某某房地产开发项目可行性研究报告

1 水岸花园 项目 工程 可行性研究报告 富宁县中浩房地产投资 开发有限公司 二 一 二 年 十 月 富宁中浩水岸花园 1 目 录 第一章 总 论 . 1 一、项目名称及项目建设单位 . 1 二、工作依据 . 1 三、研究范围 . 1 四、工作概况 . 2 五、建设单位 、施工单位 概况 . 2 六、项目建设地点 . 3 七、建设规模 . 3 八、物业管理 . 3 九、建设实施计划 . 4 十、投资估算 . 4 十一、资金筹措 . 4 十二、 经济和社会效益 . 4 第二章 项目建设的必要性 . 5 一、推进新城区建设 ，增强带动辐射作用 . 5 二、建设西南桥头堡 . 错误 !未定义书签。 三、推动城镇化，构建完善的县城城市功能 . 5 四、推动市政建设与国民经济协调发展 . 6 五、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定 6 六、经营城市，开辟市政建设新局面 错误 !未定义书签。 富宁中浩水岸花园 2 第三章 商住房市场供求分析 . 8 一、房地产供给状况 . 8 二、房地产市场需求的预测 . 8 第四章 建设条件与建设选址 . 10 一、建设单位概况 . 10 二、建设选址 . 10 三、自然条件 . 10 四、基础设施条件 . 11 第五章 规划设计方案 . 13 一、建设规模 . 13 二、指导思想 . 13 三、规划原则 . 14 四、规划设计 . 14 第六章 物业管理 . 19 第七章 项目实施进度与施工保证措施 . 20 一、项目实施进度 . 20 二、施工保证措施 . 21 第八章 环境影响评价 . 22 一、环境条件调查 . 22 二、施工期环境影响分析 . 22 三、项目建成后环境影响影响分析 . 26 第九章 劳动安全卫生与消防 . 27 一、劳动安全卫生 . 27 富宁中浩水岸花园 3 二、消防设施 . 27 第十章、组织机构与人力资源配置 . 28 一、组织机构设置 . 28 二、劳动定员 . 31 三、员工培训 . 32 第十一章 投资估算与资金筹措 . 35 一、投资估算 . 35 二、资金筹资方案 . 错误 !未定义书签。 第十二章 财务评价 . 39 一、编制依据及说明 . 39 二、销售收入估算 . 39 三、总成本费用估算 . 40 四、营业税金及附加费、经营利润估算 . 41 五、财务盈利能力分析 . 42 八、不确定性分析 . 45 九、财务结论 . 48 第十三章 结论 . 49 富宁中浩水岸花园 1 第一章 总 论 一、 项目名称及项目建设单位 1、项目名称 ： 水岸花园 2、建设性质 ： 新建 3、项目建设单位 ： 富宁县中浩房地产投资 有限公司 4、法人代表： 曾照远 通讯地址： 富宁县新华镇冷冻厂东 侧 5、报告编制单位 ： 富宁县中浩房地产 投资 有限公司 二、工作依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制办法 3、城市居住区规划设计规范（ 4、 富宁 县 城市远景规划 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 6、有关部门提供的证明和资料等 三、研究范围 1、项目建设的必要性 2、市场分析 3、建设条件与选址 4、规划设计方案 富宁中浩水岸花园 2 5、物业管理 6、环境保护与节能 7、实施计划与工程管理 承担 8、投资估算与资金筹措 9、经济效益和社会效益分析 四、工作概况 富宁县中浩房地产投资 有限公司 根据 富宁县 城市总体规 划和城市建设的发展情况，积极投资兴建 富宁县 水岸 花园 项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写 富宁县水岸花园 项目可行性研究报告小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同 有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照 富宁县 房地产现状和城市 规划的有关要求，并 依据 海口 市设计院 关于 富宁县水岸花园 建筑方案设计确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。 五、建设单位概况 富宁县中浩房地产投资 有限公司 是一家具有法人资格，独立核算 ，自负盈亏的 有限责任公司， 主营房地产开发。公司成立于 2011 年 9 月，地址为 富宁县新华镇冷冻厂东 侧 。 注册资金 伍佰 万 元人民币 ，实收资本 伍佰 万元 人民币。 公司在职员工 28人，其中高级工程师 1 人，中级职称 7 人 ，技术员 12 人 ，技术力 量富宁中浩水岸花园 3 较强，管理水平较高，尤其是公司董事长 曾照远 先 生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。 六、项目建设地点 本项目位于 富宁县新华镇新兴社区那力小组（国道 323 线旁 ） ，东临 富宁县冷冻厂 ，西临 幸福家园小区 ，南临 普厅河 ，北临 323 国道 ，地势 基本 平坦 ， 便于建设。该地段环 境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷， 是理想的 商业及 家居胜地。 七、建设规模 富宁县水岸花园 项目 规划用地面积 55100,总建筑面积65684住宅 54517 商业 11167停车 位 500辆 ，小区规划总居住户数 478 户 ,绿化覆盖率 容积率 筑密度 22 。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 八、物业管理 该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。 富宁中浩水岸花园 4 九、建设实施计划 富宁县水岸花园 项目 建设期计划为 3 年，自 2013 年 1 月至2015年 12月竣工，完成商住楼建筑面积 65684 十、投资估算 水岸花园项目 建设总投资 15534 万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费 4795万元，预备费 732万元，贷款利息 154万元。 十一、资金筹措 1、公司自筹资金 3500万元； 2、申请银行贷款 1000 万元； 3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决 11034万元。 十二、经济和社会效益 该项目的开发建设符合国家产业政策和 富宁县 城市发展规划，对于改善城市面貌， 推进 富宁县 城市 建设 ,加快城市化进程具有积极的 作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带 富宁县 第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元， 上缴各种税收 2849万元 ， 具有良好的经济效益和社会效益。 富宁中浩水岸花园 5 第二章 项目建设的必要性 一、 推进 新城区建设 ，增强带动辐射作用 目前 水岸花园北 面 为 富宁县 城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展 。