长沙曙光地块调研报告_中粮地产_67页_2007年

关于曙光地块的调研报告二零零七年六月二一日宏观市场商品房累计供应和销售总量项目板块商 品 房 住 宅批准预售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）批准预售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）全 市 751.40 28.62 100.00 656.65 42.80 100.00开福区 92.83 1.80 12.35 85.34 -1.83 13.03天心区 167.83 90.07 22.34 150.73 83.10 22.95雨花区 230.69 25.54 30.70 198.81 26.55 30.28岳麓区 162.70 66.86 21.65 146.87 62.06 22.37芙蓉区 97.36 -8.40 12.96 74.69 -26.07 11.372006年全市商品房、住宅 供应 情况项目板块商 品 房 住 宅销售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）销售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）全 市 690.19 8.01 100.00 625.47 11.00 100.00开福区 107.04 20.85 15.51 102.07 23.06 16.32天心区 107.73 -14.38 15.61 100.44 -9.22 16.06雨花区 192.84 19.03 27.94 170.27 28.78 27.22岳麓区 154.5 35.49 22.39 143.07 33.06 22.87芙蓉区 128.08 -8.25 18.56 109.62 -10.25 17.532006年全市商品房、住宅 销售 情况对比批准预售和销售数据可以看出，长沙2006年的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致 2006年以来商品房累计待售面积达 61.21万 ，其中，商品住宅待售面积为31.18万 ， 2006年是长沙买方市场年。 项目板块商 品 房 住 宅批准预售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）批准预售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）全 市 277.38 12.10 100.00 237.45 8.86 100.00开福区 46.29 25.60 16.69 43.51 27.61 18.32天心区 66.34 1.18 23.92 55.03 -9.45 23.18雨花区 78.37 27.72 28.25 59.85 27.64 25.21岳麓区 46.06 -27.70 16.61 42.26 -27.47 17.80芙蓉区 40.33 101.99 14.54 36.80 103.27 15.50项目板块商 品 房 住 宅销售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）销售面积（万 ）同比（ %）比例（ %）全 市 345.60 37.39 100.00 312.06 36.29 100.00开福区 46.61 -0.53 13.49 41.31 -9.03 13.24天心区 64.45 104.13 18.65 60.01 109.27 19.23雨花区 104.80 63.21 30.32 95.15 68.63 30.49岳麓区 68.14 40.52 19.72 64.68 41.41 20.73芙蓉区 61.60 1.97 17.82 50.91 -3.43 16.312007年 1-5月全市商品房、住宅 供应 情况2007年 1-5月全市商品房、住宅 销售 情况商品房累计供应和销售总量2007年 1-5月，全市供给和销售同比继续呈同步增长态势， 但增幅相对于 1-4月均有不同程度的下降，这主要是由于今年 5月供销量均相对有所下降所致（ 5月商品房、住宅供应量同比分别负增长 53.45%、 54.55%；销售量虽分别增长了 15.50%、 22.99%，但涨幅远低于 1-4月）。2006年全市各区供销对比区 域项 目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 全市商品房住宅 1.05 0.92 0.63 0.65 0.72 0.76区 域项 目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 全市商品房住宅 0.84 1.50 1.17 1.03 0.68 1.052007年 1-5月全市各区供销对比商品住宅供销比2006年商品住宅累计供销比为 1.05： 1，对比2005年增大了 0.24，已经由 2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5： 1，滞销现象明显。 而 2007年 1-5月商品住宅累计供销比为 0.76： 1，连续二个月供少于销达 20%以上，供销失衡现象比较明显。除开福区供大于销外，其余各区均供小于销，特别是雨花区、累计供销差量达 37%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。 