国内某小产权项目投资可行性报告

“项目” 项目运作思路,前言,站在投资商的视角看问题，让我们的合作道路更畅通， 合作“钱”景更光明。,你的“视角”需求,“看到”低风险,“看到”短周期,“看到”高利润,结果,报告分解 结果演示,结果演示,“高”利润,“快”回款,报告描述,结果演示,过程把控,计划执行,方向确定,科学管理,高效执行,一个项目成功的关键是要找准项目最终可实现的“结果”，有了结果就有了方向；这就是项目决策的核心，也是项目成功的根基所在；本案基于自身条件及外在客观因素，以“高”成效、“快”实现的逆向思维推导项目的运作思路。,“看到”低风险（）项目类型政策环境已逐步转好！,年7月底，成都市国土资源局出台了成都市 集体建设用地使用权流转管理办法（试行）（下以简 称管理办法）的通知，即2007第296号文。该办 法要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市 场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，流转原 则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权 不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运 作。这是就意味着目前许多采取租赁方式面市的住宅项 目（即“小产权房”）有了政策的支持 ！,“看到”低风险（）同类型和区位的项目一直卖得好！,通过我们深入的市场调查发现， 、市场卖方状况： 在成都周边目前分布着大大小小的小产权房项目近200个，有多层形态，有高层电 梯，甚至还有别墅等。这些房屋的价格虽然有高有低，但一般都比附近楼盘价格低， 有的甚至要低一半左右，可以说小产权房在购房者心中最敏感的价格问题上就占了很 大的上风。 2、 市场买方状况： 为什么会有这么多客群对小产权房青睐更胜于商品房了？通过我们这半年来对市场中 购买该类型产品的客户走访调查中可以看出：首先07年上半年的楼市供应增长迅速增 长，上半年成都主城区的住宅价格也呈现稳步增长趋势。今年上半年，成都主城区住 宅供应均价达5890元/平方米，部分高端项目均突破了7000元/平方米大关。和如此高 昂房价的项目相比，小产权房屋无疑给他们一种半卖半送的感觉，在价格上和环境上 已经吸引了大部分客户，再加上如今政策的扶持，更多的购房者会坚定不移的走这条 买房的近路用在城区买房的首付，在城郊一次性买一套更适合居住的家！,回顾过去项目营销工作的不足之处，经过我们的反复深思，发现了工作中有待改进的 一些问题： （1）项目名称太模糊：经过我们对各种购买该类型项目的消费人群的调研中得知，原案名对于客群来 说很模糊，根本不能体现或者向客群传达出本项目有别于其他项目的核心优势, 最终不能吸应他们,导至所有推广工作都是劳而无工，更不能吸引他们前来咨询。（2）广告推广工作脱离市场：前期进入本地市场后，可能未开展深入的市场调研工作，特别是缺乏对消费 者宣传接受偏好的了解和分析，项目开盘前后所有广告推广工作均未取得实值性 效果。（3）目标人群定位不准确：当时对目标人群的定位比较含糊，认为有钱的他/她就一定购买，确没有仔细 分析这样人群的购买动机；况且，别墅项目不是有钱的人就喜欢购买的。,“看到”低风险（） 项目过去的深入思考,让我们的找到规避风险的路！,“看到”低风险（1）未雨先筹让竞争对手无可比性！,通过前期市场调研，我们可以看出目前市场上的同类型项目存在以下缺陷：1、在运作思路上，明显落后于市场目标群体的趋势感观！如小区前期环境 营造（基本上没有），没有能让目标群体憧憬未来生活和居家方式。2、在软包装和产品核心竞争力提炼、灌输和引导市场等方面，更是中介和 广告商的小手伎俩。3、在执行方面，现场销售员素质低，管理落后等。 以上三点虽然没有影响该类型项目，火暴销售的大势，但却使得客群对这 类产品价值前景有些大打折扣甚至更差，更影响项目的钱景！为此，我们 要更快，更好，更高利润的高效状况下，实现项目的价值，必须解决以上 市场上的通病，有了问题，项目钱景就有了方向，只要我们持之以恒的走 下去，就会成功！,“看到”低风险（2）产品规划引领让竞争对手无可比性！,总体规划建议（暂定）,“看到”低风险（2）产品打造引领让竞争对手无可比性！,小区效果图,“看到”低风险（2）产品打造引领让竞争对手无可比性！,小区效果图,“看到”低风险项目综合优势远远大于综合劣势！,世上无十全十美的事物，项目也同样如此，有优势必有劣势，而项目成功的关键在于其综合 优势是否大于其劣势。通过多方论证和科学分析，我们可以看出项目综合优势远远大于综合 劣势: 项目优势分析： 1、总体量270亩大盘，能满足复合型产品业态需要,更能最大化吸应广泛客群,满足其个性化要求。 2、位于成都近郊,更是在阿坝师专对面，人气逐旺大势在升,潜力型绝板地块。 3、交通便利，沙西线与三道堰各交通网交汇处，人流车流量均有。 4、周边天然河道水系环绕,当地百姓更是遍地种满花苗,花香四溢,自然环境优美动人. 5、水乡文化古镇“三道堰”怀抱,让项目品质内涵天生丽人. 6、本项目是目前当地市面上唯一持有省国土资源厅等部门特批文件的单位，合理合法经营更让消 费者放心。 项目劣势分析： 1、目前项目产品业态规划前期较混乱，未准确进行定位，导致客群定位不准确。 2、项目先前包装和推广模糊并且不专业，直接影响项目品牌形象的树立，其前景价值未能充分发掘。 项目机会分析： 1、项目最大的优势在于地块区位，可利用的自然资源比较丰富。 2、我们将环境理念开创性的注入本项目，将享受生活的概念带来的价值前景灌输给客户群体，增加其信心，并提升项目品牌形象。 3、项目融入本土的文化底韵加上科学合理的产品业态规划布局，最大有效迎合城市各类广泛潜在消费群体的需求,满足他们个性化的要求。,“看到”短周期有效销售模式分析,项目的销售方式通常由以下三种方式构成: “快销”:快速进入市场销售 周期短、利润低、成本高 ！ “强销”:依据市场机会，顺势进入市场销售 周期长、利润高、成本高！ “导销”:引导市场潮流，创造市场机遇后顺势入市销售 周期长、利润最高、成本最高！ 我们通过前期深入的市场调研分析，并针对本案现状，提出如下 销售模式以保证项目的短期回款计划： “畅 销”：依据项目目前优势，有效创造市场机遇，顺势入市销售！ 周期短、成本相对最低、利润较高！,“看到”短周期全程“畅销”,项目“畅销公理”,较高的产品打造认知,可行的受众引导 方式,品质的生活方式营造,价 值,规划环境,享受前景,传播灌输,客观 价值,前景 价值,身份 价值,客户 下单,“看到”高利润项目劣势修补,本项目劣势“修补”=接近100%的高目标达成率 =利润最大化,环境价 值深入提炼,深入研究市场 制定优效营销方案,包装推广优势,产品业态定位和规划 科学、市场化,完美结果 接近100%的达成率,整 合,“看到”高利润项目目标群体定位,从前面对本地市场同类型项目状况调研分析并结合项目自身特性，我们 将项目目标人群定位为：成都周边的养老和居家人群 本地新贵人群 外地和本地党政军机关人群购买动机分析： 环境现在是所有购房者被吸引的第一魅力,特别是身处环境越 来越恶化的大都市! 其次是居高不下的房价让很多需要买房或者需要更换环境的 消费者望而生畏,本项目品高价惠的产品,将成为他们