保利 项目 拓展 开发 策划 总结.ppt

1、保利长沙项目运做研究,研究框架,保利概况 湖南保利 项目研究 总 结,保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。,保利概况,龙头企业中保利销售额和增速分别是第四和第二,龙头企业中保利销售面积和增速均是第二,从 2006 年7 月底上市的年营收40 亿元，到迈入400 亿元销售门槛，保利地产只用了3 年的时间，这是其他企业远远不及的速度。据透露，保利地产在2003 年开始进入上市孵化期时，净利润不过5000 万左右

2、。“火箭式”发展的保利地产，无疑是证券推动的典范。,上市央企+“火箭式”发展,战略布局,18年22城,1992-1997，奠基阶段 1997-2002，形成阶段逐渐成长为区域龙头企业； 2002-2006年，整合扩展阶段股改后逐步开始向全国扩张； 2006-2009年，证券推动火箭式发展、全国扩张阶段。 2010年，保利地产步入新的发展阶段。,战略优势,融资能力、拿地能力央企的独特地位使得保利对资源的配置能力，无论是土地还是资金的获取上都非一般房企可比。 战略研判能力公司对于宏观调控政策具备出色的前瞻把握能力。 快销模式当年拿地，当年开工，次年销售。 三个为主以广州、北京、上海等中心城市为主，

3、逐步向二三线城市扩展。 两个结合追求滚动性开发收入与物业经营型收入相结合，资本运作和资产经营相结合，主副业均衡发展。,产品特色,保利的在售项目主要以高端项目、城市改善型和城郊改善型住宅为主，同时兼顾部分城市栖居型和商务型住宅。,湖南保利房地产开发有限公司成立于1998年，注册资本金5000万元人民币，是保利房地产（集团）股份有限公司在湖南业务的运作平台。公司下辖四个子公司：长沙永峰生态动物园建设开发有限公司、长沙金利和泰房地产开发有限公司、长沙保利物业管理有限公司、岳阳保利置业有限公司。 公司目前已成功开发了保利苑、今利园、湖南文化大厦、保利花园（一期、二期）、岳阳洞庭东岸、保利西街等项目。

4、随着保利南湖广场项目的破土动工，保利地产布局长沙的战略逐渐清晰：城市核心区的南湖广场、省府核心的保利花园、融城核心的阆峰云墅、大河西先导区核心的麓谷林语，四个无一例外位于城市核心区或者城市跨越式发展核心区。,湖南保利,保利麓谷林语,保利花园（三期）,保利阆峰云墅,项目分布,已售项目,在售项目,待售项目,保利麓谷林语位于岳麓区麓谷工业园附近，二环以外，属于大河西先导区，离市中心较远，交通路网发达，但周边配套缺乏，极少公交配套。 保利南湖广场位于天心区南湖片区，是区重点打造地段。处于城区中心地块，有全面完善的生活配套及优越的自然资源。 保利花园处于天心区省府板块，省府的南迁，三馆一中心的开放，极大

5、地提升了本区域的升值潜力。公交配套及生活配套有待完善。 保利阆峰云墅位于天心区暮云板块，长株潭融城核心，交通路网已经成型，目前生活配套缺乏。,在售的三个项目均位于新兴城区，目前配套不全，但未来发展潜力较大。,产品类型,关键词：普通住宅+别墅+商业,项目规模,保利在长沙在售项目及待推项目总建为218万，已推出105万。尚未推出的体量约为113万，其中保利南湖广场48万，保利花园6万，保利麓谷林语59万。 保利地产长沙项目2010年住宅去化量约为32.3万，别墅去化量约为6.4万。 截至10月底，保利地产湖南公司旗下项目签约完成了30亿元，签约面积高达60万平方米，当年开工面积超过80万平方米。,

6、关键词：以销定产、品质突围、细分市场,风格选择,建筑风格,保利花园,保利麓谷林语,保利林语墅,纯独栋别墅北美风格,普通住宅采用现代简约型风格，注重低碳、环保。,高尔夫别墅新中式风格,保利阆峰云墅,现场表现,保利地产进入湖南多年来所开发的一系列住宅项目，都最大限度上节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑产品。,保利花园,现场表现,保利阆峰云墅通车处,保利阆峰云墅墙外广告牌,保利阆峰云墅售楼部接待中心,保利阆峰云墅沙盘,保利阆峰云墅为最高端的产品，因此现场表现最好，较其他两个项目有本质的区别。,现场表现,保利麓谷林语,保利花园,从现场表现看来，保利

7、麓谷林语与保利花园都完成了示范区的景观建设，园林环境基本成型，也都设置有样板间。 保利麓谷林语的园林表现和营销中心更为大气，自然环境较好。现场的广告表现形式多样，都采取了围板和道旗的指引方式。,样板房,保利麓谷林语的样板间主要以温馨舒适的色调布置，强调住宅的功能性，细节的把握较好。,84二房,109三房,保利花园样板间设计较常规，且84二房房间稍显拥挤。,样板房,样板房,加州阳光,罗马假日,泰式风情,阆峰云墅的样板间设置有明显的情景设定，风格各异，设计出色。,主力产品,二房二厅83 优点：1、双阳台设计。 2、赠送面积约11。 3、主卧、客厅朝南。 缺点：1、厨房狭长，面积较小。 2、次卧朝北

