世联-长沙_中信新城4号地块物业发展建议N

1、中信新城4号地块物业发展建议,2009.11.08,NOTE：本稿基于之前定位研究讨论，仅针对方案四即“洋房为主+小高层”方案进行具体物业发展建议,1、核心结论回顾,2、项目整体规划布局建议,3、项目整体规划亮点建议,4、产品户型设计建议,5、整体分区及启动区划分建议,1,核心结论回顾,对关键结论的提炼： 1、豪宅市场研究结论,洋房及联排是长沙豪宅市场收益=风险均衡产品,对关键结论的提炼： 2、豪宅市场研究结论,本项目所处板块2010年洋房稀缺，但联排竞争极为激烈，发展洋房产品可以占据市场空缺,洋房市场：2010年长沙市洋房总体供应量约1188套；2010年下半年南城板块各项目洋房产品基本消化

2、完，洋房较为稀缺预计存量约180套，为本项目发展洋房产品提供市场机会,联排市场：2010年长沙市联排总体供应量约1500套；2010年下半年南城板块别墅项目全部在售，其中预估独栋约230套，双拼约110套，联排约540套；联排竞争最为激烈，独栋次之，双拼竞争最弱,对关键结论的提炼： 3、本项目发展目标,提升中信新城整体项目形象，实现高利润并回快速笼资金,提升形象：继续走配套+普宅的开发道路对中信新城价值提升帮助不大，洋房将是中信新城快速兑现价值重整形象的一个契机,高利润并回笼资金：中信新城一二期实现利润指标较低，并地块肩负实现高利润并快速回笼资金任务,对关键结论的提炼： 4、本项目属性定位,城

3、市发展方向大型都市综合体组成部分中低容积率坡地高端社区,中低容积率：1-1.6（据项目需求定）,区位：融城发展方向上新城区，未来核心,属性：区域型项目，大型的都市综合体组成部分,地块特点：部分坡地，限高,高端：项目自身条件与开发商目标定位,对关键结论的提炼： 5、本项目客户定位,占位新融城：吸引长株潭（主要指长沙）中高端客户群体 核心客户：地缘型客户，主要以天心区、雨花区及芙蓉区中高端客户为主，包括：私营企业主、大学老师、大型企业中高管、区域周边公务员为主,对关键结论的提炼： 6、本项目产品户型定位,产品类型：洋房为主，少量小高层；其中洋房以180-250平米4房及复式为主、小高层以90-12

4、5平米2-3房为主； 关键词：洋房为主打造纯粹社区|小高层为辅充分利用容积率,2,项目整体规划布局建议,N,芙蓉南路,东部：港子河 流量少，但具有景观改造潜力,南侧：市政路及 已建成单位集资房,北侧：现状小山包，未来规划五星酒店,西侧：芙蓉南路主干道及已建成中信城市文化广场,本项目地块位于新城的中心位置,项目地块分析：中信新城4号地块四至,1 景观,2 昭示性,3 配套,临港子河 流量少，但具有景观改造潜力，但面临整治时间长及不确定性风险,临芙蓉路 长沙南北主干道，昭示性强,临北部酒店，西部城市文化广场 未来商业配套优势,本项目价值盘点昭示性、坡地地形本项目的最大优势,项目地块分析：中信新城4

5、号地块价值梳理,4 地形特点,部分坡地 可利用地形特点打造特色内部园林景观,规划布局结构：地块BLOCK综合分析STEP1、地块根据与周边资源与道路的关系可划分5 BLOCK,BLOCK划分： 按顺时针方向，从外到内根据地形特点、港子河与道路的关系划分为5 BLOCK,注：单项满分为5分，最低分为1分,注：红色为价值排序,规划布局结构：地块BLOCK综合分析STEP2、根据6大因素对BLOCK价值进行综合排序,BLOCK价值排序结论： B3 B2 B1 B4 B5,规划布局结构：地块BLOCK综合分析STEP3、各BLOCK适合排布物业初步分析,BLOCK2： 北向五星级酒店，西向芙蓉路及商业

