我国商业银行个人住房贷款风险问题研究

I摘 要随着住房制度改革的深化和住房需求的增长，近年来我国商业银行的个人住房抵押贷款业务迅速发展起来，19982008 年的年平均增长率达到 70%，远远超过同时期金融机构各项人民币贷款的增长率。截至 2009 年 3 月末，我国个人住房抵押贷款余额已经达到 3.5 万亿元，成为商业银行的主要贷款业务之一。个人住房抵押贷款不仅满足了居民的房产需求，也为各商业银行调整信贷结构、增加经营利润提供了有效的途径，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提高，再加上它与房地产市场价格和金融市场存在密切相关性，其风险对银行整体经营的威胁也越来越大。2007 年，我国物价不断上涨，通胀压力不断增大，央行为了将 CPI 控制在可接受的范围内，不断上调利率，这两方面共同作用大大增加了借款人的财务负担,而近些年房价的过快增长远远超出了居民的承受能力，一旦房价下跌，就可能使潜在的借款人风险、抵押物风险等转化为现实风险。因此，如何有效地解决银行面临的个人住房抵押贷款风险，建立有效地风险防范机制，对于银行来说，显得尤为重要。在美国次贷危机爆发的背景下，本文通过对我国商业银行个人住房贷款的风险进行详细分析，揭示影响个人住房贷款的因素和形成原因，进而为我国商业银行个人住房贷款业务建立起一个多层次的风险防护网提供一些建议。本文共分为五章，第一章为引言，首先介绍本文的研究背景，然后总结了国内外关于个人住房贷款风险管理的研究成果，提出本文的研究框架；第二章主要是对我国商业银行个人住房贷款发展的动因以及发展的现状进行阐述；第三章阐述了我国商业银行个人住房贷款的风险及成因，主要从影响个人住房贷款风险的因素和个人住房贷款的成因两个方面进行分析；第四章分析了美国次贷危机爆发的原因，从中汲取教训，总结出美国次贷危机对我国商业银行在个人住房贷款方面的警示；第五章是在个人住房贷款风险充分分析和美国次贷危机的警示基础上，对我国商业银行个人住房贷款风险的控制和防范提出一些建议。关键词：个人住房贷款，商业银行，市场风险，风险管理IIABSTRACTDue to deepening the reform of Chinese housing and increasing house demand, the commercial banks have got the great development of the individual housing mortgage loan in recent years. The data show the average annual growth rate reaches 70 percent from 1998 to 2008, much higher than the growth rate of all RMB loans of the same period in financial institutions. Besides, to the end of the march of 2009, the individual housing mortgage loan balance has attained as much as 3.5 trillion RMB. The individual housing mortgage loan not only meet the housing needs of the residents, but also for the commercial banks adjust the credit structure, increase in operating profit to provide an effective way. As it is increasing proportion in the balance of loans in commercial banks, the individual housing mortgage loan is vulnerable to the fluctuation of the real estate market prices and finance markets, which will induce risks to the whole banking. In 2007, price rose rapidly, the central bank kept raising interest rates to slow the CPI in an acceptable range. The combined effect increased borrowers financial burden, on the other hand the quick growth of housing price is far beyond the residential afford ability in recent years, if the housing price falls, the potential risks of individual housing mortgage loan will become real. Therefore, it is particularly important to effectively manage the risk of the personal housing mortgage loans and establish the risk prevention mechanism for the banks.In the background of U.S. sub-loan crisis, the paper analyses the risks of individual housing loans, reveals the impact of the factors and causes of the risks of individual housing loans, then gives some advice on establishing a multi-level net of the risks protection. The paper has totally five Chapters. In Chapter 1, the first part tells the background and meaning of the thesis, the second part sum up the results of research on risk management of the individual housing loans at home and abroad. Chapter 2 