2011年7月5日安阳市金秋华城项目整体营销推广方案

1、谨呈：河南金秋控股有限公司【金秋华城】项目整体营销推广方案北京盛世地产专业机构2011.7.5项目推广策略项目整体定位竞争市场分析宏观市场分析项目界定 项目概况地块位于滑县新区文明大道与北环路交汇处地块占地约为15.84公顷，总建筑面积约26万平米。地块周边，特别是文明大道沿竞争项目较多，且体量相对较大，区域竞争激烈。地块周边市政资源丰富单一， 规划中的县政府，项目所在版块市场认知度较低。周边竞争项目有 正德豪城 福星花苑 金牛国际成项目鸟瞰图 项目核心问题界定 项目核心问题是什么？问题：项目价值利润最大化？问题：快速树立项目的市场竞争力，促进销售。 区域：县城东扩南移未来的重点区域，区域发

2、展相对较慢，仍处于发展阶段 项目：项目临近交通主干道，通达性较好；周边市政配套即将投入，将为项目带来较大影响力。 战略目标：打造项目成为滑县具有一定影响力的品牌地产项目 经济目标：实现综合利润最大化 风险目标：合理挖掘住宅与商业的价格价值点，确立项目合理的价格体系， 确定产品潜在客户，控制市场去化风险我们有什么？（针对现状的实证分析）我们想要什么？（针对目标的规范分析）项目推广策略项目整体定位竞争市场分析宏观市场分析项目界定宏观市场Part 1政策大势根据目前政策的调控力度，可以判断，楼市宏观调控进入了又一个政策收紧期， 此次政策收紧期调控力度更大，波及范围更广，影响也将更为深远首付调整至30

3、%，信贷政策收紧， 上调存/贷款准备金率分别达10/6次信贷放松，刚性需求享受利率优惠，公积金贷款利率降低延续08年下半年放松的信贷政策；公积金贷款首付比例降低二套房严格执行50%，停止第三套房贷加快推进房产正式征收不等的土地增值税。降低普通住房购房契-税，免征印花税和土地增值延续08年下半年政策；二手房交易环节相关税费免除；二手房转让营业税优惠政策终止二手房转让营业税优惠政策终止税改革试点、契税调整进一步打击囤地，税关于金融促进节90/70政策；招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定土地增值税地价款两年付清，首付50%二手房转让营业税优惠政策终止改变土地用途和管理规程、关约集约用地性质，捂盘

4、惜售等违法行为房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地全国：1、加大保障性住房建设力度；2、支持房地产开发企业合理的融资需求。地方：各地政府纷纷出台当地政策。1. 加强市场监管2. 推进保障安居工程建设 3.落实地方各级政府责任。延续08年下半年政策，但09年底多数地方政府政策将到期。二手房转让营业税优惠政策终止各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度持续的深度调控还将继续政策收紧期政策收紧期政策放松期2 3 4 5 6 79其他政策于集约用地税收政策信贷政策07年政策延续，信贷收紧03年至今，信贷政策经历了6次转变期，每次转变均与房地产市场走势密切 政策决定市场走势相关，进一

5、步说明了中地产市场是政策为主导的市场本次新政对市场的影响主要表现在三大方面，进一步表现了政府调控楼市的决心，抑制部分城市量跌价升的现象123根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国有关部委要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房有关部委要求完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上本次新政市场影响此次信贷政策是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于 投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。而通过消费贷款买房的灰

6、色通道也将被有效封堵调控对象已经转向刚需群体， 现在市场主体是刚需，尤以首次置业为主。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。虽然没有明确说明房产税由空转转向正式启动，但全国推广已然说明了这个 已久的税种即将出台利于打击外地投资投机者调控对象已转向刚需群体强烈昭示房产税出台本次新政要点新政热点关注税收政策的出台被看做是新国十条的再补足，从契税和个人所得税两大方面进一步打击投资投机者，提高购买成本强调了唯一住房的概念，使得契税优惠的享受条件进一步 限制，提高了购买二套及以上房的购买成本，在新国十条

