房地产景观品质提升培训讲义230页[详细]

1、,地产景观品质提升,满足客户使用需求 合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质特色统筹化 设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源),第一章：针对项目客户特点制定景观策略,16,4,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。 需要成本、工程、采购和设计协力！,景观可售成本的概念,根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5,景观单方造价 指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）

2、的造价 例：500元/平米,景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（元/平米） X 0.20.35 = 可售建筑单方造价 例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,万科的景观产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙(南加州/英式),泰式(东南亚),现代中式,现代西式(港式),代表作： 第五园、水晶城、润园,代表作： 万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作： 金域蓝湾、十七英里一期,代表作： 金域华府、金色家园,景观竞争点 入口,作为项目的展现，入口是最为关键和

3、主要的起点，表达以下信息： 项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括： 1.引导空间序列（市政道路包装） 2.车行流线设计（含指示及人员管理） 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性） 10. 物业管理设置完善性和创新性,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 配置,客户导向的

4、社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容,景观配置内容包括： 1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点） b.老人活动（同上） c.运动场地（同上） d.泳池（同上） 2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？） a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植） c.人行流线设置（使用是否便利？） 3.会所配套内容（侧重室外部分）,景观竞争点 绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括： 1.特点（选取有优势的点） a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会

5、所、主轴及入户前） d.草坪的运用（利用草坡来组织景观） 2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素） 3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？,景观竞争点 其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括： 1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本） a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡 2.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理 3.构筑小品等（系统性） 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,其他

6、公司的景观特点 龙湖,做照片！,龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,龙湖绿植细节经验,从停车场通向售楼处的花径,从停车场通向售楼处的花径,售楼处,不同季节，花草不同,洽谈体验区，充分展示园林景观,从洽谈区外望,样板房前,整石台阶与水刷石路面质量优良,树池不见黄土,水刷石花径景观灯,路边铺设鹅卵石，看不到黄土。,同纬度树种，常绿与落叶树种比例搭配,植物是建筑的外立面：园林景观与建筑相协调，树皮颜色与外墙石材颜色相近，黄色涂料与地面水刷石颜色相近。,私家庭院,其他公司的景观特点 绿城,做“宫”园！,绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景

7、观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,其他公司的景观特点 华润,做大学校园！,华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,其他公司的景观特点 星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假,北京星河湾, 北京星河湾, 北京星河湾,其他公司的景观特点 仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施,学习引进优质设计资源,从小区内道路开始，体现高质量的细节,1) 水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线;2) 水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无

8、缝。,锈石作为硬铺装材料，铺贴平整，勾缝顺滑均匀。,一期休闲广场树荫/花池/石座,线条,对线,根部结合部位细腻自然,休闲广场树荫/花池/石座,雨水口 整石/对线,对线,休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线,管井盖/不锈钢框，整块石对线,灯柱根部结合细腻,整块锈石管井盖,管井盖位置优化，不横跨两种装饰面,铺装对线,铺装石材排版对线,锈石铺装缝与水刷石边线对线,各类石材铺装对线,1)各类石材铺装对线；2)广泛使用不锈钢封边。,石材铺装与水刷石道结合自然,使用较大块锈石与水刷石铺砌图案，交接线处易保证质量，避免小块石太零碎。,景观灯居中,排水暗沟,排水暗沟,各类材料界面用不锈钢条分割,石材盖板

9、排水暗沟,台阶石材分块均匀、对线,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,景观学习要点 展示区,画图写字！,记录要点： 1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸） 2.指示系统的设置（图纸照片） 3.人员接引设置（图纸） 4.项目特色及亮点（配照片） 5.卖场围合包装（照片） 6.综合成本测算（绿植、部品、家具等） 7.工期及资源,研究流线和布置要点,景观学习要点 住区内,有的放矢！,记录要点： 1.交通模式（图纸） 2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式） 3.活动配套量化（图纸和表格） 4.指示系统（配照片） 5.入户前空间处理（照片） 6.架空层（照片） 7.细部节点处理（省钱好看

