江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告泰州市扬州路111号2528室土地技术盖章

1、江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：金秀美、徐增麒所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地出让国有土地使用权抵押价格评估（泰州市）受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价报告编号：（苏）苏地行（2012）（估）字第017号土地估价技术报告编号：（苏）苏地行（2012）（技）字第017号提交估价报告日期：二o一二年元月三十一日关键词：泰州市 抵押贷款江苏苏地行土地房产评估有限公司二o一二年土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称金秀美、徐增麒所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地出让国有土地使用

2、权抵押价格评估（泰州市）二、委托估价方名称：金秀美、徐增麒三、受托估价方受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司法定代表人：张其宝工商注册号：320000000063250机构地址：南京市鼓楼区中央路19号1503室执业范围：全国范围内从事土地评估业务有效期限：2016年6月30日注册号：a201132004联系人：吴俊联系电话8406邮政编码：210008四、估价目的依据关于土地使用权抵押登记有关问题的通知的规定，土地使用权抵押应当进行地价评估。本次土地估价的目的是为委托方金秀美、徐增麒以所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地出让国有土地使用权为担保

3、进行抵押贷款，确定土地资产额提供客观、公正的价格依据。五、估价依据（一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件1、中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）2、中华人民共和国土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）3、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）4、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5

4、月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）6、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（2001年2月13日国土资发200144号）7、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）8、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，2007年11月1日起施行)9、关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定（2006年12月31日国务院令第483号，自2007年1月1日起施行）10、国务院关于加强国有土地资产管理的

5、通知（2001年4月30日，国发200115号）11、中华人民共和国担保法（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年10月1日施行）12、抵押估价指导意见（中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，建住房20068号，2006年3月1日起实施）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1、江苏省土地管理条例（2004年4月16日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议关于修改江苏省土地管理条例的决定第二次修正，自2004年5月1日起施行）2、江苏省国土资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知的通知（20

6、01年7月24日苏国土资发200163号）3、省物价局、省财政厅关于公布我省涉及商品房建设的行政事业性收费及政府性基金项目和标准的通知（苏价服2003175号、苏财综200365号，2003年6月2日发布）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（gb/t 18508-2001）2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（gb/t 18507-2001）3、原国家土地管理局发布城镇地籍调查规程（td1001-1993）4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的国家标准土地利用

7、现状分类（gb/t 21010-2007）5、中国土地估价师协会关于印发重大项目土地评估指引的通知（中估协发200534号）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料1.1估价对象房屋所有权证复印件1.2估价对象国有土地使用证复印件2、受托估价方掌握的有关资料2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料2.2估价对象所在地统计资料2.3估价对象所在地城市规划资料2.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料2.5估价对象所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料2.6估价对象所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3、估价

8、人员实际勘察、调查所获取的资料3.1估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土地利用与权属变更状况的资料3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地统计资料3.6估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料3.7估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料3.8估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地征地、

9、开发等方面的资料3.9土地估价师收集的有关估价对象权属、区域因素条件、地块自身条件等方面的资料六、估价基准日二o一二年元月三十日七、估价日期二o一二年元月三十日至二o一二年元月三十一日八、地价定义1、地价内涵本次评估的估价对象地价是指在估价基准日二o一二年元月三十日，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，登记用途为商业用地，设定用途为商业用地，容积率为2.24，商业用地剩余使用年期28.41年的国有土地使用权未来纯收益的现值总和。2、土地实际开发程度估价对象在估价基准日的实际开发程度为宗地内外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗

10、地内达到土地平整的开发水平。3、土地估价设定的开发程度估价对象土地估价设定的开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发水平，设定用途为商业用地，容积率为2.24，设定土地使用年期为28.41年。4、土地利用条件在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对象为商业用地，根据土地估价师实地查勘，估价对象宗地内己达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”的开发水平，各项基础设施保障率较高，根据委托方提供的房屋所有权证，估价对象土地总面积为209.2平方米，现建有营业用房，总建筑面积为468.48平方米，容积率为2.24，土地利用强度较高。九、估价结果金秀

11、美、徐增麒所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地，国有土地使用证编号为宗地1：泰州国用（2003）第0312-25号、宗地2：泰州国用（2003）第0312-26号、宗地3：泰州国用（2003）第0312-27号，土地登记用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2040年6月29日，土地使用权面积为宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次评估设定用途为商业用地，评估土地总面积为209.2m2，在估价基准日二o一二年元月三十日，设定土地使用年期为28.41年，设定估价对象容积率为2.24，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”