7、后延续对于税收政策调控再下猛药关于契税严格履行查询纳税人契税纳税记录，实行问责机制，使得部分城市通过灰色通道获取契税优惠的机会减少对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，也使得抱有再度炒房意愿的购房者望而却 步关于个人所得税税收政策新政热点关注在进一步打击投资投机购房者的同时，调控需求进一步抑制对象转向刚需购房者，市场 信贷政策税收政策 房产税征收成为可能，使得市场观望氛围将加剧 契税政策及个人所得税政策则对于投资投机购房者及部分改善性购房者有一定 力。其投资和投机成本提升，但是两项税收政策相对投资收益所占比例相对较小，更多还是表现了政府调控楼市的决心，也是对新国十条税收调

8、控政策的一种完善对象政策首次购房限定二套房限定三套房限定异地购房限定投资投机客对资金杠杆利用率较高的投资投机客将受到重挫，但对以全额付款和较高首付付款的投资投机客影响不大对投资投机客尤其是投机客的影响重大，投机成本大幅度增加尤其异地如温州、山西炒房团等此 类投机团体将受 到大幅抑制改善性刚需个人所得税政策使得炒房的灰色通道渐渐关闭此政策对大部分改善性刚需也起到了抑制作用影响最大，无法贷款购买第三套住房部分首置刚需提高首付使得对于部门本地刚需也进行了 ，进一步使得市场需求降低对部分工作在外地但回乡置业的首置刚需产生一定影响新政市场分类影响-购房者房地产企业的经营业绩将进一步受到影响，其次在税收成

9、本、企业拿地及融 资渠道方面也有一些特定企业将受到重大影响商品房预售政策信贷政策-对一线城市和投资活跃地区布局的企业影响较大未取得销售许可证销售、预售销售行为的规范政策影响对定价过高，涨幅过快的房地产项目打击力度较大-打击闲置及囤地炒地行为的企业融资政策土地增值税个人按揭贷款及国内贷款依旧是房地产开发资金的主要来源，新政对于两大主要来源的抑制使得房地产融资渠道进一步压缩，虽然09年市场火热使得部分开发商资金充足，但是随着政策的走强，开发商不得不面对融资渠道逐渐关闭，后续开发资金不足风险增大的问题新政市场分类影响-开发商 短期走势08年8月-09年11月09年12月-？07年1月-08年7月政策

10、收紧期政策收紧期政策放松期2 3 4 5 6 795.供销比上升、库存量增加，导致市场价格面临较大的下行压力，短期内价格上涨幅度趋缓，甚至会出现短期 回调的现象4.从目前市场成交情况来看，首置刚需亦受到影响，二次新政触手影响到市场刚需，使得需求进一步被压缩3.市场后续供量庞大，尤其是高端住宅市场，对于政策预期的影响使得开发商可能迅速出货，降低市场风险1.二次新政后，政府调控态度趋向严厉，市场后续运行的政策风险加大未来市场预判市场目前正处于政策收紧期，未来市场走势不明朗，后续运营风险系数加大 2010年房地产新政分析宏观政策下房地产市场的表现形式：1市场需求继续下降，市场观望情绪浓厚2消费者购房

11、将进一步回归理性，成交量下滑3房地产开发融资资金紧缩，行业进一步洗牌因此，在宏观政策没有出现根本调整时，房地产市场将不会出现破冰之旅，2011年下半年乃至2012年，房地产市场将将持续处于市场调整期。只要“从紧的货币政策” 没有改变，房地产市场目前的局面就不可能出现根本性的扭转大势研判小结安阳市场目前正处于政策收紧期，并且近期仍然在不断出台政策大势细则，加大力度，未来市场走势不明朗新政出台后安阳整体市场成交下滑， 2010年安阳住宅市场成交量同比下降较多，但住宅供应量同比增长较大，供求关 系开始转变，竞争逐渐白热化整体市场2010年政策抑制房价的作用明显，全年价格走势相对09年涨 幅较小，高价

12、高速的黄金时代一去不返价格走势政策高压态势加上区域供应量持续增长，土地出让十分频 繁，使得未来竞争愈发激烈，2011年运营风险系数加大后市预判滑县楼市高价高速的黄金时代一去不返；政策层面，持续调控还将继续城市概况Part 2 区域环境 地理位置/交通滑县位于河南省东北部，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。交通便利，西邻京广铁路、107国道和京珠高速公路，北接濮鹤高速公路，大广高速公路贯穿南北，新荷铁路和济东高速公路跨越东西。省道307线、308线、吴黄线、郑吴线、东上线、大海线等主要公路干线在此交汇，形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为网络的公路交通体系，农村已实现了村村通柏油路。p