6、广场，商业价值高、昭示性好，但受噪音影响较大，可规划为公共配套如会所,BLOCK1： 西向芙蓉路，昭示性好，坡地地形，但受噪音影响较大，可规划为中端产品,BLOCK3： 小区内部，坡地地形，私密性好，无噪音，可规划为明星类产品,BLOCK5： 南向市政路，东向港子河面临整改不确定性，有一定噪音，可规划为公共配套如幼儿园,BLOCK4： 东向港子河面临整改不确定性，私密性好，可规划小高层产品,规划布局初步排布：当前讨论 “洋房为主+少量小高层”当如何规划排布问题，根据前面地块BLOCK综合分析，考虑到洋房纯粹性高价值，排布方案如下：,BLOCK3：规划尽可能多明星产品双拼洋房以实现最好产品配置资

7、源原则； BLOCK1：规划联排洋房与BLOCK3双拼洋房组成纯粹洋房区； BLOCK2：规划会所与五星级酒店相连最大化商业价值并强势昭示； BLOCK4：规划小高层中小户型产品降低港子河影响并挖掘容积率； BLOCK5：规划幼儿园利用通达性,3,项目整体规划亮点建议,1、建筑形象,2、公共空间,建筑形象,高档社区形象建立建筑立面风格,1.四号地块建筑立面风格需中信新城整体项目风格相一致； 2.借鉴案例代表性楼盘：成都华侨城、星河丹堤、长沙郡原美村 3.四号地块建筑立面风格建议,本项目建筑立面风格打造原则：,现代简约建筑风格特点： 强调建筑要随时代发展，现代建筑应同工业化社会相适应；主张积极采

8、用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创新的建筑风格，主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格 现代主义建筑以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情，通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出居住者的炫富感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。竖线条的色彩分割和纯粹抽象的集合风格，凝练硬朗，营造挺拔的社区形象,中信新城一二期风格中信新城为大型都市综合体项目，整体形象现代、时尚、都市感强且体现科技元素：一期“都会公元”建筑立面灰色为主配白色条文且运用较多玻璃材料，凸显现代简约风格，二期“青年社区”建筑里面通过灰、白及褚红三

9、色搭配，同样为现代简约风格凸显都市感,都会公元,青年社区,商业广场,中信新城4号地块建筑风格思考,一二期现代简约风格主要基于： 1、中信新城整体定位为“大型都市综合体项目” ，启动期为“商业+普宅”，故需以现代简约风格体现都市感及现代感； 2、一期都会公元、二期青年社区为中小户型普通住宅产品，现代简约风格较为适合；,四号地块沿用现代简约里面风格不适合，需以暖色调为主打造高端居家形象,四号地块使命及特点： 1、提升中信新城整体项目形象； 2、四号地块产品以洋房为主，少量小高层，市场及客户均要求洋房需打造成类别墅产品；,建筑立面参考案例1：成都华侨城澳洲风格澳洲风格，风格鲜明。洋房以暖色、白色为主

10、，高层以灰色、白色为主并辅以褚红色；通过颜色、材质的处理整体凸显建筑界面的品质感，通过阳台、露台、凸窗等细节强化立面的空间节奏感,通过颜色及建筑界面处理（屋顶及建筑线条），统一洋房及高层风格,建筑立面案例2：星河丹堤新太平洋典雅主义风格 项目以暖色为主将立面颜色进行统一，将古典主义的传统用现代的技术手段来表达，突显典雅，最终衍生出一组“新太平洋典雅主义风格”,建筑里面风格参考案例3：郡原美村北美风格,公寓,洋房,独栋,洋房采用深色屋顶、烟囱、米黄外墙、八角窗等体现北美风格； 别墅、洋房均采用剖屋顶，但别墅采用暗红色屋顶，使项目整体达成统一同时又进行区别。,本项目立面风格建议：参考星河丹堤风格,

11、新太平洋典雅主义风格：4号地块立面以暖色为主，深色剖屋顶，打造类别墅感物业，同时标榜身份感、尊贵感。 表现手法抽取古典建筑风格的元素，如线脚、檐口、屋顶的特殊处理，结合现代主义的设计手法，将简洁与装饰相协调，整体形象庄重而不失典雅、大气且尊贵。,公共空间,公共空间“造场”舒适、亲近自然、社区感营造,本项目公共空间打造原则：,1.会所的双重功能，作为销售的标签展示功能，以及作为豪宅社区的名片功能； 2.内部园林的打造，因地制宜，分为入口园林区、洋房组团园林区、高层园林区几个区域；,本项目会所位于地块西北角，自然资源良好，正望山体，半边水体，具备天然条件打造成一个社区的标签区域 会所打造点： 1、

