上海公司上海院子项目一期总包工程招标定标报告20160701

1、 上海公司上海院子项目一期总包工程招标定标报告一、招标项目概况：上海院子项目一期总包工程已通过招标立项（详见附件一：erp招标立项审批表），招标文件已审查通过，因开发进度紧，暂无施工为：宋敏1、项目概况上海院子项目一期总承包工程包括洋房及地下室、别墅及地下室、独立车库，具体概况如下表：招标范围示意平面图如下：1 / 22序号标段及楼号建筑形式层数建筑面积(m2)1一标段： 9#、24#26#、40#43#、61#、 56#、62#、63#。洋房：框剪结构，别墅及活动中心：框架结构。洋房地上 7 层、地下 1 层，别墅3 层、地下层，独立地库地下 1层。54,4902二标段： 11#、29#32

2、#、44#46#、50#55#、57#、10#、27#、28#。75,036合计129,526 2、发包范围及甲供材范围：2.1 发包范围：承台、地梁以上（含承台、地梁）主体结构、屋面装饰、室内粗装修、室外抹灰、隔热保温、给排水、电气、通风、防排烟工程、结构二次改造工程及室外雨污水工程的施工及项目施工总承包管理。2.2 甲供材范围及控制：PC 构件、配电箱（含元器件），均不计损耗率、按施工图供货，承包人超领的甲供材费用由承包人承担，在结算中扣除。配电箱元器件品牌在采购招标中约定采用泰禾集采品牌。3、工期要求：820 个日历天(首开区 2016 年 11 月 28 日需具备开盘条件)。从进场之日

3、起至竣工验收备案之日止，阶段工期详见招标文件，关键楼号及示范区的节点工期详见议标问卷（一）附件一。2 / 22 4、质量及安全文明目标：4.1、质量目标：符合国家施工验收规范规定的质量标准和工程备案标准，并确保一次验收合格 100%。洋房获得上海市优质结构工程。4.2、安全文明施工目标：评为上海市“文明工地”。5、计价方式及包干方式：开办费总价闭口包干，工程量固定综合单价闭口包干，合同签订且正式施工图出图后 3 个月内核对施工图预算，固定总价包干。6、结算方式（如涉及材料调差，需说明调差方式）：6.1 结算总价=施工图预算总价+甲方确认的变更+钢筋调差+混凝土调差-按合同约定的扣减额及违约罚金

4、。6.2 可调差材料：钢筋、混凝土 。调差基数以最后一标所处月份“上海建筑建材业网”的按钢筋、混凝土主材除税价作为调差基数。1）钢筋调差价格的确定调差范围系数 =（“上海建筑建材业网”除税价调差基数）/调差基数当3%时，调差价格0，即不进行调差；当3%时，调差价格按照以下公式计算：调增价格当月“上海建筑建材业网”除税价调差基数（1+3%）调减价格当月“上海建筑建材业网” 除税价调差基数3 / 22 （1-3%）2）混凝土调差价格的确定混凝土涨跌 20 元/m3 以内不调差，对涨跌超过 20 元/m3 以外的部分进行调差。调增价格= 当月“上海建筑建材业网”除税价调差基数-2O调减价格调差基数-

5、当月“上海建筑建材业网”除税价207、付款方式：7.1 无预付款。7.2 进度款支付：采用里程碑节点付款，达到付款节点后，按照已完合格工程产值的 70%（变更部分需要结算完成后随进度款支付），扣除发包人代缴费用、甲供材超领扣款及其他费用后支付。累计进度款支付金额不超过合同金额加上已结算变更总额的 70%，具体付款节点如下：地下室结构顶板完成；主体结构封顶；屋面装饰及结构粗装修完成；外脚手架落架；工程全部完成，达到竣工条件。7.3 工程竣工验收合格、备案完成，付至已完合格工程产值的 80（变更部分需要在结算完成后随进度款支付）。7.4 结算完成后，付至工程最终审定结算款的 95%，余款 5%作为