区内建筑混杂低层次 ,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。 严重存在脏 、乱、差的现象。 为 加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成 富宁县水岸花园 城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园 商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃 五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。 二、 推动城镇化，构建完善的县城城市功能 根据 富宁县 县城总体规划和 水岸花园 详细规划，片区属中心城区的重要组成部分。片区建设 有利于提高 和推进城镇化水平。区域位置处 于 普厅 河 东 岸，自然环境优越，具有与县城 协 调衔接的自然条件和区位条件。当前， 县城 吸引大量来自靠近县城的农村农民参与 城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向， 水岸花园 建设开辟商贸 中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新 城区第三产业发展提供良好的基础。因此， 水岸花园 建设以建成 商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃 五大功能的综合商住区。 提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸富宁中浩水岸花园 6 业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进 入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。 三 、推动市政建设与国民经济协调发展 富宁 县 县 城 所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展 起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区一体化。 水岸花园 建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对 国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。 四 、 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定 农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活富宁中浩水岸花园 7 水平进一步改善与提高 。 水岸花园 建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产 等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区， 建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。 富宁中浩水岸花园 8 第三章 商住房市场供求分析 一、 富宁 县基本情 况 富宁县位于 云南 省东南部，南与 越南 河江省接壤，东部和北部分别与广西百色 右江 、西林、田林、 那坡 、靖西五县（区）毗邻，西与文山州的 广南 、麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道 323线贯穿县境，是云南通往广西、 广东 等 沿海地区 的重要门户。 323国道 和正在建设中的 衡昆高速公路 贯穿全境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。辖 15个乡（镇）、 145 个村（居）委会，总人口 土面积5352平方公里，其中山区面积占 96%。 二、 房地产市场 需求 的预测 1、 从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房 价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 2、 从投资角度看 由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。 3、 从消费结构看 富宁中浩水岸花园 9 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 4、 从需求关系看 为加快城市化 进程， 富宁 县 根据城市总体规划，正加快旧城向新城转移 步伐，城镇化水平达 9%以上。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析， 富宁 县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 以上这些良好的发展态势为 富宁 县 水岸花园 建设和销售带来良好的发展势头，其市场前景乐观。 富宁中浩水岸花园 10 第四章 建设条件与建设选址 一、建设单位概况 富宁县中浩房地产投资 有限公司 于 2011年 9 月成立，注册资金 伍佰 万 元 。现有职工 28 人，其中具有技术职称的专业技术人员 21人 。经营范围主要是房 地产开发经营 。 公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发这个龙头，在各级政府、主管部门和金融机构的大力支持下，一贯秉承“诚信、卓越、创新、一流”的经营理念，坚持高起点、高品位、高标准，以优雅的设计、精良的施工、优质的服务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立了企业的崭新形象。 二、建设选址 本项目位于富宁县中心地带，东临 323国道，西临普厅河，南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。 三、自然条件 1、地形、 地貌、地质等资料 本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。 2、场地和地基的地震效应 富宁中浩水岸花园 11 根据建筑抗震设计规范（ 关规范判定，红河州 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 计地震分组为第 一组 。 3、水文、气象资料 富宁县 属亚热带季风气候，春温高于秋温，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，积温高，无霜期长，年均降雨 1200毫米，年平均日照数 1764小时，年均气温 成“ 天然温室 ” 。地势西南高而岩溶峰丛， 东北低而土山起伏连绵，最高海拨 低海拨 142米。