12、建筑的空间形态 2、会所与自然资源的联系 3、会所的功能空间（配套）,会所:建立未来生活的标签展示面 会所作为公建不仅是建筑理想与品质的体现者，而且因其作为销售中心率先展示也是项目未来生活的前期演示场。是项目建立客户第一印象的关键点。,会所,案例：万科清林径的会所 一个精致的生活展示场，麻雀虽小，故事出彩,会所:建筑的标签性（建筑的空间形态） 与产品风格相统一，现代的，但更为先锋，甚至可以是略为带有实验性质的建筑尝试，正如檀香山的钢琴会所一样，成为社区让人过目不忘的名片,形态建议1、贝壳形 现代艺术、与水景的关联感,贝壳会所经典范例： 现代艺术、与自然的融合感,可效仿案例日本轻井泽地区1171

13、平米别墅，设计即以扁平型贝壳为主题,内部空间与自然充分融合：石头弧线与树木生长曲线融合的艺术,形态建议2、“大眼睛” 现代艺术、与水景的关联,现代建筑艺术的一个经典造型： 上图：西班牙圣地亚哥-卡拉特拉瓦作品 左图：同济仿制品，水边图书馆 本项目会所正临水景,内部空间的剔透性： 多玻璃天窗，强调自然采光面，与环境的天人合一,极夜水岸灯光私房菜,会所:向自然延展（水岸功能化） 与产品风格相统一，现代的，但更为先锋，甚至可以是略为带有实验性质的建筑尝试，正如檀香山的钢琴会所一样，成为社区让人过目不忘的名片,会所,会所水岸线,豪宅社区的水岸标签： 一条悠闲的木制栈道，舒适的营造，会所与水岸栈道之间的

14、自然过渡（草地+鹅卵石）,水岸的丰富功能：泛会所 A、水岸码头（小广场）,水岸的泛会所化： 水的一个空间小标签，同时也是很好的营销活动场所,水岸的泛会所化： 通过室外家具的摆放，增加餐饮功能或情景,水岸的丰富功能：泛会所 B、水岸客厅（露天餐饮）,水岸的丰富功能：活动场所 C、观鱼台（垂钓、观鱼）,水岸的泛会所化： 一些简单但有说法的活动空间场所,极夜水岸灯光私房菜,会所:标杆性配套（会所的功能空间） 作为高端社区应有的标杆配套，建议以水为主题，重点打造会所的无边际泳池及SPA会所。,会所,会所水岸线,豪宅社区的配套标签： 多层次的无边际泳池，水景始终是奢华与舒适生活的最佳代言者,水会所,无边

15、际泳池：池边风情 池边小屋（生活情境塑造）,类星级度假酒店设置： 生活情境感的丰富，惬意放松的心情,室内SPA房：主题呼应 会所内部功能房,类星级度假酒店设置： 面向泳池的室内空间功能化设置,会所造场:出则繁华，入则闲适 在一座新兴的城市中享受自然的恩赐,1、一座名片式的会所建筑,2、一条泛会所化的水岸线 （1）木质栈道 （2）小码头 （3）水岸客厅 （4）观鱼台,3、一个SAP主题的水会所 （1）无边际泳池 （2）泳池小屋 （3）室内SAP,内部园林:三大分区 入口园林区+洋房组团园林区+高层组团园林区，不同区域园林承担不同的功能，并根据地势具有不同变化,入口园林区： 主题面子、气势、私密感

16、 （1）入口空间 （2）入口树阵广场,洋房组团园林区： 主题花园、层次丰富、宁静 （1）组团边界 （2）中央景观主轴 （3）中央景观节点 （4）洋房行列间园林 （5）洋房入户园林 （6）洋房组团内人行道路界面,高层组团园林区： 主题高绿化、公共客厅 组团主题园林,入口园林:1、入口空间 入口通过喷泉、景观小品、两侧行列排布的树阵，形成富有仪式感、身份感的入口空间,入口园林区,入口空间,入口园林:2、入口树阵广场 入口南侧与会所泳池间设置树阵广场，私家林荫大道的升级版本，增强社区的私密与幽静感，通过树阵半遮半掩进一步塑造社区的品质感,入口园林区,入口空间,树阵广场,洋房组团园林:1、组团边界 洋