6、工程质量保修金按照施工合同保修维修条款中的约定支付。8、施工图出图时间，开工时间，闭口总价合同签订前的进度款付款8.1 出图时间：正负零以下的计划时间：16 年 7 月 15 日，正负零4 / 22 以上的计划时间：16 年 7 月 30 日。8.2 计划开工时间：16 年 6 月 25 日。8.3 总价闭口合同签订前的付款：按招标文件约定：地下室顶板完成、主体结构封顶、屋面装饰及结构粗装修完成、外脚手架落架、工程全部完成达到竣工条件分别支付至已完合格工程产值的 70%。预计 16年 9 月 30 日前完成施工图预算总价核对工作并签约总价闭口补充协议。二、投标单位的选择：本次招标在集团合作商名

7、册中选取 3家投标单位，项目公司(区域公司)推荐 4 家投标单位，且已通过项目（区域）公司考察合格，并经集团成本管理部审核，详见附件二：erp 投标单位审批表及考察报告（已合作单位提供履约评价）。最终参与投标如下：5 / 22序号投标单位名称资质等级项目经理主要业绩投标单位来源1总承包特级黄俊九龙仓时代上城、九龙仓.兰宫等闸北项目总包中标单位2浙江天工建设集团总承包一级宋富恒基旭辉中心、旭辉 U 天地项目、旭辉嘉定华亭项目等闸北项目总包投标单位3总承包一级张忠杰复地万科御桥小区、泰禾红御、泰禾南京院子等南京、宝山合作单位4总承包特级邢德军万科张江一期、万科城 176 地块、杨浦定海社区 B5-

8、5 地块等上海公司黄慷推荐5江苏省华建建设股份总承包特级王青辉洛克菲勒外滩源项 目、长宁 240 街坊住宅项目等上海公司推荐6中兴建设总承包特房军锋新浦江城 122-14#地信达原合作单 三、招标过程情况说明：1、招标工作计划信息1.1、发标时间： 2016 年 4 月 29 日，项目公司成本管理部在泰瓴公司发标。1.2、踏勘时间：各投标单位自行踏勘。1.3、答疑时间： 2016 年 5 月 4 日，招标答疑详见附件 3：招标答疑文件。1.4、第一次回标时间：2016 年5 月 10 日1.5、第一次议标时间：2016 年 5 月 17 日1.6、第二次回标时间：2016 年 5 月 25 日

9、1.7、第二次议标时间：2016 年 6 月 1 日1.8、第三次回标时间： 2016 年 6 月 3 日2、技术标评标情况项目部对各投标人的技术标进行了评审，评审结果为： 各投标单位的技术标均为合格 ，具体评审意见详见附件 4：技术标评标表。3、经济标评标情况6 / 22级块住宅项目、华侨城苏河湾 41 街坊等位7总承包特级李国军崇明 6 号地块项目、沪太路东侧商业项 目、上海宝月花园等信达推荐 3.1 第一次报价情况 (排序从总价由低到高)开标书详见附件 5。经分析，该轮报价各家单位普遍存在如下问题（需要分析本次报价存在的问题）：1)通州建总:部分综合单价报价偏高（填充墙报价 621 元/

10、m3、感应开关报价 53.87 元/套，塑料雨水管 PVC160 报价 96.1 元/m），管理费、利润的取费偏高,开办费中“生活设施的设置与保持”报价偏高,税率按 6.5%提报。2)长业建设：钢筋、模板、PC 构件安装报价偏高，脚手架搭设、使用、拆改及拆除费用 3,524,815 元报价偏高，税率按 11%提报。3）中城建设：部分综合单价报价偏高（柱模板报价 92.3 元/m2、矩形柱报价 529.53 元/m3、C15 素砼找坡设分格缝报价 117.51 元/m2、排水泵4KW 报价8,552.51 元/台、PC 墙板构件安装报价偏高），垂直运输费及文明施工费报价偏高，税率按 11%提报。