12、和宗地内达到土地平整的开发水平下，单位面积出让国有土地使用权价格为5584元/m2，出让国有土地总地价为116.82万元，人民币大写壹佰壹拾陆万捌仟贰佰元整。估价结果详见表1土地估价结果一览表。7江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告表1 土地估价结果一览表估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司 估价报告编号：（苏）苏地行（2011）（估）字第017号 估价基准日：二o一二年元月三十日 土地使用权性质：出让国有估价期日的土地使用者土地使用证编号宗地位置估价基准日的登记用途估价设定用途设定容积率估价基准日的实际土地开发程度估价设定的开发程度土地使用年期土地登记面积（m2）本次评估面积（

13、m2）单位面积地价（元/m2）总地价（万元）金秀美、徐增麒泰州国用（2003）第0312-25号泰州市海陵区扬州路111号25室商业用地商业用地2.24宗地外通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整宗地外通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地内土地平整28.41年52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州国用（2003）第0312-26号泰州市海陵区扬州路111号26室52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州国用（2003）第0312-27号泰州市海陵区扬州路111号27、28室104.6104.6558958.46116.92一、上述土地估价

14、结果的限定条件1、土地权利限制：估价对象于估价基准日二o一二年元月三十日未设定抵押、租赁等他项权利。 2、基础设施条件：（见下表）。3、规划限制条件：（见下表）。 4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。2、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的资料为依据。3、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。4、评估报告自提交报告之日起一年内有效。本评估报告仅为委托方以估价对象出让国有土地使用权为担保进行抵押贷

15、款时提供客观、公正的土地价格参考，作其它用途使用。表1-1 估价对象基础设施条件表宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况通讯条件通气条件土地他项权利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件泰州市海陵区扬州路111号25-28室土地平整扬州路、南通路、青年北路、北仓路等宗地内外供电较优宗地内外供水较优宗地内外排水较优宗地内外通讯较优宗地内外通气较优未设定抵押、租赁等他项权利城市规划对土地利用类型和土地利用强度均有一定限制无估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司二o一二年元月三十一日9江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条

16、件1、现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基准日等设定条件。8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（gb/t 1850

17、8-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。2、本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。5、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。6、本报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。（三）需要特殊说明的事项1、有关资料的来源1.1委托方提供的估价对象国有土地使用权证复印件。

18、1.2委托方提供的估价对象房屋所有权证复印件。1.4本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。1.5估价人员对估价对象的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。1.6本次土地估价的目的是为委托方以估价对象国有土地使用权为担保进行抵押贷款，确定土地资产额提供客观、公正的价格依据，不作其他用途使用。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项2.1本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取会

19、对估价结果产生影响。本次估价结果在现行政策规定的取费标准基础上测算所得，如政策发生变化，估价结果需作相应调整。2.2本次评估设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地设定用途为商业用地，土地剩余使用年期为28.41年。本报告设定的土地开发程度、容积率和土地使用年期发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应调整。2.3本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。3、估价对象的特殊性及估价中未考虑的因素3.1由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对

20、象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。3.2本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。3.3本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。4、其它需要说明的事项4.1估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。4.2地价货币单位：人民币元。4.3本次估价的估价对象国有出让土地使用权市场价值，是指估价对象在估价时点未考虑已经设立的法定优先受偿权利下，正常土地市场条件下合法交易的正常供需价格，即

21、正常市场价值。4.4抵押贷款额非估价得出，而是由银行依据估价所得估价对象抵押价值，并在结合未来土地市场变化风险、短期强制处分等多种地价因素影响，充分考虑抵押人的资信状况、贷款期限的基础上最终确定估价对象的放款数额。十一、土地估价师签字1、土地估价师陆 叶签字 ，证书号：20043201662、土地估价师吴 俊签字 ，证书号：2004320151十二、土地估价机构估价机构负责人签字：江苏苏地行土地房产评估有限公司二o一二年元月三十一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况1.1来源与历史沿革：根据估价对象的国有土地使用证记载，金秀美、徐增麒以出让方式取得了估价对