mainly introduces the development of the individual housing loans. Chapter 3 mainly introduces the risks of the individual housing loans. Chapter 4 analyses the causes of the U.S. sub-loan crisis. Chapter 5 make some suggestions on the risks of the individual housing loans in chinas commercial IIIbank.I hope, through this paper, we can offer some policies or advices to the development of the individual housing loans in chinas commercial bank.Li Jun (International Trade)Directed by Prof. Qian JiandiKey Words：Individual Housing Loan, Commercial Bank, Market Risk, Risk Manage IV目 录第一章 引 言 .1第一节 研究背景及意义 .1第二节 国内外相关研究文献回顾 .3一、国外相关研究文献回顾 .3二、国内相关研究文献回顾 .5第三节 论文结构与创新点 .7一、论文结构 .7二、论文的创新点 .7第二章 我国商业银行个人住房贷款的发展现状 .8第一节 我国商业银行个人住房贷款的发展动因 .8第二节 我国商业银行个人住房贷款的发展现状 .10第三章 我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析 .13第一节 我国商业银行个人住房贷款的风险 .13一、商业银行个人住房贷款风险的涵义 .13二、个人住房抵押贷款存在的主要风险 .13第二节 影响我国商业银行个人住房贷款风险的因素 .25第三节 我国商业银行个人住房贷款风险成因分析 .28一、银行观念的误导、个人住房贷款管理体制不完善 .28二、风险控制和防范制度存在缺陷 .29三、信息不对称、逆向选择与道德风险 .30四、外部环境不完善 .31第四章 美国个人住房贷款风险的警示 .33第一节 美国次贷危机爆发的原因 .33第二节 美国次贷危机给我国的警示 .35第五章 我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施 .37第一节 全面构建商业银行风险管理体系 .37一、加快培育新型风险管理文化 .37二、构建商业银行风险管理的三道防线 .37三、商业银行风险组织结构设置模式的改进 .38四、加大开发力度，尽快提高风险的计量水平 .38第二节 构建个人信用管理体系 .39V一、构建个人信用体系的主要措施 .40二、发展信用管理行业 .42第三节 提高银行自身业务管理水平 .43一、加强贷前管理 .43二、建立严格的贷款管理制度和考核制度 .44三、开展个人住房贷款风险研究与人才队伍建设 .44第四节 发展商业银行个人住房贷款证券化 .44一、个人住房贷款证券化的意义 .44二、开展个人住房贷款证券化的主要措施 .45第五节 加大个人住房贷款产品的金融创新 .46一、提高贷款融资比例方面的金融创新 .46二、丰富还款方式方面的创新 .47三、创新住房消费贷款品种，不断适应市场需求 .47四、完善个人住房贷款担保制度 .48结 论 .49致 谢 .50参考文献 .51上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究1第一章 引 言第一节 研究背景及意义随着我国从 1997 年开始逐步取消福利分房制度和住房消费的货币化全面推行，各商业银行纷纷开展个人住房抵押贷款业务，为城镇居民购买个人住房提供了金融支持。在十多年的发展历程中，个人住房抵押贷款作为帮助人们“圆住房梦”的主要融资方式逐渐被城镇居民所接受。由于购房一次性支出金额巨大，与居民收入流的分布不相匹配，因而通过住房抵押信贷解决居民购房时资金不足的问题，对于住房消费有着特殊的意义。近年来，随着我国房地产市场的快速发展，有关法律、政策法规的不断完善，以个人住房抵押贷款为主的房地产金融得到了迅猛的发展，见表 1-1 和图 1-1、图 1-2。表 1-1 我国个人住房贷款余额及各项贷款总额一览表（单位：亿元）年份个人住房贷款余额（A）同比增长速度（%）各项人民币贷款余额（B ）A/B（%）1997 190 74914.1 0.251998 426 124.21 86524.1 0.491999 1358 218.78 93734.3 1.452000 3684.45 171.31 99371.1 3.712001 5597.95 51.93 112314.7 4.982002 8258.18 47.52 131293.9 6.292003 11779.74 42.64 158996.2 7.412004 15922.3 35.17 178197.8 8.942005 18424.9 15.72 194690.4 9.462006 22506 22.15 225347.2 10.02007 29624.89 31.63 278000 10.662008 33073.43 11.64 303394.65 10.9数据来源：19982008 年中国统计年鉴；20012009 年中国人民银行货币政策执行报告。上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究2图 1-1 19982008 年我国个人住房贷款余额增长率变化趋势图 1-2 19972008 年我国个人住房贷款余额占总贷款余额的比值可以看到，住房制度改革开始时期个人住房贷款的增长速度每年都在 120%以上，经过国家有关规范管理政策的出台和调整后，个人住房贷款的增长速度虽然有了明显下降，但是仍稳定在 30%左右，进入了快速平稳发展时期。个人住房贷款余额占全部金融机构贷款余额的比例逐年上升，从 2006 年开始已经连续三年超过 10%。可以说，个人住房贷款已经成为我国居民消费贷款的最大支出，在国民经济和金融体系中的影响力越来越大，风险也在这个市场中逐渐累积。商业银行提供了我国绝大部分个人住房抵押贷款，也因此承担了我国个人住房抵押贷款市场的绝大部分风险。截至 2009 年 3 月末，我国金融机构发放的个人住房抵押贷款余额为 3.50 万亿元，上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究3同比增长 10.6%，约占各项人民币贷款余额的 10%。