商品房开发方案

*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 0 - 页 共 73 页- 0 -目 录一、 集团公司简介 2二、 工程概况 3三、 项目概况 5四、 总体规划构思 5五、 住宅单体设计构思 7六、 单体主立面设计构思 8七、 基础设施情况 18八、 经济技术指标 25九、 工程方案 25十、 建筑节能 42十一、 成套新技术采用项目 43十二、 实施进度 47十三、 博王御花苑总平面图 .48十四、 博王御花苑鸟瞰图 .49十五、 博王御花苑临街商业透视图 .41十六、 博王御花苑园区中轴图 .42十七、 博王御花苑住宅建筑单体效果图 .43十八、 博王御花苑项目分析图 .44十九、 博王御花苑总体规划分析图 45二十、 博王御花苑住宅模型示意图 57二十一、博王御花苑住宅设计户型图 61*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 1 - 页 共 73 页- 1 -通辽健平房地产开发有限公司简介通辽健平集团房地产开发有限公司，成立于 2010 年 4 月 12日。是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业，公司注册资金 1000 万元，公司法人孙建平。本公司现拥有 12 名职工，其中有职称人员 6 人（工程师 4 人，会计师 2 人），售楼员 1 人，系统操作员 1 人。公司按照现代企业制度的管理模式，下设四部一室：工程部、市场部、销售部、财务部、办公室。公司始终坚持以精心策划、开拓创新、科学管理、争创一流、质量为本的开发理念和经营方针，切实转变观念，围绕市场狠抓经营，强化管理，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走信誉化之路。公司下辖分公司专门负责集团工程的筹建和开发工作，并统管局内各单位基地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。坚持“以人为本”的设计思想，营造健康城市、和谐家园的新感觉。由公司承建的“博王御花苑”居住小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。公司将秉承通辽健平房地产有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 2 - 页 共 73 页- 2 -遵循“追求卓越，筑造精品”宗旨，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。 二、工程概况1、项目简介本工程位于通辽市科左后旗甘旗卡镇内，南侧的大青沟街连通甘旗卡与 G304 国道，是甘旗卡与外界交通的主要道路；东侧的巴彦路是甘旗卡内的主要道路。项目工程设在博王大酒店西侧地上十七层建筑面积为 1.806.476 平方米，其中 3#楼为 8246.67 平方米，4#楼为 9818.09 平方米。地下部分人防工程和设备机房地下室，层高为 3.7 米，建筑面积 5943 平方米。半地下室车库面积为 5000 平方米，约 90 个车位。工程耐火等级为一级，耐火年限为一级抗震设防 6 度。人防防空类别甲级，抗力级别：核 6 级常 6 级，防化级别人类掩蔽丙级、车库丁级。本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为 6 级，剪力墙抗震等级为二级，框支架、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。混凝土、地下室底板垫层厚度为 100，采用 C15 混凝土。承重结构（梁、板、柱、剪力墙等）混凝土等级C30P6。人防部分为 C30P8，地上层为 C30。2、周边及户型介绍项目所在位置为巴彦路和大青沟街两条主干道的交界处，南侧大青沟街连通甘旗卡与 G304 国道，可直达全县任何一个乡镇，出行便捷。周边的中国移动、财政局、城建局、教育局等单位建筑的依托使小区优越区位条件和最佳城市配套得以体现，建设具有国际*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 3 - 页 共 73 页- 3 -化水准的城市核心高端生态社区。同时小区附近的进前家超市和各类商业店面，方便了住户购物。小区住宅楼户型均南北朝向，采光较好，通风结构安排巧妙，宽敞明亮。3#楼共 17 层，A 套为二室二厅一卫，建筑面积 115.49 平方米，B 套为二室二厅一卫，建筑面积111.59 平方米；4#楼共 17 层，A 套为三室二厅一卫，建筑面积119.66 平方米，B 套为四室二厅二卫，建筑面积 157.76 平方米；5#楼共 18 层，S 套为三室二厅一卫，建筑面积 122.95 平方米。居住在这里，可以既能享受都市生活的便利，又没有闹市的拥堵与喧嚣。3、申请性能等级A 级4、工程建设概况1）项目开发商成立于 2010 年的通辽健平房地产开发有限公司 ，是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业。本公司现拥有 12 名职工，其中职称人员 6 人，工程师 4 人，会计师 2 人，售楼员 1 人，系统操作员 1 人。