10、的做法要记录） 8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等） 9.工期及资源,研究重点和亮点,第二章：景观成本的制定策略,产品分类 景观的成本 设计审控,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观 定位,景观 配置,景观 成本,不同品类产品的 景观侧重点 有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？ 增加配置面积 or 增加景观成本？,满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？ 增加多少？,在哪里缩减成本 最不影响品质？ 哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升， 提升什么？,喜达屋酒店集团的产品品牌策略,尊贵客人,高级商务旅行者,中端商务 家庭旅游,热

11、爱交流的年轻人,明星、时尚人士,住客特征,天梦之床（Heavenly Bed） 天梦之浴（Heavenly Bath） 天梦之淋（Heavenly Shower）,甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed）,福适之床（Four points Comfort Bed）,特色W床（Signature W Bed ）,特征产品,社会客厅 socializing in the Living Room,无,万科住宅产品分类,再改,首改,首置,景观定位,注重品质和绿化，配套完善,体现价值，关注老人 儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.

12、3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,不同景观产品的成本预算,不同景观产品的成本预算,两个纬度确立分级依据： 在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择： 1）“产品类型” 2）“目标客户” 两个纬度，搭建-景观分级体系的框架。 两个方面的调研支持标准制定： 基于“分级”体系基本框架的确立，通过： 1）“客户需求”（客户关系部） 2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴） 两个方面，支持-景观标准的制定。,A.万科项目标准定位制定方法,B. 选择纬度，建立分级体系框架，对应标杆,? 客户需求,? 品质实现手段,C

13、. 调研-1：客户需求,调研-1： “客户需求”, 结论1：不分级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，提供成本分配依据；, 结论3：在功能设施方面，在SS、S和A级上逐渐趋同，指导设计任务的依据；, 结论2：设计感、风格的特殊性，在高端客户（SS、S级）上体现较为明显；, 结论4：对客户的典型需求给出明确的方向；,D. 客户需求的总结描述 （结论4）, 追求模拟自然生态式景观 绝对私密性 高品质 大面积私有花园为标准配置, 追求设计风格特殊性 不求大空间，但需精细，重视感觉 要求有私家花园, 要求绿化整体感觉好 社区功能齐全 有高品质、大面积的公共空间绿地 要求社区的安全感和便利性, 有社区

14、感 有中心绿地 门口绿化好,E. 调研-2：“项目调研”，初步确定“标准”框架,调研-2： “分级表单”, 结论1：弥补了“客户需求”调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息；, 结论3：扩充“07年版景观专业标准”，使其更加系统化，与产品关系明朗化；, 结论2：通过项目专业的调研和对比，找出各个细节方面带来的品质感的差异；, 结论4：确立了“标准”的结构，完善“分级体系”的框架 ；,分类依据： 按照景观专业系统先行分类： 一 硬景系统 二 绿化系统 三 家具系统 四 给排水系统 五 电气系统,具体说明： 对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。,F.

15、项目调研完善“分级体系”, 自然景观 绝对私密 高品质 大面积私有花园, 追求风格 精细，重视感觉 要求有私家花园, 绿化整体好 社区功能齐全 高品质大绿地 安全便利, 有社区感 有中心绿地 门口绿化好, 说明：整体分析，各级绿化成本占总景观成本的比例在35%-45%；,G. 项目调研为“景观标准”提供依据,使用材料根据产品风格不同做相应调整。,产品分类 景观的成本 设计审控,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比60%,硬景平均面积占比49%,万科地产景观成本剖析,硬景均造价 425元/,软景均造价 187元/,万科地产景观成本剖析,面积比例,成本比

16、例,硬景,面积比例,成本比例,最大成本： 石材、大乔木,万科地产景观成本剖析,万科地产景观成本剖析,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木,基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比）,3,7,基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,景观单方造价,高层社区乔木指标,基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,产品分类 景观的成本数字的故事(石材很贵？) 设计成本审控,硬景石材分析,价格适宜,厦门万科案例一种材料21种规格，价格差异

