土地估价师考试-估价理论与方法完整版

1第一部分 地价理论第一章 地价理论土地价格的内涵与外延土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格我国土地价格的形式我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。预期收益的高低和利息率大小3、土地价格主要土地需求决定 4、土地价格呈上升趋势 主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地价格具有明显的地域性 土地的固定性与一般物价的区别1、表示方式不同 土地除以价格表示外，还可以用租金表示2、价格基础不同 基础是土地权利和收益的购买价格3、形成时间不同 缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断5、地价主要由需求决定6、地价具有明显的地区性和个别性7、地价呈明显上升趋势 土地一般不具有折旧现象8、市场结构不同 地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场9、折旧现象不同土地价格的类型1、按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格2、按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段：申报价格、公告（示）地价4、按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价楼面地价=土地总价格/总建筑面积单位地价=楼面地价 x 容积率5、按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6、按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格7、按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价2我国现行地价体系一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上 4 种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。土地交易的客体实际上就是土地权利。土地权利状态是决定土地价格的基础，土地价格体系中土地所有权和土地使用权价格是基本形式。基于政府调控要求，基准价格是必然选择，其对应是宗地价格交易价格对应评估价格地价管理作用：防止地价暴涨、暴跌，防止国有土地收益流失，促进土地合理利用，规范双方交易行为，规范估价方法地价管理政策要与相应的地价管理制度相配合地价管理政策：优先购买权、对地价上涨可采取必要的行政手段干预、可按经济和城市建设需要，对单位和个人的土地提前收回、增收土地增值税，防止不正常交易。标定地价作用：确定出让金的依据，企业清产改制确定毅然资产的依据，国家收增值税的依据，制定土地市场管理政策依据。我国土地价格的主要类型1、按管理层次划分基准价格：一个区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性特点 作用：反映市场地价水平及变动趋势，为宏观管理提供依据；引导土地合理利用和流有效利用手段，税制改革的依据，清产的基础。征收使用税提供依据2、按土地产权性质划分土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，分：出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格。划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格之间的差异主要在有没有交出让金承租土地使用权价格 在支付租金并完成开发，经同意可转租、转让、抵押，高低主要四租金差额的多少来衡量。3、按土地开发程度划分 生地价、熟地价、毛地价4、按地价构成 熟地价=出让金+ 城市建设配套费+ 征地拆迁开发费5、按交易方式 收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让地价、出租地价、抵押地价、入股地价 土地一级市场 土地二级市场划拨地价协议出让地价 公共福利、非盈利性、机 关公开 招标出让地价邀请重大工程较大地块挂牌出让地价出让地价拍卖出让地价 条件好、交通使得闹市区承租地价出租价格转让价格抵押价格入股价格36、按地价形式和目的划分评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价我国的政策性地价：最低限价、标定地价、基准地价我国土地价格理论的发展历史现代土地价格评估理论形成于 19 世纪末，英国人阿尔雷德马歇尔作为新古典派代表人物，在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应成本分析”地租地价，提出土地价格由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定收益还原法、市场比较法、成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法。20 世纪 80 年代，我国在马克思地租理论基础上，形成社会主义级差地租、社会主义绝对地租理论、社会主义城市地租理论。