华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划与概念性规划

1、深圳市锦绣时代顾问机构,华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划,基础分析 发展定位 概念规划 产品策划,总体思路及框架,项目区位 项目面积 优势资源整合 市场需求导向 SWOT分析 总结：开发模式,一、基础分析,本项目位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连，东至杭州，南至金华，西至黄山。,本项目总用地面积：约13.6平方公里,其中： 陆地面积9.33平方公里 水域面积4.27平方公里,自然资源,人文资源,品牌资源,旅游资源,湖水清澈 岛屿百姿 港湾幽深 森林繁茂 岸线曲折,江南文化 新安文化 宗教文化 饮食文化 民俗文化,度假酒店 休闲社区 风

2、景名胜 娱乐场所 水上运动,国家级风景名胜区 国家级森林公园 国家黄金旅游线 国家AAAA级旅游区 国家级生态示范区,四大优势资源整合,通过资源整合，提炼出本项目核心资源为 “湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次”,客源市场规模,近年来，千岛湖旅游呈现出快速发展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快速增长，连连创出历史新高。,游客量（万人次/年）,2004年,2007年,100.3万人次,旅游总收入（亿元）,2002年,2006年,11.9亿元,观光旅游时期,度假旅游时期,休闲旅游时期,2006年长三角人均GDP已经超过5000美元，远远超越了度假门槛，度假旅游需求成熟旺盛，消费能

3、力日益增强。,休闲度假市场发展趋势 旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变，休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。,生态度假,商务会议,异域文化,聚焦长三角中高端度假市场八大需求,养生康疗,高端运动,休闲观光,国际论坛,节庆娱乐,以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%，近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右，商务会议休闲度假的需求旺盛 休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10：1，商务会展游客甚至达20：1，消费能力强。 千岛湖及周边大型会议产品缺乏，大多数产品品级较低、规模较小，商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。,需求主体：商务会议及相

4、关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体,商务会议产品供给,商务市场消费特征,商务会议市场规模,SWOT分析,商务会议市场 康疗养生市场 高端度假市场 婚庆蜜月市场 家庭度假市场 文化旅游市场 传统观光市场 第二居所市场,自然资源 人文资源 旅游资源 品牌资源,会议中心等商务产品 主题酒店等度假产品 矿泉SPA等康疗产品 高尔夫等体育产品 商业小镇等文化产品 水公园等旅游产品 佛禅园等宗教产品 山地别墅等地产产品,进贤湾 四大资源,以商务会议需求为主的八大需求,以商务会议产品为主的八大产品,顺 应,开 发,整 合,项目总体定位 产品业态组合 项目发展目标 核心开发策略,二、发展定位,以主题化、景点

5、式规划理念为核心,项目总体定位,国际湖湾生态旅游新地标,以深厚经典文化内涵为支撑,打造以高端商务会议为中心,集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体的,矿泉SPA,主题酒店,商业小镇,佛禅文化,品尚运动,旅游地产,生态旅游,商务会展,本项目的核心业态组合：集“体验式旅游+商务会议+休闲度假“于一体,体验式旅游,休闲 度假,商务 会议,加快实现千岛湖旅游由观光旅游向综合休闲度假的变轨转变,打造千岛湖国际商务会议休闲度假示范区,打造长三角顶级综合旅游休闲度假的旗舰产品,打造复合型、体验型的国际湖湾生态旅游新地标,分期开发式,生态循环化,品牌国际化,近水亲水性,土地价值最大化,统一规划，分期实

6、施，突出重点，循序投入，分期推进式开发建设与提升，实现项目稳步发展和可持续发展,在强化生态资源保护和环境保护的前提下,发展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发,高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目产品，优化进贤湾旅游品质和旅游品牌形象,注重休闲度假项目开发的近水亲水性，以及湖水的可视度和景观视觉效果，突出体现滨水项目的特色，提升土地可利用价值,合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用,三、概念规划,土地现状分析 功能分区 规划总平面 各分区总平面 规划核心理念 交通体系规划,高程分析,坡度分析,坡向

