如何进行房地产项目价格定位

如何进行项目价格定位房地产价格评价分析方法分析方法 项目价格定位体系项目价格定位体系定价原则定价原则 上市价格上市价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则整体发展原则整体发展原则市场比较原则市场比较原则 价格影响因素分析价格影响因素分析定价方法的选取定价方法的选取比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标准、机会成本准、机会成本 成本加成法成本加成法【 定价思路 】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：- 土地成本- 前期成本- 建筑安装成本- 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）序号 工程类别 平均造价（元 /平方米） 备 注一 土地费用1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费2 土地出让契税 / 按出让金的 3%计算二 建安费用1 普通商品房 多层 950-1050 6-7层住宅小高层 1350-1450 8-12层住宅中高层 1550-1650 18-24层住宅高层 2000-2100 28-34层住宅2 高档商品房 多层 1700-1800 设 1层地下车库小高层 2050-2150 设 1层地下车库高层 2750-2850 设 1层地下车库3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用4 独立式地下车库 地下一层 2900-3100地下二层 4600-49005 别墅 一般独立别墅 1250-1450 地上 2-3层半地下室独立别墅 1350-1550 半地下室、地上 2-3层联体别墅 1050-1250 地上 2-3层高档装修别墅 4100或以上 地上 2-3层序号 工程类别 平均造价（元 /平方米） 备 注7 办公楼 多层（无地下室） 1300-1600 地上 4层多层（有地下室） 1700-1800 地下 1层，地上 6-7层8 商办楼 高层（中低档） 3600-4100 地下 1层，地上 20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档） 5600或以上 地下 2层或以上，地上 25-35层，中央空调，幕墙 /铝板，进口电梯超高层（高档） 8600-10100 地下 2层，地上 40-50层，钢结构，幕墙 /铝板 /进口石材9 体育健身俱乐部 / 5300或以上 社区高级会所10 商业 多层一般商场 2600-2900 地上 4-5层多层综合商场 4100-5100 地下 1层，地上 4-5层，无塔楼综合商业建筑 5100或以上 地下 2-3层，上部 4-5层、 20-30层办公塔楼大卖场 3300或以上 家乐福、百安居11 旅游酒店 多层旅馆 2700-3100 无星级高层旅馆 3300-3700 无星级国际三星级酒店 4500-5000 不包括精装修及家具国际四星级酒店 5000-8000 不包括精装修及家具国际五星级酒店 12000或以上 不包括精装修及家具，超高层三 前期费用1 勘查设计费 / 按总投资的 0.05%计2 建筑设计费 50-100 含施工图；按住宅建筑面积计3 景观设计费 20-30 按扣除地面附属物基底面积计算4 设计招投标管理费 / 按总投资的 0.02%计5 施工招投标管理费 / 按总投资的 0.04%计6 审图及设计咨询费 6 按地面总建筑面积计7 施工监理费 10 按地面总建筑面积计8 质监费 / 按建安费的 0.1%计9 施工证费 / 按建安费的 0.15%计10 测绘费 1 按地面总建筑面积计；含竣工测绘11 可行性报告编制费 /12 临水临电费 /13 竣工图编制 3四 配套费用1 住宅配套费用 用地红线外（ 1） 大市政配套费 320 含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（ 2） 排水配套费 15 按地面总建筑面积计2 室外附属工程费用 绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、 CCTV、红外线报警（ 1） 绿化建设费 12 按住宅建筑面积计（ 2） 供水管道工程费 17.5 按地面总建筑面积计（ 3） 燃气管道工程费 21/24 按住宅建筑面积计；煤气 21元 /平方米、天然气 24.5元 /平方米计（ 4） 电话通讯工程费 6.5/12.5/20 挂空式： 6.5元 /平方米；暗埋式：多层 20元 /平方米，高层 12.5元 /平方米（ 5） 电力工程费 145 按地面总建筑面积计（ 6） 小区智能化 50 按住宅建筑面积计（ 7） 环卫工程费 10 按地面总建筑面积计（ 8） 有线电视工程费 5 按住宅建筑面积计（ 9） 道路及附属设施 25 按住宅建筑面积计3 人防工程建设费 60/45 按地面总建筑面积计五 其他费用1 管理费用 / （建安 +前期 +配套） 3%2 销售推广费用 / 按销售收入约 2%计3 不可预见费用 / （建安 +前期 +配套） 3%4 财务费用 /【 定价思路 】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价 /租金。市场比较法市场比较法【 样本选择 】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：- 相近原则，相近地段会有更多的相近因素- 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义- 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位市场比较法市场比较法范例 1： 市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表比较内容（指标）权重汇豪天下 (A) 耀江花园 (B) 仁恒河滨花园(C) 海琪园 (D)拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标 70% / 0.721 / 0.6965 / 0.717 / 0.578建筑规模 10% 1 0.1 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.05社区景观 10% 1 0.1 0.95 0.095 1 0.1 0.95 0.08立面设计 10% 1 0.1 0.98 0.098 1 0.1 0.9 0.07内部装修 15% 1 0.15 0.95 0.15 1 0.15 0.9 0.135户型设计 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1物业管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 1 0.08附加因素 7% 1.1 0.091 1.05 0.0735 1.1 0.077 1 0.063项目周围环境指标 30% / 0.325 / 0.303 / 0.198 / 0.298交通状况 10% 1 0.1 0.95 0.098 0.95 0.095 1 0.1周边环境 10% 1 0.12 0.98 0.1 0.95 0.095 0.6 0.006区域位置 10% 1.05 0.105 1.05 0.105 0.9 0.008 1 0.1合计 100% / 1.046 / 0.9995 / 0.915 / 0.838范例 2： 通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间外滩、南京东路（虹口）（闸北） （黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里 1-2公里 2-3公里？ 