第二章 土地价格影响因素一般因素 从宏观上对地区整体地价的影响行政因素：土地制度（直接） 、住房制度、城市规划（用途、容积率、建设密度）、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程国际因素：国际经济状况、国际政治状况经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平。区域因素 自然、社会、经济 地区性特征 不用途，影响程度不同，直接影响与间接影响繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量：人文环境和自然环境城市规划限制：区域土地利用性质、用地限制、用地结构、区域交通管制。个别因素 宗地自身的条件 又称宗地因素面积适宜、宽度适宜、深度适宜、形状（矩形为佳） 、坡度（影响开发成本） 、宗地基础设施条件（五通一平） 、宗地临行状况、城市规划限制（用途、容积率、建筑密度、宗地用途） 、使用年限。主要地价影响因素作用规律一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要因素。不同用途地价影响因素的特点商业用地受商业服务业繁华程度、用地效益、距商服中心距离、市内交通条件的影响较大区位因素、个别因素居住用地受基础设施、市内交通条件、环境优美状况工业用地受水、电等基础设施状况、对外交通条件农用地受自然因素影响较大，当是经济水平影响对土地的投入和产出效益，进而影响农用地价格水平。4第三章 地租理论 土地经济学最基础、核心部分地租概念直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。马克思把地租为分：绝对地租、级差地租两种基本形式，此外还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租。地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本，按此分：契约地租（商业地租） 、经济地租西方经济学把地租扩充，分：广义地租、狭义地租，还有准地租级差地租 指租用较优土地所获得归土地所有者的超额利润土地自然条件的差别是级差地租形成的自然基础，土地的有限性所引起的土地经营权垄断是差级地租产生的原因。马克思把差级地租分：差级地租 I（利用较优土地） 、差级地租 II（增加投资）差级地租的存在是决定土地价格高低的主要因素它来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润绝对地租 土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额农业资本有机构成是绝对地租形成的条件，所有权垄断是绝对地租形成根本原因绝对地租是农业工人创造的剩余价值。垄断地租 产品的垄断价格带来的超额利润而转化为地租垄断地租形成为了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地的特殊自然条件，形成垄断价格是垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断地租垄断地租不源于农业工作创造的剩余价值，而是社会其他部门工作创造的价值。矿山地租 工业资本家为取得采掘矿藏而支付的地租同样要缴纳级差地租和绝对地租各矿山的产品个别生产价格不同；社会生产价格由劣等生产条件的个别生产条件决定；矿山的所有权垄断建筑地段地租 资本家为获得造建筑物所需土地而支付地租来源于工人创造的剩余价值超过平均利润的余额农业地租是建筑地段地租的基础，存在差级地租特征：垄断地租占优势；地租高低取决于位置的优劣；为获得生产场所和空间而必须支付社会主义条件存在绝对地租、级差地租、垄断地租，因此马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论新古典城市地租理论 边际分析、区位分析、区位平衡、地租模型阿兰索、密而斯等将边际效益就用于传统地租理论中产生新古典城市地租理论特点：通过边际产品和生产要素的比较，对地租本质进行阐述；对土地市场分析趋于成熟（土地非完善市场） ；解决了城市地租测算的理论方法，建立了在关地租模型；更注重政府政策的研究规划的限制，地价曲线不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是起伏的、有不连续的拆线。基础设施政策对地租、地价的影响。5阿兰索模型 贡献在于他将空间位置作为地租问题核心进行了考虑，引进区位平衡的概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。阿兰索运用同好曲面（不管地价怎么变化，都保持个人在敞开满意程度）设计习价曲线来表示地价和距离的组合。地租与地价关系近似于利息与资本的关系；地价与地租成正比；地价是地租的资本化。地租的存在是地价的前提，租金决定地价，地价不是土地的购买价格。土地除以价格表示外，也可用租金来表示，即地产有租赁市场存在地租理论在土地估价中的作用绝对地租是土地价格的根源，级差地租决定土地价格的高低主要原因，垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定物质和经济条件，准确地评估土地价格。第四章 区位理论_个别因素区位理论 空间几何位置、自然界地理要素+人类活动的反映区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位的影响因素社会经济因素：繁华程度、交通状况和通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度。