7、分析1,坡向分析2,安龙半岛临湖立面 示意图1,安龙半岛临湖立面 示意图2,兴财地块临湖立面示意图,山体尺度分析,湖湾内部尺度分析,山顶高程示意,用地红线范围图,二区,三园,三镇,国际会展区,主题度假区,生态水公园,山地体育公园,佛禅文化园,山地小镇,半岛小镇,滨水小镇,生态 水公园,私人城堡酒店,发展 预留地,国际会展区,主题度假区,狂欢岛,山地体育公园,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,佛禅文化园,总平面规划图,国际会展区 国际会展中心 主题酒店 国际度假村 高端商务企业会所 国际养生基地 国际康疗中心 高端山地矿泉SPA 国际抗衰老中心 主题度假区 直升机坪 婚庆古堡 艺术Salon酒店 私

8、人城堡酒店 总统别墅 渔人码头 水下餐厅 游艇会 狂欢岛 水主题公园 18. 入口商业街 19. 四季花园 20.神秘岛乐园 21.水主题公园区 22.动感娱乐区 23.峡谷探险区 24.温室花园 25.湿地花园 山地体育公园 26.高尔夫练习场 27.拓展训练基地 28.乒羽中心、网球场 佛禅文化园 29.佛禅院 30.饮斋园 31.佛禅小道 32.佛禅养生苑 三 镇 33.山地小镇 34.滨水小镇 35.半岛小镇 五 站 36.气象观测站 37.生物垃圾处理站 38.污水处理站 39.森林环境观测站 40.太阳能电站 41.发展预留地,国际会展区平面图,国际会展中心,高端山地矿泉SPA,国

9、际康疗中心,国际养生基地,国际抗衰老中心,国际度假村,高端商务企业会所,主题酒店,主题度假区平面图,婚庆古堡,西庸城堡酒店,总统别墅,黑森林乐园平面图,四季花园,神秘岛乐园,水主题公园区,家庭娱乐区,峡谷探险区,温室花园,湿地花园,入口商业街,山地体育公园平面图,高尔夫练习场,拓展训练基地,乒羽中心、网球场,佛禅文化园平面图,佛禅院,饮斋园,佛禅小道,佛禅养生苑,山地小镇平面图,滨水小镇平面图,半岛小镇平面图,以有机生长的理念对项目进行规划，在功能分区、产品布局、项目落点、交通道路规划、土地利用等方面，依据本项目自然地理环境、地形特征，以不破坏生态与自然环境为前提，因地制宜、因势分布，合理规划

10、本项目。,绿色交通：自行车,游览交通：观光电瓶车、观光马车,空中交通：空中缆车、直升飞机、索道,垂直交通：山地电梯,水上交通：风情小船、游艇、摩托艇,经济技术指标,日景效果图,夜景效果图,四、产品策划,二区产品策划 三园产品策划 三镇产品策划 水上地标策划 五站产品策划 项目主题创意,国际会展区,国际会展区,策划理念： 国际会展区，位于进贤湾东侧最南端，紧邻进贤湾主湖面，具有独特的湖湾景观资源。 国际会展区将健康养生理念融入商务会议业态中，同时借鉴国际著名论坛举办地达沃斯的开发模式，以欧洲山地小镇文化风格为特色，营造一种与自然相融合的独特氛围，并通过举办大型国际湖湾论坛、年会等会议，将国际会展

11、区打造为：以健康养生理念为特色的“长三角商务会议旗舰产品”、“国际论坛高端会议首选地”。,产品定位： 千岛湖最具规模的国际化大型多功能会展会议中心 产品特色： 打造集大型多功能展览中心、商务论坛、奢侈品艺术沙龙、国际外交官文化论坛等活动举办为一体的商务会议会展中心，弥补千岛湖大型会展中心的缺失。,经济技术指标： 用地面积：4.7(70亩) 建筑面积：8，000 容 积 率 ：0.17,国际会展中心,产品策划： 为增强项目商务会展会议的地位和影响，全面有效利用大型多功能会展会议中心，依托良好的生态资源，策划举办具有国际影响力的论坛、会议等，进一步体现本项目高端商务产品品牌。,初步导入四大主题论坛