11、7 / 22投标单位报价（万元）单方造价（元/m2）标序与最低价之百分比报价中是否有计算错误通州建总25,368.711,958.61100%无长业建设26,767.982,066.62105.52%无中城建设29,281.462,260.73115.42%无中国二十冶29,381.532,268.44115.82%无中兴建设30,373.712,345.05119.73%无浙江天工31,821.842,456.86125.44%无江苏省华建弃标7 4）二十冶：钢筋报价偏高，部分综合单价报价偏高（地下室顶板面防水(3 厚 SBS 改性沥青卷材)报价 86.41 元/m2、地下室顶板面防水(3

12、厚聚乙烯丙纶耐根穿刺卷材)报价 117.66 元/m2），开办费中大型机械费、垂直运输费、协调配合费用、工程用水、用电费报价偏高。税率按 11.65%提报。5）浙江天工建设集团整体报价明显高于市场价格，经招标小组商议决定，浙江天工建设集团不再进行议标。3.2 第一次议标情况： 2016 年 5 月 17 日招标人主要针对以下方面与 五 家投标人进行议标，议标的主要内容如下（示例）：1）重点提醒各家单位报价偏高的价格。2）生活区布置安排自行考虑，费用考虑到报价中。满足现场施工需要采用深井降水等降水方式的费用考虑到报价中。3）桩基工程的接桩、截桩的工作由中标人招标文件中的“承包范围”完成，请投标人

13、考虑此项工作对工期的影响因素。4）请投标人认真阅读招标技术要求，知晓并熟悉招标工程的质量、进度、安全文明、施工范围、施工界面等技术内容。5）请投标人确认已考虑本项目部分楼栋为 PC 施工工艺所需的工程施工技术措施。6）明确 10#、27#、28#、42#、56#、62#、63 楼及示范区有赶工要求并明确具体的工期节点要求，相关赶工措施费在开办费中提报。8 / 22 投标人提前完工，按其中的奖励措施奖励，否则，按其中的惩罚措施支付工期违约金。具体内容详见附件 6：议标问卷（第一次）3.3 第二次报价情况(排序从总价由低到高)开标书详见附件 5。第二轮报价与第一轮报价的降幅分析及第二轮报价存在问题

14、如下：1）单体地下室第一轮报价中钢筋、混凝土含量过于保守，钢筋含量因由 118kg/m2 调整为 85 kg/m2,降低了 30 kg/m2；混凝土含量由 1.15m3/m2 调整为 0.7m3/m2，降低了 0.45 m3/m2。此项对报价影响额约 1,413 万，具体计算过程如下：9 / 22投标单位一标报价（万元）二标报价（万元）总报价(万元)单方造价（元/m2）与最低价之百分比与第一次报价的百分比报价中是否有计算错误修正后总价（万元）中城建设9,9048713,997.6623,902.521,845.4100%81.63%无长业建设9,7086514,204.6223,913.271

15、,846.2100.04%89.34%无通州建总9,6450214,648.6224,293.641,875.6101.64%95.76%无中兴建设9,7862214,636.3124,422.531,885.5102.18%78.13%无中国二十冶10,654.3115,108.5225,762.831,989107.78%87.68%是一标11006.97万，二标15601.57万。 2）各单位经第一轮议标后，偏离市场价较高的综合单价都有明显下浮，除安装类综合单价略高外，大部分综合单价均属市场合理价。其中中兴建设的钢筋综合单价降幅平均达 700 元/t，此项对报价影响约720 万。3）通州

16、建总第一轮未考虑营改增，第二轮考虑营改增 11%税率后税金较第一轮增加约 900 万。4）通州建总开办费较第一轮报价高 62%，长业建设开办费较第一轮报价高 43%，二十冶开办费较第一轮报价高 62%，中兴建设开办费与第一轮相当，中城建设开办费较第一轮低 16%。经分析，因第一轮议标过程中，我司与各投标单位关于现场情况、地下水位情况及合适的降排水方式、赶工施工区域范围及工期节点要求、PC 构件施工吊装难点、安全文明要求等情况作了客观的交底，各投标单位第一轮的开办费报价中均未考虑上述因素，因在全面了解施工组织要求后，提高了第二轮开办费报价。中国二十冶集团开办费高达 3,922 万，总价第二轮中最