近几年，在市场经济潮流的冲击下，我公司的员工在思想方面发生了翻天覆地的变化，彻底消除了以前遗留下来的陋习，充分的认识到在今天，如果没有抛弃从前的不良风气，如果没有努力的提高自身的素质，将很难立足于当今社会。2）规划设计本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为 6 度，剪力墙抗震等级为二级，框支*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 4 - 页 共 73 页- 4 -梁、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。三、项目概况1、项目设计依据1）甲方提供的设计任务书2）现行的国家级地方有关建筑设计规范，规程和规定3）住宅设计规范 4）民用建筑设计通则5）高层民用建筑设计防火规范6）城市道路和建筑物无障碍设计规范2、项目概况1）博王御花苑工程位于通辽市科尔沁左翼后旗（甘旗卡）境内，规划总用面积为 9878 平方米，东临巴彦路，南临大青沟街，为繁华地段。2）本工程占地面积为 506.55 平方米，地上十七层建筑面积为1.806.476 平方米，地上十七层为住宅，共 68 户。地下一层为设备用房。 3）建筑层数高度：本工程地下一层，地上十七层，地下一层层高为 3.900 米，一至十七层高均为 3.000 米。建筑总高度为 52.500米（主体女儿墙结构顶）。4）本工程建筑分类为二类高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 5 - 页 共 73 页- 5 -四、总体规划构思居住环境方式的外在表达，是融入到生活方式之中的生活空间。居住区的总体设计，决定了居住区基本的空间关系，也是表现生活空间的手段。它不仅要表现居住的性格和文化特征，还应该遵循居民社会行为的原则。博王御花苑住区总体构思是对人最直接的关怀，最自然的表达方式，让居民们的家庭、邻里、友情与社区生活的激情同生共融。我们的目标是根据优越地理位置，天赐的历史地位，最佳的城市配套和高端开发打造“城市核心高端生态社区”。住宅单元的布置、道路布局、景观设计、绿化种植、停车休息等皆从人性化的角度考虑，创造出一种大都市的自然形态精心规划的成果。1、规划理念体规划运用“景观都市主义”的核心理念与方法，强调都市“内在结构”的构建与“物质环境”的营造，并对“适居性”、“低碳城市”等当代城市开发的主要关切，作出规划与技术层面上的积极应对，表达一种“人居城市理想”。2、规划结构建筑结构形式为剪力墙结构，设计使用年限为 50 年，小区内环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高运动型、文化型的现代住宅小区，充分利用节能、安全管理等先进技术，为居民提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。3、道路系统规划*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 6 - 页 共 73 页- 6 -住宅小区内的交通最大化的实现人车分流。中间的景观绿化主轴亦是人行主流线，小区路在园区内环形布置。整个园区采用地下停车方式，东西两侧各设一个地下车库入口。给予小区业主最佳的亲近自然的舒适享受和最大的出入安全保障。4、绿化景观系统规划小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。1#楼与 2#之间通向小区环形广场景观轴线， 3#楼与4#楼前面横向景观轴线和 5#楼通向绿化场地、幼儿和老年人活动及居民室外健身器材景观轴线的完美穿插强化了小区中心的层次感和围合感。配套公建整体景观环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计加上景观节点的有机组合，营造出具有活力的住区景观环境，实现住区景观环境的最优化。5、规划依据和规划目标1）规划依据：（1）中华人民共和国城乡规划法（2）城市规划编制办法（3）国家标准 城市居住区规划设计规范GB50180-93（ 2002 年版）（4）通辽市规划和国土资源局有关城市规划的相关规定（5）甲方提供的地形图（6）甲方提供的 设计任务书 2）规划目标：*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 7 - 页 共 73 页- 7 -创建一份集生态、环保、康体、休闲、地域认同于一体的公共环境资源与财产。五、住宅单体设计构思1、本工程为通辽市博王御花苑一套使用面积约为 90 平方米的室内住宅单体设计工程。2、建筑分类为二级高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。 3、主要设计构思： 1 ）自从人类产生建筑构思以后，室内成为人们生活的主要场所，并开始对室内环境有所要求。随着社会的进步和发展，室内环境也在不断更新发展与不断丰富多彩。室内设计综合运用技术手段，考虑周围环境因素的作用，充分利用有利条件，积极发挥创造思维，创造出一个既符合生产和生活物资功能要求，又符合人们生理、心里要求的室内环境。 2 ）室内设计以点、线、面、体来塑造空间，在室内的构筑建筑形态塑造方面大量采用了穿插和加减的设计手法。外墙使用白色、黄色、褐色为主色调，巧妙搭配从而形成一个现代简约的居住空间。