06-1月 -07-5月各月商品房、住宅批准预售情况06年 1月 07 年 5月各月商品房、住宅销售情况06-1月 -07-5月商品房累计成交均价在经过了 2006年长沙房价的地位徘徊后，春节过后长沙房价有了飞速的上涨，商品住宅从2691涨到 2822，直至 5月终于突破了 3000的均价，而 2007年一季度长沙的房价增幅 10%，位居全国第二，仅次于深圳。区域市场五一商圈东塘商圈火车站商圈3.5公里1.5公里5.5公里本案本案区位分析从略缩图上看，该地块位于长沙的几何中心，是中心板块的中心地带。从区域位置来看，该地块属于火车站商圈的辐射范围，距离东塘商圈和五一商圈并不远，商业气氛浓厚。竞争分析湘域中央融圣国际格兰康都城南郡瑞宁花园维一星城汇富中心紫金苑二零七六项 目名称 体量（万 ） 销 售价格 （元 / ） 销 售率 销 售周期售罄 维一星城 6.3 3700 100% 6个月格兰康都 8 3700 100% 1年在售 汇富中心 7 5000 80% 3个月紫金苑 13.6 4600 100% 5个月城南郡 10.5 3700 95% 7个月即将上市 融圣国际 22.4 预计 4000 瑞宁花园 10 预计 4800 二零七六 2 预计 4000 随着市中心地块的出让完毕，周边楼盘竞争楼盘并不是很多，从价格上来看，售罄的维一星城和格兰康都均为 3700，而 06年推出的汇富中心和紫金苑等超过了 4000的均价，甚至达到 5000，而即将面市的融圣国际等三个项目目前是市场报价试水阶段，均达到4000以上。从销售率和销售周期来看，中心地段的不可复制性在郊区大盘的冲击下更加凸显，销售速度都比较快。五 一 路芙蓉路解 放 路人民 路城南路车站路劳动路光曙路交通分析项目北至解放路，南达人民路，西临曙光路，周边路网非常发达，有数十条公交车到达，临近火车站的交通枢纽，出行成本非常低。新世纪体育文化中心 金源大酒店地质中学湘雅二医院 省图书馆通程大酒店华天大酒店火车站阿波罗商业广场富丽华大酒店家润多国储电脑城市 29中晓园公园天心电子世界合峰电脑城QQ电脑城同发和一大酒店家乐福芙蓉广场五一广场亚大时代阿波罗商业城东塘商圈桂花公园配套分析项目位于长沙中心地带，周边医院、学校、超市等生活配套非常完善，同时，在该案 1公里处是长沙最著名的 IT电脑市场，经过多年的发展已经形成了比较成熟的市场氛围。项 目名称 租金 (元 / /月 )华 海 3C 160国 储电脑 城 250QQ电脑 城 165天心 电 子世界 160颐 高数 码 150百 脑汇 150铁银 大厦（公寓）18特别说明：电脑城的租金价格受楼盘位置以及门面位置影响差异比较大，同一位置不同楼层差价在 200元 / /月 以上，即使是同一楼层，也会因为门面的昭示性价格有较大的差异。以上标示的数据只是大概的均价，不能当作个案数据来研究。国储电脑城QQ电脑城百脑汇华海 3C 天心电子世界颐高数码铁银大厦周边租赁情况周边租赁情况写字楼市场维一国际大厦维一国际大厦地理位置 韶山路 开发单位： 维一房产开发公司各层功能划分软硬件设施 电梯 8台中央空调消防通道保安系统物业管理单位 名称 资质物业管理费 2.6元车位情况 地上地下 三层车位 月卡 240元 /月车库月租金均价 1.2元 /平米 /天空置状况 10%备注 只有 20家公司资料，以房产，广告，保险为主名称 行业 规模长沙儒家装饰公司 装饰 服务公司福森公司 林业 大型农业公司秦希燕律师事务所 律师 大型服务公司迅达电梯 电梯 大型制造公司华安财产保险 保险 大型金融公司智邦拍卖 拍卖 服务公司中铁快运湖南分公司 运输 注资 4.66亿，大型物流公司长沙惠美文化传播公司 广告 服务公司嘉信房产 房产 大型房产公司世通公司 纸塑 大型制造公司中保财产保险 保险 大型金融公司施诺公司 酒店用品 大型服务公司国道传媒 传媒 大型服务公司夏新电子 电子 大型科技公司湖南新南企业发展公司 照明器材代理 中型服务公司维一实业 大型服务公司红图集团 房产 大型房产公司湘贵实业 酒饮料 中型服务公司湖南天华会计事务所 财务会计 大型服务公司亚大时代亚大时代地理位置 五一路袁家岭 开发单位： 黄花机场投资有限公司投资、湖南亚大科技实业公司开发各层功能划分软硬件设施 电梯：客梯 3台、消防（货）梯 1台、苏州迅达品牌中央空调：三洋消防通道： 1台消防电梯及 2处楼道阶梯保安系统：公共部分每层 2个摄像头、智能监控、定时巡查物业管理单位 名称：均和物业资质物业管理费： 14.32元包干，空调至少开启 10个月以上车位情况 地上地下：附 1 3层车位：月卡 300元 /台车库月租金均价 2元空置状况 10%宣传推广手法 老客户带新客户备注 共有 43家公司入租，以运输、制冷、房产、电气、保险、银行为代表，且外企相当多名称 行业 规模亚大餐厅亚大咖啡厅中信银行 银行 大型金融机构金悦海鲜酒楼 中型餐饮连锁青岛海信日立空调系统长沙分公司 电器 大型制造企业长沙东华化工实业 化工 中型制造业威艾德通讯技术（深圳）公司长沙办事处欧姆龙（中国）健康事业 日本 健康事业、治疗机器湖南冠亚棉麻实业有限公司 棉麻针织品中石化长沙销售部 石油化工 上市公司上海欧姆龙长沙办事处 健康事业 日资企业天马国际旅行社 旅行社 注册资金 150万中华联合财产保险湖南分公司湖南星城中小企业担保公司 企业担保正虹饲料 饲料辽宁忠旺集团长沙分公司 铝材生产名称 行业 规模大连三洋制冷湖南办事所 制冷 注册资金 20亿日元，总投资 60亿日元，生产空调 10000台天马旅行社长沙地力建筑设计 设