17、高，报价无竞争力，经招标小组商议决定，中国二十冶集团有限10 / 22第 1、2 轮平米含量差额单体地下面积不含税平均单价税率小计钢筋差额30 kg/m240,816m23.5 元/kg11%4,757,104 元混凝土差额0.45 m3/m2460 元/m311%9,378,292 元总计14,135,396 元 公司不再进行议标。3.4 第二次议标情况：2016 年 6 月 1 日招标人主要针对以下方面与 四 家投标人进行议标，议标的主要内容如下：1）针对开办费中的各分项目报价情况，提示各投标单位报价高的部分，要求下一轮报价中下浮报价。且对于开办费单项报价大于 50 万的，要求提供详尽合理

18、的测算明细。2）如本工程报价内容与最终施工图对比，有缺项、漏项的，则按上海院子项目后续工程的中标单价结算。3）拟中标单位在合同签订前需向招标人作详细的施工组织策划的汇报，如果汇报内容经提出整改意见后仍然达不到招标人要求的，招标人可取消其中标资格。4）桩基、基坑围护、外墙装饰安装、电梯安装合同均纳入总包合同，由总包进行付款，付款方式专款专用，请提报相应的分包工程管理费费率。具体内容详见附件 7：议标问卷（第二次）3.5 第三次报价情况(排序从总价由低到高)11 / 22 开标书详见附件 5。报价主要分析：长业建设：1）直接费较第二次上浮 302 万，主要是混凝土、模板的综合单价有上浮，价格仍属市

19、场合理区间。2）开办费较第二次下浮 400 万。其中脚手架费让利下浮 141万，协调配合费让利 140 万，其他费让利下浮 243 万，另按我司要求将赶工奖励费 180 万计入开办费的“赶工奖励费”中。中兴建设:1)直接费较第二次上浮 133 万，主要是模板综合单价有上浮，价格仍属市场合理区间；2）开办费较第二次下浮 605 万。其中排水降水费因对工程量考虑过于保守、打井费用、抽水机台班单价均偏高，经议标问询后此轮下浮 988 万。 垂直运输费让利下浮 147 万。协调配合费因前期估算不足，此次报价上浮 120 万。工人社保第二次报价考虑在综合单价中，此次按我司要求在开办费中报价 238 万。

20、另按我司要求将赶工奖励费180 万计入开办费的“赶工奖励费”中。12 / 22投标单位一标报价（万元）二标报价（万元）总报价(万元)单方造价（元/m2）与最低价之百分比与第二次报价的百分比报价中是否有计算错误长业建设9,897.3013,906.2923,803.591,837.8100.00%99.54%无中兴建设9,638.5314,262.0223,900.551,845.3100.40%97.86%无通州建总10,450.7414,516.524,967.241,927.6104.89%102.77%无中城建设10,501.1014,818.6325,319.731,954.8106.

21、37%105.93%无 通州建总：1）直接费、综合单价与第二轮报价相当。2）开办费较第二轮报价提高 548.4 万。除按我司要求将赶工奖励费 180 万计入开办费的“赶工奖励费”中外。其中临时设施费、脚手架费用、协调配合费、赶工费、其他费用、投标人认为的其他费均较第二次报价有大幅度的上涨。经电话询问通州建总此轮报价较第 2 轮上涨 2.77%的原因，其回复：本工程工期要求紧、赶工任务重、罚则重，且总包合同备案后再行签约是之前未考虑到的，按此情况，垫资金额至少 6,000 万、时间至少 6 个月，资金成本约 300 万，故在最后一轮报价中考虑了以上因素。中城建设：直接费较第二轮上浮 241 万。

22、开办费较第二轮上浮1,035 万。经电话询问中城建设此轮报价较第 2 轮上涨 5.93%的原因，其回复： 社保费在之前的报价中未考虑，此轮报价一标段社保费 286万、二标段社保费 390 万，另按我司要求将赶工奖励费 180 万计入开办费的“赶工奖励费”中。本次回标后，各家总价更加接近，长业建设集团、中兴建设总价基本一致，说明经过前两轮议标，价格均已到市场合理价位。3.6 是否存在无因加价或无因降价：13 / 22 通过上表可以看出 长业建设集团、中城建设、中兴建设 最后一报价较首轮报价降价分别为 2,964 万、3,961 万、7,359 万 元，比例分别为 12.45%、15.65%、30