22、象国有土地使用权，并于2007年10月10日领取了国有土地使用权证，并沿用至今。1.2土地使用权证号：宗地1：泰州国用（2003）第0312-25号、宗地2：泰州国用（2003）第0312-26号、宗地3：泰州国用（2003）第0312-27号。1.3座落：泰州市海陵区扬州路111号25-28室。1.4地号：宗地1：23-041-11-25、宗地2：23-041-11-26、宗地3：23-041-11-27-28。1.5图号：-。1.6土地用途：土地登记用途为商业用地，评估设定用途为商业用地。1.7使用权类型：出让。1.8终止日期：土地使用权终止日期为2040年6月29日。在估价基准日二o一二

23、年元月三十日，土地剩余使用年期为28.41年。1.9宗地面积：土地登记面积为宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次评估土地总面积为209.2m2。2、土地权利状况2.1土地所有权：在估价基准日，估价对象的土地所有权属国家所有。2.2土地使用权：金秀美、徐增麒以出让方式取得估价对象国有土地使用权，并领取了估价对象国有土地使用权证。在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对象的剩余土地使用年期为28.41年。2.3土地他项权利在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对象未设定抵押、租赁等他项权利。3、土地利用状况在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对象为商业用

24、地，根据土地估价师实地查勘，估价对象宗地内己达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”的开发水平，各项基础设施保障率较高，根据委托方提供的房屋所有权证，估价对象土地总面积为209.2平方米，现建有营业用房，总建筑面积为468.48平方米，容积率为2.24，土地利用强度较高。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、地理位置与行政区划泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中

25、市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。2003年末，泰州总户数169.59万户，总人口503万人，其中市区62万人。2、自然环境泰州属北亚热带湿润季风气候区，四季分明，无霜期长，热量充裕，降水丰沛。年平均气温在13.915.7之间，年平均降水量1049.1毫米，年降雨日平均为116.3日。年间变化很

26、大，1956年降水量为1694毫米，而1978年仅为395.5毫米。一年中有三个多雨期，4月中旬至5月上旬为春雨期，6月中旬至7月上旬为梅雨期，8月中旬至9月中旬为台风季节。一般3月底4月初进入春季，6月上、中旬进入夏季，9月中旬进入秋季，11月中旬进入冬季。大致上冬季为4个多月，夏季三个多月，春、秋各二个多月。常年风向以东南风居多，春夏雨季多为东南风，秋季多东北风，冬季多偏北风。平均风速为3.4米/秒。3、城市性质泰州是一个古老的历史文化名城。泰州具有2100多年的历史。古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，泰州之名从此而始。古代泰州与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京

27、相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历史人文荟萃、名贤辈出。水浒传作者施耐庵、“泰州学派”创始人哲学家王艮、“扬州八怪”代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业，为泰州历史留下了璀璨的一页。泰州境内名胜古迹众多。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护的有134处，全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件，不少为稀世珍品。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰

28、宝。泰州又是一个有着光荣传统的革命老区。大革命时期，共产党员沈毅在这里发动了“五一起义”；抗日战争时期，陈毅率部挺进苏中，三进泰州，决战黄桥；解放战争时期，粟裕在这里指挥了著名的苏中“七战七捷”战役。1949年4月，中国人民解放军海军在白马庙诞生。4、经济状况2010年1-10月份，全市实现财政总收入352.09亿元，同比增长33.2%；其中一般预算收入133.9亿元，同比增长35.9%；中央收入117.22亿元，增长19.7%；基金收入100.97亿元，增长48.6%。从一般预算收入看，税收收入中耕地占用税、土地增值税、契税增长较快，但企业所得税、营业税有所回落。地方财政一般预算收入中耕地占

29、用税3.01亿元，同比增长185.4%；土地增值税4.89亿元，同比增长66.7%；契税8.37亿元，同比增长53.4%；企业所得税19.93亿元，同比增长49.8%，比1-9月份回落1.4个百分点；营业税27.4亿元，同比增长33%，比1-9月份回落2.3个百分点。5、城市建设泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2004年，全市实现gdp705.20亿元，财政收入86.47亿元，城镇居民人均可支配收入9695元，农民人均纯收入4574元，年末各项存款余额712.09亿元。泰州农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美