境内山高坡陡，地势狭窄，山区面积占 96%，石山区又占山区面积的三分之一。全县 800米以下海拨热区面积 3480平方公里，占国土总面积的65%。 有 5 大干流，大小支流 29条 。 四、基础设施条件 1、交通： 323 国道及滨河路 已成为城市主干道 ，该地块成为交通便捷的商贸区，交通十分便捷。 2、水： 富宁 城 区现有的 自来水厂，供水能力 可满足市区人民生活及生产用水，工程施工用水方便。 3、电： 富宁 市政中心的电力由南方 网供给，电网离拟建项富宁中浩水岸花园 12 目较近，电力供应方便，可满足 项目用电要求。 4、通讯：自 程控电话开通以来 富宁 县 邮电事业取得长足的发展，目前全市 程控电话，移动电话，可与全国各地和世界各城市直接对话，信息沟通方便。 5、排水 小区内设有排水管道，实行雨污水分流制，雨水汇集后就近排入市政雨水管网；污水由污水泵站打入至主干管，经二级深化处理后，就近流入城市污水管道中。 6、消防 该项目的消防按照建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。 富宁中浩水岸花园 13 第五章 规划设计方案 一、建设规模 本 项目 规划 规划用地面积 55100,总建筑面积 65684宅 54517 业 11167车位 500辆，小区规划总居住户数 478户 ,绿化覆盖率 容积率 筑密度 22。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 二、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住 宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环 境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有 富宁 地方特色的住宅公寓。 富宁中浩水岸花园 14 三、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的 发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业 、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。 四、规划设计 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合 理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性 商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层 商住楼，住宅平行排列，并在 靠近小区 入口处设置车辆 出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形富宁中浩水岸花园 15 成干扰。 1、总体布局 以充分发掘造景中庭及共 享集中绿化空间为出发点，通过建筑形体的布置形式形成极为开敞的小区 花园，体现大公共空间的优美环境的高品质小区的规模效应。 2、住宅单体设计 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典 雅、坡屋梦顶为基调 ，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层 ，其中沿街为商业用房，上部为标准 层， 层高为 3 米。 为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。 3、道路系统规划 小区人行主入口由 西 侧进入，规划一个视 野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由 人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园 围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。 富宁中浩水岸花园 16 4、绿地规划 本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地庭院绿地”为主的绿地系统。将中心绿地集中布 置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。 5、景观设计 景观环境 的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。 6、空间环境 空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业 、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。 7、户型选择及主要技术经济指标 (1)、户型选择 小区规划在规划设计 及建筑风格上充分体现“以人为本”富宁中浩水岸花园 17 的设计理念，注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21世纪高品质住宅区的风貌。根据 富宁 多种消费对象的不同品位和要求，设计了多种户型平面，各户型设计中，卧室、客厅、餐厅、厨房等均有良好的采光和通风效果。 (2)、主要技术经济指标 1)、技术设备条件 A 室外 用高级外墙涂料，局部面砖装饰； 浇平屋面、 斜屋面、 节能材料； B 室内： 泥砂浆面层； 泥砂浆面层； 泥板面 外窗用彩色铝合金推拉窗； 户门为高级防盗、防 火门，阳台门为彩 色铝合金推拉门； 地面防水层； 地面防水层； 墙面及天棚水泥砂浆面层、涂料面层、楼梯面花岗岩面层； C 配套设备： 富宁中浩水岸花园 18 话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用； 关、照明、插座、电表各一个； 频式供水系统，每户独立水表； 组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 D 智能化系统： 安全防范系统：家庭紧急报警系统、可视对讲防盗门、车库管理系统等。 2)、主要技术经 济指标 要技术经济指标 项 目 指 标 规划用地面积 55100 建筑面积 65684 中： 住宅建筑面积 54517 业建筑面积 11167 宅套数 478 套 停车位数 500 辆 富宁中浩水岸花园 19 第六章 物业管理 小区项目物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行管理 ,物业管理公司对该项目物业管理提前介入，积极推进社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，在工程开发建设的全过程进行熟悉、参与工程管理，保证工 程质量，做好物业管理的各项准备工作，保证将来物业管理的有效运行。 