8、，且紧邻餐厅。,3+1房二厅130 优点：1、双阳台设计。 2、半赠送景观阳台，赠送面积约13。 3、其他全赠送面积约6 。 缺点：1、两间次卧朝北。,产品户型,保利麓谷林语,优势 客餐厅一脉相承，空间开阔 卧室均带飘窗，采光较好 劣势 入口走廊浪费面积,84 2房,84 2+1房,优势 户型紧凑，二房变三房，满足更多人口居住需求 劣势 客厅不带阳台，视野不够开阔 长过道浪费面积,109 2+1房,优势 二房变三房，空间更舒适 客厅带超大阳台，采光充裕 厨房带生活阳台，生活便利 劣势 入口走廊浪费面积,产品户型,保利花园,300-450建筑面积，使用面积达1124，最高接近1亩的私家花园，拥有

9、7.2米挑高客厅、45平天际露台、独立车库两个以上车位配置。,户型分析,保利麓谷林语林语墅,产品户型,1F：娱乐层，135平米 可任意划分空间。,2F：180平米，两层挑高客厅； 外廊连接室内外； 客厅与餐厅空间贯通； 宽大露台，双车位设计。,3F：107平米,所有房间均设在三楼。每间房带独立卫生间。赠送南向大露台。,总面积：423.28平米 布局简约大气，二层入户，一层直入花园。270一层廊道与二层露台完美结合。内部结构丰富，挑空客厅。,保利阆峰云墅,推案节奏,项目概况,保利南湖广场,地王诞生湖南保利房地产开发有限公司以12.4388亿元拍下地块，以单价1033.23万元/亩的历史新高，刷新

10、当时长沙土地单价的最新纪录。,城区中心地块+优越自然条件（临江望岳）,A、B区已售罄，A区已于2010年9月20日交付。 E区还有部分产品在售。 G区为别墅，销售率约为60%。 三期为D区常青藤组团于2010年9月18日开盘。 C区、F区尚未销售。,规划平面,F区,D区,E区,G区,C区,保利麓谷林语,发 展 商：湖南保利房地产开发有限公司。 建设指标：总建138万、占地面积79万。 所在位置：岳麓桐梓坡路408号。 物业类型：高层、小高层、别墅。 规划户数约1.08万户，居住人口近4万人。 容 积 率：2.2。 均价：4900/。 主力面积：83 、96 、130 。 主力总价：40万元、4

11、7万元、67万元。 开盘日期：2009年12月26日 销 售 率： 85% 销售公司：世联/一泰,销售情况,2009年6月开盘至今共推出产品59.2万，其中高层、小高层住宅50.1万，别墅8.7万，商铺、地下室2365。总去化率达到84%，共去化49.7万。 保利麓谷林语比较有代表性的是135的四房两厅两卫，赠送高达29，135可达到164空间，双花园三阳台，三面采光、全通透，长沙首创全赠送绝版空中庭院。 主力户型为三居至四居82-167平方米。当前成交均价约4900元/，较年初上涨17%。 吸引的主力客源有：麓谷工业园工作的职工，周边学校的老师等。许多业主约亲戚和朋友一起购买。,保利麓谷林语

12、,保利麓谷林语林语墅,项目概况,占地面积：88592平方米 ；建筑面积：83700平方米； 总户数：231户； 开盘时间：2009-12； 入住时间：2010-12-01； 容 积 率：0.62； 绿 化 率：49%； 物 业 费：3.00元/平方米月； 物业公司：长沙市保利物业管理有限公司； 开 发 商：湖南保利房地产开发有限公司。 主力面积：保利林语墅目前在售联排与L系独栋，面积为200-400，价格为200-400万/套。车库、庭院超大赠送面积。,“L系独栋”在室外空间上创造五维立体私家庭院，除联排别墅的前庭后院外，还将中庭引入到室内，作为室内的私家花园；同时，还在二层专门有空中庭院，顶

13、层天际庭院。另外在端头户拥有3大1小4座花园，中间两套同样享受2大2小4座花园。,面积配比,保利麓谷林语林语墅,保利林语墅主打300左右的联排别墅，2009年12月开盘至今销售率为60%，年去化率约为4.4万。,保利花园三期规划,自2010年5月23日开盘，截止10.28已推出15栋小高层。共18.1万，去化率76%，去化13.8万。 未推楼栋为11#、13#、18#。,三期在售住宅面积配比,在售,未售,售楼处,100-113三房为主力户型，其次为82-86二房。,规划平面,保利花园,2010年5月23日开盘至今共推出1551套房源，截止10月28日已销售1270套，销售率达82%。除了主力三

14、房100-113销售率稍低外，其他面积段的销售率均在80%以上。,客源： 项目一、二期作为省交通厅及司法局的定向开发用房； 三期客源多为周边公务员、一线城市如深圳、北京、上海的返乡置业人群、省内地级市客户。,销售情况,保利花园,保利阆峰云墅分三期开发： 一期、二期已售罄,共推出10.5万，去化9.3万。,规划介绍,保利阆峰云墅,销售情况,主力面积是410-450的产品，销售情况较好，达到81%。,保利阆峰云墅,项目共性,1、低碳、自然项目地块本身具备优越的自然条件，开发商保存并利用了这些自然资源，打造出建筑物“原本就在这里”的感觉。 2、赠送面积针对消费者心理设置户型，住宅项目户型实用，赠送面积大。别墅户型大气，赠送面积大，可变空间多。 3、完善的社区配套从交通条件、教育配套、生活配套各个方面进行规划，满足业主需求。 4、未来升值潜力虽然在售项目没有占据城市中心地段，但由于每个项目都分布在城市未来核心发展区，在可预见的未来3-5年内，升值潜力巨大。,大品牌+大配套+送面积+升值潜力,总结,保利作为房地产央企有不可复制的先天优势，其融资能力、拿地能力、快速开发的能力都有力的支撑了保利扩张的速度