六、单体主立面设计构思一）基础工程（一）墙体建筑地下外墙为 300 厚钢筋混凝土墙，内隔墙为 200 厚钢筋混凝土墙200 厚混凝土空心砌块，用 cb20 细石混凝土灌孔填实。地*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 8 - 页 共 73 页- 8 -上用 200 厚钢筋混凝土墙200 厚混凝土空心砌块外贴 100 厚酚醛板保温。地上部分分户墙采用 200 厚钢筋混凝土墙200 厚混凝土空心砌块砌筑，用 cb20 细石混凝土灌孔填实。内隔墙采用100200 厚轻集料小型混凝土空心砌块。楼梯间为 200 厚钢筋混凝土墙砌筑，刷 50 厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆。（二）屋面本工程屋面防水等级为二级，使用年限为 15 年，采用 SBS 改性沥青防水卷材二道（每道3mm）。屋面保温材料采用酚醛板，厚度120；平面屋面找坡材料采用白灰炉渣。保温层及砂浆找平层设置分隔缝，分隔缝间距6m，缝宽 30mm。屋面排水为组织内排水，排水方向，采用白色 UPVC 管材，直径 DN100。（三）管道1、本工程 PP-R 管管径均为管外径。热镀锌钢管套丝部分刷防锈漆两道，明装不保温部分刷银粉两道，埋没的消火栓管道先刷冷底子油一道，石油沥青两道外加保护层，防止管道腐坏。2、管道试压低区工作压力为 0.3MPa，试验压力为 0.9MPa。高区工作压力为 0.59MPa，试验为 1.0MPa。试验方法应按 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 的规定执行。隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前作灌水试验，灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。消防管道的试验压力为1.02MPa，保持两小时无明显渗漏为合格。3、管道冲洗用水冲洗和消毒，要求以不小于 1.5m/s 的流速进行冲洗，并符合建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 9 - 页 共 73 页- 9 -GB50242-2002 的规定。消火栓系统与室外管道连接前，必须将室外管道冲洗干净，冲洗强度到达消防时的最大设计流量。（四）厨房：1、厨具：由用户自定，设计图纸中根据厨具位置只预留上下 水。2、地漏：厨房均不设地漏。3、排烟道选用成品排烟道，位置应方便燃气排放、案台操作和厨具布置。（五）卫生间1、卫生间设大便器、洗手盆及洗浴设施（淋浴器）。卫生间预留上下水接口。2、电热水器用户自理，预留插座。3、地漏：地漏位置根据卫生间布局定。（六）、空调位1、住宅空调外机平台，各功能房间、客厅考虑各单设一台空调，大客厅按一台 3 匹空调考虑；空调外机平台尺寸应保证满足安装尺寸。2、空调冷凝水管： 根据空调板位置，考虑顺外墙明设。冷凝水管沿外墙明设时，为 50PVC 管；3、空调板下口需做滴水槽。（七）雨水管雨水管应尽量在外墙角落隐藏设置，不能隐藏的雨水管颜色应随立面颜色变化，雨水管应注明管径和壁厚。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 10 - 页 共 73 页- 10 -（八）公共楼梯间1、住宅电梯厅、及一层门厅楼面铺地面砖。2、楼梯间踏步及休息平台为钢筋混凝土，水泥压光。3、住宅、商业公共入口，设无障碍坡道4、所有需设消火栓的楼梯间及前室，消火栓的位置不应影响周边门的开启和通行。设备专业应配合建筑专业确定具体位置。二）、给排系统设计范围系统包括：生活给水系统、排水系统、消防给排水系统。1生活给排水系统1）生活给水分高低两区供给。低区为 18 层，高区为 917 层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为 0.3Mpa。高区入口压力为 0.59Mpa。2）本工程最高日用水量为 110m3/d，最大时用水量为 7 m3/h。2、排水系统本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。3、消防给水系统1）水箱利用小区内 1#楼高层建筑物高位消防水箱。2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于 360 立方米的消防水池。4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 11 - 页 共 73 页- 11 -5）室外设 SQX 型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。8）消火栓入口压力住宅部分为 0.68Mpa。4、采暖系统1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为 55/45热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。4）本工程采暖热指标 36.2w/m2。5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙 2 米的地沟内或检查井内。