12、：,产品定位 作为国际会展中心最核心、最高端的配套酒店 产品特色 以奥湖滨风情文化为主题的超豪华五星级酒店，独具匠心的建筑设计和艺术元素渗透每个细节，一流的设施设备，一流的服务品质，是高端商务人士、论坛学者等提供度假、休闲的好去处。,经济技术指标 用地面积：15 (225亩) 建筑面积：60，000 容积率：0.40,主题酒店,产品定位： 世界政要以及国际外交官度假休闲最佳选择地。 产品特色： 以欧洲建筑风情、人文特色、景观艺术等为参考，选择世界一流的度假配套设备，引进国际先进的度假村管理理念与服务标准，打造一处风景宜人、品位高端的适合世界政要、国际外交官休闲放松的、高品质的世界顶级度假村。,

13、经济技术指标 用地面积：5.7万（85亩） 建筑面积：14，000 容积率：0.24,国际度假村,产品定位： 打造华东最高档的商务休闲、企业会所聚集地 功能定位： 为全国以及华东地区知名跨国企业集团、中国大型企业集团等提供一个集商务会晤交流、商务休闲娱乐、企业奖励旅游、论坛活动于一体的企业培训基地。,经济技术指标： 用地面积：5.7(85亩) 建筑面积：13，900 容积率：0.24,高端商务企业会所,产品定位： 以中医药养生理念为主题的健康养生度假基地。 产品特色： 针对此区域具有国际化、高端化养生需求的世界政要、外交官等，打造具有中国文化特色的、融合中医药养生文化精髓的针灸、推拿、按摩等养

14、生保健手法的国际性养生品牌。,经济技术指标： （包括国际养生基地、国际康疗中心、 高端山地矿泉SPA、国际抗衰老中心） 用地面积：5.7(85亩) 建筑面积：24，200 容积率：0.42,国际养生基地,产品定位： 面向世界政要、外交官以及高端商务人士等的集世界先进技术的健康体检、健康管理、健康养护中心 产品特色： 引进世界先进的健康检测设备，致力于为顾客尤其是为老年人提供中西医全方位的身体健康检测。 聘请欧美知名健康管理专家，为顾客度身建立个人健康档案、健康检测报告、健康评估 、医疗保健等，以及其它生活方式的专业意见。,国际康疗中心,产品定位： 作为国际会展区的配套项目，是具有国际专业水准的

15、、华东最豪华顶尖的矿泉SPA保健水疗中心。 产品特色： 开发特色矿泉水疗、健康护理等产品，引进世界顶级的SPA疗程设备。以极臻完美的欧洲园林设计+世界顶级的SPA疗程设备吸引高端商务人士。,高端山地矿泉SPA,产品特色： 引进全球最安全有效的瑞士羊胎素注射治疗抗衰老医疗服务，通过针对不同的体制和衰老症状制定治疗方案，为人们实现青春健康、延缓衰老的梦想。,产品定位：为世界政要、外交官以及商务人士等提供的瑞士羊胎素抗衰老注射治疗医疗服务,国际抗衰老中心,策划理念： 主题度假区是本项目的核心区域，依托山地、滨湖特色打造度假产品。 设计多种风格的精品酒店产品、渔人码头以及狂欢岛，打造本项目高端主题度假

16、、娱乐休闲、婚庆、节庆活动等多种度假功能最核心、最聚集的区域，在该区域营造出千岛湖最欢乐、愉快的度假氛围。,主题度假区,佛禅文化园,主题度假区,私人城堡酒店,狂欢岛,产品定位： 华东最顶级的具有欧洲风情的浪漫的婚庆城堡酒店。 产品特色： 婚庆古堡，是千岛湖上最梦幻浪漫的地方，将打造为中国首个高端山地婚庆产品，为新婚恋人和蜜月度假市场营造浪漫梦幻的婚礼氛围，在山水作证的誓言下典藏和铭记人生最重要的一刻。,经济技术指标： （包括婚庆古堡、艺术Salon酒店） 用地面积：3.3 (50亩） 建筑面积：9，000 容积率：0.27,婚庆古堡,产品特色： 艺术Salon酒店以山地田园风光为特色，以红酒文

