2008年11月中山市房地产月度报告-23DOC

中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报1中山市房地产月度报告（2008 年 11 月）市场调研组中山市世光创建集团中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报2目 录 一、宏观经济回顾 二、政 策 动 向 三、市 政 规 划 四、楼 市 动 态 五、土 地 市 场 六、二级市场分析中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报3一.宏观经济回顾发改委:抓紧研究加大投资、启动内需的调控政策据国家发改委网站消息，国家发改委有关负责人表示，近期为缓解企业生产经营的困难，国务院在支持中小企业发展、保持进出口稳定增长、促进房地产市场健康发展等方面出台了一系列积极措施，有关各方应抓好这些措施贯彻落实。同时，要抓紧研究进一步加大投资力度、启动内需的调控政策，为明年的经济增长注入新的动力。近几个月来，国际经济形势急剧变化，金融危机加剧并向实体经济扩散蔓延，中国经济已经融入世界，不可避免地会受到影响。据这位负责人介绍，目前我国经济的突出问题是增速下行压力增大。由于外部需求萎缩，导致我国出口增速大大放慢，市场需求不足、成本上升、效益下滑，会影响到企业的投资意愿和能力，进而会制约消费增长。这位负责人认为，中国经济发展的基本面是好的，中国综合国力和抗击各种风险的能力明显增强，扩大国内需求的空间非常广阔，宏观调控政策回旋余地较大。中央已经根据国内外经济环境的变化，及时调整了宏观经济政策，采取了一系列促进稳定经济增长、加大强农惠农、支持中小企业发展、保证民生、着力解决涉及人民群众利益问题的政策措施。下一步，有关部门将密切跟踪分析国际环境变化带来的影响，以及国内经济运行中的新情况和新问题，围绕保持经济平稳较快发展，抓紧研究有关预案。(来源：中国网 2008.11.04)央行已停止对银行信贷规模硬管控随着经济形势的变化，央行自年初开始对商业银行进行的按季度调控信贷规模已经停止。 央行新闻发言人李超日前在接受新华社记者采访时首次透露，为灵活有效应对正在蔓延的国际金融危机带来的影响，保持中国经济平稳较快增长，央行目前已不再对商业银行信贷规划加以硬约束。 业内人士指出，取消对商业银行信贷规模的硬管控，有望在明年得以延续，但央行仍将全面监测信贷增速及货币供应量。 市场近期对于央行货币政策的变化感受明显。据了解，央行年初按季调控的规定，目前对商业银行已经失去了实际约束力。由于经济运行风险加大，企业信贷需求开始减弱，出于风险防范考虑，银行惜贷，因此，贷款规模已不再是银行放贷的障碍。 (来源：上海政权报 2008.11.03)中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报4央行副行长：明年经济环境将比今年更严峻中国人民银行副行长苏宁昨日在“中国投资前沿”研讨会上表示，目前我国金融体系流动性充裕，美国金融危机对我国金融机构的影响有限。他认为，目前我国经济平稳较快发展的基本面并未改变，但明年我国经济发展面临的环境将比今年更为严峻，今后一段时间央行将继续合理利用利率工具实施宏观调控。他还表示，即使房价降到 2007 年年初的水平，对我国银行业的影响仍然有限。 我国银行的融资结构以企业和个人存款为主体，这为银行稳健经营奠定了良好的基础。同时，作为杠杆效应较大的信贷衍生产品，我国还没有得到比较大的发展，因此即使个别银行出现问题，风险范围也是有限的，不会扩散到其他金融机构。 据介绍，今年 19 月份，银行业金融机构实现净利润 5976 亿元，同比增长 40.6%。 “这表明中国金融体系的微观基础良好，经过几年发展，中国金融业整体实力、经营能力和抗风险能力大大增强。 ”他说，近几个月，通过降低存款准备金率和基准利率等政策，使得银行体系市场流动性整体宽裕。央行将进一步加强审慎监管和风险防范，对中国金融的稳健运行具有充分的信心。 就当前经济增速下滑，银行信贷意愿不强使货币效率大打折扣的问题，苏宁表示，央行正在研究相关措施，希望通过政策推动商业银行支持经济发展，在信贷安全的前提下，促进商业银行向有效率、有市场的企业和项目融出资金。 苏宁同时指出，央行、银监会都高度关注房地产行业变化对银行资产的影响。截至 9 月末，银行金融机构有关房地产的贷款的不良率没有上升。今后，央行支持房地产行业合理有效的信贷需求，通过建立健全房地产风险监测机制，完善个人住房贷款相关政策，促进房地产业的健康发展。 (来源：证券时报 2008.11.05)“适度宽松”的货币政策释放哪些信号为应对国际金融危机的挑战和解决国内经济运行中的突出矛盾，近日，党中央、国务院对我国宏观调控政策进行重大调整，其中一个重要的内容是实行适度宽松的货币政策。这是我国货币政策近十年来首次提出“适度宽松” 。与以往相比，这一提法释放了哪些信号？ “适度宽松意味着在货币供给取向上，将不再是以控制供应、收缩信贷为基调，而是以对资金供给的释放、信贷的放松为基调，最终是为了达到拉动内需、刺激经济的目的。 ”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群说。 中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报5“货币政策由从紧转为适度宽松，是在传递国家提振经济的信号。 ”清华大学经济管理学院中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，在国内外相关因素的影响下，国内经济已经出现了增速下滑的苗头，提出适度宽松的货币政策是应对之策。 9 月底以来，全球主要央行已连续多次采取协同降息的方式，对经济进行扩张性干预。而我国央行也已在两个月时间内，连续三次降低利率，两次降低存款准备金率，并已取消商业银行的信贷规模限制。分析人士认为，随着我国货币政策新基调的确立，未来还将会有更多相应的具体措施陆续出台。 中国人民银行在 10 日召开的行长办公会上就透露，今后将深入研究制定实行适度宽松货币政策的具体措施，切实做好进一步扩大内需、保持经济平稳较快增长的各项金融服务工作。度宽松的货币政策，一方面会对促进经济增长起到拉动作用，另一方面也会为将来经济健康发展打下坚实基础。 (来源：焦点房产网 2008.11.12) 二.政策动向中央投资 9000 亿元建设保障性住房 中国保障性住房建设今年资金投入超过 1000 亿元，今后 3 年，中央财政将投资 9000 亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。住房和城乡建设部副部长齐骥今天表示，按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009 至 2011 年，将增加 200 多万套的廉租住房、400 多万套的经济适用住房，另外还有 220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，这样总的投资可能达到 9000 亿元，平均下来每年有 3000 多亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每一年保障性住房建设将带动投资近6000 亿元。齐骥介绍，按照规划提出的工作目标，3 年解决 747 万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决的住房困难的 200 多万户低收入家庭，全国 1000 万户低收入住房困难家庭的住房问题基本得到解决。(来源：人民日报 2008.11.17)明年起征地补偿标准渐提高 为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，从 2009 年起国家逐步适当提高征地补偿标准。 中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报6国土资源部近日发出关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知指出，征地问题涉及被征地农民的切身利益。要进一步深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿安置机制。逐步缩小征地范围，在原有划拨用地目录的基础上，抓紧研究确定公益性和经营性建设用地范围，建立相应的协调裁决机制。国土资源部将在有条件的地方开展试点，加快健全和完善制度。通知强调，要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。各省（区、市）要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价修订完善工作，结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用，适当提高征地补偿标准，经省（区、市）人民政府批准，从 2009 年起逐步公布实施。