17、房组团作为低密度组团尤其重视私密感，与外部空间（道路、高层组团）一定的区隔性，除了道路的天然边界外，还需要强化绿植的元素,洋房组团边界的标志： 林荫大道或单排的高冠绿植,洋房组团园林区,洋房组团园林:2、中央景观轴 洋房组团中央道路的美化，一条主题植物的大道，建议采用相对不是过于高挑的植物，与洋房的高度相搭配，赋予洋房组团更美妙的主题性，如樱花或桂花私家路,洋房组团园林:3、中央景观节点(一南一北） 洋房组团内部被道路南北一分为二，北部为坡地洋房，南部为平地洋房，在一南一北分别设置中央景观广场作为节点，相互呼应，可以“瀑布+喷泉”为主题,北部中央景观广场： 可适当利用坡地地形,洋房组团园林:4

18、、行列间园林 洋房组团内部园林的打造是生活环境营造的重点，除了普通的绿化广场方式之外，建议增加情景化的生活空间，如与花坛结合的露天座椅、公共客厅等,洋房组团园林:5、入户园林 花圃+乔木，形成入口空间亲近的进入感，用自然环包建筑，增强洋房的亲地与类别墅感,洋房组团园林:6、洋房组团内人行道路界面 社区内的人行界面多材质考虑，多层采用文理丰富、具有原生态触感的铺地，搭配原始条石、卵石等打造层次丰富、富有趣味性、宜人的人行空间,高层组团园林:1、行列间主题园林 因地制宜，不同空间采用不同的园林主题，如南面用地相对局促，可简化处理为绿化广场的方式，搭配以部分可休憩的公共空间,主题1： 树苑绿化配合部

19、分公共休憩空间,高层组团园林:1、行列间主题园林 2、3位置园林空间相对开敞，可考虑打造创新性园林，1层建筑，绿地，花卉覆顶的“绿地客厅”，打造高层组团区的泛会所与公共活动空间,2,主题2： 绿地客厅避免长沙夏天高晒和冬天寒风冰雨的公共活动空间,3,高层组团园林:1、行列间主题园林 最北面园林用地也相对局促，而且与洋房组团靠近，建议打造小规模水景，增强高层组团的资源与舒适感,主题3： 清苑与西北部水景区域呼应，以浅水打造为主,4,产品户型设计建议,1、洋房产品创新,2、高层产品创新,市场现状：长沙市供应较多但南城洋房产品稀缺，产品创新度逐步提升，多注重居住舒适度与建筑形象，赠送主要集中于1/2

20、层,208平三房,205平三房,190平三房,280平三房,典型案例：融科檀香山洋房（4+1）1-3层入户赠送亲地花园及地下室，4-5层为复式赠送大面积露台，项目整体赠送率高，客户非常认同而实现高价且热销。,本项目洋房创新：保持洋房高形象，同时通过高附加值，全面提升洋房产品稀缺性,洋房附加值提升：高赠送|类别墅居住方式1：万科系情景洋房，低层通过地下室|露台赠送，高层设置复式空间，整体打造类别墅居住体验,万科系产品六大价值点： A、1-2层均有地下室附送 B、独特的露台空间 C、丰富的建筑形态 D、豪华的顶层套房 E、气派的横向客厅 F、亲近的邻里关系,万科系情景洋房：1.首层、二层赠送地下室

21、，将亲地性整体提升，赠送实用率增加；2.中间层赠送露台，通过露台设置增强类别墅居住体验感；3.顶层复式单位设置，通过室内复式空间强化类别墅居住体验,典型户型：万科城（宽景洋房）3+1，首层147平，地下室|花园全赠送（约160平），完全利用首层亲地性，打造类别墅居住室内居住体验,半地下室全赠送,花园全赠送,多景阳光房,小露台,错层空间,动静分区,首层户型设计优点： 多层次的花园灰空间设置，形成丰富的入户空间； 庭院私有化，类别墅居住感增加； 半地下室全赠送，高赠送提升整体附加值； 室内错层空间设置，动静自然分区的同时增加室内空间的丰富性； 多景观阳光房设置，提升居住的趣味性，多功能性,二层14