自然因素：地形坡度、承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量行政因素：城镇规划农业区位理论 冯杜能杜能圈农产品运输费用、农业生产成本、农产品市场价格决定利润杜能农业区位理论解决主要就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，而最大限度地增加利润杜能圈同心圆自由农作区、林业、谷物、草田轮作、三圃农作区、放牧区。工业区位论 阿尔申尔德韦伯运输、劳动力、集聚与分散遍布性原料、地方性原料原料指数运输费用劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生的第一次变形因素聚焦经济效益是使运费和工资定向听工业区位产生偏离，形成工业区位的第二次变形韦伯认为：注意一般集中因素(生产集聚） ，而不必注意特殊集中因素（社会集聚）。中心地理论 克里斯塔勒正六边形市场中心地：指区域内向周围提供货物和服务的中心城市或居民点。中心地职能：商业服务业、社会文化中心性：影响程序A 需求门槛：维持供应商品和劳务所需要的最低购买力和服务水平B 商品销售范围：消费者购买价格=销售价格+ 交通费A B 是与中心地规模、居民收入水平、人口分布密度及商品与服务的各类密切相关6中心地体系基本模型按市场原则 K=3 交通原则 K=4 中心地市场网络系统行政原则 K=7,高一级中心管 7 个低一级中心区位是决定城市土地利用价值的重要因素、是衡量地租地价的主要标尺第五章 土地报酬递减规律土地报酬递减规律在技术条件不变、其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）尽早会出现下降土地报酬递减的基本原理各类报酬定义：总报酬，即总产量 TP、边际报酬平均报酬 总报酬/劳动（资本）投入量 AP 第六章 土地市场理论土地供给在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地供应计划决定土地供给的关键因素按性质会为：自然供给：土地自然固有的部分。自然供给是有限的，无弹性。适宜的生活，生长气候条件、地形；资源条件；交通运输条件经济供给：利用自然供给的基础上，投入劳动产生的供给。经济供给是有弹性的（用途的相互转换） 。自然供给；利用土地的技术水平；交通运输条件；利用土地的集约会程度；社会需求。土地需要作为生产要素的土地需求、作为投资的土地需求、混合性土地需求土地需求的一个重要特点是。它是一种引致需求，或者说是派生需要因素：人口变动、经济发展状况、人类利用土地的知识和科技水平土地供需平衡原理土地市场的供求机制是决定地价的主要原因之一、价格是供给与需求相互运动的结果第二部分 土地估价方法第一章 土地估价概念土地估价的定义估价人员依据土地估价原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。土地估价的作用及现实意义土地估价必须依据充足的土地市场资料考虑政府土地政策的影响了解评估对象地块的各种权利状况土地估价基本功能：满足社会对土地价值状况了解的需要7满足在建立社会和经济秩序中的对土地价值状况鉴证需要土地估价的使用方向国有土地出让、转让、租赁；集体土地征收补偿；土地使用权抵押、更新基准地价、企业设立重组改制提供地价、城市土价监测、农用地分等定级、土地增值税等税费提供参考、司法鉴定提供地价参考我国土地估价的产生背景和发展过程1993 年原国家土地管理局制定土地估价师资格考试暂行办法进行统一考试我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件城镇土地估价规程 农用地估价规程 城镇土地分等定级规程 农用地分等规程 农用地定级规程土地估价报告规范格式 城市地价动态监测技术规范第二章 土地估价的原则土地估价的原则 每个原则是孤立的，各自对应不同的估价方法土地价格是由其效用、相对稀缺性、和有效需求三者相互作用形成1、替代原则要求地价不得不合理偏离类似地价在同行条件下的正常价。同一供需圈内相同性质的替代土地价格、最了解市场交易案例相互比较决定、比较地块的条件及使用价值它是表示合理经济行为的基本原则之一，适用范围广， 2、预期收益原则，剩余法和收益还原法都是预期收益原则的应用3、最有效使用原则，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在、以至将来进行长远的考虑后予以确定4、报酬递增（递减）原则，与最有效使用原则密切相关5、供需原则，土地供求均衡法则特点：需要方与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；替代性有限。以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础6、贡献原则，土地的贡献具有优先性和特殊性。是收益递增递减的应用，也是收益还原法和剩余法的基础，建筑结构是影响建筑价格的基本因素7、变动原则，8、协调原则，需要与周围环境相适应9、合法原则，估价对象来源合法；利用合法，估价遵循法规。土地估价各原则的理论依据和产生背景市场价值由效用、稀缺性、欲望、实际购买力相互作用形成土地的价值形态1、公开市场价值或市场价值，又称公开市场价格、公开市场、正常市场价格，通常也称合理价格。