7300 6100 7000 10000 770010700 9500 9800 9500 9000 12000 10000 8500 平均价格 10000 9342 7933升幅 7 18范例 3： 大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R3OAC1R1住宅现时整体均价住宅现时整体均价比较内容 权重 精文城市花园 A绿地世纪城（ B） 瑞虹新城（ C）嘉利明珠城（ D） 新梅共和城（ E）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模 12% 0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102区域位置 15% 1.05 0.1575 1.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1 0.15外部环境 15% 0.85 0.1275 1.05 0.1575 1.1 0.165 1 0.15 1.2 0.18社区景观 15% 0.95 0.1425 1 0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425立面设计 15% 0.9 0.135 0.94 0.141 0.93 0.1395 0.93 0.1395 0.9 0.135房型设计 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098配套设施 10% 0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8 0.08 0.9 0.09主题提炼 8% 0.95 0.076 0.955 0.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072合 计 100% 0.9295 1.0339 1.0715 0.8901 0.9695 本案住宅现时整体毛坯均价为 7100元 /平方米。住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价比较内容 权重 R3地块 R2地块 R1地块拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数地块规模 10% 5% 0.50% 8% 0.80% -5% -0.500%地块规整性 10% 5% 0.50% 5% 0.50% -10% -1.000%安静程度 12% -10% -1.20% 5% 0.60% 5% 0.600%轨道交通 15% 10% 1.50% 5% 0.75% -5% -0.750%主干路 8% 10% 0.80% 0% 0.00% -5% -0.400%距离绿地 20% 10% 2.00% 0% 0.00% -5% -1.000%距离卖场 15% 8% 1.20% 5% 0.75% -5% -0.750%开发次序及品牌影响力 10% 10% 1.00% 5% 0.50% -5% -0.500%合 计 100% 6% 3.90% -4.300%R3:7550元 /平方米 R2:7370元 /平方米 R1:6790元 /平方米 酒店式公寓现时均酒店式公寓现时均价价比较内容 权重 感性达利（ A） SOHO时代（ B） 永兴富邦（ C） 博苑公寓（ D）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置 20% 1.05 0.21 1.1 0.22 1 0.2 0.95 0.19周边环境 20% 0.9 0.18 0.85 0.17 0.95 0.19 0.8 0.16交通情况 20% 0.8 0.16 1.0 0.2 0.85 0.17 0.8 0.16项目自身品质 20% 0.9 0.18 0.7 0.14 0.85 0.17 0.8 0.16物业管理公司 20% 1 0.2 0.8 0.16 0.9 0.18 0.7 0.14合计 100% / 0.93 / 0.89 / 0.91 / 0.81 本案酒店式公寓现时均价为 9000元 /平方米。写字楼现时均写字楼现时均价价比较内容 权重 绿地科创大厦（ A） 致远大厦（ B） 淮海中华大厦（ C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6周边环境 20% 1.1 0.22 1.2 0.24 1.35 0.27交通情况 20% 1.1 0.22 0.9 0.18 0.9 0.18项目自身品质 20% 0.9 0.18 1.0 0.2 1.2 0.24合计 100% / 1.02 / 1.16 / 1.29区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6 本案写字楼现时平均售价为 8500元 /平方米，平均租金为 2.0元 /平方米 天商商 业底楼现时平均售价业底楼现时平均售价比较内容 权重 精文城市花园（ A） 绿地世纪城（ B） 瑞虹新城（ C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度 20% 0.97 0.194 1.2 0.24 1.3 0.26人流量 25% 0.89 0.2225 1.15 0.2875 1.2 0.3规划、主题 20% 1 0.15 0.98 0.147 1.15 0.1725交通条件 15% 0.95 0.1425 0.97 0.1455 0.95 0.1425位置及规模 20% 0.94 0.188 0.95 0.19 1.05 0.21合 计 100% 0.897 1.01 1.085 本案商业底楼现时平均售价为 20000元 /平方米， 租金为 5.6元 /平方米 天本案商业现时平均价格水本案商业现时平均价格水平平 层数 折减系数 销售均价（元 /平方米） 租金（元 /平方米 天）主题商街 1F 1.0 20000 5.62 F 0.6 12000 3.4集中商业 1F 1.0 20000 5.62 F 0.6 12000 3.434 F 0.4 8000 2.2卖场 租金为 1.5-2.0元 /平方米 天价格影响因素价格影响因素影响因素 指 标 变动说明宏观影响因素宏观经济 # GDP 未来五年，仍将保持 10左右的年增长# FDI 上海对外资的吸引力逐年增强收支水平 # 消费品零售额 全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入 人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平 居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度 # 房贷制度等 政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划 # 区域发展 旧城改造规划实施的特别政策 # 交通规划 未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系 # 供应规模 全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模 上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争 # 相邻区域 相邻区域房产发展对本区域影响 # 可比区域 可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好 # 区位偏好 消费者对本区域物业需选择偏好影响 住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测影响因素 预计变动幅度 影响因素权重宏观影响因素 宏观经济 10% 0.1收支水平 10% 0.1政策制度 -5% 0.1城市规划 15% 0.1微观影响因素 供求