7）低温热水地板辐射采暖系统设计：*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 12 - 页 共 73 页- 12 -(1) 低温热水底板辐射采暖的供水温度不应超过 60。供回水温差宜小于或等于 10；工作压力不应大于 0.8MPa，超过此压力时应采取相应的措施。（2）住宅建筑中的低温热水底板辐射采暖系统应按户划分系统配置集分水器，户内各主要房间宜单独分环路布置加热管，且每对集分水器所带加热管的分支环路不应超过 8 个。（3）直接在同一集分器上的同一管径的各环路其加热管的长度宜接近。并不宜超过 120 米，每一环路内的阻力损失不宜超过30KPa。各并联环路之间的计算阻力相对差额应不大于百分之十五。（4）加热管内水的流速不宜小于 0.25M/S，一般为0.250.5M/S。（5）集水器、分水器的内径不应小于总供，回水管的内径（一般为总供，回水管管径的 1.5 倍），且集分水器的最大断面流速不宜大于 0.8M/S。每个分支环路供回水管上均应设置可关断阀门。（6）在集水器、分水器前的供回水管路上应安装阀门、过滤器、锁闭阀、调节阀、热量表等具有关断、调节，热计量和温度控制共用立管的人户装置，即在分水器前的供水连接管上顺水流方向安装阀门，过滤器，阀门及泄水管；在集水器之后的回水连接管上安装泄水管、平衡阀、热计量装置或其他可关断的调节阀。（7）共用立管和热表等入户装置应设在管道井内；每一对共用立管在每层连接的户数不宜超过 3 户。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 13 - 页 共 73 页- 13 -（8）低温热水地板辐射采暖的加热管及其填充层与外墙、楼板结构层间应设绝热层。（9） 低温热水地板辐射采暖系统的填充层厚度不宜小于 50毫米，填充层应设伸缩缝。（10 ）室内地面的固定设备和卫生洁具下部应布置加热管。5、通风系统1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为 5 次/h，电梯机房设排风扇。3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2 毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量 50%。三）、低压配电系统1）供电电源：本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中 N 线与 PE 线自供电柜配出后不可共用。负荷级别 负荷名称 备注二级负荷 消防负荷、应急疏散照明、消防电梯公共场所照明*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 14 - 页 共 73 页- 14 -三级负荷 住宅照明及其它2）住宅用电指标：根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户 6kw。3）配电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。4）计量方式：本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。5)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为 30mA。2）建筑物防雷、接地系统（1）本工程年预计雷击次数：建筑物的高(m)等效面积(Km2)年平均雷暴Td(d/a)校正系数 预计雷击次数N（次/a）53.9 0.0385 26.4 1.0 0.0645（2) 本工程防雷等级按三类防雷设计。建筑的防雷装置应满足防直击雷、雷电波的侵入并设置总等电位联接。（3）接闪器：在屋顶采用镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不大于 20米20 米。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 15 - 页 共 73 页- 15 -（4）引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16 以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于 25 米，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。为防止侧击雷，本建筑自 45 米起每二层利用圈梁钢筋作均压环，均压环与防雷引下线连接，并与各种竖向金属管道连接。45 米以上金属栏杆，门窗等较大金属物应与均压环连接。（5）接地极：接地装置利用建筑物筏板基础内钢筋组成，采用联合接地方式，强电接地，弱电接地，防雷接地，共用一个接地体，接地电阻不大于 1 欧姆。如不满足要求应补做人工接地极，人工接地采用 404镀锌扁钢埋地 1.00 米。（6）本工程采用总等电位联结，应将下列导电部分互相连通：进线配电箱 PE(PEN)母排；公共设施的金属管道，如上，下水等管道；建筑物的金属结构；公共接地极引线；弱电总箱金属外壳。通信线路干管。防雷引下线，接地装置。