乳胶漆罩面（中级），楼梯间内乳胶漆选用燃烧簸等级为 A 级产品。 除有特殊要求的设备间采用专业门窗均外其它部分均采用铝合金门窗。（型材、颜色与交易市场部分取 同）。 外墙采用高级外墙涂料。（外墙颜色与交易市场部分取同）。 2、加工车间（一） 加工车间（一）为七层现浇钢盘砼结构。占地面积约 1249 筑总面积约 9499容面积）。建筑为高层丁类厂房，耐火等级为二级。 建筑功能分布：一层为制冰间，二至七层为加工车间。屋顶层为设备层，（以确认的建筑方案图为