17、化为主题，以高品位、简约自然的建筑形式打造艺术家理想聚集地，提升项目的文化气质。文学、绘画、建筑等艺术思想的碰撞，将使这里成为伟大艺术作品的诞生地。,产品定位： 具有城堡风格最高端的居住形态的奢华酒店。 产品特色： 风景优美的湖畔私密空间，独特的城堡风格奢华的装饰，管家式的服务都使酒店成为高端人士度假居住的最佳选择。,经济技术指标： 用地面积：1.3（20亩） 建筑面积：3，800 容积率：0.29,私人城堡酒店,产品特色： 总统别墅是以豪华的中世纪风情为特色的千岛湖最顶级的总统别墅，位于本项目的山顶区域，开辟直升机专有航线，在山顶区域配备直升机起落坪，为高端人士提供特色接待设施。,经济技术指

18、标：（含直升机坪） 用地面积：2.6（40亩） 建筑面积：2，800 容积率：0.10,产品定位： 千岛湖内最具特色的停泊码头和娱乐码头。 产品特色： 依托自身完整的湾区特点，主要由娱乐码头、停泊码头、水下餐厅、游艇会以及临湖设施构成，使人们能够体会到难忘的水上购物、休闲娱乐、美食餐饮之旅。,经济技术指标： 包括渔人码头、水下餐厅、游艇会 用地面积：1（15亩） 建筑面积：1，500 容积率：0.15,产品定位： 千岛湖区域内最热闹欢乐的具有异域风情的音乐狂欢岛屿。 产品特色： 位于湖湾内最大的核心岛屿上，借鉴国际著名的瑞士蒙特勒音乐节模式，举办国内首个岛屿音乐节，将其打造成为国内首家流行音乐

19、狂欢胜地。,经济技术指标： 用地面积：2.3（35亩） 建筑面积：2，500 容积率：0.10,生态水公园 山地体育公园 佛禅文化园,生态水公园,策划理念： 围绕“湖水、山地、花卉”等资源设计生态旅游娱乐项目，设置一街、两园和三区，体现本项目亲水、冒险、家庭娱乐等特色，综合打造一个集娱乐体验、科普教育、生态旅游、观光休闲等为一体的室内户外具有，并适合四季游乐的生态水公园。,生态 水公园,经济技术指标： 用地面积： 6.6（100亩） 建筑面积： 13，700 容积率： 0.2,产品特色： 在水主题公园入口区域，打造渔村文化主题商业街区，设有渔民屋、渔船等项目，街区高处以渔民旗为标志，街道两旁房

20、屋设计为渔村风格，辅以著名海滨雕塑等，体现渔民生活。,入口商业街,入口商业街,产品定位： 打造进贤湾区域内最美丽的具有休闲、观光以及科普教育功能的四季花园。 产品特色： 四季花园由七彩花田景观、温室花园以及湿地花园三个部分构成，通过“水、花卉以及湿地”等元素的整合，体现该区域的生态价值。,四季花园,温室花园,湿地花园,产品特色： 以原生态的丛林娱乐项目为主，导入“丛林穿梭过山车”、“博登湖之夜”水上表演、4D影院剧场等项目，打造一处自然、神秘的欢乐园。,神秘岛乐园,产品特色： 由众多娱乐性、体验性强的水上娱乐项目组成的欧洲风情户外游憩水世界，内设儿童戏水区、漂流、滑道、人工沙滩、水战船、激流勇

