建设项目用地报批地籍人员

建设用地审批,陈幸德,一、建设用地涉及的主要政策,1、 用途管制； 2、耕地占补平衡； 3、我国的土地所有制； 4、我国的土地使用制度。,（一）用途管制,所谓用途管制：指国家对农用地（包括未利用地）转为建设用地进行管制。用途管制导致了农转用审批(包括未利用地转用审批）。基本条件：1、必须正确认定土地利用现状；2、必须符合土地利用总体规划；3、必须落实年度土地利用计划指标;4、必须落实耕地占补平衡。,1、土地利用现状： 根据2007年出台的土地利用现状分类（国家标准GB/T21010-2007）。 分为三大类二级分类：,土地利用现状分类（GB/T21010-2007）,按新一轮土地利用总体规划（20062020）,建设用地空间管制区 -允许建设用地区： -有条件建设用地区： -限制建设用地区： -禁止建设用地区：,2、土地利用总体规划,1）规划分区,土地用途规划分区 基本农田保护区：原则上应布局在限制建设用地区 一 般 农 地 区：有条件建设用地区+限制建设用 地区 林 业 用 地 区：有条件建设用地区+限制建设用 地区+禁止建设用地区 城镇建设用地区：允许建设用地区+有条件建设用 地区 村庄建设用地区：允许建设用地区+有条件建设用 地区 风景旅游用地区：一般在禁止建设用地区 其他用地区：,2）土地利用总体规划的局部修改,基本原则：（1）必须有规定的情形：浙政办发200612号文件对规划局部修改的情形作过规定。（2）涉及基本农田的规划修改必须报国务院审批。（3）不涉及基本农田的规划修改必须报原审批机关批准。（4）必须先批准规划修改，才能上报建设项目用地审批。,3、土地利用年度计划,1）国家下达的年度用地计划。一部分由省统筹安排；另一部分切块下达到各县（市、区）。2）城乡建设用地增减挂钩周转指标：3）盘活转而未供农用地指标：对批而未用的农转用项目进行指标盘活，重新将指标用于新的建设项目。,（二）耕地占补平衡,所谓耕地占补平衡，就是非农业建设项目占用耕地的，必须补充数量和质量相当的耕地。耕地占补平衡政策导致了补充耕地审批。1、耕地占补平衡的责任单位：是指用地单位。用地单位承担责任的方式有两种：一是缴纳耕地开垦费；二是实际完成垦造耕地（很少实施）。,2、耕地占补平衡的承担单位：指接受用地单位缴纳耕地开垦费的政府或国土部门。3、耕地占补平衡原则上实行“先补后占”：先完成垦造耕地或土地整理，后申请占用耕地。4、耕地占补平衡必须做到数量质量相当：不仅要求数量上“占一补一”，而且要求新造的耕地与占用的耕地质量上必须相当，如果不相当，要按等级进行折算。,（三）我国的土地所有制,1、土地所有制的形式：我国实行土地公有制，包括全民所有和劳动群众集体所有两种形式。全民所有即国家所有，就是国有土地；集体所有即农村集体经济组织所有，就是集体土地。,2、建设项目应该使用什么权属的土地：除乡镇企业、农村公益事业、农民建房三种情况可以使用集体土地外，其他建设项目必须使用国有土地。如果建设项目涉及集体土地，必须依法征收为国有后方可提供给建设单位使用。由此导致了征地审批。,（四）我国的土地使用制度,1、土地使用的方式（1）无偿使用（划拨使用）：指经依法批准，土地使用者缴纳征地补偿安置费及国家税费等成本费用后获得的土地使用权。（2）有偿使用：指经依法批准，土地使用者缴纳征地补偿安置费及国家税费等成本费用外，再向国家缴纳级差地租后在一定年限内获得的土地使用权。,（1）可以无偿使用（划拨使用）土地的建设项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（2）必须有偿使用土地的建设项目：除上述项目外，其他建设项目必须以有偿使用土地。,2、土地使用的规定,3、有偿使用的形式包括：出让、租赁、作价入股（出资）,是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。特征：一、必须是国有土地； 二、出让方必须是政府； 三、不得超过法定年限：商品住宅70年；商业、金融、旅游、娱乐40年；工业及其他50年； 四、必须支付出让金； 五、必须签订出让合同； 六、出让土地可依法转让； 根据出让价格确定方式的不同分为：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等。 招标、拍卖、挂牌三种方式统称为公开出让。经营性用地和工业用地必须公开出让。,国有土地使用权出让,二、建设项目用地报批,前期阶段,申请阶段,农转用、征地报批阶段,供地报批阶段,（一）建设用地的报批程序,（一）用地预审1、预审的环节 可行性研究报告完成后，报发改委批复前(核准项目在申请报告核准前，备案项目在办理备案手续后）2、预审的权限 建设项目审批、核准、备案机关的同级国土资源管理部门。,（二）农转用、征地报批,1、农转用审批,1）农转用报批的主体：市县人民政府2）农转用的条件：A、符合土地利用总体规划，或符合法定修改规划的条件；B、落实年度计划指标。C、落实补充耕地方案。,3）农转用的审批权限：,国务院： -基本农田转为建设用地的； -国务院、省政府批准的建设项目； -杭州、宁波等城市农用地转用。省政府： -除国务院审批以外的农转用。市政府： -根据省政府的授权。,2、征地审批,1）征地的主体：征地方必须是政府（包括国土资源部门或统一征地机构），被征地方是集体经济组织。2）征地的条件：A、必须是为了公共利益的需要；B、必须按法定程序进行： 批前：告示、确认、听证。 批后：两公告一批复。