从国外的情况来看，各国房地产抵押贷款占金融机构贷款总额的比重是较高的，一般在 10%20%，如加拿大为15% 20%，英国为 20%25% 。虽然不能简单比较，但是在未来较长时间内，我国个人住房抵押贷款仍具有很大的发展空间，而个人住房抵押贷款也将成为我国银行金融机构信贷投向的重要方面。资料显示，2009 年 3 月末，个人住房抵押贷款余额为 3.50 万亿元，而同时期房地产开发贷款的余额仅为 2.17 万亿元，个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。但是，在大力开展个人住房抵押贷款的过程中，诸如借款人信用风险、抵押品贬值风险等各种风险也伴随着存在，如果对风险没有深刻地认识并加以控制，风险的积聚将会严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。从西方国家金融界近几十年的情况看，银行危机或金融危机频频发生，如日本的“住专” ，及 2007 年爆发的席卷全球的美国次贷危机等都存在一个共同特点，即个人住房抵押贷款的健康发展对国民经济的发展有着至关重要的影响。随着国内住房价格的非理性上升，社会上关于“房地产泡沫”的争论愈演愈烈。而美国“次级贷”危机的爆发及其对全球经济体产生的广泛影响更加重了人们对“泡沫”破裂的恐惧。面对国际上投资者和金融机构的巨大损失、个人住房抵押贷款借款人所面临的困境以及由此带来的社会经济问题，作为我国提供个人住房抵押贷款绝对主力的商业银行应该引起足够的警觉，清楚的认识自身所处的环境和发展状况，汲取他国的经验教训以便及早化解风险，防患于未然。因此，研究个人住房抵押贷款的发展，分析影响个人住房抵押贷款发展的因素，构建我国商业银行个人住房贷款风险管理体系，对我国商业银行个人住房贷款健康发展有着非常重要的意义。第二节 国内外相关研究文献回顾一、国外相关研究文献回顾风险的定义最初出现于 1901 年美国 A.M.willet 所做的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客体表现。 ”而风险的管理是为投资决策服务，目的在于防御风险，创造更高收益。目前国外学者在住房抵押贷款领域的研究已经相当成熟，研究的角度和发展趋势主要体现在以下几个方面：1.个人住房贷款风险与贷款价值比（Loan To Value Ratio 即 LTV）的关系研究Quercia 和 Stegman（1992）对以前的研究进行综述后认为，住房净资产与住房价值比率或贷款与住房价值比率影响着借款人的违约决策。当前大多数学者认为借上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究4款人净资产应该是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值，同时还应当考虑借款人的预期。Kau 和 Kim（1993）得出的结论相同，他们认为是用 LTV 而不是用个人的相关特征如房屋所有人的流动性资金来解释违约的发生。研究发现，贷款特征对违约率的影响比较明显。有研究表明，当 LTV 从 80%下降到 60%时，最大违约概率从 0.037 下降为 0.006。大部分研究都指出 LTV 上升时，违约率就上升，而且LTV 对贷款风险影响重大。但是究竟 LTV 数值为多少时个人住房抵押贷款最合适、风险最小，目前没有一个明确的结论。2.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险的关系研究Stiglitz 和 Weiss（1981）对信贷市场中存在的信息不对称进行分析，他们认为提高利率来消除超额需求的做法会迫使从事低风险投资项目的贷款申请人退出贷款市场。Lisa（ 2000）研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率个人住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其他因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。Robert（2003）认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险。因此个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。3.个人住房抵押贷款违约风险的特征因素研究Gau（1978）利用因子分析和回归分析法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评论标准。其资料来源是由两家保险公司提供，研究期间从 1967 年到 1974 年6 月止，从所有违约与非违约借款人中随机抽取 212 笔违约样本与 873 笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非 0 即 1，利用主成份分析法从 64 个变量中提去了 28 个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从 28 个因子中提取 17 个因子来建立判别函数，然后用这 17 个因素进行聚类分析将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人的职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。Wilson（1995）应用 19921995 年加利福尼亚州的数据估计了损失函数。他们发现，驱使借款人违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV 、资产类型、贷款规模和县区等因素。4.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险随着对住房抵押贷款违约行为研究的深入，以期权理论来解释这一行为逐步形上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究5成了权益假说。主要代表学者有 Kau（1998）把违约看作是一种合理的决策，他们认为当住房价值（资产净值）降低到低于抵押贷款价值时违约就会发生。把策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住房卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权，并从“经济人”的角度来考察违约选择的合理性。Deng（2000）提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并