交易双方均充分了解土地特点及市场行情交易土地在市场公开足够长时间有多个买家、卖家时的成效价现款价格或者最可能的实现价格2、成本：土地取得费、开发费、建安费、以及销售费、融资成本、合理利润等间接费用3、价格，实际成交价格4、使用价值，对不同的用户，使用价值不一样85、账面价值，是土地历史成本减去其已提取的折旧，随时间推移而减少，土地历史成本是购进时的市场价值6、投资价值，是个人的价值，未必是市场价值。需要条件为典型市场，可能与市场价值相同7、清算价值，破产急于将资产清偿，在非正常资产拍卖的价格，与市场价值不同之处在于，受到期限限制和买主限制，低于市场价值。高低于清算条件和土地的通用性，是以市场价值为基础。8、贷款价值，从贷款资金的安全性考虑，一般是市场价值土地的五至七成9、投保价值，一般不包括土地价值（土地不会消失） 。投保价值主要是建筑物市场条件下重新建造的完全价值，是以市场价值为基础的。市场价值作为土地估价的标准，是其他价值的基础土地估价业务性质主要满足土地市场交易的需要，为土地交易提供专业化咨询土地资源配置是遵循市场规律土地估价的操作离不开市场价值市场价值标准也是对土地其他价值形态评估的客观要求第三章 收益还原法收益还原法概念 收益价格对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估算的一种基本方法在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法用于评以地租理论和生产要素分配理论为理论依据准确度取决于土地纯收益及还原率的准确度收益还原法公式估土地价格、不动产价格、承租土地使用权价格有限年期 n,r 无变化nrP1aP= tntii ra1t1有限年期 t 年以前收益有变化，以后无变化ttiirVrPa1V 是未来 t 年的土地价格b 纯收益按等差递增递减的额度2ar有限年期 NnnrrP11s 纯收益年递增或减的比率，增取-，减取 +ra9在限年期 NnrssraP1收益还原法估价基本步骤1、计算总收益2、计算总费用和折旧费3、计算土地纯收益，如果是步骤 1 得到的不动产总收益，要扣除房屋纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式算地价土地年总收益1、总收益可分为客观收益和实际收益、有形收益和无形收益；实际收益不能作为评估依据，客观收益（具备良好、正常产生的收益；持续、规律的收益即长期固定取得的；安全可靠的收益）可直接用于土地评估；有形收益是指可以用货币形式表现的收益。2、总收益的形式：土地租金（含押金利息） 、房地出租租金、企业经营收益（分拆财务报表，副产品销售收益，只要由评估对象产生并为其产权主体所取得的收益） 。评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益客观租金、实质租金、市场比较法得到的租金，实质租金=支付租金+押金利息土地年总费用 为创造收益所投入直接必要的费用与资本1、土地租赁中总费用：土地税费、管理费 3%、维护费2、房地出租中总费用：管理费（租金 2-5%或面积） 、维修费 1.5-2%、保险费、税金、折旧费年折旧费=（房屋重置价 -残值）/ 经济耐用年限 =房屋重置价（ 1-残值率）/ 经济耐用年限 注：耐用年限不扣除已用，如果耐用年限超过土地年限，计算不考虑尚可使用年限和残值 公式为 年折旧费=房屋重置价 / 可使用年限 不扣已使用年限3、企业经营费用：经营性企业：销售成本、销售费用、经常管理费、销售税金、财务费用、利润生产性企业：生产成本、产品销售费、销售税金及附加、财务、管理费根据企业财务报表进行分析调整计算根据企业生产经营或服务项目计算土地纯收益1、土地租赁中的土地纯收益=年租金总收入年总费用2、房地出租中的土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益房地纯收益=房地出租年收入房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值 建筑物还原率房屋现值=房屋重置价 房屋成新度=房屋重置价房屋年折旧 已使用年限3、企业经营中土地纯收入企业经营纯收益=年经营总收入年经常总费用土地纯收益=企业经营纯收益非土地资产纯收益4、自用土地或待开发土地的纯收益比较法求取10土地还原率 将土地纯收益还原为土地价格的利率1、分：土地还原率 r1、建筑物还原率 r2、综合还能率 rL 为地价 B 为建筑物价 折旧后BrL/r21d 为折旧率d一般情况 土地还原率比建筑物还原率低 23 百分点，比出让土地使用权还原率高 1 个百分点。3、确定方法 a 纯收益与价格比率法，用市场比较法选择至少 3 个案例b 安全利率（同时期一年其国债、一年期银行定期存款利率）加风险调整值法c 投资风险与投资收益率综合排序插入法从理论上进，收益还原法中采用的还原率应等于获取纯收益具有同等风险的资本获利率土地使用权的价值主要体现在实际支付租金低于市场价，优先续租，转租转让适用范围：有收益或潜在收益的不动产，公益性不动产不适合第四章 市场比较法 替代原则 比准价格同一供需圈：与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域市场比较法特征：通用性、现实性、需要一个稳定的市场背景、对市场信息高度依赖、需要估价人员有较高素质替代原则即是有相同使用价值和有替代的可能基本公式（直接比较）：待估不动产价格=交易案例价格 情况修正指数 期日修正指数 区域修正指数 个别因素修正指数间接比较 以标准宗地为基准 比基本公式增加一个标准化修正指数调查与选择比较案例案例可通过“政府有关部门资料、查阅报刊消息、市场调查、经办人”收集数量要求：35 个案例，至少 3 个，年期要求：一般 2 年之内，不超 3 年可比性处理：付款方式、币种（成交日期汇率）及货币单位、面积内涵及单位比较案例要求：用途、交易类型、正常交易或可修正、区域和个别特征相近交易时间接近或可以修正交易情况修正不正常交易价格调整到正常价格有利害关系的交易、急于出售或购买、双方有一方不了解行情、特殊方式交易、税费非正常负担、相邻不动产交易、受债务关系影响等交易情况不适宜选为案例。