23、.79%，超过无因降价的限额（无因降价限额为不超过 200 万且超过总价的 10%）。主要原因：1）单体地下室第一轮报价中钢筋、混凝土含量过于保守，钢筋含量因由 118kg/m2 调整为 85 kg/m2,降低了 30 kg/m2；混凝土含量由 1.15m3/m2 调整为 0.7m3/m2，降低了 0.45 m3/m2。此项对报价影响额约 1,413 万。2）中兴建设前后报价差异幅度较大，因招标阶段处于营改增过渡期，政策前后不一致，因而第一轮、第二轮报价的税费基数不一、税费中考虑的可抵扣额不一。14 / 22最后一轮与首轮开标价格汇总投标单位最后一轮开标价格（万元）首轮开标价格（万元）差价（首

24、轮价格-最后一轮价格）（万元）降价比例（差价/最后一轮价格）通州建总24,967.2425,368.71401.471.61%长业建设23,803.626,767.982,964.3812.45%中城建设25,319.7329,281.463,961.7315.65%中兴建设23,900.5531,260.377,359.8230.79%中国二十冶未进入第三轮29,381.53/浙江天工未进入第二轮31,821.8405/ 3)本项目为杨浦区新江湾城地标项目，且属上海区高端住宅的代表，另鉴于泰禾上海区近期在上海、苏州有 3 个新项目储备，各投标单位对本项目有强烈的合作意愿，且均期望与泰禾建立多

25、项目合作关系，故经第一轮议标商谈后，提报市场合理价，报价均有较大幅度的下浮。四、与历史定标价格对比分析：本工程招标阶段无施工图，采用模拟工程量报价，列项及工程量暂定，故工程含量不具备可对比性。招标结果与杭州院子（定标时间 16 年 4 月，定标价 19590.75 万元）定标金额的主要综合单价项目对比分析如下：15 / 22序号项目名称单位杭州院子中兴本工程一标段长业本工程二标段差异分析1级钢筋制安元/t3,836.23,981.73,812.616 年 1 月钢材市场价2350 元，6 月市场价 2150元2级钢筋制安元/t3,729.43,804.43,507.93级钢筋制安元/t3,74

26、7.03,839.83,766.44砼浇筑 C30（有梁板）元/m3413.4456.3462.35模板元/m281.979.178.06砼砌块填充墙元/m3554.7560.5567.87内墙抹灰元/m249.435.434.78水泥砂浆楼地面元/m228.823.025.9 经过比较分析：本工程砼浇筑、外墙无机保温砂浆综合单价比杭州院子高，因受水泥及原材料价格上涨因素影响。本工程开办费比杭州院子高，因工程赶工因素导致赶工措施费高于常规项目、因项目区域地下水位较深需采用深井降水且布井数量高于常规项目、因近期社保政策调整因素导致社保保险费亦高于以往项目。其他涉及工程量大的子目（如钢筋、模板、抹

27、灰、防水、电缆、管材等）其综合单价均低于杭州院子定标水平，综合单价在合理范围内。16 / 229天棚梁面一般抹灰（15 厚水泥砂浆找平、刷素水泥浆）元/m224.69.09.7101.5 厚高分子自粘橡胶复合防水卷材元/m246.245.645.0111、3 厚 SBS 改性沥青防水卷材元/m246.240.642.1121、1.2 厚聚氨酯涂膜防水层元/m235.834.531.51335 厚无机保温砂浆外墙保温元/m257.064.665.014双电源切换箱台592.9193.7174.715电缆 5*16m47.254.054.016电气配管 PC20m14.55.75.717桥架 20