17、巨大,硬景石材分析,硬景非石材分析,硬景用材比较：石材与非石材,石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨,影响石材价格的三大因素：,石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上,铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价,控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本,控制设计厚度：人行路面尽量使用20或30厚，压顶及台阶可使用贴面,有效控制设计才能降低材料和人工成本,控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼,产品分类 景观的成本数字的故事(基层很便宜？) 设计审控,问题： 人

18、行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/ ！,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？,目 标： 保证路面质量，合理控制造价,现状： 各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素： 1.非自拌 2.泵送 3.总包施工,+ 2030元/m3 + 10元/m3 - 2030元/m3,推荐做法：人行路基层,说明： 基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基

19、础做法：100厚 C15混凝土 综合价格：35元/,垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石 综合价格：8.5元/,素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题： 车行路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质 较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。,推荐做法：车行路基层,说明： 基层综合造价（含人工及管理费）49元/，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：100厚

20、 C20混凝土 综合价格：38元/,垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石 综合价格：11元/,素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,推荐做法：消防路基层,说明： 基层综合造价（含人工及管理费）97元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：200厚 C20混凝土 综合价格：75元/,垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石 综合价格：22元/,素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,

21、合理控制，保证质量,控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,产品分类 景观的成本 设计成本审控,景观成本各部分比例案例分析,满足客户使用需求 合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质特色统筹化 设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源),第三章：景观的功能设计 关注客户需求,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引

22、,1. 概述 万科集团满意度调查,规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低,资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告,资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据,“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低,K=千户,1. 概述 万科集团满意度调查,1.概述 客户投诉,客户最不满意：配置少；不便捷,资料来源：集团客户投诉,数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户,运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地,1.概述 成交客户对活动场地关注率与满意率,“

23、活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大,1.概述 集团活动配置标准现状,上海公司,深圳区域,2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标,集团标准,“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板,1.概述 小结,万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范,最不满意：配置不足；不便捷,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,2. 指标分析：集团内部标杆,资讯来源：根据所属项目物业公司提供,a.确定原则,在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目,选

24、择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区,2.01 /户,2. 指标分析：集团内部标杆,因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 /户,b.活动场地面积分析 （含游泳池）,3个标杆活动场地均值,不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致,2. 指标分析：集团内部标杆,c.活动场地面积分析 （不含游泳池）,运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%,2. 指标分析：集团52项目与标杆比较,a.运动场地,儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大,2. 指标分析：集团52项目与标杆比较,

25、b.儿童活动场地,数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地,2. 指标分析：集团52项目与标杆比较,老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%,c.老人活动场地,数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,2. 指标分析：集团52项目与标杆比较,除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%,d.总活动场地户均面积,e.分析小结,2. 指标分析：集团52项目与标杆比较,项目普遍存在综合配置较低的局面,运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够,资料

26、来源：对方公司操业人员提供,上海浦东仁恒河滨城,上海浦东绿城,上海天山仁恒河滨花园,选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高,a.标杆确定,2. 指标分析：行业内标杆分析,选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆,泳 池,0.44,/户,儿童活动场地,老人活动场地,运动场地,1.11,0.26,0.25,b.活动场地内外标杆比较,2. 指标分析：行业内标杆分析,与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,2. 指标分析： 主流产品集团活

27、动配置标准,针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,户均面积指标合计, 1.60 /户,依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成,2. 数据分析：标准配置深化探讨,主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别,G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10%,G3 青年之家 85% 青年持家 15%,C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5%,16.1%12.9%58.1%12.9% 21.9%6.3%59.4%12.5% 5.0%0.0%65.0%30.