总等电位联结线采用 BV125PC32 或 404 镀锌扁钢，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于16 结构钢筋至局*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 16 - 页 共 73 页- 16 -部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地 0.5 米。将卫生间内所有金属管道金属构件联结。（7）有线电视引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。（8）本工程接地型式采用 TNCS 系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。四）、有线电视系统1）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。2）系统采用 860MHz 邻频传输，要求用户电平满足685dB；图像清晰度不低于 4 级。3）干线电缆选用 SYWV757，穿 SC40 管。支线电缆选用SYWV755，穿 PC20 管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地 0.5 米。本工程消防控制中心设置在公建一层。五）根据建筑设计功能和需要，弱电系统包括如下：火灾自动报警及消防联动系统；综合布线系统（语音、数据系统）；有线电视系统；安全防范系统（视频监控、可视对讲等）。1.火灾自动报警及消防联动系统本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。本工程采用区域报警控制系统。在楼梯间、地下室、电梯机房等设置感烟探测器。在消火栓箱内设消火栓启泵按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 17 - 页 共 73 页- 17 -2.电话、综合布线系统本工程每户按 1 根网线考虑；在书房和主卧设一个计算机插座。数据网线进线由甲方与电信局制定，穿金属管埋地暗敷；从楼层接地箱引至住户内终端。计算机插座选用 RJ45 超五类型，与网线匹配，底边距地 0.5 米安装.3.有线电视电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。系统采用 860MHz 邻频传输，要求用户电平满足685dB；图像清晰度不低于 4 级。干线电缆选用 SYWV757，穿 SC40 管。支线电缆选用 SYWV755，穿 PC20管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地 0.5 米。4.楼层对讲系统本工程本工程在消防电梯机房设置消防专用电话，专用对讲电话分机底距地 1.5 米。系统所有器件、设备均由专业部负责成套供货、安装、调试。七、基础设施情况1、规划布局园区南侧为以多层住宅和底层商网为主的多层住宅组团，底层两层商网，其上四层为住宅。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 18 - 页 共 73 页- 18 -园区北侧为高层住宅组团，内部住宅均为十七层。小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。最北侧三洞高层住宅下的裙房设置幼儿园等公建，优化社区服务。 2、生活给水系统1）生活给水分高低两区供给。低区为 18 层，高区为 917 层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为 0.3Mpa。高区入口压力为 0.59Mpa。2）本工程最高日用水量为 110m3/d，最大时用水量为 7 m3/h。3、排水系统本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。4、消防给水系统1）水箱利用小区内 1#楼高层建筑物高位消防水箱。2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于 360 立方米的消防水池。4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。5）室外设 SQX 型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。8）消火栓入口压力住宅部分为 0.68Mpa。 *房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 19 - 页 共 73 页- 19 -5、采暖系统1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为 55/45热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。4）本工程采暖热指标 36.2w/m2。5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙 2 米的地沟内或检查井内。6、通风系统1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为 5 次/h，电梯机房设排风扇。