21、进等水上娱乐项目，打造为具有娱乐体验、观光游览以及科普教育功能的水世界。,水主题公园区,产品特色： 打造亲子乐园，配置旋转木马、咖啡杯转盘等低强度、中小型的项目，是家庭娱乐的理想场所，补充传统水主题公园室内活动项目的缺失，构筑水主题公园常年娱乐项目品牌。,家庭娱乐区,产品特色： 峡谷探险区是以亲近自然，回归自然为设计理念，并集健身、娱乐体验等功能于一体的，汇有国际高端山地运动项目（攀岩、探险、蹦极等）的山地乐园以及汽车营地。,峡谷探险区,峡谷探险区,山地体育公园,策划理念： 依托本项目得天独厚的自然环境与条件，面向该区域内的休闲度假商务人士等，导入品尚运动高尔夫、健身体育项目、企业团队拓展训练

22、等项目，将该区域打造为融运动健身、科普教育、趣味娱乐等功能于一体的山地体育公园。,经济技术指标： 用地面积： 16.3（245亩） 建筑面积： 49，500 （） 容积率： 0.3 发展预留地：53.3万（800亩）,发展 预留地,山地体育公园,高尔夫练习场,产品定位： 千岛湖区域内高端的国际化的高尔夫练习场 产品特色： 依托项目自然环境，采用一流的欧洲高尔夫球场设计风格，引进国际先进的管理理念，完善相关配套设备，道路建设等，打造适合高端消费人群运动健身的高尔夫练习场。,高尔夫练习场,产品定位： 本项目立足企业团队拓展训练的市场需求，以培养“团队精神”为目的，打造企业团队户外训练拓展基地。 产

23、品特色： 以“团队文化”主题的团队拓展训练基地，打造一个具有欧洲氛围的集科普教育、娱乐体验、团队训练等功能于一体的训练基地。,拓展训练基地,拓展训练基地,产品定位： 打造配备高档健身运动项目的室内乒羽中心与户外网球场。 产品特色： 欧洲风格的场馆设计，建设室内体育场馆，设置乒乓球、羽毛球、网球等体育项目，完善的配套设备，是高端商务人士、度假人士健身、运动的理想选择。,乒羽中心、网球场,乒羽中心、网球场,佛禅文化园,策划理念： 以“佛禅文化”为核心理念，以地方特色的江南文化、新安文化建筑风格和氛围为设计特点，打造集佛禅朝拜、宗教文化交流、佛禅养生、修身养性等为一体，充满中国韵味的、安详、幽静的佛

24、禅文化园。,经济技术指标： 用地面积：3.3（50亩） 建筑面积：2，100 （） 容积率：0.06,佛禅文化园,佛禅院：打造佛教建筑，大殿，可供参观、膜拜,饮斋园：打造风格雅致、佛禅气息浓厚的中国江南式经典斋园,佛禅小道：以传统的山路小道为风格，展示佛禅故事与历史,佛禅养生苑：打造融“佛禅”与“养生”文化于一体的养生苑,策划理念： 三镇根据地理位置特点，分别以瑞士田园山地风情、奥地利滨湖风情、以及TiTi湖区域风情为蓝本打造的人文居住社区，拥有小镇住宅、教堂、文化广场、商业街、浪漫婚宴等配套设施。 主题小镇按照欧洲经典文化理念进行设计，是适合居住度假、娱乐观光、文化体验的，具有浪漫、高雅、隽

25、美气质的小镇。,三 镇,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,小镇特色： 以瑞士策尔马特原生态山地小镇为蓝本，打造山地人文居住社区，通过瑞士风格的建筑、文化特色的配套设施，再现瑞士美丽的山地田园风光，营造一个浪漫、温馨的山地社区。,经济技术指标： 用地面积：555.6（835亩） 建筑面积：167，000 （） 容积率：0.30,小镇特色： 借鉴奥地利哈尔斯塔特小镇发展模式，结合小镇临湖滨水自然环境，以奥地利风情建筑、国际象棋广场、音乐广场等设施为载体，打造具有音乐文化艺术修养的、最美的湖畔小镇。,经济技术指标： 用地面积： 55.6（835亩） 建筑面积： 167，000 （） 容积率：0.30,小