30、誉，是国家重要的商品粮、优质棉、瘦肉型猪、淡水产品、优质银杏生产基地和蔬菜生产加工出口基地。兴化市被国家环保局认定为国家级生态示范区，姜堰市被江苏省认定为省级生态农业试点县（市），姜堰市河横村被联合国环境署授予“全球环境500佳”称号。泰州工业经济基础雄厚。现有各类工业企业3.4万多家，其中规模以上企业1083家，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。全市近100个产品的生产规模、市场占有率在全国名列前茅，其中56个产品的产销量居全国同行前三位，17个产品成为“单打冠军”，涌现了春兰集团、扬子江药业集团、陵光集团、中丹集团、兴达钢帘线、新世纪造船等一批销售突破10亿

31、元或利税过亿元企业。其中，春兰（集团）公司是全国最大的50家企业集团之一，扬子江药业集团规模总量和效益指标自1996年起连续7年在全省同行蝉联榜首。泰州建筑业发展较快，目前拥有房屋建筑总承包特级资质企业2家，一级资质企业3家，二级资质企业59家，多次摘取全国建筑工程质量最高奖“鲁班奖”，在国内外建筑市场赢得了“神兵”、“铁军”的称号。泰州服务业发展迅猛。全市拥有各类市场360个，其中超亿元市场25个，商贸餐饮等传统产业持续增长，交通、邮电、市政服务基础产业高速发展，金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。6、金融政策在金融政策方面，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理的

32、增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定，从2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的3.25%提高到3.5%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的6.31%提高到6.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。连续出台的一系列金融调控手段，其主要目的是为冷却经济过热倾向，对资产泡沫和价格抑制作用最为明显，进一步稳定房地产价格。7、行政政策2006年9月5日国务院发布了国务院关于加强土地调控有关问题的通知,通知明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整

33、建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。此外，财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，从二oo七年一月一日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国务院关于加强土地调控有关问题的通知的要求，为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地，财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政

34、策做出了重大调整。8、房地产整体市场分析近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2011年一季度全市房地产开发施工房屋面积274.06万平方米，同比增长4869.71%；海陵区销售房屋面积29.78万平方米，同比增长270.29%；商品房销售额8.51亿元，同比增长305.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房36.06万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了15.42%，空置面积为6.12万平方米。在城市化进程、土地市场、拆迁、居民改善居住条件及购房者观念的转变等因素造成供需两旺的形势下，房地产价格水平居高不下。由于泰州地处长三

35、角地区，发展潜力巨大，同时随着基础设施不断投入、市场化运作等因素的改变，泰州房地产市场被长期看好。除了泰州本地房地产企业对行业充满乐观态度，对泰州房地产市场充满信心，同时外来资本的涌入以及购房者消费观念的改变也使得泰州的房地产存增量市场持续升温。6、土地政策根据土地市场的变化和市场发展需要，科学合理确定土地供应规模；进一步改善土地供应结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；规划在交通便捷、配套完善的地区安排保障性住房建设用地，区位布点应相对均衡，尽可能提高集约开发程度。探索在主城周边普通商品住房新建设项目中配建一定比例保障性住房。严格贯彻国家财政部、国土资源部等五部委出台的关于进一步

36、加强土地出让收支管理的通知（财综200974号），开发企业分期缴纳的全部土地出让价款，期限原则上不得超过1年，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工开发建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。加强建设用地批后监管。严格按照国家规定，加大对闲置土地处理力度，对未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等土地违法违规行为，按照国家相

37、关规定和合同条款进行依法查处。加快普通商品住房建设供应，根据房地产市场的变化，及时调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房供应。建立行政审批事项集中会商机制，提高行政服务效率，缩短项目审批手续的办理时间，推进在建住宅施工进度。在保证质量的前提下，加快普通商品住房建设，尽快形成市场有效供给。对于新出让的土地项目，应根据项目规模和建设周期，在出让合同中明确项目的开工、竣工时间和相应处罚条款。违反合同的，按照国家相关规定和合同条款进行处罚。7、税收自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的

38、，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。综上所述，泰州市土地市场在国家宏观经济和区域经济整体影响下，处于不断调整过程中。2011年政府依旧将支持居民自主和改善性购房需求，增加普通住房供应，同时抑制投机炒房，遏制部分城市房价上涨过快。（二）区域因素1、区域位置估价对象地处建湖泰州市海陵区扬州路111号25-28室，距泰州市中心直线距离约5公里，距区商服中心直线距离约1.5公里，区位条件较优。2、交通条件2.1道路通达度：估价对象所在区域内的道路等级以主次干道并重，网格状道路体系，区域内有扬州路、东进西路、江州北路、迎春西