3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋。顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 20 - 页 共 73 页- 20 -1.2 毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量 50%。7、低压配电系统1）供电电源：本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中 N 线与 PE 线自供电柜配出后不可共用。负荷级别 负荷名称 备注二级负荷 消防负荷、应急疏散照明、消防电梯公共场所照明三级负荷 住宅照明及其它2）住宅用电指标：根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户 6kw。3）配电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。4）计量方式：本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。5)照明配电：*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 21 - 页 共 73 页- 21 -照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为 30mA。8、建筑物防雷、接地系统1）本工程年预计雷击次数：建筑物的高(m)等效面积(Km2)年平均雷暴Td(d/a)校正系数 预计雷击次数N（次/a）53.9 0.0385 26.4 1.0 0.06452) 本工程防雷等级按三类防雷设计。建筑的防雷装置应满足防直击雷、雷电波的侵入并设置总等电位联接。3）接闪器：在屋顶采用镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不大于 20米20 米。4）引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16 以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于 25 米，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。为防止侧击雷，本建筑自 45 米起每二层利用圈梁钢筋作均压环，均压环与防雷引下线连接，并与各种竖向金属管道连接。45 米以上金属栏杆，门窗等较大金属物应与均压环连接。5）接地极：接地装置利用建筑物筏板基础内钢筋组成，采用联合接地方式，强电接地，弱电接地，防雷接地，共用一个接地体，接地电阻不大*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 22 - 页 共 73 页- 22 -于 1 欧姆。如不满足要求应补做人工接地极，人工接地采用 404镀锌扁钢埋地 1.00 米。6）本工程采用总等电位联结，应将下列导电部分互相连通：进线配电箱 PE(PEN)母排；公共设施的金属管道，如上，下水等管道；建筑物的金属结构；公共接地极引线；弱电总箱金属外壳。通信线路干管。防雷引下线，接地装置。总等电位联结线采用 BV125PC32 或 404 镀锌扁钢，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于16 结构钢筋至局部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地 0.5 米。将卫生间内所有金属管道金属构件联结。7）有线电视引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。8）本工程接地型式采用 TNCS 系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。9、有线电视系统1）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。2）系统采用 860MHz 邻频传输，要求用户电平满足685dB；图像清晰度不低于 4 级。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 23 - 页 共 73 页- 23 -3）干线电缆选用 SYWV757，穿 SC40 管。支线电缆选用SYWV755，穿 PC20 管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地 0.5 米。10、电话系统1）住宅每户按 1 对电话线考虑，在起居厅、卧室处各设一个电话插座。2)市政电话电缆进线由甲方与相关部门制定，室外引入至总接线箱，再由总接线箱引至各层住户配电，再由住户配线箱引至住户内终端。3）电话电缆及电话线分别选用 HYA 和 RVS 型，穿 SC 和 PC管敷设。电话干线电缆在地面内暗敷。电话支线沿墙及楼板暗敷。4）每层住户分线箱，底边距地 1.8 米。每户电话插座暗装，底边距地 0.5 米。11、网络布线系统1）本工程每户按 1 根网线考虑；在书房和主卧设一个计算机插座。2）数据网线进线由甲方与电信局制定，穿金属管埋地暗敷；从楼层接地箱引至住户内终端。