28、0*100m76.270.997.018塑料管 PP-R De20m18.715.914.119阳台板 PC 构件安装m3/847.0869.020开办费元/m2102.6167.9193.8 五、与外部主流开发商成本对比分析（主要单价）：本工程招标结果的主要分项综合单价与旭辉嘉定别墅项目（2015 年 5 月签约）的对比分析如下：17 / 22序号项目名称单位旭辉嘉定别墅项目本工程（一标）本工程（二标）差异分析1级钢筋制安元/t4,191.23,981.73,812.615 年 5 月钢材市场均价 2400 元，16 年 6 月钢材市场均价2150 元。2级钢筋制安元/t4,191.23,8

29、04.43,507.93级钢筋制安元/t4,191.23,839.83,766.44砼浇筑 C30(有梁板）元/m3430.7456.3462.35模板元/m278.379.178.06砼砌块填充墙元/m3567.5560.5567.87墙柱面抹灰 （界面剂、混合砂浆、钢丝网）元/m240.235.434.78水泥砂浆楼地面(20 厚 1：2.5 水泥砂浆粉刷)元/m218.131.329.19天棚梁面一般抹灰(15 厚水泥砂浆找平、刷素水泥浆)元/m29.59.09.7105 厚高分子自粘橡胶复合防水卷材元/m212.145.645.0旭辉项目主材甲供，本工程含主材价。113 厚SBS 改性

30、沥青防水卷材元/m212.140.642.1121.2 厚聚氨酯涂膜防水层元/m28.334.531.513外墙保温（25 厚无机保温砂浆）元/m234.844.045.014住宅开关箱台272.8193.7174.7 根据以上对比，本工程砼浇筑、楼地面水泥砂浆、外墙无机保温砂浆的综合单价因受一年来原材料及人工费上涨因素高于旭辉嘉定别墅项目，但价格仍属市场合理价。其他各项综合单价均低于外部项目，且处于市场合理价区间。六、与目标成本及限额指标对比分析：主要分析独立地库、90 墅、180/220 院子、洋房的建筑工程、防水、给排水、电气及开标费的招标结果与目标成本对比：18 / 22业态部位成本项

31、目目标成本招标结果一标二标防地库地下建筑工程1,671.01,730.31,777.7防水工程156.8211.1225.8给排水工程80.033.840.1电气工程180.0106.995.490 墅地下建筑工程1,747.21,340.91,146.4防水工程56.399.5102.6给排水工程50.027.016.0电气工程68.394.080.015电缆 5*16m73.654.054.016电气配管 PC20m17.05.75.717桥架 200*100m138.670.997.018PP-R 给水管 DN20m20.715.914.119PC 构件安装m31,226.8847.08

32、69.020开办费元/m2213.8167.9193.8 根据以上对比：1）防独立地库的“建筑工程”的招标结果略超出目标成本。2）“防水工程”的招标结果超出目标成本，原因：为模拟，无施工图纸，为便于后续认价，故中将常用的防水做法都已列出，此项存在工程量重列的情况，故目前招标结果大于目标成本。3）180 220 合院、洋房的地下“电气工程”招标结果大于目标成本，因为工程量中未区分地上、地下，故招标结果的19 / 22地上建筑工程1,747.21,145.21,077.8防水工程49.551.258.8保温工程175.054.560.6给排水工程60.027.016.0电气工程160.094.08

33、0.0180-220合院地下建筑工程1,351.21,338.01,376.0防水工程59.599.5102.4给排水工程50.020.421.4电气工程60.088.160.5地上建筑工程1,747.2907.8928.3防水工程51.857.058.8保温工程175.054.560.6给排水工程60.020.421.4电气工程160.088.160.5洋房地下建筑工程2,179.51,314.21,378.8防水工程70.092.3102.6给排水工程50.040.432.5电气工程60.090.590.3地上建筑工程1,378.4940.3974.1防水工程27.051.258.8保温工程125.054.560.6给排水工程60.040.432.5电气工程160.090.590.3开办费27,548,85326,292,715 数据是按各业态的总建筑面积统计的，故地下部分大于目标成本，但地上部分远小于目标成本，且总成本未超出目标成本。4）目标成本总额 29766.13 万元（含甲供配电箱、不含甲供PC 构件）。本次招标结果 23544.83 万