长沙麓谷项目南北地块产品定位报告2007

易居中国易居中国 长沙金岳房屋销售有限公司出品长沙金岳房屋销售有限公司出品2007年年 6月月麓谷项目南、北地块产品定位麓谷项目南、北地块产品定位 报告报告送呈：湖南金荣送呈：湖南金荣 企业集团企业集团 有限公司有限公司CSJY003麓谷项目南面地块产品定位麓谷项目南面地块产品定位 报告报告PART 1项目定位相对应的产品定位本案独特的项目定位，自然相对应的也是一个产品类型。产品定位：按本案的核心价值定位重新划分标准！城市别墅 +酒店式服务公寓“ CTLD的的 club生活会馆生活会馆 ”释义：CTLD： 即中央科技生活区（ CENTRE TECHNOLOGY LIFE DISTRICT），既突出了我们的核心地段，也暗示了项目所在的麓谷属于科技园区，同时高科技引发目标客户关于产品质素的丰富联想。Club生活会馆： club 生活，圈子生活，集散高尚人群、传递核心价值。会馆：高尚的、私密的、生活的、商务的项目总体定位 与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“ 折磨 ” 。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。 关于城市别墅更多的景观资源 更便利的生活条件城市别墅项目名称 地址 体量(万 ) 均价 推量 销售周期 销售率中天广场 芙蓉区五一大道 766号 17 国际公寓 5600元 / 行政公馆 6800元 / 630套 7个月 65%湘域中央 芙蓉区五一大道 235号 18 公寓均价 5800元 / 627套 4个月 100%湘聚酒店公寓 芙蓉区远大路 130号 6.53500元 / 700多套 6个月 85%标志 麓谷坐标岳麓区麓谷泉路与麓龙路交汇处 7 4600元 / （精装修） 165套 8个月 58%美林银谷 岳麓区金星中路 11.3 4800元 / （精装修） 300套左右 2个月 100%在售项目酒店式服务公寓的市场接受度较高建议采取绿化带 +乔木 +灌木的景观布置在沿街退让的空间内。不同方案市场盈利预估麓谷项目北面地块产品定位麓谷项目北面地块产品定位 报告报告PART 2地块属性地块属性 占地面占地面 积积 建筑面建筑面 积积 容积率容积率南面地块南面地块 31702 27368 0.86北面地块北面地块 14226 41739 2.9SOHO，为小型办公室和家庭办公室 Small office 、Home office 的缩写 ， 是一种适应社会进步的未来型住宅即实现一个住宅单 位的商、住两种功用。什么是 SOHOSOHO有人说 SOHO就是写字楼，这种说话是完全错误的，写字楼是纯粹用来办公的场所， SOHO是可以用来办公的住宅。 两者不仅在户型面积、开间大小公共空间装修、外立面、商务配套、停车位设置等有很大的区别，而且最大的不同在于写字楼是配备中央空调的，而 SOHO没有。也有人说 SOHO就是商住楼，其实这种说法并不准确。虽然 SOHO和商住楼很相近，但还是有很大区别的。商住楼这种形式一直就存在，而 SOHO的出现则是近一阶段的事。 二者的最大区别在于其使用者的职业特点不同，从而决定了对住宅的使用功能的要求不同。 SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作，独立性和创造性强，在家里办公并不比传统的集中办公效率低甚至更高，在网络大量应用之前，主要采用电话、传真等方式与外界联系，是专业细分和科技进步的结果。网络技术的广泛应用为 SOHO提供了最可靠的物质基础，并出现了为 SOHO族量身定做的 SOHO型住宅。在 SOHO住宅中，办公的就是业主本人，而不是公司全体，住宅里不应当出现大量客户来来往往，对网络的依赖性非常强。而商住楼内公司的工作模式与写字楼公司完全相同，是集中办公，未必依赖网络。 