13、滑县城区，拥有便利的交通环境，它是保证滑县经济高速发展的 基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速展。 区域环境p 项目所在区域属于平原地带，四季温差小，但冬季1月份气温在0以下，绝对最低气温达到了-21.7 。因此项目有必要采取相应的保温措施和供暖设施。 县域面积/自然气候滑县隶属国家级历史文化名城滑县，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县辖9镇13乡，总人口124.4万，区域面积1814平方公里，城区 人口 万 。滑县地势西高东低，海拔48.41632米。地处北暖温带，属大陆性季风气候， 四季分明，水温适宜。年平均气温13.6，7月份平均气温27.2，1月份平 均气温-

14、2.7。绝对最低气温-21.7。无霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北风，夏秋多南风。 区域环境新区状况为拉大城市框架，加快经济高发展，根据县委县政府的要求，滑县规划重点为城市的南扩，向南 主要以开辟新的工业园区（新区）为方向，争取使新区的工业园区和居住区两年内形成规模，届 时老城区内的长途汽车站和部分工业项目迁到新区，将滑县新区建设成为新城市的行政中心、文 教中心、金融商业和高档居住中心。滑县新区，以无污染工业园区和高档居住区组成，总面积15平方公里，规划为“五园四区（滑县 新区、道口卫西、白道口电线电缆、上官孟庄、滑县火车南站经济开发区）、（电子工业园

15、、烧 鸡工业园）、三中心”。目前，新区内水、电、路、通讯等基础设施日臻完善。县城规划区由17平方公里增加到42平方公里，已搭起了一个中等城市的框架。 区域环境 新区状况 2007年，将完成滑州路东延工程，启动滑县体育中心、青少年活动中心和新区综合服务楼等文体服务工程。同时，动工建设44亩的人工景观湖，对7条道路进行绿化亮化，建设大宫河东岸和沿河路两条景观路，使新区成为滑县建设的新亮点。届时，滑县新区将成为城市的文化教育核心版块。 在新区和人民大道、文明大道等繁华地段，以独资、合资、引资等多种形式建设营业面积在2000平方米左右、年营业额在1000万元的现代商场、大型超市和专业连锁店，逐步形成以

16、大型购物中心为骨干，以超市、专卖店、仓储式商场为特色的多元化、多层次销售网络，形成城市的金融商业核心。 随着新区建设的日新月异，滑县新区必将成为中原城市群的一颗。 区域环境 整体状况分析 目前来说，在三级房地产市场中滑县房地产的占发展无论是在发展速度还是在规模方面都是十分惊人的，这是其它一些三级市场不可比拟的。房地产业的竞争也相对比较激烈，目前大部分房产开发都集中在城南新区， 投资规模相对较大，并且在新城区投资的速度和规模远远超过了在老城区的投资，他们在新城区一般开发的面积都在一百亩之上，大者能够达到500多亩。并且新城区医院、学校、银行、体育馆等配套设施的在不断健全完善。 区域环境 未来发展

17、趋势分析 通过行政规划并且行政中心的中心南迁，在城市南部即将形成以行政、办公、体育、信息、商务为主的城市新核心区；并且随着城市重心东移，新区将会建设成为生态型、现代化的新型城市中心，是滑县新的增长点和发展区域，很有发展潜力 。未来的新区即将成为滑县发展的亮点，也为滑县的房地产业发展带来前所未有的机遇。 区域环境城区规模小人口少宏观经济发展迅速产业分布相对较远同业发展速度提高开发策略尽快入市营销推广重在引导未来市场竞争激烈需求扩大p 关键词：抢占市场，需求扩大，供应小幅增加，未来市场竞争激烈，市场前景表现乐观。市场前景表现乐观u 滑县是一座具有浓厚历史底蕴的古城，地处中心城市，交通便利，地理位置