22、1平，地下室|入户露台赠送（约80平），但地下室需下两层，整体使用舒适度有所降低,露台全赠送,通往地下室的楼梯,二层户型设计优点： 入户露台私有全赠送，增加居住的舒适度； 楼梯间全采光设置，功能空间舒适度提升； 功能布局合理，整体居住实用性较高,三层182平，复式单位设置，双层露台赠送（约54平）增加居住舒适度，顶层类别墅居住体验打造,三层户型设计优点： 南北通透，整体采光通风性较好； 四露台完全赠送，整体舒适度较高，赠送附加值高； 餐厅双层通高，空间舒适度较高； 7米客厅设置，客厅空间阔绰，灵动度较高； 主卧多功能套房设置，豪华度、奢侈感的整体打造,书房设置,衣帽间设置,餐厅双层通高,典型户

23、型：万科水晶城（情景洋房）4+1，建筑形式与赠送兼具，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户,首层户型设计优点： 赠送架空层储藏室：28，整体附加值较高 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，增加类别墅居住体验； 室内错层空间设置，增加空间的趣味性、丰富性，同时强化功能分区； 独有情景房，倍添院居情趣； 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分；

24、 超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,架空层完全赠送,一层149平，架空半地下室|私家花园赠送，超大面宽，整体实用性、居住舒适度较高,多功能阳光房,私家入户花园,错层设置,阔绰客厅,二层户型设计优点： 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 空间功能布局合理，交通面积浪费少 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富，附带观景露台,二层141平，错层露台赠送，赠送度相对较少，主要通过独立入户强化居住的私密性，大客厅增强居住舒适度,露台入户,错层,三层129平，错层露台赠送，

25、保留室内错层空间设置，延续二层舒适居住感,三层户型设计优点： 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,顶层复式户型优点： 上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层8.1米开间阔绰客厅、餐厅空间 餐厅6米通高，整体空间舒

26、适度较好附带超大观景露台,顶层189平，复式空间，主要通过露台赠送，设置独立主卧区，强化居住的豪华性与类别墅居住体验打造,万科系情景洋房产品总结：,平层面积在100-140平之间，整体层数不超过5层（包括复式单位），层层递减，顶层通过设置复式，打造明星居住单位； 建筑形式丰富，类低密度产品，整体档次较高； 多使用错层空间，增强室内空间的丰富性、趣味性； 一层以赠送地下室、私家花园的方式，最大化利用一层亲地性优势，打造富有私家感的亲滴住宅； 二层或赠送地下室，或赠送私家入户花园，居住的舒适性面积赠送的高附加值； 中间层主要依托面积缩小带来的露台赠送，增加整体的产品附加值与居住舒适度； 顶层处理为

27、复式单位，通过复式空间处理避免平层单位面积过小带来对居住舒适度的不利影响，同时通过双层空间设置丰富的露台空间，提升整体的居住舒适度、附加值； 顶层可单独设置主卧层，提升整体的居住档次；,洋房附加值提升：高赠送|类别墅居住方式2：夹层式情景验房，中间层通过夹层赠送，着重强调产品的附加值,夹层式情景洋房：1.首层、二层花园|露台赠送，将亲地性提升至二层单位；2.中间层通过错层夹层设置，将夹层层高控制在2.2米以内，夹层面积全赠送；注：当前深圳建筑面积规范已经规定层高高于2.2米，含2.2米均要计算面积，预计实现难度加大3.顶层复式单位设置，主要通过露台面积赠送实现高赠送、类别墅的居住体验,典型户型

28、：金域中央（夹层洋房）首层150-160平，双花园赠送，室内庭院引入，舒适性、高附加值双向打造,首层户型设计优点： 双私家花园赠送，整体舒适度提升的同时提升附加值 室内庭院设置，将室外环境引入室内，南北通透，提升居住舒适度 动静分区，整体功能布置合理，使用方便,二层150平，四阳台设置，常规露台|阳台赠送，整体赠送度普通，主要强化居住的舒适度,二层户型设计优点： 南北通透，整体采光、通风较好 室内庭院设置，将室外环境引入室内，提升居住舒适度 主卧设置独立衣帽间、转角阳台，舒适度、豪华度上升 次卧设置转角凸窗|衣帽间，提升了次卧的居住档次,三层|五层165-169平，错层空间，上夹层赠送（22-

