富城投资深圳振兴路项目营销策划报告-92PPT

富城投资振兴路项目营销策划报告项目分析项目印象项目位置项目地块指标 总用地面积： 4882.5 建筑面积： 33000商业面积 3500 住宅面积 29500 容积率： 6.75 覆盖率： 40% 车位数： 150项目四至 东 南西 北项目街区商业概况 物业类型 街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造；商场：商业大厦裙楼。 物业形态 街铺面宽 4-5米、进深 3-8米，层高 4米。大多有展示橱窗，商业氛围好。 经营规模 小型居多；万佳百货规模较大。 经营状况 好。出租率高，无停业或转租。街区价值分析 街区 商业气氛浓 ，内街商业得益、前景利好。 业态丰富形成 行业共荣 ，较具规模的商业业态集中，特色商圈 逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。 商业联动住宅 销售、投资前景增大 。项目 SWOT分析优势（ S） 地段优势 ： 成熟便利大区域，配套及交通资源丰富，拥有优越的商务、生活环境。 规模优势： 体量小、易消化。一期开发无后续工程干扰。 地块优势： 地块方正，商业和住宅易于规划布局。 景观优势 ： 东南向中高层户型有荔枝公园景观。 商业优势 ： 四面临片区次干道，商业价值提升前景好。 劣势（ W） 周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。 次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。 地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。机会（ O） 发展前景： 华强北商圈和工业区改造，区域形象和价值提升，价格有提升空间。 客户资源： 紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区，投资客和原住民购买潜力大。 市场竞争： 与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。威胁（ T） 深圳整体市场供应量放大形成压力。 区域其他项目将分流客户。项目发展策略 片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成 “ 小而精” 功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客户。 规模小、体量少，清晰定位以求 快进快出 。 树立品牌 、争做片区物业新贵。 住宅定位定位原则图示参考区域物业发展现状针对本项目地块特征本 项目价值最大化物业定位华强北 新 复合型服务式公寓定位分解华强北 新 复合型 服务式公寓技术复合 服务复合住家服务酒店服务商务服务住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合产品创新商用 居住投资 价值导入服务理念导入提高项目品牌创造项目的增值服务快速实现住宅销售增加商业售卖的品牌筹码住宅客户定位客户类型划分 投资型； 商务置业型； 自住型。投资型客户 本区域小私营企业主、高级白领人士； 其他片区的投资客（含港客）。特征： 30岁以上； 多次置业经历； 付款方式多样； 看中物业投资价值； 对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活； 希望物业有基本装修。商务置业型客户 片区商务人士； 成长型小公司、驻深办事处； 自由职业者 SOHO一族。特征： 对物业位置、交通、服务等较为关心； 与投资者同样关心物业的保值、增值性； 智能化要求较高，管理要求好； 希望建筑布局灵活，易间隔和组合。 他们喜爱的办公空间自用型客户（一）过渡型置业 购买中小户型的片区白领人士。特征： 25-35岁； 首次置业； 居住人口多为 1-2人，有子女者较少； 文化层次较高，受过高等教育者居多； 月收入 5000元 /月以上； 对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活； 较偏爱单身公寓、一房一厅。自用型客户（二） 购买偏大户型 片区原住民； 公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士； 为子女就读本区域名校的人士； 外地驻深机构高层人士。特征： 35岁以上； 多次置业为主，理性置业； 居住人口多为 3-4人以上、有子女； 文化层次较高，受过高等教育； 经济基础雄厚，价格敏感度低； 喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求； 要求管理好，同样关注保值与增值。居家室内环境形象定位华强北 多功能服务式公寓 优 豪斯（ U-house） 释义：1楼盘