18、优越。近年来，安阳充分 发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。而经济的增长又能刺激房地产需求市 场的快速发展。u 滑县是安阳市的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等 工业体系。国民经济发展水平和综合经济实力都排在全省前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加 上旅游经济的拉动，社会消费十分活跃。u 从政府规划看，政府拉大城市框架，县城迅速扩张的意图明显。规划期内城市主要向南向东发展，新 区发展活跃。u 滑县城市功能布局基本形成，各区域功能划分明显；同时各区域发展不均衡，主要的生产、消费区域集中在老城区，新区属于高新技术区，经济效益提升，消

19、费能力提高。本章小结项目推广策略项目整体定位竞争市场分析宏观市场分析项目界定 项目周边竞争项目金秋华城龙祥世家正德豪城福星花苑梦想家园华都城市花园金牛国际城世纪城开元盛世浩创领秀城众恒华府 开元盛世楼盘地址：文明路与滑州南路交汇处开发商：河南开元大地投资有限公司规划设计：中国第六工业设计研究院商：上海（英之杰）景观设计：大象集团物业管理：深圳物业物业类型：纯住宅、写字楼建筑形式：欧式、中式结合建筑物形：板楼、塔楼建筑结构：砖混+框架 剪力墙梯户配比：一梯两户、一梯三户建筑摆放：组团式车位总数：224楼高层数：6、7、11、21层标准层高：3米n 劣势：社区规模较小，开发进度过慢n 优势：较强的

20、地理优势，住宅、写字楼、商铺一应俱全n 突出优点：恒湿雾森景观.太阳能路灯、外置观光电梯，地下停车场n 规划特色：电梯洋房、写字楼，较上档次优劣势分析户型面积层高套数所占比例2+2+1953165.735%3+2+110937225.81%3+2+213438028%4+2+215531243%总占地面积57余亩总建筑面积6.8万绿化率35%容积率2.37可售户数342户景观设置草地、花坛、庭院、广场该项目的优势在于区域优势较好，四面通路，交通四通八达，双气社区价格相对较低，提供免费停车位。 世纪城楼盘地址：新区文明路南段开发商：集团金地房地产规划设计：郑大设计院商：郑州野马地产策划施工单位：

21、滑县四建、一建物业管理：金地物业管理公司物业类型：住宅建筑风格：现代简约建筑物形：板楼、塔楼建筑摆放：半围合式梯户配比：一梯两户建筑结构： 砖混+框剪户型面积层高套数所占比例2+2+190-10033+2+214134+2+21603突出优点：口碑较好.价格均等.销售速度较快.电梯房.户型较方正.有车棚.较人性化n 规划特色：多功能电梯房n 劣势：规模较大，不利于物业管理. 优劣势分析u 总占地面积：400余亩u 总建筑面积：40-50万平方米u 绿化率：40%u 容积率：1.44u 物管费：0.30元/月u 最高售价：2398u 最低售价：2000u 销售均价：2191u 景观设置：草地、花

22、坛、庭院、亭阁该项目的优点在于地温空调.1:1停车位.现浇顶.外立面较美观.户型设计较好。 浩创领秀城楼盘地址：新飞路与胡庄东路交汇处开发商：郑州浩创房地产开发有限公司规划设计：西安华宇建筑设计公司商：郑州企业营销公司施工单位：安阳隆源建筑公司物业类型：住宅、沿街底商建筑形式：欧式、中式结合建筑物形：板楼建筑结构：砖混梯户配比：一梯两户建筑摆放：组团式户型面积层高套数所占比例2+2+188.2633013.64%3+2+190-10034027.27%3+2+2115-140313059.09%n 规划特色：人车分流将人与车分流.整体布局较合理有规律n 优势：位于滑县新区,周边教育配套完善.花

23、园洋房.电梯房.小高层.产品较有特色.户型人性化实用. 面积以中小型居多.n 劣势：绿化等相对较低 优劣势分析总占地面积144.30亩总建筑面积155876绿化率36.5%容积率1.63规划总户数1091户可售户数220户左右景观设置草地、花坛、庭院 金牛国际城三期本项目的突出优点在于外体设计、超宽楼间距，时尚、前卫。u 楼盘地址：滑州大道与文明路交汇处东200米u 开发商：河南金牛置业有限责任公司u 商：河南金世公司u 施工单位：滑信建筑公司.汤阴永新.新乡三建总占地面积：70890.72绿化率：44.5%u 物业管理：河南广源物业管理公司u 物业类型：商住两用容积率：1.2可售户数：300