28、0% 11.1%0.0%66.7%22.2%,2. 数据分析：标准配置深化探讨,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上,T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%,按两大类制定各区域活动配套建议标准,2. 数据分析： 制定按品类地域分类制定配套标准,产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同,2. 数据分析：衍生探讨,产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品： 人群混合型社区 青年公寓社区 度假类社区 商务综合类社区,-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地,-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地，

29、对儿童及老人可忽略,-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强,-对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质,以建筑面积20 万某项目为例 按平均每户面积100 计算 居住户数 2000 户 目前集团活动场地均值为 0.88 /户 规定配置活动面积标准为 1.60 /户 差额为 0.72 /户 活动场地平均单方造价为 620 元/ ,单方造价增加,（2000 0.72 620 ） 200000 = 4.464 4.5,4.5元/,2. 指标分析： 活动场地成本,增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求,2. 指标分析： 小结,集团

30、内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。,儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,社区规模较小时(500户)，配套标准应适当增大。,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,商业步行街,儿童活动场地,运动场地,会所,泳池,老人活动场地/架空层,主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局；儿童活动场地组团式布局,容积率 1.45,3. 布置方式： 内部标杆之一：深圳四季花城,服务半径50米,服务半径250米,运动场地,建筑,儿童活动场地,会所,泳池,中心广场,大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置,容积率 1.70,3. 布置方式： 内部标杆

31、之二：上海春申,服务半径250米,服务半径50米,服务半径250米,步行景观轴线,会所,运动广场,儿童活动场地,大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局,容积率 2.01,服务半径45m,3. 布置方式： 内部标杆之三：天津水晶城,所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局,3. 布置方式： 行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城,所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局,3. 布置方式： 行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园,服务半径200米,会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局,3. 布置方式： 行业内标杆之三：上海浦东绿城,3. 布置方式： 投诉较多项目之一,儿童场地不

32、足且服务半径大于50米，缺少运动场地,3. 布置方式： 投诉较多项目之二,缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米,3. 布置方式： 投诉较多项目之三,运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于50米,各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率 正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米,资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture,3. 布置方式： 服务半径标准,3. 布置方式： 小结,服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m,运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局,狭长地块

33、应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局,案例分享,1.成都万科金色海蓉二期,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,4. 场地设计五要素 客户关注度,资料提供：上海公司设计部,根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围,4. 场地设计五要素 营销卖点,资料提供：上海公司设计部,特殊客群关注,营销卖点,品质的基本保证,功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点,4. 场地设计五要素 成本控制,资料提供：上海公司设计部,成本高,成本低,全区无障碍设计 高差较大处设置栏杆 贯穿全区的步行系统 儿童游乐区的周界安全 各种铺装材料的安全交接 结合儿童游乐区设置成人健身设施 大面

34、积的起伏变化的草坪 安全的沙坑,高品质进口儿童游乐设备 专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施 一定面积的木平台交流休息场地 室外儿童游泳池 安全的儿童水景,儿童游乐场周边设置洗手洗脚处 增加儿童游乐区的背景音乐设置 环保的分类垃圾桶 儿童区增加太阳能时钟 适合儿童尺度的室外标示系统 四季变化的观花观果的植物,旱冰场 游乐场周边设计厕所 增加带长度的儿童专用自行车道 增设“百草园” 增设“自留地” 增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩 增加“故事雕塑” 动物乐园,选定实施,选择实施,选择实施,暂不实施,关注度低（特殊功能+教育）,关注度高（安全+基本功能）,根据成本要求和客户关注度选定实施内容,根

35、据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种),资料来源： 深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查,4. 场地设计五要素 使用者喜好,资料提供：上海公司设计部,针对项目定期审核，确保实施完成度,4. 场地设计五要素 定期审核,4. 场地设计五要素 小结,1.,2.,3.,4.,5.,设计应全方位关注，把好 5个控制关,资料提供：上海公司设计部,4. 场地设计五要素 儿童活动场地实施效果,4. 场地设计五要素 儿童活动场地案例,儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合 场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果,4. 场地设计五要素 相关知识,目前国际通行儿童设备安全