日期修正当地价指数的基期不固定时，应将指数调整到定期指数后，再进行修正。还可利用长期趋势法的基本原理，建立地价与时间关系，求取相关系数，进行修正。1、确定估价对象所在区域平均地价指数，一是利用地区地价指数，如果指数覆盖范围过大，要根据区位的情况调整，二，利用地价增长率分析编制区域地价指数表112、与比较案例比较分析并进行调整。宏观的地价指数不适合在估价中作为修正系数使用，范围太大，容易引起偏差区域因素修正 市场比较法的一个基本修正区域因素筛选原则:重要性和共同相关性确定比较因子定量指数的方法：利用距离指数、利用效用、经验公式计算影响分值区域因素中的各因子对地价影响程序求和，得出区域因素条件指数个别因素修正使用年限和容积率影响幅度较大，故单独列出修正修正方法：确定比较因素，评价各因素比较修正系数，利用系数评估地价，求和采用经验判断直接或间接打分为比较尺度以外，还可采用因子与地价相关关系分析法确定影响系数，编制个别因素修正系数表使用权年期修正 nrmK1容积率修正利用土地登记资料，查询了解城市关于评估宗地容积率指标，根据容积率与地价的相关系数，制定容积率修正系数表适用范围：发育健全的地产市场，并掌握充足交易实例资料，案例与待估地有相关性和替代性第四章 成本逼近法成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之各为主要依据，加上一定的利息、利润、税金、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。无需考虑土地年总收益房地产估价成本法：折旧后的建筑物价格加上土地价格得整个不动产价格。土地取得费和开发费应是评估基准日的重置费用，成本法结果一般作为投入成本分析，用于市场交易应当慎重成本法基本公式 客观成本 土地价格=土地取得费 +土地开发费+税费+利息+ 利润 +土地增值收益土地取得费：农村集体土地取得费=土地补偿费+ 安置补助费+地上附着物补偿费 +青苗补偿费城市拆迁安置补偿费=房屋及构筑物补偿费（市场正常价）+拆迁安置补助费市场购得就是土地购买价征地、拆迁等土地取得费对原土地补偿是依据原来用途下的土地收益计算土地开发费：基础开发费、公共事业建设配套费用、小区开发配套费三通一平为最基本，七通一平项目才能正常进行利息=（ 土地取得费 +土地开发费+税费） 利率土地取得费计息期为整个开发周期；土地开发费均匀投入，视为在该时段的期中投12入，终点为开发期结束，基础开发费如以当地标准计算的，一般需要开发前一次性支付，计全期周期不超过 1 年，可按单利计算；超过 1 年，按复利计算nPIi利润=（土地取得费+ 土地开发费 +税费） 投资回报率投资回报率与土地用途、开发周期、政治经济环境。商业住宅工业土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+ 税费+ 利息+利润） 增值收益率=出让金 使用年限修正增值地租，为上行的公式，为方法一；方法二是参照类似开发项目地价与成本价格之间的差额确定土地价格修正根据对象情况、估价目的考虑是否进行区域、个别、年期修正年期修正系数 nKr1/增值收益以无限年期确定时，需要修正、出让土地时的剩余年期修正增值收益以有限年期确定是，不进行年期修正。土地利用率或可出让土地比率修正可出让土地的平均单价=土地总平均单位/ 土地利用比率宗地成熟度修正适用范围 一般仅用于地产市场狭小，缺乏实例，无法采用其他方法，新开发土地，特别是土地市场不发育，案例不多。工业用地 可作为投资者衡量投资效益。公益设施、公共设施特公益性项目在土地估价中应用受一定限制，且有一定争议。第五章 剩余法剩余法的概念又称假设开发法、残余法、倒算法、余值法在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额确定估价对象土地价格的一种方法剩余法原理类似于地租原理，与地租量的计算原理一致也被认为是收益还原法的一路。残余估价法：土地残余法、建筑物残余法结果可靠性取决于遵循预测原理和最有效使用原则剩余法应用适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目可行性分析和投资决策：1、确定投资者开发场地所能支付的最高价格132、确定具体开发项目的预期利润3、确定开发项目中的最高控制成本费用剩余法的基本公式待估土地价格=开发完成后熟地价格-开发费- 管理费-投资利息-销售税- 利润-购地税待估地产价格=开发完成后地产价格-建造成本- 管理费-投资利息-销售税- 利润-购地税待估续建地产价格=开发完成后地产价格- 继建成本-管理费 -投资利息-销售税-利润- 购建工程税剩余法估价步骤3、调查待估宗地基本情况土地位置：坐落位置和土地条件、利用现状为确定最佳利用方式提供依据面积形状：为估算建筑费用提供依据土地规划条件：掌握规划条件，确定建筑物规模；地块权利状况：掌握权利性质、年限、抵押等，确定开必后售价4、确定最佳开发方式根据调查土地市场条件、土地条件等，确定最利用方式，包括用途、容积率、覆盖率、建筑高度、装修档次等。