小区建成后，物业管理公司将严格执行建设部颁发的公有住宅售后维护管理暂行办法、城市新建住宅小区管理办法等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业管理及配套设施进行维护保养，确保物业的正常运行；加强保卫、治安的管理，为居民提供居住、生活环境安全保障；搞好物为周围环境的清洁，做好绿化、草坪和花木的养护；做好管理费用的核收和使用管理；代收代交水、电等费用，保证按时供水、供电 ；搞好社区管理，创建健康文明的社区文化；定期走访住户了解情况 ，解决住户提出的各种问题，协助政论进行社会管理；调解住户的矛盾纠纷，维护邻里和睦；搞活经济好多种配套经营，为成民提供尽可能的全面服务；建立物业档案，随时掌握产权变动民政部维护牧业的完整和统一管理，努力为小区居民提供多层次全方位热情周到的物业管理服务，创造一个舒适、优美、洁静、安全、方便、和谐的生活、居住环境 。 富宁中浩水岸花园 20 第七章 项目实施进度与施工保证措施 一、项目实施进度 富宁水岸花园 工程项目建设期为 3 年，自该项目可行性研究报告完成后立即着手项目的初设编制及施工前的准备工作。初设完成后，设计单位立即组织施工图设 计，通过招标选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速优质地完成小区的建设。 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目总工期 3 年，工程计划自 2013 年 1月开工，至 2015年 12 月竣工，完成建筑面积 65684项目工程开发建设进度计划安排如下： 1、前期工作 2012 年 10 月， 向 富宁 县 发展和改革局 项目立项， 2012 年12月 地质勘探、建筑图纸设计。 2、工程建设阶段 （ 1） 2013 年 1 月 2013 年 2 月场地平整、地质勘探 （ 2） 2013 年 3 月 2014 年 12月土建施工。 （ 3） 2014 年 6 月 2015 年 11月片区公共设施建设 （ 4） 2015 年 1 月 11月片区道路、绿化等配套工程建设； （ 5） 2015 年 4 月 10 月给排水、电气、消防等配套工程施工； 富宁中浩水岸花园 21 （ 6） 2015 年 12 月商住房竣工验收，全部交付使用。 二、施工保证措施 为 了 保证本项目工程的建设进度和质量，拟采取以下措施： 一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使小区规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。 二是通过投标竞争选定一批实力雄厚，管理上套，重视信誉，积极配合的施工队伍和材料供应厂家。 三是实行工程监理制，通过投标选择有实力的监理公司对工程建设实行全方位全过程监理，从规划到房屋销售都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。 四是实行优质优价，利用经济杠杆指质量目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。 五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况，奖优罚怠。 富宁中浩水岸花园 22 第八章 环境影响评价 一、环境条件调查 水岸花园 项目 提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。 绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和 人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽。 二、施工期环 境影响分析 1、施工期污染源 (1)、施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达 115)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。 富宁中浩水岸花园 23 各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段 声源 声级 施工阶段 声源 声级 土石方阶段 挖土机 78修、安装阶段 电钻 100击机 95 电锤 100压机 75工钻 100桩机 95齿锯 105 底板与 结构阶段 混凝土输送泵 90功能木工刨 90捣器 100凝土搅拌机 100据 100石机 100焊机 90角磨光机 100压机 75 交通运输车辆声级 施工阶段 运输内容 车辆类型 声级 /) 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要设备 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 90 805 富宁中浩水岸花园 24 (2)、施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 (3)、施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车 辆冲洗水。 (4)、施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 2、施工期环境影响分析 (1)、施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。 富宁中浩水岸花园 25 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位： A） 施工阶段 昼间场界噪声 标准值 夜间场界噪声 标准值 土方阶段 755 755 结构阶段 700 655 装修阶段 805 禁止施工 55 (2)、施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气 量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理富宁中浩水岸花园 26 设施应与项目的主题工程同时设计，同时施 工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围建 3 米的简 易 围墙屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 三、项目建成后环境影响影响分析 本项目作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。 富宁中浩水岸花园 27 第九章 劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施 。 一、劳动安全卫生 1、危害因素和危害程度分析 分析在生产 或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。 1)有毒有害物品的危害。对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性 2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。 