36、标准主要分为两类 美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176,U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelines for Public Playground Equipment (CPSC) 美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则,分2-5，5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围（固定值） 临界下坠高度,New European Standards (EN 1176) 新欧共体标准（游戏场设备）,3-14岁统一年龄层 提供5种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳

37、缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式） 临界下坠高度和铺装面范围,资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）,4. 场地设计五要素 相关知识,游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求， 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求,50mm CFH - 1.5m,75mm CFH 1.9m,110mm CFH 2.6m,资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,5. 设计指引 配置场地指标,根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满

38、足应适当调整规划,以深圳区域某G2项目为例： 项目占地 42000 规划户数 2140户 景观面积 28900 ,运动场地面积= 1.1 2140 = 2354 ,集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户 运动场地1.1 /户,儿童场地面积= 0.25 2140 = 535 ,老人场地面积= 0.25 2140 = 535 ,合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12%,5. 设计指引 配置场地内容,5. 设计指引 儿童场地标准配置参考,小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计,5. 设计指引 泳池平面布置标准,泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观,泳池

39、区可容纳人数(M)= 成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5,泳池休息区面积() = M 0.8,洗手蹲位个数= M / 60,淋浴间个数= M / 30,更衣柜个数= M / 5,以上三项男女更衣室均分,5. 设计指引 泳池更衣室布置标准,更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求,5. 设计指引 宠物公园布置标准,宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,概述 指标分析与配置标

40、准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,6. 操作指引 操作步骤,规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划。,Step 1,Step 2,Step 3,根据指标选择场地基本布局和内容，拟定设计任务书。,审核场地设计面积和内容，检查细节设计。,根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。,提交深化方案图纸,提交任务书和设计指引,提交图纸和数据指标,6. 操作指引 根据社区规模制定所需活动配套面积和内容,惠州金域华庭配套表 品类：G2 项目占地：3.96万m2 户数：1000 泳池（共900m2） 泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：

41、700m2 运动场地（共700m2） 羽毛球场：100m2 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2 老人活动场地（共260m2） 跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2 儿童活动场地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m2,如规划布局不满足场地需求，则应调整规划,Step 1,主要人行系统,景观轴线,人行系统宜简洁布置,6. 操作指引 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,Step 2,场地布局要点

42、 游泳池居中布置，可作为销售工具。 室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。 儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。 建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。,不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局,6. 操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,Step 2,惠州金域华庭 品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 泳池（共900m2） 泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：700m2 运动场地（共700m2） 羽毛球场：100m2

43、 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2,服务半径+布置规则 游泳池 250米-成人3分钟步行距离 布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求 运动场地 250米-成人3分钟步行距离 室外运动场地考虑充分日照 架空层配置要考虑一定的隔音措施 宠物活动场地 无服务半径要求 可布置偏僻处，考虑日照 老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离 应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置 儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离 就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,230m,6. 操作指引 运动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,儿童池,跳操广场,按摩走道

44、,锻炼器械,架空层棋牌,架空层乒乓,架空层练舞室,惠州金域华庭 品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 老人活动场地（共260m2） 跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2,多功能场地,6. 操作指引 老人活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,惠州金域华庭 品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 儿童活动场地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：

45、50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m2,6. 操作指引 儿童活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,6. 操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位,Step 2,泳池（共900m2） 泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：700m2 运动场地（共700m2） 羽毛球场：100m2 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2

46、 老人活动场地（共260m2） 跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2 儿童活动场地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m2,硬景面积：7510 m2 包括人行系统、广场、 各类活动场地及泳池,软景面积：18200 m2 包括草坪、地被及灌木,6. 操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例,Step 3,6. 操作指引 小结,规划平面初步确定后，根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容,根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,依据日

47、照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,复核软硬景面积比例7 ：3,如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划,总结,第四章：绿化苗木的操作管理建议,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,苗源分析 苗源种类,保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,价格：,X 低,2X 中,3X 高,苗源分析 地苗分布,地苗资源集中地区,低纬度,中纬度,高纬度,地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备,苗源分析 移栽要素,地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,1