(来源：国际金融报 2008.11.24)广东将调整第二套住房标准 从广东省建设厅获悉，广东未来三年将每年投 30 多亿元的廉租住房保障资金，用于新建、改建廉租住房和发放租赁补贴；每年另投入 30 亿元左右建设经济适用住房，并将建立政策性租赁住房制度，以满足“夹心层”人群的住房需求。广东省建设厅目前为积极采取措施落实中央和省关于进一步扩大内需促进经济增长的政策部署，拟会同有关部门，在执行国家政策的同时，适当调整并放宽房地产相关的金融、税收、土地政策。涉及的政策有：调整第二套住房标准、缩短住房转让免征营业税年限、提高住房公积金缴存比例和贷款额度、延长贷款年限、开展向低收入住房困难职工家庭提供贴息贷款的试点工作等，促进住房消费。但具体细则仍未出台。据悉，有关的资金安排为：2009 年至 2011 年，每年省财政投入 2 亿元廉租住房专项补助资金用于对东西两翼和粤北山区的补助，每年全省将投入 30 多亿元的廉租住房保障资金，用于新建、改建廉租住房和发放租赁补贴，解决近 3 万多户的符合廉租住房保障条件家庭的住房困难；每年投入 30 亿元左右建设经济适用住房，解决 2 万多户符合经济适用住房供应条件的低收入家庭的住房困难。此外，广东省将继续整顿房地产市场秩序，及时统计分析全省房地市场运行情况，加强市场监控，防止部分开发商由于资金链断裂导致楼盘烂尾。(来源：广州日报 2008.11.24)中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报7广州首批二千多套经济适用房月底开卖从广州市国土房管局获悉，广州首批二千一百四十五套经济适用住房将在本月下旬推出，主要分布在金沙洲、同德和大塘。目前已有二千四百多名申请人取得准购证。据悉，广州目前尚有一百二十五万平方米的在建政府保障性项目，预计明、后两年陆续完工，届时可提供一万多套政府保障性住房。在廉租房方面，今年以来，广州市住房保障办加快解决二千七百多户双特困户住房问题。房管局表示，在二零一二年年底前将基本解决住房调查登记的七点七万多户城市低收入家庭的住房困难。广州市国土房管局局长谢晓丹表示，广州将通过以政府主导建设为主，配建、企业提供自用土地参建等多种模式，引入社会力量参与，加大加快推进保障型住房建设。针对全球金融海啸的影响，广州将让更多低收入住房困难家庭尽快获得帮助。(来源：中国新闻网 2008.11.17)三.市政规划古神公路下月底全线通车 距离古神公路投用的日子终于临近了。11 月 6 日，市委副书记、市长李启红带队视察了新岐江公路、福源路、十水线以及古神公路等重点项目，李启红要求古神公路板芙段有关施工负责人当场表态。 “我保证在 11 月 15 日完成最后一段路面工程施工” 、 “我保证在 12 月 10 日完成桥梁工程建设！”施工方两位负责人如是说。古神公路建设备受市民关注，该工程是我市“十五”规划重点建设项目之一，投资额达 13亿元，全长 42.9 公里，起点在古镇镇东北部沙水公路与东岸北路交叉中心处，由北向南经古镇、横栏、大涌、板芙、神湾等五镇，终点至位于神湾镇的省道麻阳公路，全线双向四车道，原计划去年建成。专家指出，古神公路的通车有望拉动我市经济发展速度，解决制约河西经济发展的“瓶颈”问题，同时将会“照亮”电光源产业基地的未来。此外，目前有关方面开始构思古神公路全线通车后的打算争取建一座收费站。据悉，此举正是借鉴东莞方面做法，有了这样的成功案例，我市有关部门已着手打报告给上级部门，希望通过此举更好地养护古神公路。中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报8(来源：中山商报 2008.11.07)香港将新增 4 条通道连接中山广东省官员表示，广东正掀起新一轮高速公路建设潮，4 年内出将增加 10 条出省高速公路。广东省交通厅透露，目前连接香港的广深沿江高速、深港东部通道和珠江三角洲外环高速公路等工程项目均大大提速，预计 2012 年左右将为香港新增 4 个进入泛珠的通道，而中山也正好处于此通道上，届时香港连接泛珠 8 省区省会城市的“一日交通圈”雏形初现，也进一步深化与中山无缝式对接融合。 广东省交通厅人士指出，随着珠三角外环高速于 2012 年左右建成，香港将新增两个进入泛珠的通道，一是通过现有“皇岗口岸梅观高速”直通外环高速上路；二是利用建成后的港珠澳大桥，接驳上广珠东线高速、中江高速等，再连接上外环高速，通往泛珠省区。 