2008年沈阳市大潘镇某地产项目前期营销报告129PPT-7M

大时代新生活浪潮 英式风情庄园提报单位：蓝美策动组合机构2008.2.25宏观市场： 市场对本案开发影响区域市场： 区域房地产市场情况分析项目分析： 项目 SWOT分析项目定位： 产品定位 、 产品建议客群定位： 客群特征、区域来源等开发计划： 开发策略 、 开发步骤价格建议： 入市价格建议市场对本案开发影响城市发展进程和宏观经济 市场对本案开发影响城市发展进程和宏观经济 2007沈阳房地产市场运行概述商品房销售量增幅较快2007年 112 月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积 1303.24万平方米，商品住宅销售面积 1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长 17.71和 17.20 。说明 2007年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于 2006年同期更加旺盛。商品房销售量增幅较快2007年房地产市场交易活跃的主要原因：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。数据来源：沈阳市房产局 起止日期： 2007年 1月 1日 2007年 12月 31日商品房批准入市量大幅度增长2007年，批准入市商品房面积 1607.37万平，其中商品住宅 1339.88万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供应量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总量的 83.36，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。数据来源：沈阳市房产局 起止日期： 2007年 1月 1日 2007年 12月 31日经济型户型占据商品住宅供应与销售主导地位2007年 112 月，批准入市商品住宅面积为 1339.88万平，其中 90平以下户型批准入市面积为 534.96万平，占总入市面积的 39.93%，说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。2007年 112 月，实际销售住宅面积 1152.83万平方米，其中 90平以下户型销售面积 464.94万平，占总销售面积的 40.33%。从中看出，中小户型商品住宅是主流需求。2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表套型面积 （平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （ %） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （ %） 60 121.41 9.06% 107.88 9.36%60 90 413.55 30.86% 357.06 30.97%90 120 493.51 36.83% 380.54 33.01%120 144 197.68 14.75% 203.08 17.62%144 113.73 8.49% 104.27 9.04%合 计 1339.88 100% 1152.83 100%数据来源：沈阳市房产局 起止日期： 2007年 1月 1日 2007年 12月 31日商品住宅市场良性增长从 2007年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续保持两位数的增长，而商业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。沈阳价格走势沈阳的房价近年来一直呈上升趋势， 20042007 年保持了一个稳定的增长幅度，在 5%左右， 2007年下半年，增长幅度有所加快。 2007年的价格走势可以概括为曲折式上升，从年初开始每三个月左右为一个周期，价格整体上依然保持上升的趋势。大品牌开发商的涌入将提升整体房地产品质产品品质优少劣多，品牌上升空间巨大，但 07年市场华润、首创、金地、碧桂园、恒大等外地知名开发商云集沈阳产品必然有革命性创新在沈阳市房地产市场中，除万科大型品牌开发商外，其他开发商的产品都比较粗旷，缺少内涵与品质感，在很大程度上，有待于强化、完善。因此，本项目在建设中，必将倾全力打造品牌形象，注重产品功能、品质及人居环境，将产品表现的淋漓尽致，为沈城人民再造人居新典范。大盘争霸的时代小规模开发模式 中等规模开发 大盘时代大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到整合，从而推动区域的迅速发展。对于行业而言，大盘是行业走向成熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才如同魔法师手中的魔杖，点化出绚烂多彩的城市风景。近郊大盘成为未来成交热点区域随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供应，外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。私家车保有量剧增，支持住宅郊区化发展国家统计局辽宁调查总队调查显示，截至 2005年底，辽宁省拥有 72.3万辆私人汽车，也就是说，大约每 60人就拥有一辆私家车。 