48、1月,12月,西南地区,华南地区,13月,912月,24月,210月,1011月,5月,温带地区 (华东及北方地区),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,温带地区 (华东及北方地区),以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供,各地区适宜移栽及种植季节,苗源分析 小结,选择地苗作为主要苗源

49、是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段 保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位 提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求,市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,苗源成本分析 樟树地苗(华南地区),地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。,主材价格： 胸径10-19cm，4001000元/株 胸径20-29cm，12002500元/株 胸径30-39cm，28004000元/株,地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm，平均价格为2000元/株,特点：

50、资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备,假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。 观赏效果较差，移植成活率较高。,主材价格： 胸径10-19cm，8002000元/株 胸径20-29cm，22004500元/株 胸径30-39cm，50008000元/株,苗源成本分析 樟树假植苗(华南地区),假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为6500元/株,特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复,假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。 观赏效果较好，移植成活率较高。,主材价格： 胸径10-19cm，1200

51、2500元/株 胸径20-29cm，30008500元/株 胸径30-39cm，900015000元/株,苗源成本分析 樟树假植成品苗(华南地区),假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为13000元/株,特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺,胸径10-19cm,胸径20-29cm,胸径30-39cm,8002000元/株,22004500元/株,50008000元/株,4001000元/株,12002500元/株,28005000元/株,12002500元/株,30008500元/株,900015000元/株,地苗,假植苗,假植成品苗,综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品

52、苗 = 1：2：3,苗源成本分析 成本比较(华南地区),此两种规格资源非常少,苗源成本分析 三地香樟主材价格比较,因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低,成都、上海两地普遍使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景 深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上,（元/株）,成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较,苗源成本分析 各区域使用分析,深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗,地苗,假植成品苗,假植苗,大部分苗源产自江浙 地苗及假植成品苗供应量大,地苗大多来自本地 假植成品苗多从华东购入,地苗供应量小，多为假植苗 假植成品苗用量大,苗源多来自

53、本地 反季节种植情况少,苗源成本分析 小结,除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高 各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜 由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源的利用,深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽 其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格,优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大 结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,操作模式分析 内外模式比较,招标模式,战略合作模式,甲指乙供合作模式,内部模式,北京公司 沈阳公司 苏南公司,上海公司 成都公

54、司,深圳公司,公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式,完全甲供模式,甲供+战略合作模式,外部模式,代表公司,主要特点,成都万华公司 麓山国际,龙湖公司 绿城公司,成本控制较好，对图纸要求较高， 但苗木质量不易控制，即时效果差,苗木质量较高，种植即时效果好 合作单位必须有充足资源和图纸深化能力,甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障 需要甲方配有专业人员，且占用人力较多,甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低 甲方需自有苗圃，少量项目可操作,甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控 即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员,招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。,优点

55、： 成本动态可控,缺点： 低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设 计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗 不考虑效果的即时性,操作模式分析 内部模式一,招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差,东莞高尔夫项目 绿化成本：100-120元/平米,战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。,优点： 施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控,缺点： 施工方的设计施工一体，需

56、要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格,操作模式分析 内部模式二,战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制,成都金域蓝湾项目 绿化成本：250-280元/平米,甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护,优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控,缺点： 采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动,操作模式分析 内部模式三,甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作,深圳东海岸四期项目 绿化成本：480元/平米,完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有

57、可借用的场地进行苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。,优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。,缺点： 采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动,操作模式分析 外部模式一,完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作,成都麓山国际项目 绿化成本：220元/平米,甲供+战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。,优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。 同时可利用战略单位的苗木资源,缺点： 采购环节占用甲方过多资源。 战略价格无法反映即时的苗木市场行情,操作模式分析 外部模式二,甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金,成都三千城项目 绿化成本：300-320元/平米,招标模