1、节省资源写字楼和住宅两个空间的合二为一，将会极大的节约有限空间和资源。对个体而言，可以减少住户每天因来往于写字楼和住宅之间的交通所花费的时间，并减少能源的浪费。Soho的 特色从 “阁楼 ”的意念出发，人们可以想到一种灵活可变的生活居住方式，这种方式也是能为买房人所接受的，它将人们的工作地点打散了：一种是 “公共办公地点 ”，可位于市中心，上班人必须每天报到；再一种是 “家庭办公地点 ”，就含嵌在私人生活空间里。将这个理念用在这个项目，就使得一套住宅空间是可变的，可以根据买主的意愿来分割。2、灵活的空间3、特色采光设计 以 SOHO现代城为例，使用了大面积玻璃窗，提高房间的采光率。而到了建外 SOHO时，采光上的设计就更为科学，设计师山本理显将建筑聪明地向南偏东转了 30度的角，让它们在排列上形成交叉错落的形状。这么一来，楼间距增加了，采光更完美了。4、高水平的室内装修设计师作了高水平的室内设计，对房屋进行了精装修，从而避免了住户进住毛坯房后对新建楼房进行 “ 二期工程 ” 施工，并减少了对建筑物的破坏。设计师引导住户往高水平的居住环境上发展，住户的个性化在高水平上得以更加美好的体现。 无论是厅内的设计安排还是室内复式结构的设想，设计师无不体现出以人为本的原则理念，同时也更加表现出对人与人之间感情的寄托和对生活的无比热爱。 鉴于本案高端定位的原则以及成就区域领跑者的目标，我们将视野扩大，剖析地产界最为经典的 SOHO案例Soho现代城Soho现代城以极富创造性而又富含理念的设计构思为本世纪最后一年的我国房地产业留下了浓墨重彩的一笔。SOHO现代城市选择使用木材、石头和铁制品等自然的建筑材料。运用物理学的成果调动和引导光线，是 SOHO现代城散光的另一个光芒。住 SOHO的感觉，有点类似坐在巴黎街头的咖啡馆，眼前是流动的人，心情却是安宁的，悠闲的，自在的。 我给予 SOHO现代城简装的线条，浓烈的热情。由于 SOHO这一革命新性的项目，我们可以把 20世纪末最好的思想和解决方案结合起来，这新世纪创造出最新型的建筑。这也是第一次将功能、灵活、充足的空间、简单线条经及优雅结合起来，创造出起臣结合的空间。绿色生态建筑，设计者以人为核心，最大限度的提高了能源和空间的使用率，每隔四层的一个空中庭院，面朝南，作为这四层住户的公共交流场所，将四合院带进高楼，既有效调节室内外的小气候，实现了竖向绿化，又为工作节奏紧张的现代人提供了一个情感交流空间Soho现代城很好的处理了生活空间和办公空间共处一室的矛盾，使住所兼容居住和办公两重功能。灵活的推拉隔墙使办公空间和其他功能空间形成可分可合的关系，当需要安静或者客户来访时，主人可 封闭办公间，不去干扰家人的起居空间；而在闲暇之余，又可敞开隔墙使办公空间与起居空间融为一体。推拉活动隔墙的应用可以将空间进行合理分隔，灵活多变，可大可小，使得使用功能得以区分。因此住宅的公共部分是一种流动的空间形式，围绕起居、厅、和办公三个功能使人置身于此将甚感办公的自由和乐趣，生活的方便和安逸。大面积玻璃窗的使用大大提高了房间的采光率。随着大面积玻璃窗的使用增加了景观效果，同时整体立面效果趋于公建化，并由此带来了居住者观念上的变化。家庭精神生活环境有了很大的改善和提高。楼宇中网络硬件设备根据 Soho一族的生活方式重新构架，以适应社会进步，使每一位参加到 Soho现代城中的人都能获得新的概念和新的思路。建外 Soho建外 Soho位于北京中央商务区内，总占地面积 18.32公顷，总建筑面积为 82万平方米。其中地上面积约为 64万平方米。为获取最大阳光照射面积，避免户户对视的尴尬，塔楼的方向按正南方向向东转 30度角，使所有房间互不遮挡，设计上把大中小户型分别记中设计在不同的楼座中，这样不同需求的客户可以相互分开。建外 soho最大可能的提高了房子的利用率，在门厅和客厅之间配置了 soho区， soho区 可以作为工作间，或是作为会客间，或是