26、镇特色： 参考TiTi湖周边小镇开发理念，依托半岛地形特点，以德国小镇风情为特色，通过导入典型的德国风格建筑、商业设施，打造一个古典风情与现代时尚相结合的人文居住社区。,经济技术指标： 用地面积： 32.1（482亩） 建筑面积： 112，000 （） 容积率： 0.35,打造一处浪漫的音乐喷泉，人们一进入进贤湾，首先就能感受到度假区的高雅与热情；音乐喷泉每天定期进行音乐“表演”，使在进贤湾区域参加商务会议、会展论坛、度假、居住、休闲的人士能欣赏到音乐喷泉的韵律之美。,产品定位： 进贤湾项目的门户地标、精华的浓缩，其集中体现进贤湾项目的文化内涵、主题特色以及项目品质。 功能定位： 进贤湾项目的

27、VIP水上接待中心与项目展示中心，两者具备夜间娱乐功能，同时也是项目的水上交通枢纽。,经济技术指标： 用地面积：2.3万（35亩） 建筑面积：6，800 容积率：0.48,码 头,贵宾接 待中心,特色商 业配套,限制性区域,开放性区域,贵宾流线,大众流线,图 示,项目展 示中心,气象观测站,污水处理站,生物垃圾处理站,森林环境观测站,太阳能电站,为了保持本项目生态的可持续发展，设置五站，主要起到监测环境质量，跟踪环境变化、保护环境的作用。,项目开发时序,以生态的可持续发展、以人为本为项目开发的核心原则，以土地利用规划为指导，并依据产品需求的急迫性、重要性、带动性和影响性，确定重点开发区域和重点

28、开发产品。,一期开发区域 （2008年2012年） 第一阶段,二期开发区域 （2013年2016年） 第一阶段,项目开发时序,本项目分两期进行开发建设，在2008年2016年8年内建成。,独立开发区域 （2008年2012年）,第二阶段,第二阶段,生态 水公园,私人城堡酒店,发展 预留地,主题度假区,狂欢岛,山地体育公园,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,佛禅文化园,国际会展区,项目主题创意,主题理念经典城镇的6大体系,主题风格奥地利、瑞士、德国 风情主题风格,主题理念,项目团队通过对欧洲经典城镇的解析，得出,1. 一个有文化、有内涵、有体验感的复合型休闲度假综合项目，需构筑一个相当于具有中小城镇

29、的、多元的、有生命力的综合性体系； 2. 各产品板块之间若要形成良性循环的关系，也需要一个包括人文、交通、商业、娱乐、住宿、配套等完备的体系去完善和串连。,经过分析，归纳出六大体系,水上交通 陆地交通 空中交通 交通配套 轨道交通,美食佳肴 娱乐设施 节庆活动 体育场馆,居住体系 建筑风格 景观小品,医疗机构 管理机构 服务机构 金融机构 教育机构,多元的 人文体系,独特的 居住体系,便捷的 交通体系,完善的 公共服务体系,丰富的 商业体系,六 大 体 系,精彩的 娱乐体系,自然环境 历史文化 宗教信仰 风土人情,商业广场 商业街区 购物体验 商务会议,多样化的居住体系： 酒店、木屋、别墅、公寓等,经典欧洲建筑风格： 文艺复兴式、哥特式、巴洛克风格、古典式、罗马式等,欧洲特色景观小品： 风车、灯塔、钟楼、喷泉、雕塑、彩绘等,独特的居住体系,便捷的交通体系,多样化的交通工具： 小火车、飞机、船、艇、马车、自行车、缆车等,完善的交通配套设施： 港口、码头、桥、索、道路、水路、标识等,良好的自然生态环境：,浓厚的历史文化： 独具特色的古典文明，如文艺复兴、工业革命,特有的宗教信仰：,独特的风土人情：,精美的艺术展示：,具有欧洲风情的生活、娱乐方式等,大量基督教教堂、修道院等宗教遗存和信仰文化,具有欧洲风格的音乐、绘画、文学、建筑等,多