29、28平），高附加值|丰富的室内空间整体凸显产品的创新性,三|五层户型设计优点： 南北通透，整体采光通风较好； 室内庭院设置，将室外环境引入室内，提升居住舒适度 主卧设置转角凸窗，提升主卧的居住舒适度 客厅通高4米，整体空间大气、阔绰 上2.8米，夹层空间完全赠送，多功能用房，提升室内空间的居住性、享受性,下1.2米,四层|六层150-155平，三错层空间，下夹层赠送（15平左右），高附加值|丰富的室内空间整体凸显产品的创新性,四|六层户型设计优点： 三错层空间设置，独立客厅层，整体通高4米，空间大气、阔绰； 上行1米错层空间，设置卧室、餐厨空间，室内空间丰富、趣味性较强； 卧室转角凸窗设置，整

30、体的居住舒适度提升； 下行1.2米，夹层空间全赠送，设置多功能影音室，提升居住的享受性； 六层利用顶层优势，屋顶花园整体赠送，增加类别墅居住体验,夹层式情景洋房产品总结：,平层面积在140-160平之间，上层夹层单位可直接复制，但为保持洋房形态，一般层数在6层左右； 主要通过室内空间而非退台式强调产品创新，建筑空间层次感相对万科系情景洋房整体较弱，外在形象倾向于多层，可通过顶层露台的搭配制造良好的建筑形象； 多层次的入口空间成为夹层式洋房重要的空间标志，通过入口协调内部空间布置 一层以私家花园的方式，最大化利用一层亲地性优势，打造富有私家感的亲地住宅。仍可增加地下室赠送，进一步提升产品的附加值

31、； 二层赠送相对普通，强化居住的舒适性面积赠送的高附加值； 中间层通过拉升层高，在内部设置层高为2.2米的夹层，上下制造错层空间，增加平面空间丰富性的同时夹层面积全赠送，提升产品附加值，高性价比取胜； 夹层赠送方式为：单数层送上夹层，双数曾送下夹层；客厅位置不设夹层，保证空间的使用舒适性； 顶层完全利用自身优势，可设置顶层花园，面积全赠送，提升整体的居住舒适度以及实用性，还可打造类别墅居住空间；,洋房附加值提升：高赠送|类别墅居住方式3：复（跃）式情景洋房，中间层通过跃层赠送，在强化所有层产品附加值的同时改善了中间层赠送的舒适度,复式情景洋房在设计上融合了别墅的特点，如首层设置三层复式空间、顶

32、层双复式考虑，都将别墅的空间在洋房中集约化实现 主要为7层建筑，入户方式巧妙： 首层：平层入户 二户：从三层入户 三户：从四层入户 顶复1：从五层入户 顶复2：从六层入户,典型户型：TH形式首户173平，三花园赠送，小面宽，大进深，下一层，上两层。集约型实现别墅居住空间，但整体空间阔绰性相对降低，享受性降低,首户户型设计优点： 地下室全赠送，高附加值 多花园设置，且与室外环境保持一定的互动 功能分层，公共、享受、居住完全分离，保证居住的私密与安静； 阳光餐厅设置，餐厨空间的使用舒适度提升 顶层三阳台设置，提升整体的居住舒适度,二户164平，二跃三户，从三层入户，下一层，跃层空间，花园面积赠送，

33、餐厅|花园通高设置，性价比与舒适度相对兼顾,二户户型设计优点： 跃层空间设置，下层空间花园全赠送，提升第二户的居住舒适度与整体性价比 独立设置餐厨空间，将油烟与客厅、居住完全分开；餐厅通高设置，整体餐厨空间舒适度提升 客厅南北通透，采光通风较好，且整体空间丰富、多层次，空间的档次较好； 多阳台设置，整体空间的舒适度、提升较好 保姆房设置，细节空间人性化考虑,三户138-144平，4房，舒适居家型产品，从四层入户，平层空间。双阳台设置，整体赠送度普通，舒适度较好,三户户型设计优点： 南北通透，整体采光通风较好； 双阳台设置，客厅、次卧整体使用舒适度提升，但对书房有一定的干扰； 主卧凸窗设置，相对

34、增加居住舒适度,顶复1：167平，类别墅空间设置，从五层入户，上两层，主要通过露台、阳台面积赠送，整体舒适度较好,顶复1户型设计优点： 入户花园与内庭院综合设置，入户空间丰富性增强，且楼梯间空间舒适度提升 餐厅、客厅景观、采光良好，整体舒适度较高； 阳光房、顶层享受露台空间设置，整体空间的享受性、档次提升,顶复2：163平，类别墅空间设置，从六层入户，上一层、下一层，主要通过露台、阳台面积赠送，整体舒适度较好,顶复2户型设计优点： 南北通透，空间整体的采光通风都相对良好； 餐厅设置室外露台，餐厅的空间舒适度、档次迅速提升； 下跃层空间室内庭园设置，可改房，同时也提升了下跃层的采光、整体舒适度