其中用途要考虑到市场接受能力：位置可接受性、该用途的现实性社会需要程度、未来发展趋势5、估算开发完成后的不动产总价值市场比较法：出售的不动产，如商品房、工业厂房等收益还原法：出租的不动产，如写字楼、商业不动产（年租金、出租费用、不动产还原率、可出租净面积）6、估算开发成本开发周期包括三个阶段：规划设计和工程预算期、工程建设期、租售期周期根据开发的土地面积规模和开发的难易程度确定，长短对开发成本有影响购地税纳入利息计算开发费用：土地开发费：考虑开发难度，按需投入各项费用确定房屋建造成本：建安费和专业费，采用比较法和工程概预算销售税：一般以不动产总值一定比率计算不纳入利息计算管理费：建安工程费的比率投资利息、利润：利息即开发全部预付资本的融资成本地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费传统方法（与比较法计息法相同）现金流量折算：把不动产开发完成后的价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，利息和利润均隐含在折现过程中。剩余法公式中没有利息和利润项。折现率采用同一市场上类似不动产项目所要求的平均报酬率。它体现了资金的利率和开发利润率两部分。地上有建筑开发成本：直接工程费、间接工程费、承包商利润、发包商负担的建筑附带费用7、具体计算，求取土地价格14适用范围：具有开发或潜在开发价值的土地第七章 路线价法路线价法路线价：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，再用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法路线价法是基本原理是替代原理和区位论的具体运用，可及性视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来说，可及性是决定其使用价值的主要因素与路线价估价法有关的概念标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。标准深度：城市中，随着土地离街道距离增加，道路对土地利用价值影响为 0 的深度称为市街地的标准深度里地线：标准深度的连线被称之为里地线。里地线与道路之间的区域称为表地，里地线以外的区域称之为里地。深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地的接近性大致相等，宗地使用价值基本一致的地段称为路线价评估区域，此区称为路线价区段。路线价法的操作步骤1、实例调查：最近两年之内的不动产交易、租赁样为为主要对象。分布均匀一情情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。土地出让、转让、租赁，房屋买卖、租赁，合作建房，企业兼并等。2、宗地价计算宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法及由此派生的其他方法测算3、宗地数据检验检验的方法主要是秩和检验法，目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。土地的个别性、交易的随机性，土地价格可能偏离标准宗地地价，可作为异常值剔除，未超过，根据条件差异，进行宗地价格修正。4、确定地价区段区位条件、交通条件、人流量、位置相似地块划归一区段商服繁华程度基本相同的地块划归一区段区段划分方法主要有：以道路、沟渠或其他明显地物为界；确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线。在我国，里地线采用临街宗地深度的众数确定5、计算区段地价以地价调查实例为基础，求取各区段的平均地价为区段地价，众数、取中位数、取算术平均数6、划分地价等级路线价的深度修正方法1、四三二一法则，路线价比例分别为 40：30：20：10 慎格尔法则152、霍夫曼法则 路线价比例分别为 37.5：29.5：20.7：12.33、苏慕斯法则 72.5：27.5 若再深 50FT 宗地所增价值仅为 15%4、哈柏法则 土地价值与其深度的平方根成下比累计深度百分率，百分度成递增现象平均深度百分率 百度率呈递减现象其他宗地条件修正系数编制宽度修正、容积率修正、宽深比修正、年期修正、朝向修正、地价分配率修正 nrV1a适用范围：仅市街区。繁华商业区，并市场规范且交易实例较多区域第八章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法概念利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在估价相比期日价格的方法必须确定待估宗地：用途、级别、因素修正系数表、基准地价基准地价、地价影响总修正值、容积率、期日yKTVij1b采用城镇基准地价系数修正步骤基本要求，土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础主要包括：土地级别图、基准地价图、基准地价修正系数表、基准地价表、宗地地价影响因素指标说明表根据待估宗地位置和用途，确定土地级别或均质区域，从而确定基准地价和相应基准地价修正系数表、地价影响因素指标说明表，按基准地价修正系数验证时，计算得到的实际地价与评估的地价差-12%13%,则表明系数要求。