上海新天地安信豪庭項目策劃2007

上海新天地安信豪庭項目策劃安信 集團2007年 5月提要 : 一 .項目概況 二 .市場定位 三 .目標客戶 四 .規劃設計概念 五 .發展規模 六 .投資概算及收益評估 七 .發展進度計劃 八 .銷售進度計劃 九 .項目經營管理 十 .專業顧問 十一 .安信置地簡介一 .項目概況 項目与上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個項目以中西合壁、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區。附近有 1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地 ,醫院、 11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全。 一 .項目概況 - 地理位置位於盧灣區的中心部份，地塊面積為 16,500平方米 ,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復興公園、北有人民廣場綠地 ,為上海市中心區綠化率最高地段。一 .項目概況 週邊環境新天地安信豪庭所在地一 .項目概況 週邊環境中國共產黨第一次大會會址一 .項目概況 週邊環境新天地 廣場餐飲食肆一 .項目概況 週邊環境新天地 安信豪 庭 東面景觀一 .項目概況 週邊環境新天地 安信豪 庭對面的 酒店二 .市場定位 -數據分析 根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得 ,三種主要物業狀況如下 : 1.寫字樓 :租金價格基本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價 ,供應量和空置呈中等狀況 ,經營利潤低 ,風險較高 ; 2.中高檔住宅 :價格定位在 6千至 1萬元間 ,本地公司有較高的土地存量 ,競爭相對激烈 ,利潤較低 ; 3.精品豪宅 :價格定位 1.5萬元以上 ,供應量極少 ,市場需求旺盛 ,與香港豪宅價格有 8倍比率。二 .市場定位 以人性、智能、環保、文化、創新為基本原則 , 創建上海最高標準的豪華住宅精品。 三 .目標客戶 成功人士 中外企業領袖 投資公司 購置物業收租四 .規劃設計概念 新天地安信豪庭住宅區的設計將以人性、環保、智能、文化、創新五項原則為設計主題，結合項目优越的位置和周邊的人文環境，創建一流的豪宅區。 豪庭由兩排 10至 23層樓宇，並列成住宅小區，絹絹流水的小溪圍繞著整個小區，小區內假山流水、小橋、中央綠地面積逾 1万平方米，小區內人車分流，泳池、网球場等會所設施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規划標准豪宅區。 五 .發展規模 佔地面積 :16,300平方米 容積率 :3.2 總建築面積 :68,000平方米 其中 :地上建築面積 52,000平方米 商住面積 :5,000平方米 住宅單位約 :250個 (180-230平方米 ) 地下建築面積 16,000平方米 停車位 :200個 總投資金額人民幣 :6億元六 .投資概算及收益評估 1.技術經濟指標 : 土地面積約 :1.63萬平方米 容積率約 :3.2 總建筑面積約 :6.8萬平方米 其中 : 臨街商舖約 :3,000平方米 小高層住宅約 :3.6萬平方米 高層住宅約 :1萬平方米 會館約 :2,000平方米 物業用房約 :1,000平方米 地下汽車庫 :16,000平方米 ,約 :200個 六 .投資概算及收益評估 項目的优惠政策 : 1.土地款 2.8億已包括土地出讓金 ; 2.項目免所得稅 (33%); 3.城市大配套費減半。六 .投資概算及收益評估 2.成本支付 :土地成本 :2億 8,000萬元 ,樓面地價 :5,364元 /平方 米專業費用 :800萬元 (包括 : 市場顧問、建築設計、庭園景 觀設計 ) 建安成本約 :2,500元 /平方米 *6.8=1億 7,000萬元 (包括 : 机電、 外牆系統、庭園綠化、衛浴、廚房裝修及設備 ) 配套費約 :1,000萬元 建設准備費約 :1,500萬元 (包括項目的中介費用 ) 財務費用約 :8%=6,000萬元 (1.5年 ) 營銷廣告費約 :4%=2,000萬元 管理費用約 :3%=2,000萬元 (2年 ) 不可預見費約 :3%=1,500萬元 項目成本合計 :5億 9,800萬元 單方成本 (按可售面積約 5.98萬平方米 ):10,000元 /平方米 六 .投資概算及收益評估 3收益評估 : 收入估計約 :9億 2,800萬元 臨街商舖 :(3,000平方米 *30,000平方米 /萬元 ) =9,000萬元 小高層約 :(3.6*18,000平方米 /萬元 )=6億 4,800萬 高層約 :(1*15,000平方米 /萬元 )=1億 5,000萬元 車庫約 (個 ):20万元 /個 *200個 =4,000萬元 2.毛利率 : 9億 2,800-成本 5億 9,800=3億 3,000萬元 3 年回報率 :37% 若按投入 3.5億元後開始賣樓即 :年回報率為 63% 七 .發展進度計劃 1 項目實施進度預案 2007.9底前 10.31前 11.30前 2008.5.8前 2009.12.31前 簽訂意向書 簽訂協議書 簽訂合資公司 交接土地 竣工入住 章程、合同書 2 建設資金安排計划 11.30前簽訂合同 2月份起 2008.5.8 2009.12.31 付人民幣 5000万元 按拆遷進度付款 付清土地款 竣工結清款項 3. 項目啟動自 2007年 7月開始至 2009年 12月底前完成 , 合計 2.5年。 八 .銷售進度計劃由支付首期土地訂金至所 共 25個月 2007年 12月至 2009年 12月有單位售出並收到所有款項需時建築工程需時 共 20個月 2008年 5月至 2009年 12月地塊完成拆空 第 5個月 2007.12月至 2008年 4月開始建築工程 第 6個月 2008年 5月完成結構封頂 第 15個月 2009年 9月可以交付單位 第 25個月 2009年 12月九 .項目經營管理 1.項目公司 :中方 :上海復興建設投資公司 持股 :1%(代表盧灣區政府 ) 外方 :安信置地 (上海 )有限公司 持股 :99%(投資者控股 BVI注冊 ) 2.管理公司 :安信置地 (中國 )有限公司 3.管理方式 :管理公司負責項目的全程策劃 及運作 ,收取投資總額的 3%作為管理費用 。 4.項目監理 :外 聘各 專業公司進行專項管理 。十 .專業顧問 1.項目可行性研究顧問 : 世邦魏理士有限公司 (CB Richard Ellis) 2.建築顧問及設計師 : 柏濤設計有限公司 (LPT) 利安 建築工程設計顧問有限公司 (L&O) 3.景觀及園林設計 : 泛亞易道有限公司 (EDAW) 4.銷售代理 : 鉅亨信息技術咨詢 (上海 )有限公司 仲量行 、戴 德梁行 (Jones Lang LaSalle、DTZ) 5.工程造價顧問 : 上海審計建設工程造價咨詢有限公司十 一 .安信置地簡介 安信置地 (中國 )有限公司秉承 “始於智慧，成於信賴 ”的宗旨，並將這一宗旨灌注到屬下的所有建筑群中，致力於興建更多的高素質樓宇。多年來，安信置地陸續擴大在中國的房地產業務規模，在上海、天津、汕頭、揭陽等地參与興建了多個高