35、上跃层主卧层独立设置，整体的居住奢华性、享受性整体凸显,复式情景洋房产品总结：,平层面积在140-180平之间，普遍采用（跃）复式单位，但为保持洋房形态，一般层数在6层或6+1层左右； 主要通过室内空间而非退台强调产品创新，建筑空间层次感相对万科系情景洋房整体较弱，外在形象倾向于多层，可通过顶层露台的搭配制造良好的建筑形象； 中间层的复式设置成为复式洋房重要空间标志，舒适度较跃式大有提升 一层以私家花园的方式，最大化利用一层亲地性优势，打造富有私家感的亲地住宅。仍可增加地下室赠送，进一步提升产品的附加值； 中间层通过向上或向下跃层实现赠送，内部层高正常，上下制造错层空间，增加平面空间丰富性的同

36、时复式面积赠送，为中间层居住同样注入别墅感觉的元素 顶层完全利用自身优势，可设置顶层花园，面积全赠送，提升整体的居住舒适度以及实用性，还可打造类别墅居住空间；,三种洋房形式优劣势分析：,物业形态上凸显洋房的类低密度形态特征，与普通的多层、高层产生区别； 可采用复式情景洋房的形式，底层赠送地下室，上层设置露台，中间层跃式赠送，以提高生活舒适度及产品价值的一大卖点； 在室内可设置错层空间，增加空间的丰富性、层次性，同时强化功能的自然分区； 采取层层退台形式，赠送多露台提高产品附加值 在景观面可设置凸窗或落地凸窗，增加室内与室外景观互动空间； 注重主卧的享受性打造，可设置套房型主卧，附加书房、步入式

37、衣帽间等辅助功能空间；,洋房户型创新点建议,本项目洋房产品高附加值总结：类万科情景洋房系列“万科城宽景洋房”打造方法,创新坡地 “MINI叠墅”1,依山就势，因地制宜； 户户有天有地，类独栋感觉； 登高望远，景观视野开阔，户户有景； 产品形式新颖，较为稀缺,案例借鉴：东莞世纪城 坡地退台别墅适合本项目坡地地形,洋房如何发挥坡地特点，打造高价值产品？ 可借鉴坡地别墅打造方法,案例借鉴：观澜上堤叠墅 利用坡地的另一种形式（前后双向入户），2层也同样有天有地,创新坡地 “MINI叠墅”2,前后双向入户，适应坡地地形特征 ； 户户有天有地，类独栋感觉； 每户均有私家泳池和花园 ，倍显尊贵；,本项目一二

38、期高层产品借鉴：,借鉴原则： 1.延用畅销产品，在原有基础上做适度创新2.规避有硬伤产品,本项目高层创新：1.提升高层赠送率，建立高层核心价值点2.优化居住空间，户型设计着重考虑对景观资源的利用，整体提升高层居住附加值,项目高层赠送率提升：送面积，增加面积实用率，提升赠送实用性,A.全面积赠送改房：错层露台全赠送改房通过错层送露台，双层通高面积全赠送，错层改房，同时享有双层通高空间，舒适度较好,泰华阳光海110平三房，露台面积：约9平，全赠送面积：约24.4平，赠送率22.2%,注：错层设置露台，赠送面积，奇偶层户型有一定的差异性，一般选择次卧位置错层赠送，相对方便销售。,A.全面积赠送改房：

39、构架式面积全赠送预留房间位，通过搭建结构构架，销售补建，实现构架面积全赠送改房,溪山127.7平三房，构架面积：约8.5平，全赠送面积：约27.7平，赠送率21.7%,注：构架式面积赠送改房在销售时需要跟业主签订合同统一改房，并签订验房标准，整体后续有一定的操作风险性。,B.阳台面积全赠送：错层送阳台主要设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积提高产品附加值,露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12平米,单层送露台,双层送露台,可设置错层送露台（面积12m2）面积全赠送，增加户内居住舒适度,C.凸窗面积全赠送：凸窗面积赠送利用利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。可根据情况