2006年以来，辽宁省私家车的购买数量仍在持续增长，沈阳市的私家车总量已经居辽宁省各城市之首。城市私家车辆的持续增多，其实就已经在暗示我们，大规模的扩城运动将持续进行。别墅市场供应减少，成交量大幅上升国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅市场供应不足， 2006年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现了高比例的负增长态势。 2007年别墅市场供应呈下降趋势，但销售量有大幅度的提升。2007年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别 销售面积 （万平方米） 同比增长（ % ） 销售金额 (亿元 ) 同比增长（ % ） 销售均价 (元 /平 ) 同比增长（ % ） 总计 1303.24 17.71 464.61 22.70 3565 4.24住宅 小计 1152.83 17.20 389.88 23.01 3382 4.97 普通住宅 1150.54 17.17 388.76 22.97 3379 4.94 别墅 2.29 35.50 1.12 41.77 4900 4.95 网点 78.19 10.45 38.33 3.59 4902 -6.89 办公用房、写字楼 17.8 44.60 8.62 42.48 4843 -1.44 车库及其它 54.42 34.87 27.78 48.79 5105 10.33 数据来源：沈阳市房产局 起止日期： 2007年 1月 1日 2007年 12月 31日城市发展进程和宏观经济 2008沈阳房地产市场趋势预测2008年将是政策落实年随着 2007年房贷新政、连续加息、提高准备金率等金融政策的实施，2008年在交易环节的相关金融政策不会有太大变化，利率的调整也将放缓，政府工作重点将是推动相关政策的落实和加强开发环节的政策调控。国家有可能将下一步政策干预的重点放在预售环节，来降低房地产开发的风险。国家关于经济适用房和廉租房的相关政策已经开始实施，但真正见到效果还要有 12 年的政策落实时间和建设周期。 2008年沈阳市将建经济适用房 115万平，廉租房 5万平，总计 120万平的住房建设计划，针对中低收入家庭，解决住房问题。商品房批准入市量平稳、销售量萎缩随着已实施了十年之久的稳健的货币政策 “ 功成身退 ” ， 2008年取而代之的是从紧的货币政策。国家针对房地产开发企业的贷款将从严从紧，迫使一些中小开发企业陆续退出沈阳市场，转战沈阳周边的三线城市；大开发企业的资金链也相应的有所紧张，对 2008年的房地产市场持更为谨慎的态度，致使 2008年房地产投资有所减少，但受开发周期影响和惯性作用， 2008年房地产上市量不会有明显减少。国家政策对投资型购房的打压，减少了市场上的非刚性需求，对自住型购房者的心理也有一定影响，加大了购买人群的观望态度，使得 2008年去化量将有一定萎缩。2008年沈阳房价继续坚挺当前沈阳市居民购房者中，自住的比例约占 89%左右，投资性购房者约占 10%左右，炒房者约占 1%左右。也就是说，约占购房者 90%的绝大多数是自住性购房者。这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康发展的前提，所以沈阳不会出现部分一线城市的价格波动局面。2008年上市的产品中以二环附近的中高端大盘为主，同时公寓类项目和城市综合体项目也会有大量的增长，这些中高端项目入市，使得沈阳的房价不会下降。单价在 30004000 元 /平，仍将是 08年沈阳市场的主流价格区间。低容积率、低密度楼盘增多根据 2007年土地公示和成交情况来看，市中心住宅土地供应减少，未来大型住宅项目将集中在二、三环。 2007年成交 1116万平米土地。位列三甲的分别是沈北新区 385万平米，浑南新区 142万平米，于洪区128万平米；以上成交数据可以看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地，尤其是南北（南：大浑南地区地区、北：沈北新区）两大空间土地成交占到全部成交总量的 47.2%。 2008年低容积率、低密度的项目将增多。父母乔迁80年代生人，已经陆续进入结婚年龄，由于这一阶段是我国一个人口高峰期，对婚房的刚性需求会持续一段很长的时间。而由于这一代独生子女的父母年龄在 4555 岁，赶上了中国社会的改革和变动期，使得他们中的大部分人处于 “ 哑铃型 ” 社会结构中间小的那一部分，无力为子女的婚房提供更多的资助， 只能选择远郊性价比较更高的项目。普通住宅市场成交量回落，别墅市场供应加大由于 07年沈阳市场成交量达到一个历史峰值，而国家又加大了对房地产行业的调控力度，所以我们判断 2008年沈阳普通住宅市场成交量会出现小幅回落。随着众多大开发商 07年拿地开发远郊别墅项目， 08年沈阳别墅市场的供应会相应加大，类别墅项目也将缓慢释放。城市郊区化发展成为趋势2007年沈阳市统计局发布的数据显示，处于城郊结合部或郊区的楼盘开发量比例增加，且销售势头良好。随着城市中心土地日益稀少与价格高涨，大部分开发商开始将视线转移到郊区， 2008年，沈阳城市郊区化发展将更加迅速。沈阳规划了未来城市四大发展空间：以浑南新区、东陵、苏家屯、和平区为主的大浑南地区，以旅游度假区为中心的东部地区，以铁西新区、于洪区、辽中县为主的沈