地价影响因素调查分析：分析一般因素和个别因素，编制因素指标说明表，可利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，不能满足要求，需要进行实地咨询调查，在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析和图示法对资料进行组团分析依据基准地价修正系数表、地价影响因素指标说明表确定宗地地价修正系数，将待估全部因素的修正系数相加，得所有影响因素的总修正值年期修正 m 待估期日的地价指数 n 该用途法定高高年期nr1y期日修正容积率修正 平均容积率确定土价适用范围 案例少适用于完成基准地价评估城镇的土地估价，即完成基准地价和相应修正体系成果农用地基准地价修正法系数修正法（与城镇一样） 、定级指数模型评估法、基准地块法16定级指数模型步骤：搜集资料、确定级别，基准地价，适用模型、确定定级指数、计算地价、期日、年期修正基准地块法：以建立完善基础地块档案和基准地块体系修正基准地块选择：地块内保水、排水、日照等自然条件具有一般性交通等区位条件具有一般性土地利用程度和单产等达到一般性第三部分 地上附着物及相关财产评估第一章 房屋建筑工程基础房屋分类：按用途分：农业建筑、工业建筑、民用建筑农业建筑 农用仓库、灌溉机房、饲养房单层厂房、多层、层次混合生产厂房、辅助厂房、动力厂房、仓储建筑等单跨厂房、多跨厂房、纵横跨厂房工业建筑 厂房、仓库小跨厂房=12、15= 大跨厂房民用建筑 公共建筑、民住建筑1-3 层 低层建筑4-6 层 多层建筑7-9 层 中高层建筑10 层以上 高层建筑100 米以上 超高层建筑物等级 耐久、耐火、重要性、完损、抗震等级一级耐久 100 年以上，具有历史性、纪念性、代表性纪念馆、博物馆、国家会堂一级耐火最好二级耐火较好二级耐久 50-100 年重要公共建筑 大体育馆、大剧院一级行政机关办公楼、大城市火车站三级耐久 25-50 年比较重要的公共、居住建筑医院、高等院校、主要工业厂房三级耐火一般四级耐久 15 年以下简易建筑、年限在 5 年以下的临时建筑重要等级：特等、甲等、乙等、丙等、丁等完损等级：完好、基本完好、一般损坏、严重损坏、危险房小修 一般维修 中修换部件 大修翻建 有倒塌的可能按承重构件材料分 按承重结构钢结构 大跨度结构排架结构框架结构剪力墙结构钢筋混凝土结构框架-剪力墙结构砖混结构 墙承重结构砖木结构其他结构简体结构17甲类建筑 重大建筑工程，可能发生石次生灾害的建筑乙类建筑 地震时功能不能中断或需尽快恢复的建筑丙类建筑 除其他几类以外的一般建筑丁类建设 抗震次要建筑建筑物主要材料主要材料：水泥、木材、建筑钢材、气硬性胶凝材料（石膏、石灰） 、砌墙砖（空心砖和非空心砖、烧结砖和非烧结砖） 、建筑砂将和建筑砌块建筑基本组成基础、墙和柱、楼盖、楼梯（主要楼梯、辅助楼梯） 、门窗、屋顶（屋面层、承重结构）基础：条形基础、单独基础、联合基础、条形基础、桩基础楼、地面构造层：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层建筑工程图纸建筑施工图 建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑详图结构施工图 基础平面图、基础剖面图、屋盖结构布置图、楼层结构面层图、楼梯图等设备施工图 采暖施工图、电气施工图、通风施工图、给排水施工图工程图纸的图例：标题栏、会签栏、比例尺、定位轴线和编号、尺寸标注、标高、索引号和详图符号、指北针工程建设质量检测1、建筑工程质量验收 随着工程进展按照检验批和分项工程，分部工程、单位工程的顺序进行2、建筑工程损伤检测 在正常使用过程中，通过调查、量测、统计和科学分析找出损伤出现部位和损伤程度的过程质量检测主要方法：感官法、量测法、理化试验法（物理学性能、化学成分及含量） 、无损检测法、局部破损检测法、资料分析法房屋建筑的评定和鉴定危房鉴定依据危险房屋鉴定标准 ，适用于房产管理部门经营管理的房屋，不适用于工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物建筑等根据该标准危房分为：整幢危房和局部危房鉴定以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势第二章 建筑物估价建筑物估价：指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价目的，选用适当的估价方法，对待估价建筑物的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物的某一时刻的市场价格。对具有市场流动性的建筑：以重置成本为基础，采用重置折旧法、对照法、残余法、比较法。对不具备市场流动性建筑：成本法计算重置价格扣除折旧的方法。