物业管理收费难的现状及对策分析

1物业管理收费难的成因及对策分析目录一、目前我国物业管理收费的情况3（一）总体收费状况3（二）收费标准3（三）收费行为4二、物业管理收费难的原因5（一）业主自身原因5（二）开发单位原因7（三）物业管理企业原因8（四）政府方面原因10三、物业管理收费难问题的对策11（一）加强宣传，提高业主的认知水平，提高普通百姓物业管理消费意识 11（二）加强对开发商的监管力度12（三）物业管理公司应规范自身的行为12（四）从制度设计上下功夫,实现物业管理费收费标准制定的程序化及使用透明化.12（五）建立物业管理招投标制度132（六）加强对房地产市场和物业管理市场的监管14内容摘要：本文通过分析物业管理收费现状，从业主、开发单位、物业管理企业和政府四个方面分别深入剖析物业管理收费难的原因，并根据对这些原因的归纳总结，从六个方面提出解决这些问题的具体方案，以期促进我国物业管理行业的发展繁荣。 关键词 ：物业管理 物业收费 收费对策物业管理是指业主对区内所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。 物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。物业管理承担着为居民提供一个安全、舒适的人居环境和工作环境的任务。自 1981 年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广3了物业管理，全国物业管理企业已超过 2 万家，从业人员突破 200万人。深圳物业管理企业则有 1200 余家，从业人员达 15 万，年创产值 45 亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约 11 大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。物业管理服务费是物业管理企业赖以生存的基础,是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主、物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理企业三方的关注。一、目前我国物业管理收费的情况（一）总体收费状况物业管理经过十多年的发展，总体收费形势一般。据调查，目前大多数物业管理公司收费率仅在 70%80%之间，极少数能够达到90%以上，部分公司收取率甚至为 40%50%。由此可见，总体形势只是处于一般水平。（二）收费标准物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容及服务质量、深度,遵循 “合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应“的原则确定。收费标准根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价( 经营者定价)。物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫4生清洁、公用设施的维修、保安和绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价。物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的.公共性的服务以及公众代办性质的服务收费, 实行政府指导价。物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除物价部门有统一收费标准者外,其服务收费实行市场调节价 (经营者定价) 。外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。（三）收费行为1.收费标准到位，服务水平打折。根据物业企业资质等级以及提供的服务不同，很多地区目前实行四个级别的收费标准，但有的物业企业按物价部门核定收费标准收取费用后，对业主提供的服务却大打折扣。2.收费手续不全，明码标价不力。按照关于商品和服务实行明码标价的规定，物业企业在取得物业管理资质证书和工商营业执照后，按物业收费管理办法的要求由房产部门办理小区等级评定后，到物价部门核定物业收费标准，办理服务价格（收费）监审证，方可依据批复的收费项目和标准收费。同时还要在小区出入口处设置收费公示栏。但从目前情况来看，只有不到5一半的物业企业办理了收费证件，有的还是一个收费证件几个小区使用，没有实行“一点一证”。同时大部分物业企业没有按照规定实行明码标价，即使标价也是内容不全,格式不规范。3.自立收费标准、超标准收费、强行收费现象严重。很多地方不执行规定的收费标准，乱向装饰公司，装饰工人，业主收取各项费用。强行收取公摊费，公共部分，公共设备设施如楼道，消防通道的照明，路灯，照明灯等部位的费用，强行收取小区停车月租费。二、物业管理收费难的原因（一）业主自身原因 1业主对物业管理服务内容的认识不足。业主对物业管理的认识，通常停留在“不管什么问题，均由物业管理公司协调解决”，而一旦其额外需求得不到满足时，则以种种理由拒交物业管理费。但事实上物业管理公司只是根据开发商或业主大会的委托合同进行专业管理服务的单位，并不是所有问题的解决者。2. 业主对物业管理服务的标准认识不足。业主往往存在这样一种观念“我出了钱，就可以对物业服务横挑鼻子竖挑眼”，稍有不适就拒交管理费。但在物业管理条例中明确了服务与收费应遵循“质价相符”的原则，物业提供的服务是与业主交费完全相关的。物业服务分等定级标准 的出台进一步明确了物业管理公司是按菜单式服务标准进行收费的。 3.业主对自己在物业管理中的法律地位认识不清。在物业管6理条例中明确了六个法律关系，而在实际管理中往往因业主对自己的法律地位认识不清而导致物业管理公司管理上的被动和物业管理费的欠收现象，这主要体现在业主相邻关系方面，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等。物业管理企业在物业管理服务过程中履行的是协调、管理、服务的职能。但往往因业主自身的原因，造成邻里纠纷，若物业管理公司处置不当则陷入管理费难收的局面。4. 一些业主还没有树立物业管理服务也是一种消费的意识。