某南城新区项目前期定位报告(PPT 33页).ppt

1、,保利樟木头南城新区项目 前期定位报告 2010.12.06,本体研究,地理区位,樟木头镇,东莞,本案,深圳,樟木头镇,塘厦镇,本案,惠州,地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见,珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢纽所在地，是珠三角一体化的核心，地理位置独一无二。,东莞区位：项目位于双镇中心之间，不仅收揽宝山生态城绝色美景，亦与塘厦华南国际农业生态旅游城两两相望，气吞群山，天地舞台演绎精品豪宅传奇。,镇区概况,黄江镇,常平镇,谢岗镇,清溪镇,塘厦镇,樟木头镇,樟木头概况：东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万

2、人 ，东莞唯一纯客家镇，经济商贸发达，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”、“南粤小明珠”。,发展定位：以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺，基本建成东莞东南部和山区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。,商业格局：塑胶、电子、鞋业皮具、粮油、汽车、小商品、重油、农批、水果、建材等十大专业市场，东莞东南部最具吸引力的现代商业物流城镇。,东莞东南部商贸物流中心、最具吸引力的现代新型生态文化名镇,本案,交通分析,深圳,广州,惠阳,深圳机场,虎门,惠州,机荷高速,清溪,博深高速（在建）,樟清出口,广深铁路,樟木头大道,虎岗高速,南城路,樟木头镇,思罗坑水库,莞深高速,广深

3、高速,花园酒店,绿茵豪庭,樟木头 火车站,宝山生态城,绿茵温莎堡,干道：紧邻城市大动脉樟木头大道，掌握四方资源； 高速：莞深、龙林、博深、从莞（待建）高速南横北纵； 高铁：广深城际列车，19分钟至罗湖，40分钟达广州 交通空间：30分钟达东莞与深圳，6分钟到塘厦，四通八达,本 案,交通主干道环抱项目所在地，交通十分便利,宝山生态片区，是政府最新规划的高尚生活中央区，是继松山湖后又一中央豪宅区。,文化旅游资源,具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源,冠和博物馆,麒麟艺术文化节,客家文化,观音文化,感恩文化,生态文化,岭南特色：宝山森林公园将以芙蓉寺宗教文化景观和宝山地貌景观为特色，开展宗教文

4、化体验、休闲娱乐度假、保健养生康体等功能。 自然人文资源：大片原始次森林，高密度的负离子含量，36级逶迤跌宕的壮观瀑布，高33米、重达3000吨的花岗岩观世音菩萨雕像。,滨河公园,芙蓉寺,上南客家建筑群,观音山国家森林公园,项目四至范围,南面为新修宝山路,东面为樟木头大道,项目所在地内部景观,项目所在地内部景观,背靠宝山，坐拥城市罕见山景与湖景资源，辐射东莞东南部,北面为规划路，尚未修建,西面为未开发用地,周边环境状况调查,A 水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数据，樟木头镇的地表水监测指标DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均达到地表水环境质量标准III类水质标准。 B 声环境：

5、樟木头声环境质量基本稳定，2010年，樟木头区域环境噪声平均值为56.8分贝，交通干线噪声平均值为69.5分贝，处于轻度污染水平。 C 空气环境：负离子浓度达到0.129毫克/立方米，属于全市最富负离子密集区； SO2年日平均浓度为0.013毫克/立方米，NO2年日平均浓度为0.042毫克/立方米，可吸入颗粒物年日平均浓度为0.057毫克/立方米， SO2、 NO2和可吸入颗粒物年日平均浓度均符合环境空气质量二级标准。 D 固体废物：樟木头工业固体废弃物处置利用率为98.89%，生活垃圾无害化处理率为94.30%，达到城市二级标准。,樟木头的环境质量较好，负离子含量较高,周边配套,周边商业配套

6、成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围浓厚,中小学：樟木头中心小学、樟木头中学 综合商场：百佳百货、天和百货、佳华商场、华富广场、龙洲百货公司、时尚电器城 医院：石新医院、樟木头人民医院 邮局：樟洋邮局 银行：建设银行、农业银行 市场：南城农贸市场、樟洋市场 公交：镇内23路、11路等公交 酒店：三正半山酒店、樟木头新都会酒店、花园酒店、阳光假日酒店、商旅之家酒店、东莞新概念生活酒店、东莞八方快捷酒店,地块基本指标,容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘,土地编号：05-01、05-02 土地属性：二类居住用地 占地面积：32.86万平方米 容积率：1.2 绿化率：35% 建筑密度：3

7、5% 建筑限高：60米 总建筑面积：39.43万平方米,追随者？挑战者？补缺者？领导者？,项目具有优越的区位价值、具有城市罕见山景、水景等稀缺自然资源、具有庞大的规模优势，这样的项目，不做市场领导者，还能做什么呢？,这样的地段，本项目该如何进行市场占位？,追随者,挑战者,补缺者,市场占位,珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！,毋庸置疑， 保利宝山生态城项目必须是：,问题： 这样一个高端项目，该如何进行市场定位？,市场定位,万科棠樾产品类型及面积配比,别墅销售面积67.32%+洋房销售面积32.68%,案名推理,区域规划,产品形态,生活方式,山景资源+区域规划+产品形态+生活方式与主要卖点进行结合，

8、衍生出前所未有的价值概念。,案名价值梳理,城市罕见稀缺山景资源,卖点一：宝山国际生态城,风水宝地,山景资源,宝山国际生态城：占地26.6平方公里，是继松山湖后，东莞的又一城市名片，宝山以低碳经济、创意产业、高端地产、旅游度假为主品牌，是东莞罕见的风水宝地，山景资源非常稀缺。,卖点二：保利的地产品牌,保利地产,和者筑善,保利地产品牌价值：保利地产历经18年的成长，已经成为国内品牌价值最高的房地产开发商之一，据2010年国务院发展研究中心企业研究所分析，保利地产的品牌价值136.89亿元。,和文化、善天下：和者筑善 棋行天下，以“和谐”作为企业的核心价值，致力于实现“人与建筑、人与自然、人与人”的

9、和谐共生；回报社会，强化公司社会责任，追求善这一更高更长远的品牌核心价值 。,他，马不停蹄，为生意各处奔波,卖点三：生活方式,总有更多的生意,卖点三：生活方式,也总没有自己的时间,卖点三：生活方式,她 总有许多家庭琐事缠身,卖点三：生活方式,剥夺了女人天性喜好浪漫的权利,卖点三：生活方式,他（她）的家，推开窗户或许会看到一片小小的公园绿地， 这位于市中心的豪宅，被一圈杂房众星捧月地包围着， 彷佛某个时代国人围观外宾的感觉，密不透风,卖点三：生活方式,他（她）的家，推开窗户或许会看到一片私家庭院和泳池， 这种低于树梢的居住形态，让主人的视野一般不会超过篱笆墙， 还能让主人在尊贵身份的掩护下， 无奈地忍受着户型低矮导致的潮湿以及蚊虫的侵袭,卖点三：生活方式,离开旧城的拥挤，到宝山来；离开庭院的封闭，到宝山来；离开别墅的束缚，到宝山来；离开近山而不亲山的日子，到宝山来 ,到宝山来，体验另一种生活方式！,卖点三：生活方式,体验宝山的山路 宝山的负离子 宝山的和文化 宝山的佛音,卖点三：生