40、，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中运用正凸窗,凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积。（深圳建筑规范） 注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效果,在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广,主卧运用方式：结合转角凸窗，可在主卧设置阳光房，增加主卧居住舒适度,注：转角凸窗设置为阳光房，适用于端头户、主卧景观视野良好的单位，突出景观价值,次卧运用方式：设置上凸窗，结合凸窗设置书桌/床，扩充卧室使用空间,床设置结合凸窗空间设置，节约卧室空间 注：凸窗改床主要用于房间面积过小

41、，在本项目中适用于两房产品中,次卧运用方式：墙体结合内凸窗，设置为衣帽间，凸窗面积全赠送,卫生间设置凸窗可结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间，提升户型舒适度,其它空间运用：卫生间设置落地凸窗，凸窗面积全赠送，扩容室内空间,A.舒适度提升：弧形阳台景观视线较好单位，可设置弧形阳台，强化室内空间与室外空间的融合，同时舒适度相对提升,弧形阳台带来的柔和线条，将建筑与园林、景观自然融合，较好的处理了园林软与建筑的硬，同时更强化了景观的资源价值。,项目高层空间优化：优化空间，提升整体居住舒适度（4号地块小高层周边为低密度项目，景观视野好）,A.舒适度提升：宽厅设置景观视角较好的单位可适当放大客厅尺度

42、，或连同餐厅设置，整体扩张客厅的尺度感，提升客厅的档次与舒适度,B.功能优化：主卧扩容为主卧附加更多的功能空间，增加主卧的豪华型与居住档次，同时提供居住者更人性化的空间考虑,主卧功能化扩充衣帽间/书房/多功能空间增加，丰富主卧功能,B.功能优化：一个半卫生间从人性化使用的角度出发，细化厨卫等功能空间，提供更便利的工呢过空间,由一个全功能卫生间和一个仅设置便器和小型洗面器的“半卫”组成。对常有客人的家庭其发挥卫生间功能，对客人不多的家庭可改造成储藏室。,B.功能优化：收纳空间预留结合墙体等结构空间，进行收纳空间预留，同时可结合销售展示，打造人性化、高实用的居住空间,储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜

43、、杂物间的设计，主要可通过销售展示启发客户，强化产品的细节人性化考量。,通过构架或错层送露台完全改房、错层送阳台，全方位提升赠送的实用性、舒适性； 凸窗面积全赠送，同时注重对凸窗空间的利用；主卧可设置转角凸窗，加强对景观资源的利用； 优质景观位置考虑阳台、客厅的特殊处理（弧形阳台、宽厅设置），增强对景观资源的利用，同时提升居住的舒适度，空间的整体档次； 对主卧的功能进一步补充，增设衣帽间、书房等辅助功能空间，提升主卧的豪华性与居住档次； 功能空间人性化细节处理（一个半卫生间、收纳空间预设），提升居住的品质感与细节感,高层户型创新点建议,本项目高层产品创新总结：90-160m2高层产品户型创新建

44、议,点式小高层产品参考案例：某项目（点式楼）中小户型“2+1”“3+1”可改房产品：通过景观阳台可改房、卧室带转角景观凸窗、客厅餐厅带生活阳台，入户花园等，提升产品附加值及舒适度,改房,客厅餐厅带舒适生活阳台,卧室带转角景观凸窗,景观阳台可改房,改房,三房二厅二卫： 入户花园、景观阳台可改房、卧室全带转角凸窗，客厅餐厅带阳台,二房二厅一卫： 景观阳台可改房、卧室全带转角凸窗，客厅带阳台,入户花园,5,整体分区及启动区划分建议,1、分区及启动区原则,2、分区及启动区划分,3、收益测算,分区原则： 1、洋房与小高层产品分开，通过营销节奏控制将洋房区域划分为纯粹洋房区域区域； 2、考虑施工进度及预售证到位情况，保证充足货量销售； 3、考虑展示区展示效果，确定展示区,1、分区及启动区原则：启动迅速引爆，后期持续热销并实现价值攀升,启动区原则： 1、昭示性强，靠近售楼处，便于包装及宣传推广； 2、高端产品气势，提升整体项目形象； 3、不同种类产品搭配，保证启动区热销同时树立价格标杆,（方案四） 项目指标,方案（四）经济指标：总建设用地86404.54，可售建面118680平米，容积率为1.4