3）计算机插座选用 RJ45 超五类型，与网线匹配，底边距地0.5 米安装。12、多工能访客对讲系统1）本工程采用总线制多功能访客对讲系统，将住户的放入侵报警系统纳入其中。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 24 - 页 共 73 页- 24 -2）本楼设独立的访客对讲系统，工作状态及报警信号送到小区管理中心，门口及嵌墙安装，底边距地 1.4 米，对讲分机挂墙安装在住户门厅内（兼做防入侵报警系统控制器），距地 1.4 米。13、火灾自动报警及消防联动系统。1）本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。2）系统组成：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防直通对讲电话系统、应急照明系统。3）消防控制室：本工程消防控制室设在园区内，并设有直接对外出口。4）火灾自动报警系统：（1）本工程采用区域报警控制系统。（2）在楼梯间、地下室、电梯机房等设置感烟探测器。（3）在消火栓箱内设消火栓启泵按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。5）消防联动控制：在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、加压送风机、排烟风机，既能通过模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其反馈信号。本工程住宅部分，由消防控制室在火灾确认后通过变电所获箱变来断开住宅用非消防电源。公共用电部分在进线柜内设有分励脱扣器和消防控制模块。由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 25 - 页 共 73 页- 25 -14、消防直通对讲电话系统本工程在消防电梯机房设置消防专用电话，专用对讲电话分机底距地 1.5 米。系统所有器件、设备均由专业部负责成套供货、安装、调试。八、经济技术指标项目总建设用地为 9879 平方米，核定总建筑面积 22806 平方米，其中住宅建筑面积 21454 平方米，物业及会所建筑面积 1352平方米，半地下车库及库房建筑面积 5000 平方米，建筑密度20%，绿地率 41%。九、工程方案1、设计说明1）规划依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2）城市规划编制办法（3） 国家标准 城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002 年版 )（4） 通辽市规划和国土资源局有关城市规划的相关规定（5） 甲方提供的地形图（6） 甲方提供的 设计任务书 2、现状概况本案规划用地位于通辽市科尔沁左翼后（甘旗卡）境内，规划总用地面积为 9879 平方米。东临巴彦路，南临大青沟街，用地交通条件优越。*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 26 - 页 共 73 页- 26 -3、项目定位充分依托优越的区位条件和最佳的城市配套，建设绿色的、生态的、时尚的、具有国际化水准的城市核心高端生态社区。4、基础形式一）土方工程（1）基坑挖土本工程土方工作业分为辆部分进行，先从主体基坑开挖，挖至装顶标高，人防部分挖至结构底板垫层下皮，机械挖土时留出 0.2米，做人工清理基坑及放坡用人工挖土，该施工地段为元办公楼旧址，地下钢筋砼结构基础多须用液压镐破碎与挖掘机配合，土方须外运至 5 千米以外，施工地段地勘情况是室外地面下 0.80.9 米为杂基土 0.92.2 米为细砂层 2.218 米为细砂层地吃持力 140Nm 3,可作持力层，按计划要求主楼筏板加垫层在室外-2.85 米人防结构底板垫层在室外-2.30 米均在持力层上满足结构要求。边坡支护：因该地段为原建筑物地下基础在-1.8 米左右，挖土时放坡及工作面边坡原结构基础比较坚固不需支护可满足安全要求。（2）桩基工程：本工程采用砼灌注桩桩长 15 米保护 0.6 米，桩直径 400 毫米，钢筋笼长 10 米加锚固 0.5 米，采用 C30 超流态砼充盈系数为 1.3，桩基启动后连续作业，直至结束，缩短打桩时间以给主楼施工留出余地。（3）人防承台与结构底板施工*房地产开发有限责任公司 “*二期工程”第 - 27 - 页 共 73 页- 27 -由于地下水位较高（-0.31 米）承台垫层在水位线0.35 米，采用局部降水后，砂体流动大基层极不稳定，采用 13 厘米碎石，铺平 100 毫米。降水后打垫层，塌落度空载 14016020 毫米，积水坑，电梯基坑由于坑深水下部位较高，局部降水易造成冲积砂，使基坑倒壁塌方和底部锅底状，根据现场情况拟采用 5 毫米钢板护臂的地下水平面上 150 毫米，底部用水泥砂管做护筒，护筒内用125 铁管转孔用纺纱布，过滤降水后封闭水下部位125 铁管起过水面上，用管状潜水泵跟踪抽水至防水完成抹保护层，封闭套筒留铁管至地上进入正常施工工序。地下室防水采用高分子丙纶防水二道上抹 50 毫米厚，砼保护层并作出砼钢筋保护层，在控制好降水的同时完成钢筋绑扎砼浇筑。双层钢筋用底板同径钢筋间距2.0 米双向焊接马凳。主楼筏板基础在桩达到强度值后，开始控桩