39、路、东风北路、青年北路等多条城市主次干道，道路等级较高，路网密度较大，道路通达度较好，路面保养维修较好，道路质量较优。2.2公交便捷度：估价对象所在区域有101、12、15、16、22、28、29、301夜、6、8、9路等多条公交线路，公交便捷度较优。2.3对外交通便利度：估价对象距泰州市汽车西站直线距离约800米，距泰州火车站直线距离约7.5公里，距启扬高速公路出入口直线距离约8公里。对外交通便利度较优。3、区域商业繁华状况估价对象所在区域距海陵区商服中心直线距离约1.5公里，区域内商服设施较多，商服繁华程度较优。4、基础设施条件4.1供水条件估价对象所在区域由泰州市自来水厂供水，供水保证率

40、98%以上，供水状况较优。4.2排水条件估价对象所在区域排水体制为雨污分排制，主要道路两侧排水管径较大，排水状况较优，评价等级为较优。4.3供电条件估价对象所在区域由泰州市供电局供电，供电设施完善，供电保证率98%以上，供电状况较优。4.4通讯条件估价对象所在区域属泰州市电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较高，电讯状况较优。4.5通气条件估价对象所在区域由泰州市燃气公司供气，供气保证率高，供气状况较优。5、环境因素5.1大气环境估价对象所在区域无明显的大气污染，大气质量较优。5.2水环境估价对象所在区域无明显的水污染，水环境质量较优。5.3声环境估价对象所在区域略有交

41、通噪声污染，声环境质量一般。5.4污染排放及治理状况估价对象所在区域污染物排放基本符合国家规定标准，污染治理状况较优。5.5危险设施状况估价对象所在区域无危险设施。6、城市规划限制城市规划对估价对象所在区域土地利用类型、土地利用强度均有一定限制。7、公用设施状况估价对象所在区域有田家炳实验中学、泰州市扬桥中心小学、泰州市第四人民医院森南社区卫生服务站、泰州医院扬州路门诊部、女子医院、泰州汽车西站、中国邮政、中国电信等公用设施，公用设施状况较优。8、自然灾害影响估价对象所在区域一般不受洪涝灾害、地质灾害等自然灾害影响。（三）个别因素1、宗地位置估价对象位于泰州市海陵区扬州路111号25-28室，

42、距泰州市中心直线距离约5公里，距商服中心直线距离约1.5公里，区位条件较优。2、用途估价对象登记用途为商业用地，本次评估设定用途为商业用地。3、宗地面积估价对象登记面积为宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次评估土地总面积为209.2m2，面积较小，对土地利用略有影响。4、宗地形状估价对象形状为较规则，宗地形状对土地利用较有利。5、地形及地基状况估价对象地势平坦，地基承载力一般，地基条件一般。6、宗地内基础设施条件估价对象红线内通路、供电、供水、排水、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发程度，各类基础设施的保障率较高。7、临路状况估价对象临次干道，道路

43、红线宽度15-20米，沥青路面，道路通达性较优。8、相邻土地利用状况估价对象周围土地利用类型以商业用地为主。9、土地利用状况在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对象为商业用地，根据土地估价师实地查勘，估价对象宗地内己达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”的开发水平，各项基础设施保障率较高，根据委托方提供的房屋所有权证，估价对象土地总面积为209.2平方米，现建有营业用房，总建筑面积为468.48平方米，容积率为2.24，土地利用强度较高。10、土地使用年期与权利状况10.1在估价期日二o一二年元月三十日，剩余土地使用年期为28.41年。10.2在估价基准日二o一二年元月三十日，估价对

44、象未设定抵押、租赁等他项权利。第三部分 土地估价一、估价原则本次土地估价将遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：1、合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2、供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小

45、于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。4、替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时

46、存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。5、变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间

47、的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。6、预期收益原则土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。7、贡献原则土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。8、报酬递增

48、、递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。总之，本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法与估价技术路线1、估价方法选择一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。1.1、评估思路估价对象于评估基准日设定用途为商业用地，根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估

49、价方收集的资料，本次评估采用市场比较法和收益还原法两种方法分别测算估价对象设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测算方法及其测算结果，最终确定估价对象的土地使用权价格。1.2、方法选择依据1.2.1不能采用以下方法的理由：（1）估价对象宗地内已完成营业用房建设，不适合采用假设开发法评估。（2）估价对象位于泰州市城区范围内，不适宜采用农用地征地成本进行测算，区域内亦无拆迁补偿案例，故不采用成本逼近法。1.2.2方法选择依据（1）由于估价对象所在区域和邻近的同质区域可以选择到与估价对象相类似的近期已经发生交易的市场比较实例，比较适宜采用市场比较法评估。（2）由于估价对象为商业用地，实际用途为