2、安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所，对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 二、消防设施 根据火灾危险性类别，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。该项目的消防给水以城市自来水为主，消防设施按给水规范要求设置。该项目的消防 应按照建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。 富宁中浩水岸花园 28 执行董事 总经理 行政副总 运营副总 销售副总 办 公 室 人 事 部 财 务 部 保 安 部 采 购 部 工 程 部 营 销 部 售后服务部 物业管理部 第十章、组织机构与人力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设 顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。 一、组织机构设置 本公司是有限责任公司 ,分为权力机构和经营管理机构。最高权力机构是执行董事 ,实行执行董事领导下的总经理负责制 ,总经理受执行董事任聘 , 各部门分设经理 , 负责组织公司的经营管理活动。高级职员由执 行董事任聘。 组织机构图： 办公室： 1、负责公司文档管理 ： 可对公司的文档进行分类管理。 富宁中浩水岸花园 29 2、负责内部员工管理 ： 对公司的内部职员的个人资料进行管理。 3、 负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。 财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。 保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。 采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。 工程部： (一 )、 工程前期准备 1. 技术准备： 1)审核施工图纸。 2)编制房地产开发项目组织设计。 3)编制或审核施工图预算。 4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。 5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。 2、物资准备 3、现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。 富宁中浩水岸花园 30 4、其它准备： A 利用招标形式、优选施工队伍。 B 办理开工报告。 C 办理质监委托。 D 组织设计交底。 E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。 (二 )、现场工程管理 1、前期阶 段的部分工作： A 妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。 B、“三通一平” C 其它的工作（临建、占路，占地的办理） 2、 施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。 D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。 E 做好工程决算及项目移交。 营销部：负责商品房的销售和管理 ;作好销售计划的编织机销售策划工作。 售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。 物业管理部 ：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。 本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令 ,只是参谋作用。这一组织形式既能及时富宁中浩水岸花园 31 指挥 ,统一命令 ,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长 ,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间 ,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。 对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质 能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。 二、劳动定员 部 门 管理人员 营业人员 工程技术人员 业务人员 合 计 总经理办公室 其中：总经理 副总经理 1 1 1 1 行政管理 其中：办公室 财务部 4 2 2 4 2 2 运营管理 其中：保安部 采购部 工程部 3 1 1 1 7 2 1 1 14 3 2 9 销售管理 其中：营销部 售后服务部 物业管理部 3 1 1 1 4 1 1 9 5 2 2 合计 11 4 8 5 28 富宁中浩水岸花园 32 三、员工培训 1、公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。 2、在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其它收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其它人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于 职员从事其它相关工作。 3、培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。 4、培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行 的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此富宁中浩水岸花园 33 职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。 5、培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专 业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其它资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、 选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。 6、培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以富宁中浩水岸花园 34 向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。 7、培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划