广东省交通厅人士说，除珠三角外环高速外，香港还可通过深港西部通道与在建的广深沿江高速对接，接驳上虎门大桥、广惠高速和广三高速等，通往珠三角各地及泛珠三角地区。(来源：中国新闻网 2008.11.19)中山市节能考核综合排名全省第一日前，广东省各地级以上市政府 2007 年节能目标责任评价考核结果公布，我市节能考核综合排名全省第一。市发展与改革局副局长陈秀贤介绍，此次广东省关于节能减排的目标任务考核是首次实施。我市的综合排名位居全省第一，节能目标完成情况排名第四。据统计，2007 年，中山万元 GDP能耗降低目标为 3.00%，实际能耗降低率为 5.11%，节能目标完成率达到 131%。另外，我市节能措施落实情况排名第七位。为进一步落实节能减排的要求，近期我市将出台中山市节能减排综合性工作实施方案以及固定资产投资节能减排评估实施细则 ，确保完成“十一五”期间节能减排任务。陈秀贤认为，此次中山在全省节能考核综合排名第一，给我市申报“生态市”交上了一份令人满意的答卷。(来源：中山日报 2008.11.03)四.楼市动态1、发展商动态远洋城：11 月 15 日远洋城加推别墅区后排洋房新组团，110-130m 2，先推三幢，一梯三户（近南外环单位约 4000 元/m 2） ；中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报9点 评：远洋城卖别墅的时候，最近都在搞圈层活动（银行 VIP、商会，都是很有支付能力的圈层） ，以 11 月 12 日的小型“夜宴”晚会为例，只邀请了建设银行的 VIP 客户（包含很多镇区的富豪） ，同时当天认购了多套单位。愿景金水湾：据介绍，愿景金水湾可能进行的调整方式主要有，一为加大单层层高，做到 4.8或 5.2 米，购房者买一层送一层，可自由间隔为客厅挑高的复式单位；二是加大阳台的面积，因为阳台送一半的面积，因而降低购房者的实际购买面积；三是由目前的楼栋层数调整为 11 或 12 层，但这估计会涉及到整个项目容积率的问题，或会在有限的范围内改动。点 评：该盘发展商来自武汉，由于开售期间适逢中山楼市低潮，销售业绩并不理想，近期该盘谋划相关产品的调整，以适应国家新政下的中山楼市，加快销售进度。华创置业：11 月 25 日，中山市华创置业总经理陈先生和副总经理郑小姐约见了中山各平面媒体，对此前中建三局指其拖欠豪逸华庭三期的工程款一事正式作出回应，表示“一切按合同和法律程序办” ，不会因为和承建商之间的问题影响对逾期收楼业主的赔付，所谓的”资金紧张“说法也毫无根据。据了解，豪逸华庭三期 A、B 两栋均逾期交楼，涉及到近 300 名业主，目前已有 70 多户业主收了楼。华创置业的相关负责人表示，并不会因为与承建商之间的纠纷而影响到对业主的承诺， “绝不会说不赔。 ”具体的赔付方案发展商正与未收楼的业主协商。点 评：华创置业为中山本地开发商，由该开发商开发的豪逸华庭现已发展到三期项目，因工地建设问题而耽误业主收楼时间，为较少纠纷，该发展商采取主动与业主沟通的方法，为走出目前低迷的楼市做好准备。2、11 月中山部分楼盘动态楼盘名称 区域主推户型价格 （元/ m2） 活动远洋城 东区 139-146 m2三房、四房洋房 5000-8000 （毛坯）别墅 12000-14000（毛坯）16-19 号（中国休闲服装博览会期间） ，前 5 位购房可享 88 折优惠；别墅组团“半山观邸”预计在本月底正式推出，该组团共有 200 多套别墅单位，位于整个项目的最中央，在远洋城坡地地势的山顶最高处，关于户型和价格等信息，发展商方面暂未透露，均价预计 12000-14000 元/m 2；目前有 95 再 97 折的优惠，不同户型的有不同的优惠（首期推出 20 套，成交 9 套，成交价格 1.1中山市世光创建集团经营管理部市场组 08 年 11 月市场月报10万左右） ；2123 日，营销中心设盆菜宴，盛情款待业主及合作伙伴，还安排了精彩的表演及一些互动游戏；永怡聚豪园 东区86-170 m2 两房到五房4500 （毛坯）全新楼王组团东苑，110 米超宽楼距，86170m 2超值空间享受，城东震撼价 3680 元/m2起，开售期间更可享受折上折超值优惠；帝璟东方 东区76-140 m2两房到四房5500 （毛坯）380 万元“世界级名门”在国庆黄金周首日揭幕；加和领御名苑 东区82-98m2两房、三房4000（毛坯）二期（120-160m 2三、四房户型）正式内部认购，为了配合广州耗资过 10 亿的广州加和饰品城开售，加和领御名苑特推出首期产品特惠购房活动；华鸿水云