50、商业，地上建筑物为经营性用房，房地产存在经营收益，可以合理确定房地产总收益，适宜采用收益还原法进行评估；综上所述，本次估价采用市场比较法和收益还原法进行评估。2、估价技术路线（1）收益还原法收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：pa÷r×11/（1r）n其中：p土地价格a土地年纯收益r土地还原率n估价对象土地使用年期具体测算思路是：简明扼要的说明测算的思路（1）房地年总

51、收益房地年租金月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率（2）房地出租年总费用维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费（3）房地年纯收益房地年总收益房地出租年总费用（4）房屋年纯收益房屋现值×房屋还原率 房屋现值重置价折旧总额重置成本年折旧费×已使用年限（5）土地年纯收益房地年纯收益房屋年纯收益（6）总地价土地年纯收益÷r×1-1/(1+r)n（7）单位面积地价总地价÷总用地面积（2）市场比较法采用市场比较法评估地价的基本思路是以待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，

52、并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在估价时点的地价。即：地价=vb×a×b×d×e式中：vb比较实例价格； a正常情况指数/比较实例宗地情况指数 b待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数 d待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 e待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数（二）估价过程方法一：收益还原评估1、确定房地年总收益调查估价对象所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情况，确定估价对象的房地出租的总收益。针对估价对象

53、的特点和实际情况，估价师对区位条件相同、规模相当、临街状况和建筑物相似商业用房出租现象进行了调查，发现在评估基准日，估价对象所在区域相似商业用房出租市场的交易情况正常，能客观反映当前地产市场状况。估价师对与估价对象位于同一供需圈、相同用途、土地区位条件相同的类似商业房地产的租赁市场进行调查分析，确定待估宗地总收益客观值如下：1.1年租金水平：估价对象商业用房，根据估价师对估价对象周边商业用房租金收益的调查研究，估价对象周边商业用房平均租金水平按建筑面积计为34元/m2·月。1.2有效出租建筑面积：估价对象所在区域商业房屋出租一般为整租，有效出租面积为100%，平均出租率为95%。1.

54、3估价对象商业房地产出租年客观总收益为：房地产年总收益单位面积月租金×12月×建筑面积×有效出租面积比率×出租率=34元/m2·月×12月×468.48m2×100%×95%=18.16万元2、房地出租年总费用房地出租年总费用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）维修费维修费指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，经评估人员调查，根据区域内同类建筑物的实际情况，按建筑物重置价格的2%计算。根据江苏省建筑工程概预算编制方法和标准、泰州物价、建设主管部门公布的房屋重置价标准及2011年第四季度造价指数表

55、，结合待估宗地同类开发项目建筑安装工程预决算，确定混合多层商业用房的重置单价为700元/m2。故，房屋重置总价重置单价×总建筑面积700元/m2×468.48m232.79万元维修费32.79万元×2%0.66万元（2）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。经评估人员调查，根据当地物业管理费的平均情况，按年租金的3%收取。管理费房地年总收益×3%18.16万元×3%0.54万元（3）房屋年折旧费折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。根据国家相关规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，残值率为2%；表2 建筑物剩余

56、使用年限结构层次建筑面积（平方米）建筑年代耐用年限（年）至估价基准日已使用年限（年）剩余使用年限（年）混合2468.482003年50941本次评估设定估价对象剩余土地使用年限为28.41年，地上建筑物面积为468.48平方米，建筑年代为2003年，结构为混合，混合结构经济耐用年限为50年，房屋已使用9年，剩余使用年期为41年。本次评估剩余土地使用年限28.41年小于房屋剩余使用年期41年，根据孰短原则，本次评估确定估价对象房屋尚可使用28.41年，混合结构的残值率为2%。故，折旧年限房屋已使用年限+房屋尚可使用年限 9+28.41 37.41（年）年折旧费房屋重置价格×（1残值率）÷折旧年限 32.79万元×（1-2%）÷37.41年 0.86万元（4）保险费保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋现值的0.2%计算，房屋现值计算公式为：房屋现值房屋重置价格折旧总额重置价格年折旧费×房屋已使用年限32