房地产市场研究报告 麦点地产2006年沈阳市中润（南塔地块）商业项目可行性研究建议

房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Copyright by mind.co.ltd 2006,系统策略，解决地产问题,www.tuanyuan.tv,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,中润（南塔地块）商业项目可行性研究建议,2006.1.18,麦点市场部,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,研究背景,2006-101号地块（原沈阳建筑大学东院校址），现已取得，项目定位为中高档住宅社区。 地块西侧底商（约2万平），西临金马鞋城，有一定聚合商业价值，具备经营多种物业形态可能。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,研究目的,1.针对性寻找物业形态(档口/网点、仓库、停车场）经营的可行性2.根据市场的需求情况，对可行性物业形态做承建建议,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,研究方法,实地调研法,市场比较法,现场访问法,加权平均法,中位数法,项目分析法,抽样法,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,第一部分 研究范围界定 第二部分 南塔商圈商业物业分布及细分市场汇总阐述 第三部分 物业形态承建建议附： 专案,研究内容,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,第一部分 研究范围界定,以南塔东街、文化路为中心延展 东至：用地界限 西至：建大家园 南至：天坛一街 北至：文化东路 重点涵及南塔商圈内主要商业物业,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,南塔商圈物业分布 商圈商业物业剖面呈现 仓库细分市场汇总阐述 档口/网点细分市场汇总阐述 停车场细分市场汇总阐述 商业物业研究小结,第二部分 南塔商圈商业物业研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,中国鞋城,金马鞋城A区,停车场,金马鞋城C区,金马鞋城B区,东北日杂市场,东,西,北,南,天坛一街,文化东路,本案,东北日杂市场,嘉兴库房,李伟库房,锦绣江南,客运站,1.南塔商圈商业物业分布,库房,细分市场,停车场,停车场,现有建筑,万柳塘路,建大家园,现有建筑,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,东,西,北,南,楼梯,金马A区,档口,出口,恒泰鞋业,停车场,商业银行,文化路,金马B区,金马C区,停车场,2.南塔商圈商业物业剖面呈现,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.仓库细分市场汇总阐述,仓库供需细化呈现仓库汇总小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,仓库供需细化呈现,恒泰鞋业经营者真实需求的是大面积、低价 位的仓储空间，故这部分客层非本案的有效 目标客层，扣除该需求的95%（抽样样本中 5%左右的客层有意向租用）22590平,数据来源：各项数据为麦点市场部实地调问,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,仓库汇总小结,结论： 从租金情况看，以各商业物业租金情况为基础，考虑了附近三大仓库的租金情况，以加权平均法得出本案仓库均价为30元/月/平 从仓库供应数量及面积看，仓库供应数量最多、供应面积最大的是金马B座，供应数量最少、供应面积最小的是金马A座。 从仓库总需求看，仓库的总需求量为48200平，需求量最大的是恒泰鞋业，次之为金马B座，但恒泰鞋业非本案目标客层，且结合供应量来看，金马B座虽供应量最大，但未能满足现有需求，故金马B座成为本案最具潜力目标客层。 从仓库潜在需求看，仓库潜在需求量42774平，扣除恒泰鞋业需求95%后，仓库的潜在需求量约为8000平。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,4.档口/网点细分市场汇总阐述,档口/网点供需细化呈现档口/网点汇总小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,档口/网点供需细化呈现,（注：总供应中未考虑周边网点面积，在需求中取用的比例如40%、10%、8%、35%为实际抽样样本需求比例）,总供应量20515,数据来源：各项数据为麦点市场部实地调问,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,从经营情况看，经营气氛最好的是金马B座，最差的是金马A座；恒泰鞋业客流量是最稀少的，但客流多是订购，在库房直接付货；物业环境最好的是恒泰鞋业，次之为金马B座 从经营情况及经营环境相结合可知，经营上的不理想必将引起部分客层流动，而这部分客层正是本案的目标客层。结合档口总量来看，金马A座中仅有71.8%在经营，经营气氛较差引起客层外流，而这部分客层正是本案的档口租用客层；即金马A座是最具租用潜力的档口租用客层。从档口总量看，档口量最多的是金马A座，最少的是恒泰鞋业。 从档口营业数量看，正在经营中的档口量最多的是金马B座；金马B座、C座无空置档口，恒泰鞋业未营业档口正在装修中。 同时，在调研中发现，金马A座正在努力招商，重新运作，结合现营业中档口数量看，金马A座如重新招商运作，将是本案档口的潜在竞争者。,档口/网点汇总小结（1）,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,从档口供应面积看，供应量最多的是恒泰鞋业，最少的是金马C座。结合供应数量可看出，恒泰鞋业档口面积均较大，是最具购买实力的客层。在调查中发现，该客层也是网点的绝对主力购买层；与之相反，可看出金马A座档口面积最小。 从租金情况看，以各目标市场租金情况为基础，以加权平均法得出档口均价为5070元/30平/月（169元/月/平）；网点均价以锦绣江南为参考，1.5万元/平起。 从潜在需求看，在前面的供需求细化中已得出，档口的潜在需求量为93个，网点的潜在需求量19个。,档口/网点汇总小结（2）,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,5.停车场细分市场汇总阐述,业主自有车辆在自己居住园区已有车库或车位，且基本不到鞋城。如到鞋城停车亦是以临时性短时间停车较常见。 物流车辆临时性停车较多，多数到库房直接装卸货物。 业主自有小型运输车属经常性停车，但车价值低，对意外车损要求低。现有免费停车空间虽不保证车损情况，但可满足停车需求。 从每日停车情况看，停车数量无大幅度变化，故无临时性大面积停车需求。 