24、多户u 建筑形式：现代u 建筑物形：板楼u 梯户配比：一梯两户销售：93%最高售价：2200u 建筑摆放：组团式、半围合u 楼高层数：6层最低售价：1200物管：0.35元/月u 楼层高度：18米u 建筑结构：砖混劣势：地段不成熟.交通不方便优势：超宽楼间距.可视对讲，防盗门.六重安防物业管理规划特色：组团式.半围合式建筑优劣势分析户型面积层高套数所占比例销售比例2+2+1903205%3+2+1120314645%3+2+2130314645%4+2+2140.16039830%5+2+326031516% 众恒华府楼盘地址：人民路与新飞路交汇处开发商：林州众恒置业规划设计：郑州市建筑设计院

25、施工单位：林州建设集团景观设计：河南太宏建筑景观设计有限公司物业管理：林州市和合物业物业类型：商住两用建筑风格：欧式、中式结合建筑物形：板楼、塔楼建筑摆放：组团式梯户配比：一梯两户建筑结构：砖混户型面积层高套数所占比例2+2+19331510%3+2+1108-12139040%3+2+2129-13936535%4+2+216033015%u 总占地面积：300余亩u 总建筑面积：20万余平方米u 绿化率：40%u 容积率：1.2u 物管费：0.30元/月u 可售户数：200户u 最高售价：2300u 最低售价：1780u 销售均价：2100u 景观设置：草地、花坛、庭院、广场、喷泉、亭阁、

26、人工湖 竞争市场小结 小结一 新区市场以高密度、三居室户型面积的舒适产品为主流产品。 小结二 销售楼盘面积大小不等，各楼盘间价格有一定差距。 小结三 由于新区正在快速发展中，社会配套在逐步完善。 实力开发商开始进入安阳市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。 小结四 小结五 本项目的主要客户新区周边人群，县城企事业单位成为目前市场主力客户。 竞争市场小结 小结一 新区市场以高密度、三居室户型面积的舒适产品为主流产品。 小结二 销售楼盘面积大小不等，各楼盘间价格有一定差距。 小结三 由于新区正在快速发展中，社会配套在逐步完善。 实力开发商开始进入安阳市场，以

27、成熟区域市场发展看，开发商实力、经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。 小结四 小结五 本项目的主要客户新区周边人群，县城企事业单位成为目前市场主力客户。项目推广策略项目整体定位竞争市场分析宏观市场分析项目界定项目形象定位Part 1 定位思考价值最大化优化限制条件塑造竞争优势结合项目自身限制条件分析规划可利用的产品价值优化点通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势；根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的定位方向；项目定位原则 定位思考项目定位的关键点关键1如何借势区域的发展优势为项目使用？关键2如何

28、冲出片区内未来项目的重重包围？关键3如何实现项目的最大价值？项目定位四维分析模型寻找市场机会点寻求竞争突破点外部因素分析 定位内部因素分析符合战略发力点挖掘独特支撑点项目具备塑造滑州第一品质大盘的实力项目企业竞争需求定位思考 定位思考结合项目所具备的资源优势，本项目定位发展方向：滑州最具影响力的荣耀生活领地 定位思考项目核心价值定位项目8大核心价值提炼通过对项目“8大”核心价值的改造让项目成为区域的标杆，结合区域价值、项目整体规模，未来营造出一个充满生活氛围生活意境的项目。我们认为要把项目提升到这样的高度： 滑州新都心，130万人的梦想周界安防十重智能安防6万平米十大组团景观金秋集团品牌价值3

29、0万平米滑州新区第一城1300平米精装会所万亩森林公园天然绿色氧吧3000平米国际双语幼儿园城市发展方向规划县政府【项目形象定位】 滑州新都心，130万人的梦想30万平米，新区第一城，项目品质构筑滑县130万人口的梦想之城升级省管县，规划县政府提出滑州新都市中心概念一座城的潜力智能安防，全方位品质社区，构筑梦想之城形象定位 城市品质，价值成长空间 形象定位人无法选择自然的故乡，但可以选择心灵的故乡！哈佛建筑学院硕士 贝聿铭The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind t