在传统的“福利性”住房管理体制下,很多人形成了“国家或单位给房、修房,我只管住房”的思想。此外，业主不理解物业管理的有偿服务行为，由于一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，就不承认物业管理企业所作的工作，也常常因此拒交物业管理服务费。5. 消费水平不高。市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏，业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业管理费，维持企业的正常运营。虽然目前职工工资有了很大提高，增加了购房的一次性补偿和住房补贴，但尚未考虑到物业管理的部分。这就造成了一些职工面对每月几十甚至上百元的物业管理费，感到无力支付，造成物业管理收取难。 6. 侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务的对象是广大业主而不是某个单位，因此不可能因一部分业主不交物业管理费就暂停服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避7交纳物业管理费，既严重损害了广大已交费业主的利益，又容易引发其他业主的恶性效仿。 7. 自主权难发挥。物业管理尚未完全推向市场，部分业主认为开发商选聘的物业管理公司不好，拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小，即使是成立了业委会，也存在不能有效行使自主权的现象，造成业主自主选择物业管理难，主人翁意愿得不到充分体现，交费消极。 （二）开发单位原因 1.开发商的高承诺难以兑现。随着人们生活水平的提高,对物业及物业管理的要求也在提高,为了迎合消费者,促进楼宇的销售,开发商往往夸大宣传,作一些不切实际的承诺,待业主入住后,发现实际状况和承诺相差甚远,施工材料以次充好,一些配套设施还不到位。于是,业主就把拒交物业管理费作为挽回自己损失的手段。但物业管理公司是对物业实施专业化、企业化、社会化管理的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的微利企业，如此一来就造成物业管理公司利益的损失。2.开发商重建设、轻管理,造成物业管理条件的先天性不足。房地产作为我国大力培养的新的经济增长点和消费热点面临着巨大的机遇,有着广阔的市场前景。但一些开发商只注重商品房开发,轻视物业管理,视物业管理为一种附属品,在规划设计阶段没有考虑日后的物业管理问题，导致业主入住后物业管理工作无法正常开展,给业主的居住、工作、生活带来诸多不便。83. 设计施工不合理。施工单位不按设计要求施工，排污管深浅不一，化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成经常严重堵塞。另外，小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时，业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。 4. 硬件设施不完善。开发商有些建筑工程问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能到位。例如保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业管理公司对小区的治安管理；项目分期开发，造成边入住、边施工现象，导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于物业管理企业，拒交物业管理服务费。 5. 工程质量问题多。由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。 （三）物业管理企业的原因 1. 管理服务水平低。物业管理水平的高低决定着管理费缴费率的高低。物业管理行业的客观现状是不少物业管理公司水平较低，物业服务不到位，员工整体文化层次不高，实际工作中经常出现处理问题不当的做法。业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务，就用拒交管理费的方法维护自身合法权益，由此形成欠费的恶性循9环。 2. 管理不当遭抵触。由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐，诸如高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理时如果方式、方法不当就容易“开罪”一些业主，造成拒交管理费现象。 3. 费用支出不透明。物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。 4. 社会责任负担多。目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。他们往往凭借市场垄断的优势，把风险推给物业管理公司，由物业管理公司代其向最终用户收费。在这种运作模式下，业主一旦对上述某项服务不满时，就可能采取不交物业管理费的抵触措施。 5. 收费手段落后。一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡，可以节省大量的收费人员，降低相关成本，节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策。 6. 依法维权意识弱。目前业主维权意识的呼声越来越高，而物10业管理企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。也有的企业满足于收费率达到一定比例，殊不知，恰恰是个别业主、物业使用人的不交费，侵犯了多数人的合法权益，失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差，主要立足于教育业主自觉守法，只在迫不得已的情况下才诉之法律，法庭判决后执行也较难，使欠费者更有恃无恐。 （四）政府方面原因 1. 立法管理不规范。物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；各小区物业管理收费标准差异很大；物业管理公司代收代