如上分析，停车场方案不可行,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,商业物业研究小结,本案市场机会呈现,通过上述介绍可看出，本案进入仓库、档口/网点细分市场，停车场无市场机会。 从发展趋势看，在仓库细分市场中，金马B座是容易争取到的最具租用潜力的客层；在档口网点细分市场中，主力租用客层是金马A座；在网点细分市场中，恒泰鞋业是最具实力的购买客层。停车场则无需求客层。其中值得观注，金马A座重新运作，将是本案的竞品。 从需求量上看，仓库需求量约8000平，档口需求量93个，网点需求量19个。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,第三部分 物业形态及承建建议,1、仓库细分市场建议 2、档口/网点建议,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,仓库承建面积分割配比 仓库承建建议,1、仓库细分市场建议,注：在仓库分割面积配比中，各面积段所采用的比例均为调研过程中所做抽样需求比例。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,仓库分割面积配比,注：实际需求7799，在此设置分割后为7860，多出61，在此忽略不计；另7860为 实际使用面积，未包括交通运输、电梯等公共空间占用面积。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,面积分割：以金马B区需求为主，设三个面积段30-50平、100-150平、180-230平，比例分别为45%、35%、25%。 层高标准：参考各客户需求建成货物堆放8个高（约0.4*8=3.2米）+400活动空间=3.6米高。 空间隔断：建议采用60立砖，既保证了防火性也保证了私密性和防盗。 配套标准：仓库在建设过程中应保证防潮、防火、防盗，同时也应考虑部分仓库的温度、照明要求。 收费标准：（35*996+35*3080+35*450+900*40+7280*30+1600*22+2250*25）/16556 =30.45元/取30元。仓库收费建议先期25元/平，以争夺一部分市场后，再着情调整价格。 通行宽度：仓库内部道路应保证运输工具双向通行宽度（2.5米），至少设置两个主出口。,仓库形态承建建议,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,档口/网点配比 档口/网点承建建议,2、档口/网点细分市场建议,注：在档口分割面积配比中，各面积段所采用的比例均为调研过程中所做抽样需求比例。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,档口/网点配比,目前现有有效需求为隐性，可预见潜在需求明显，上述考虑为保守估计。 保守估计依据：A区经营不景气，客户层急于寻找新的适宜经营档口；B区租金较高，调整档口价格亦可吸引此区客层；恒泰则是网点销售的绝对主力客层。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,档口/网点承建建议,建议本案档口价格5070元/30平/月（169元/平/月），该数值为加权平均价格，参考项目金马鞋城A、B、C三区，未考虑恒泰鞋业。 档口面积分割做成可任意分割式空间。建议先以低价租用入市，得到客层资源后，以经营情况调价，可参考恒泰鞋业。 网点可销售，销售价格可参考锦绣江南网点销售价格，建议本案1.5万起价，略高于锦绣江南。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,4、小结,本案进入细分市场：仓库、档口/网点市场,注：以上数据均为调研后所做的保守计算，在实际市场中，潜在市 场需求较大。合理的价格必是对客层较大的吸引，加之周边东北日 杂的重建，必将带来客层流动。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,项目运作的SWOT分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,附：专案,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,金马鞋城A区,仓库总需求=正在经营档口数量*每档口按25计；库房暂有4个空置。 档口总面积=档口总数*每档口按20计 仓库需求面积集中于15-30平左右，个别需求60-80平。 现A区经营状况较差，但正在努力招商，有意将4F改为楼口，5F改为库房，变动时间未定。 机会未被满足仓储需求客层及经营不好的档口客层,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,金马鞋城B区,仓库总需求量=160*（40*45%+120*35%+200*20%）=16000 档口总面积=档口总数*每档口按40计 仓库需求面积集中于30-50 、100-150 、180-230 三个面积段，部分要求250-300 。 现经营较好，档口租金近年无大变化，库房无空置。 机会未被满足仓储需求客层及欲稍低价格求租档口者。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,金马鞋城C区,仓库总需求量=27*每档口100=2700 档口总面积=档口总数*（30*70%+80*30%）=1215 仓库需求面积集中于100左右。 现受B区带动，经营较好，档口租金近年无大变化，库房空置情况未知，仓库客层流失量统计中按无空置考虑。 机会未被满足仓储需求客层及欲改变经营环境者。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,恒泰鞋业（1）,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,仓库总需求量=52*（300*40%+600*30%+1000*20%）=26000 （40%、30%、20%为实际抽样样本需求比例） 档口总面积=10F*900/F=9000 经营状况一般，缺乏商业氛围，主要以“办公”为主。 95%（实际抽样样本需求比例）左右的仓库需求量不是本案目标客层，这些客层需求的是大面积、低价位（ 15元/月以下 ）仓储空间。 机会5%左右愿意承担较高仓库价格客层/网点的主力购买者,恒泰鞋业（2）,恒泰95%左右的仓库需求量不是本案目标客层这些客层需求的是大面积、低价位仓储空间。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,抽样样本需求比例来源,注：各值在测算过程中均采用取整或尽量取整原则取用。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,房地产策划大全房地产市场研究报告 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！ 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