30、he hometown!成长空间是积极向上的生活态度与健康的生活理念，充满朝气，人生还在奋斗。成长空间是轻松的居住环境与没有压力的生活负担，享受生活，明天会更好。成长空间是清晨起床新鲜的空气与明媚的阳光，让他们能充满精力与迎接又一天新的挑战。项目客户定位Part 2 客户定位60555045140以上40110-130 3房3房或四房3590-110 小3房307090 2房2520青年之家 青年持家 小小太阳小太阳后小太阳 孩子三代 中年之家 老年之家客户年龄结构家庭生命周期 客户定位项目产品对位客户分析自住为主改善自住+改善首置+改善首置+改善置业目的35-55岁25-35岁25-35岁2

31、0-35岁20-25岁年龄层次两代三代居多，有车家庭为主。小太阳、孩子三代、后小太阳青年之家、小小太阳、小太阳青年之家、小小太阳青年之家家庭结构实用性再改客户首置+首改首置+首改自住自住客户属性值。 客户定位目标客户只有一个共同点：看好东城市板块的发展前景，看到了这座城市的明日价他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上的最积极力量。项目的出现，为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆；为他们提供了同步世界的生活方式。客户属性定位城市层峰 客户定位家庭收入水平购房目的客户来源510万元左右家庭年收入

32、，周边乡镇首套住房需求居多，改善生活需求也比较强烈主要客户来自周边乡镇及部分县城内客户相对稳定购房心理价位21002600元/平米，超过3000元/平米购买意愿下降明显家庭结构户型偏好三房一厅/三房二厅，面积控制在120-140平米房型需求旺盛家庭结构中年化，3-4口人家庭成员目标客户：家庭年收入在510万元左右的乡镇富裕力量 客户定位城市的权力阶层，掌握大量社会资源，比较低调，重视家庭，较多的考虑为子女购房。权力隐性收入架子尊贵感身份感贵而不显面子他们或是政府权力公务员、或是事业单位领导、抑或是私企领导他们的工资收入不甚突出，但福利好，没有后顾之忧他们或多或少会有一定的隐性收入，会有一些性价

33、比极高的消费机会他们住着单位福利分房或者自建房，买给孩子或买给退休后的自己他们有很强的工作能力和社会责任感他们喜欢一点“端架子”的感觉，追求身份感和尊贵感他们理想的房子要有好环境，规划概念，有品位，有一定知名度以撑面子客户阶层描述一城市精英，追求便利和品质的都市生活，关注家庭。 客户定位知富精英意识年轻高学历城市主人品质/品味关注家庭他们出生于上世纪70年代，受过良好教育，工作集中于金融、IT、房地产、教育、 医疗、政府、垄断国企等这些相对高收入的行业，家庭年收入1015万；安阳的高速发展加速了他们的成长；他们已成为所在单位的骨干，财富积累迅速；他们大多子女幼小或无子女，父母在经济上基本能够自

34、我养老；这群人有非常强的精英意识；快速的财富积累、良好的事业发展前景使得他们敢于消费、敢于享受生活；他们相对知性，能感知细节，追求精细的、高尚的品质感和尊贵感；这群人能够引领城市风尚，他们的生活方式，消费偏好能够成为其他人群追逐、模 仿的对象，在市场上具有相当的领导力；客户阶层描述二项目推广策略项目整体定位竞争市场分析宏观市场分析项目界定市场发展战略 策略思考纵观当前东部的大盘开发，仍停留于“等市场”或“找市场”的阶段，有规模，品质弱，有品质，去化慢。而我们要实现的就是对这种地域性的大盘开发、局域性的市场需求进行全面超越。一句话，我们的开发理念应当是稳中求胜。不以开大盘，而是要经营大盘。不以需

