房地产开发项目的立项及转让

1、房地产开发项目的立项及转让一、房地产开发项目的立项及取得（ 1）土地使用权的取得方式在城市房地产开发经营管理条例第十二条规定：房地产开发用地应当以出让的方式取得；但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。（ 2）可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：一是城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；二是1998 年 7 月 3 日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发 199823 号)规定： “经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚

2、持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。（ 3）建设条件书面意见书在城市房地产开发经营管理条例规定：土地使用权出让或划拨前，县级以上人民*城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一，包括：1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限； 2.城市规划设计的条件；3.基础设施和公共设施的建设要求；4.基础设施建成后的产权界定；5.项目拆迁补偿、安置要求。（ 4）城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：1 因不可抗拒力造成开工

3、延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害；2 因* 、 * 有关部门的行为造成开工延期的；3 因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的，如发现地下文物等问题。二、房地产开发项目的转让（ 1）目前对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让，或为土地使用权的直接转让，或为在建工程转让，或为房地产项目转让。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行土地使用权或房地产项目或在建工程转让，关键在于房地产公司收购相对于土地使用权直接转让、房地产项目转让和在建工程转让具有以下优点：1、手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协

4、议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。2、费用节省。土地使用权或项目或在建工程的转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。3、开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。三、转让的条件和手续中的法律问题（ 1）房地产开发项

5、目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平 ”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。（ 2）在我国的房地产管理法中无明确的房地产开发项目转让的规定，及综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件： 1 转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）； 2 转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证； 3 转让

6、方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。（ 3）项目转让需要办理的法律手续包括： 1 项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；项目土地使用权的变更登记手续；房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；其他根据有关* 部门要求需要办理更名或备案的手续。四、制作房地产项目转让合同应注意的问题（ 1）、房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（ 2）、转让项目已有的各种 * 批文均

7、必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（ 3）、项目转让应符合开发不同阶段的* 有关允许转让的条件；（ 4）、已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（ 5）、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（ 6）、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（ 7）、转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；（ 8）、项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办* 主管部门认可手续及具体责任人；（ 9）、项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（ 10）、房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；（ 11）、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）