建筑物与构筑物价格特征和类型实质是权益价格；既有交换代价的价格也有使用代价的租金；价格是在长期考虑下形成的；个别形成，容易受交易者的个别因素影响；受区位影响很大现房价格和期房价格；18所有权价格、使用权价格和其他权益价格；成交价格、市场价格和理论价格；市场调节价、政府指导价和政府定价建筑物与构筑物价格基本方法1、重置价格折旧法建筑物价格=重置价已使用年限的折旧额 重置价 X 成新度2、对照法确定建筑物等级对照标准查房价对基础房价进行调整确定房价3、建筑物残余法计算房产总收益计算土地收益得建筑物收益确定还原率房价4、比较法影响因素：建筑结构、建造年份、面积、朝向、层次、用途、设计标准、装修设备、产权状况公式=实例单价 X 建材指数 X 交易指数 X 比较因素 X 建筑面积建筑物与构筑物价格基本原则合法原则：合法权益和合法使用现行土地权属证：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项证明书现行房屋权属证：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证合法使用，应以城市规划、土地用途管制为依据合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据最高最佳使用原则：符合法律上许可，技术上可能、经济上可行、价值最大化具体包括：用途、规模、集约度替代原则：要求建筑物估价结果不得明显偏离类似即建筑物在同等条件下的正常价格估价时点原则：根据估价目的来确定公平原则：以中立者的超然立场建筑物估价程序1、获取业务：被动接受、主动争取、自有自估（对外不具法律效力）2、受理估价委托及明确估价基本事项目的、对象（实体状况和权益状况） 、时点（估价目的）签订书面合同 合同成立委托关系、明确权利义务、载明事项合同内容：委托方提供资料及对资料真实性合法性承诺估价服务费用及支付方式报告交付日期违约责任和解决争议方法需要约定的其他事项确认土地估价对象时，遵循委托约定、对象实际情况和合法性进行；土地价格条件：时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等；土地条件：类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件。不得接受业务：抵押物为集体土地使用权、销售完毕商品房用地、未经共有人同意的土地使用权抵押权3、拟定估价作业方案19拟采估价方法路线和方法；拟调查搜集资料及其来源、预计时间人力经费、作业步骤和作业进度选择方法原则：2 种方法以上，宜多应多，有比较法则以此为主，收益性其一须有收益法，开发潜力其一须有开发法，无市场无收益无开发潜力采用成本法估价方法决定着资料收集方向4、搜集估价所需资料宏观资料和市场状况资料、估价方法所需资料、估价对象状况资料（区位、权益、实物）渠道：政府部门查阅、有关当事人、咨询公司、实地查勘、委托人提供产权登记资料：土地使用权证、房屋所有证、土地部门土地登记卡等地籍图、建筑平面图、地价和地租资料、市政资料、城镇规划图等5、实地查勘估价对象地产基本项目、建筑物基本情况、待估地产区域条件和个别条件收集与待估地产相同或相似地产年总收益和总费用，出租应收集三年以上的炙，营业性的收集五年以上，直接生产用地收集五年中原料、人工及产品市场价格资料分析资料：一般性资料和特定资料一般性资料包括社会、经济、政治和环境等方面，有主要资料和次要资料，进一步划分为整体资料和个别资料。作用：提供委估宗地背景材料；提供可能影响地价的趋势资料，以及各种估价方法的一般数据；作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础特定资料指与委估不动产状况、可比较的案例，根据市场状况、不动产类型、资料可用性来选择案例资料，尽量保证资料的相似性。收集资料项目包括：交易面积、位置、条件、地物状况、购售动机、销售条件、前面权利变化状况、交易时间、宗地条件6、选定估价方法计算根据估价对象特点选择估价方法，一般不少于 2 种方法工业用地宜比较法、成本法、基准地价法、特殊情况也可用还原法商业用地宜比较法，还原法、剩余法、基准地价法7、确定估价结果检查：基础数据、参数选择合理？、计算过程、估价原则、公式选用、估价方法适应性分析，根据适宜性来判断每一种方法是否与其估价目的、用途相配合准确性分析，对资料、方法、价格调整的可靠性分析，是否最佳利用、地和房、确定开发费用、正常利润?复审调整确定最后估价额简单算术平均、加权算术平均法、中位数、众数、以一种方法为主，其他参考测算的结果，还需估价师的经验和对市场的把握综合调整。有调整时，需要在在阐述理由8、撰写估价报告（书信式、文字式、表格式）表格式报告叙述式报告：普遍的，完整的方式，履行对委托人的责任的最佳方式9、交付估价报告除书面报告外，还可就某些问题进行口头说明，至此完成估价任务2010 估价资料归档保存 15 年以上，合同、估价报告、查勘记录、项目来源接洽情况、意见、认为不必要保存的资料。房屋质量缺陷损失评估房屋质量缺陷损失房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低房屋质量缺陷损失报告是房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。方法：成本法，修复房屋质量缺陷所需的各项费用之和。拆除费、修缮费、恢复费、直接经济损失、被拆除物残值资本化法程序和建筑物程序相似。第三章 其他附着物估价土地附着物依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，房屋、水井、管线等，青苗、树木、鱼塘等，估价发生在土地所有权或使用权发生转移过程中，如征地土地附着物各类：地上附着物、地下附着物土地附着物价格特征：一般不包含所占土地的价值、体现一种补偿性质原则：合法原则、公平原则、替代原则、 “有则补之，无则不补”原则、 “属谁补谁”原则。估价基本方法1、补偿标准法2、比较法3、成本法4、收益补偿法 青苗按作物最高一季产值，果树按剩余挂果年限确定收益补偿法与收益还原法不同，更多体现的是一种补偿性质第四章 相关机器设备评估机器设备含义自然科学：将机械能或非机械能