35、求论市场，而是要创造市场。 小盘等市场，中盘找市场，大盘造市场区域大盘完成“惊险一跳”的开发精髓市场发展战略 策略思考 造一种趋势，造一种现象策划上：成为新区品质大盘的佼佼者，城市建筑时代的擘划者，滑州广为传颂的人居第一高地。营销上：引发滑州闻所未闻的“择客”现象。归根结底，就是要创造一个“荣耀感”！由“造市”而策划 策略思考 营销思路综述【营销思路总指导方向】以引导客户价值认同为目标找对消费者，找对传播通路形成针对性的推广方案高举中打 强势展现节点 速战速决 策略思考中打中端合理价格入市，使客户原心理价位和实际价格产生强烈反差，刺激购买欲望和行动，产生热销通过产品规划和高调的包装造势，使项目

36、在市场上形成相对较高的心理价值预判和价格标准高举【 一条主线】 居住，在这里我们理解为一个满足欲望的容器每个人都会有很多的愿望，当他想去实现这个愿望的时候， 愿望就已不是愿望，被加入动力的愿望，我们理解为欲望。每个人都有希望生活得更好的权利，而实现希望的过程就是欲望爆炸的时刻， 你不希望生活得更好吗？你难道不想拥有一所满足欲望的居所吗？你一直在寻找你的欲望停留地吗？ 关于居住，每个人都坚持不同的理解它是生活的工具吗，我们说不是它是寄停的码头吗，我们说不是欲望：对于居住的另一种理解都市的疯狂迷乱，太多的欲望掺杂其中， 拥有了一辆帕萨特，还想换成一辆宝马，拥有一间公司，你在想办法把竞争对手打跨，

37、拥有事业，现在在渴求片刻的闲暇，拥有一套房子，你能满足这仅仅是一个满足起居的四方盒子吗？ 欲望，谁都有去实现的权利。其实：抽烟不代表什么，抽什么烟，才能说明什么 开车不代表什么，开什么车，才能说明什么同样：有房子不代表什么，有什么样的房子，才能说明什么【 一条主线】居住，在这里我们理解为一个满足欲望的容器 有些人认为非我莫属，有些人感叹遥不可及 对一个家而言，没有什么正确的地点，只要能满足你的需求，便是一个满意的家 在家门口享受生活的便利和购物的乐趣 一个阶层需要一个独特空间，一个空间可以培养一种气质 财富平台，从容把握事业与生活的节奏 所谓独具慧眼，不只是指看到什么，更是指观察世界的敏锐角度

38、 一夜成名常常寄生于炒作 品位才是底蕴的装订线 有人耗尽毕力，只为奠立自己的成就和定位 一间屋和一个家并不相同。一间屋可以数得出，一个家只能感受得到 。广 告 标 题 狂 想 实施策略 项目总体营销计划第一次解筹期第二次解筹期第三次解筹期尾盘利润p营销阶段p攻击要点形象/展示攻击解筹/示范攻击销售/利润尾货/利润2011.8-2011.122012.1-2012.5p时间计划2012.6-2012.92012.10-清盘项目形象展示形象丰满，形成市场热点扩大项目影响力，营造销售热点创造新闻点，持续热销p阶段目标战术一：现场攻击销售中心广告牌项目围板战术四：点杀目标客户群直邮定向传播战术五：企业

39、商会会员推荐战术八：示范单位攻击样板间现场活动配套展示造势活动模型展示战术九：房展会攻击项目形象展示战术十：解筹攻击优惠措施现场活动战术十一：案场展示现场活动展示战术二：户外攻击城市主干道路牌户外广告车体广告战术三：媒体攻击报纸电视核心攻击点战术六：项目水岸品质宅新闻发布会新闻炒作战术七：认筹攻击现场活动优惠措施住 主要目的：1、保证项目的快速销售收拢资金。 2、增加家源企业品牌美誉度，为项目地产后期开发项目积累企业品牌忠诚度。 推广方式：结合产品特点和推售进度，深度挖掘潜在目标客群，在硬广为主的前提结合各种营销活动促进销售。 实施策略策略总纲紧凑推售，互动热销： 紧凑推售将产品推售时间紧凑排布，实现短时间的较大推售量 互动热销通过项目不同产品研判，将不同品类互动推售，实现销售带动，促进项目整体推售！渠道区隔，形象提升： 有效渠道整合将有效渠道全面整合，明确阶段广的渠道特征并进行渠道铺排 鲜活形象树立根据项目价值和客户特征，确立项目形象，跳出片区市场，树立项目标杆。创造价值，体现溢价： 投资价值透支未来价值，树